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Immobilier : plus de 920.000 ventes dans l’ancien – PAP.fr

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Toujours plus haut ! Le nombre de ventes de logements anciens continue d’augmenter mois après mois comme le confirme la note de conjoncture des Notaires. Pas moins de 921 000 transactions ont été en effet comptabilisées de juillet 2016 à juin 2017, soit un bond de 12% par rapport à la période juillet 2015-juin 2016. Une dynamique alimentée par la diminution des prix déclenchée par la crise de 2008, excepté dans quelques métropoles et l’Ile-de-France, et la baisse des taux d’intérêt qui a redonné du pouvoir d’achat aux emprunteurs.

Prix des logements en hausse. Cette croissance des volumes de vente a entraîné les prix à la hausse, une tendance qui se confirme depuis le début de l’année. En effet, les valeurs ont progressé de 0,8% au 2e trimestre 2017 par rapport au 1er trimestre 2017, soit une hausse de 3,2% sur un an. C’est toujours l’Ile-de-France qui connaît les poussées inflationnistes les plus fortes (+ 4,9%) sur un an pour les appartements contre + 3% en province. L’évolution  du prix des maisons a été en revanche plus contenue en région parisienne (+ 1,9% sur un an) contre + 2,9% en province.

Et l’avenir ? Les Notaires ne se montrent pas inquiets quant à l’impact de la hausse des prix sur les volumes de vente pour les prochains mois. Associée à une légère remontée des taux d’intérêt depuis la fin 2016, cette dernière devrait contribuer au plafonnement du nombre de transactions qui se traduirait dans un second temps par une maîtrise des prix des logements. Le marché immobilier pourrait ainsi être à l’abri d’un décrochage violent. 

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Immobilier : les logements économes se revendent plus cher – PAP.fr

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Les logements économes en énergie se vendent plus cher que les biens moins performants ! La performance thermique occasionne en effet la plupart du temps une plus-value lors de la vente du bien, une valeur verte analysée depuis plusieurs années par l’association notariale Dinamic. Cette dernière étudie l’impact de l’étiquette énergétique – le diagnostic de performance énergétique – sur le prix de vente grâce aux bases notariales recensant toutes les transactions immobilières.

Le prix des maisons impacté par l’énergie. L’impact de l’étiquette AB pour un logement économe et FG pour un bien énergivore – est plus significatif pour les maisons que pour les appartements. Ces écarts de prix ont été constatés dans onze régions concernant l’habitat individuel contre huit pour les appartements. Logique car il est plus facile pour le propriétaire d’une maison d’améliorer la performance thermique de son habitation. Il peut en effet renforcer l’isolation de sa toiture, remplacer sa chaudière ou changer ses fenêtres. Les travaux de rénovation énergétique seront en revanche plus difficiles à réaliser dans des appartements. Coûteux, ils sont parfois refusés par certains copropriétaires lors de l’assemblée générale qui doit les approuver. Certains travaux ne peuvent pas être effectués comme l’isolation thermique de la façade d’un immeuble haussmannien réalisée par l’extérieur. Cette dernière sera en effet refusée par l’architecte des Bâtiments de France (ABF) pour préserver le cachet de l’immeuble.

Des maisons plus économes. Plus facile à mettre en place dans l’habitat individuel, la rénovation énergétique s’y développe plus vite. L’association Dinamic note d’ailleurs que la performance énergétique s’est ainsi améliorée en deux ans dans cinq régions de l’Hexagone : le Grand Est, l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Nouvelle Aquitaine, la Normandie et l’Ile-de-France. La proportion de logements bénéficiant de l’étiquette FG y a baissé de cinq points de 2014 à 2016. A l’inverse, en deux ans, la performance énergétique des appartements est restée stable dans toutes les régions, à l’exception de l’Ile-de-France où la part des logements classés F-G a baissé de 4 points. Preuve que la rénovation énergétique peine à décoller dans l’habitat collectif.

Moins-value importante pour les épaves. La décote du prix d’une maison liée à une mauvaise étiquette énergétique (F-G) est toujours plus importante que la plus-value apportée par une bonne étiquette (A-B). En Occitanie, un logement classé FG subira une moins-value atteignant 17% par rapport à un bien classé E alors qu’un logement étiqueté AB en Aquitaine bénéficiera d’une plus-value maximale de 13% par rapport à un bien classé C. A noter que la décote constatée par l’association Dinamic à savoir (- 6 à – 17%) a légèrement diminué selon les régions. En revanche, la plus-value a dans le même temps augmenté selon les secteurs (+ 6 à + 13%), preuve de l’intérêt porté par les acquéreurs à la performance énergétique de leur habitation, synonyme de dépenses de chauffage réduites.

Une plus-value de 19%. Une bonne performance énergétique d’un appartement a moins d’influence sur le prix de vente. Voire aucune dans certaines régions comme la Normandie et les Hauts-de-France. Contrairement aux maisons, les meilleures étiquettes énergétiques ont engendré en revanche des plus-values supérieures aux décotes occasionnées par un mauvais classement des biens. Les plus-values les plus importantes ont en effet atteint 19% dans le Centre-Val-de-Loire pour un bien classé A-B par rapport à une étiquette C alors que la plus forte décote s’est élevée à 10% pour un bien classé F-G par rapport à un appartement classé E. Cette moins-value modérée s’explique sans doute par le fait que la performance énergétique d’un appartement, aussi médiocre soit-elle, n’est pas suffisante pour impacter le prix de vente. Une adresse de qualité, une bonne exposition et un étage élevé, contrebalancent certainement une piètre performance énergétique.   

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Crédit immobilier : qui décroche les meilleurs taux ? – PAP.fr

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Crédit immobilier : qui décroche les meilleurs taux ?

24 Octobre 2017 – En légère baisse, les taux des prêts immobiliers se rapprochent de leurs plus bas niveaux historiques. Une aubaine pour les emprunteurs. Notamment pour certains d’entre eux, qui décrochent des conditions de crédit exceptionnelles. Qui sont ces chouchous des banques ? Quels sont les critères pour profiter de cet argent bon marché ?

Bonne nouvelle : la baisse des taux des prêts immobiliers se confirme. En septembre 2017, la moyenne toutes durées confondues s’établit à 1,56% (niveau brut, hors assurance et frais annexes), contre 1,57% en août selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Si le record absolu à la baisse (1,31% en novembre 2016) semble loin, il faut se souvenir que cette même moyenne brute atteignait 2,20% fin 2015 et… 3,22% fin 2012 !

Où en sont les taux à fin octobre 2017 ? La tendance est à la baisse très modérée. Sur les cinquante-deux barèmes bancaires reçus par le courtier Empruntis.com depuis le début du mois, vingt-huit reculent, les autres restant stables. Résultat : le taux brut moyen du crédit sur vingt ans reste calé à 1,80% hors assurances (taux brut). Mais le quinze ans brut moyen passe en un mois de 1,60 à 1,55%, le vingt-cinq ans de 2,00 à 1,95% et le trente ans de 2,75 à 2,65%. En d’autres termes, ce sont surtout les crédits longues durées qui coûtent aujourd’hui moins cher.

Les taux minimums perdent du terrain. Si le taux minimal sur vingt ans s’établit à 1,32%, il est possible de faire mieux. Selon le courtier Vousfinancer, le vingt ans brut démarre à 1,24% à Nantes, à 1,25% à Paris ou encore à 1,29% à Marseille. « Certaines banques régionales sont en forte conquête de clientèle et proposent des taux minimums plus attractifs », explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer. Et d’ajouter : « fort heureusement, dans un contexte de légère baisse de la demande, nous réussissons à obtenir de fortes décotes dans certaines banques nationales ».

Qui sont les « chouchous des banques » ? Pour l’essentiel, ceux qui décrochent des taux record sont primo-accédants, autrement dit des ménages qui se lancent pour la première fois dans un achat immobilier, le plus souvent une résidence principale. Ces acquéreurs comptent pour 46% de la clientèle de Vousfinancer en octobre 2017. Chez son confrère Cafpi, cette proportion monte à 56% sur le même mois, contre 42% au printemps dernier.

Les taux bas ne sont pas réservés aux riches. Certes, l’un de ces « chouchous des banques », une famille toulousaine avec deux enfants, gagne 10.000 € par mois à deux. Avec un apport de 120.000 €, elle a obtenu un crédit à 1,40% hors assurances sur vingt ans. Mais les bons taux ne sont pas l’apanage des plus fortunés. Témoin cette famille marseillaise gagnant 4.200 € par mois, qui a décroché un emprunt sur vingt ans à 1,29% brut (60.000 € d’apport). A Bordeaux, un couple d’une trentaine d’années a emprunté à 1,60% brut sur vingt ans avec des revenus de 3.800 € mensuels et un apport de 15.000 €.

A qui profite la baisse des taux ?

Les vraies raisons des taux bas. Si les banques chouchoutent ces emprunteurs, c’est parce qu’elles comptent bien les fidéliser. En leur accordant des taux immobiliers défiant toute concurrence, elles sont quasiment certaines de les conserver sur une très longue durée. Avec des taux appelés à remonter dans les prochaines années, ces emprunteurs n’auront aucun intérêt à changer de banques puisqu’ils ne pourront pas obtenir un meilleur taux. Leur situation professionnelle étant appelée à évoluer, les banques pourront par la suite les équiper en produits de placement et autres assurances.

Comment devenir un chouchou des banques ? « Il faut commencer par construire un bon dossier », répond Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Et celle-ci de dresser la liste des points qui comptent le plus : « un minimum d’apport personnel, le respect de la règle des 33% de capacité d’endettement, un reste à vivre suffisant, un saut de charges raisonnable, une situation professionnelle stable avec au moins un CDI pour le couple emprunteur, des comptes bancaires sans découverts ni incidents de paiement. Ensuite, il faut visiter plusieurs banques pour comparer les offres et choisir la meilleure ». Bref, les chouchous des banques doivent avant tout être des emprunteurs avertis !

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Immobilier neuf : que faire après la défiscalisation ?

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Il y a quelques années, vous avez acheté un logement neuf pour le louer par le biais d’un dispositif défiscalisant (Périssol, Besson, Robien…), et vous êtes arrivé à la fin de votre période d’engagement fiscal. Les économies d’impôts étant maintenant définitivement acquises, se pose la question du devenir de ce patrimoine immobilier. Bonne nouvelle : toutes les options sont possibles.

Commencez par observer le marché
Le marché immobilier connaît une embellie, mais vous n’engrangerez pas forcément une plus-value à la revente. « Dix ans après sa construction, un logement est considéré comme ancien ; son prix subit forcément une décote », note Jean-François Buet, président de la Fnaim. Si vous avez investi dans une ville moyenne, vous risquez même une moins-value. Pour l’éviter, conservez le logement, surtout si vous n’avez jamais rencontré de difficultés pour le louer. Comme les prix sont actuellement orientés à la hausse, la probabilité de vendre plus cher dans quelques années est importante.

Si, a contrario, vous peinez à trouver des locataires, cédez le bien, même à perte. « Un logement qui n’est pas loué se dégrade et son propriétaire doit assumer l’intégralité des charges », prévient Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Examinez la copropriété
Avec certains dispositifs (Robien notamment), des résidences entières ont été dédiées à l’investissement locatif. A l’échéance de la période d’engagement, si beaucoup de propriétaires cherchent à vendre en même temps, l’afflux d’offres peut tirer les prix vers le bas. Dans ce scénario, mieux vaut décaler la vente. « Prolonger la durée de location permet de ne pas se trouver en concurrence avec d’autres propriétaires qui revendent des logements similaires au même moment », conseille Noël Brissault, directeur du réseau LCL Habitat.

Prenez en compte la typologie du bien
Gardez l’appartement pour continuer à le louer s’il existe une pénurie pour ce type de bien dans la ville et le quartier concernés. Dans le cas contraire, envisagez de vendre pour investir ailleurs. Ceux qui ont acheté un studio dans une ville où les résidences étudiantes se sont multipliées (Angers, Grenoble…), doivent envisager cette option car ils risquent d’être confrontés à une vive concurrence.

Gardez une marge financière
Il faut toujours mettre un peu d’argent de côté pour financer le rafraîchissement de l’appartement entre deux locataires. « Un propriétaire doit disposer d’une trésorerie suffisante pour faire face à des travaux ou à une longue vacance locative », insiste Jean-François Buet. Si vous n’avez pas fini de rembourser le crédit souscrit pour acquérir le logement et que votre situation financière s’est dégradée, revendez-le pour solder votre prêt.

Calculez si vous avez intérêt à vendre
Si votre locataire est encore dans les lieux, vous pouvez vendre le logement occupé. Attention, lorsque l’acquéreur est un investisseur, le vendeur doit généralement lui consentir une décote importante.

En effet, celui-ci tient compte de la rentabilité du bien pour déterminer sa valeur. « Un bailleur calcule un prix d’achat “optimal”, souvent plus bas que le prix du marché, en divisant le montant annuel des loyers par le taux de rentabilité qu’il souhaite obtenir », explique Stéphane Vachot, directeur de Carré Mans.

Pour éviter de perdre trop d’argent, vous pouvez continuer à louer sans prolonger votre régime de défiscalisation. Quand votre locataire partira, vous serez libre de vendre au prix du marché.

Vérifiez que vous avez le droit de céder votre bien
Lorsque les déductions d’impôt ajoutées aux dépenses locatives (travaux, etc.) dépassent le montant de ses revenus fonciers, le propriétaire-bailleur obtient un déficit foncier, reportable pendant dix ans sur ses autres revenus, à hauteur de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt, le seuil est de 15 300 euros pour le Périssol). C’est un moyen habile de faire baisser la pression fiscale.

Les régimes de défiscalisation arrivés à échéance

Quatre dispositifs fiscaux offrant des déductions sur les revenus fonciers sont arrivés à échéance ces dernières années.

Périssol (01/01/1996-31/12/1999). Déduction : 10 % par an les quatre premières années, puis 2 % les vingt suivantes. Location : neuf ans minimum, prolongation possible.

Besson (01/01/1999-02/08/2003) et Robien (01/01/2003-31/08/2006). Déduction : 8 % par an les cinq premières années, puis 2,5 % les quatre suivantes. Location : neuf ans minimum, prolongation possible deux fois trois ans à 2,5 % par an.

Robien recentré (01/09/2006-31/12/2009). Déduction : 6 % par an les sept premières années, puis 4 % les deux suivantes. Location : neuf ans minimum, pas de prolongation possible.

Borloo neuf (01/09/2006-31/12/2009). Déduction : 6 % par an les sept premières années, puis 4 % les deux suivantes. Location : neuf ans minimum, prolongation possible pendant deux fois trois ans à 2,5 % par an.

Mais, attention, si vous êtes dans cette situation, vous ne serez plus forcément libre de vendre votre bien à votre guise. « Les propriétaires qui ont enregistré un déficit foncier et l’ont déduit de leur revenu global doivent louer ce bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sinon le gain d’impôt sera remis en question », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC-France. Si vous vendez avant ce délai, vous devrez rembourser les économies d’impôt obtenues.

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Immobilier : que faut-il savoir sur le Pinel version 2018 ?

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Le gouvernement a annoncé la reconduction du dispositif Pinel jusqu’à fin 2021, avec un recentrage sur les zones tendues. Quelque 900 villes en seront exclues.

Le dispositif Pinel concentré sur les zones tendues

À l’instar du prêt à taux zéro (PTZ), le Pinel a été reconduit pour quatre ans, mais avec un champ d’application géographique réduit. Comme l’a annoncé le ministère de la Cohésion des territoires lors de la présentation de la nouvelle Stratégie Logement du gouvernement Philippe, le dispositif de défiscalisation sera recentré sur les zones tendues (A, Abis et B1). Il sera abandonné, dès le 1er janvier 2018, pour la zone C, tandis qu’une « souplesse de transition » s’appliquera sur la zone B2, qui sera exclue au 1er janvier 2019.

Une réduction d’impôt contre un investissement locatif

Concernant l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel, le gouvernement n’a évoqué aucune refonte. Pour rappel, le Pinel s’applique aux investissements locatifs dans le neuf. Il donne droit à une réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat du bien si le logement est loué durant six ans, de 18 % pour neuf ans et de 21 % pour douze ans. Le bien immobilier doit notamment être loué vide, pour un loyer ne dépassant pas un certain plafond, qui varie selon les zones.

900 villes potentiellement privées de constructions neuves

Selon les chiffres du site Challenges, dans sa version 2018, le Pinel profitera à huit millions de Français en moins qu’actuellement. Au total, ce sont 900 villes, dont une quarantaine de villes moyennes comme Saint-Étienne, Angers ou Besançon, qui risquent fortement d’être exclues des plans des promoteurs immobiliers, faute d’acheteurs.

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Eco-Construction : des maisonnettes écologiques 100 % personnalisables !

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A Lassigny, en Picardie, découvrez ces petites habitations écologiques, économes en énergie et offrant un grand confort. Modulaires, elles sont constituées à 99 % de matériaux renouvelables.

Des « tiny houses » s’adaptant à toutes vos envies !
Alors que la préservation de notre planète est l’un des principaux enjeux du 21e siècle, de plus en plus de Français veulent vivre dans des habitats qui allient confort et respect de l’environnement. Acroterre, société picarde spécialisée dans les constructions à ossature bois, vient de lancer une nouvelle gamme de maisons modulaires et écologiques, baptisées Natura. Pouvant faire office, aussi bien d’habitations que de bureaux, ces habitations peuvent également permettre d’améliorer ou d’agrandir un bâtiment existant (petit studio, espace de travail, coin détente, etc.). Constituées à 99 % de matériaux renouvelables, ces « tiny houses » offrent une surface comprise entre 12 et 18 m² et peuvent être agencées à volonté. Par ailleurs, leur isolation en laine de bois couplée à de la ouate de cellulose leur permet d’offrir une bonne isolation, été comme hiver. Ces habitations étant entièrement personnalisables, de nombreuses options peuvent être ajoutées, comme un étage, des puits de lumière, ou encore une terrasse.

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Crédit d’impôt travaux : les députés tentent de sauver les meubles

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Un amendement prolonge le coup de pouce aux fenêtres et aux portes. D’autres modifient les aides aux chaudières. Ces ajustements doivent encore être validés en séance plénière dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances 2018.

Un peu de répit pour les propriétaires. Un amendement du Modem adopté en Commission des finances prévoit finalement maintenir le taux du crédit d’impôt accordé pour l’installation de fenêtres double vitrage, de portes et de volets isolants à 30% jusqu’à la fin de l’année. Ce n’est qu’à compter du 1er janvier 2018 – et non le 27 septembre 2017 comme prévu initialement – que son taux tombera à 15%, l’avantage fiscal devant disparaître après le 28 mars 2018 pour ce type d’installations.

Plusieurs autres aménagements ont été prévus pour ce crédit d’impôt transition énergétique, qui rappelons-le, cible les propriétaires qui entreprennent des travaux d’économie d’énergie au sein de leur résidence principale. Ainsi, dès l’an prochain, les chaudières à fioul ne seront plus éligibles au dispositif.

A contrario, un amendement Les Républicains inclut les pompes à chaleur géothermiques dans le crédit d’impôt (au taux de 30%).

Par ailleurs, tous les travaux éligibles au crédit d’impôt (parmi lesquels on compte aussi la pose de panneaux solaires, l’isolation des murs et des toitures…) continueront à bénéficier de la TVA au taux réduit de 5,5 % en 2018.

Ces amendements devront encore être adoptés par les députés en séance plénière dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances. Leur examen débute mardi.

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Politique du logement : ce qu’en pensent les Français

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Durant les trois jours du Salon de l’immobilier qui se tenait ce week-end à Paris, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, a pris le pouls des Français.

Intéressant de regarder ce qui se passe lors d’un salon immobilier tel le Salon national de l’immobilier, qui s’est tenu ces trois derniers jours au Carrousel du Louvre à Paris. On pourrait penser qu’un salon physique ne sert plus à rien à l’heure de l’Internet, que l’information se glane sur la toile, qu’on y fait son marché et qu’on économise désormais cette journée à déambuler de stand en stand, dans la foule, après avoir fait une demie heure ou une heure de trajet. Eh bien pas du tout : quelque dix mille personnes ce week-end ont pensé différemment. Pourquoi ? Des fous ? Des arriérés ? Des gens diverses en tout cas, des jeunes aux plus âgés, et probablement parmi eux des utilisateurs immodérés des applications digitales, mais ils étaient là. 

Deux raisons à cela, une bonne et une mauvaise. La bonne ressortit aux enjeux du logement : ils sont tels qu’on a besoin d’être face à la femme ou à l’homme qui incarne l’enseigne commerciale qu’on a choisie. Bien sûr, l’Internet a permis de préparer l’acte d’achat, qu’il s’agisse de la résidence principale, du bien d’investissement, de la résidence secondaire ou encore du portefeuille de pierre-papier. Il n’empêche qu’on veut à la fin fonder sa confiance et que cela ne saurait se faire que « corps présent » pour parler comme les magistrats. Les rencontres sur les salons immobiliers, avec un promoteur, un agent immobilier, un courtier, un banquier, un conseil en gestion de patrimoine, sont plus qualifiées que jamais : les ménages s’informent en amont de leur projet et viennent échanger avec un professionnel alors que leur réflexion est mûre. En clair, la valeur ajoutée des professionnels de service au logement est majorée par l’Internet et il leur est demandée le conseil, au-delà de l’acte de vente. Une bonne nouvelle aussi pour celles et ceux qui veulent entrer dans ces métiers : leurs clients et leurs prospects attendront d’eux beaucoup plus que naguère ou jadis, les regardant bien plus comme des gestionnaires en patrimoine que comme des apporteurs de solutions ponctuelles. 

Les visiteurs du Salon de l’immobilier de Paris n’avaient pas que cette raison noble de se rendre au Carrousel du Louvre : ils sont également venus chercher de la réassurance et de l’apaisement, perdus dans un tourbillon d’informations confuses et contradictoires de la part du président de la République et du gouvernement. Quel avenir pour le dispositif Pinel tourné vers les investisseurs ? Comment sera recalibré le prêt à taux zéro ? Quel avenir pour les aides personnelles, notamment l’APL accession ? Quel accompagnement des efforts de mise aux normes énergétiques ? Quel périmètre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ? Lorsqu’en toute transparence les experts intervenant avisent les familles que rien n’est encore écrit puisque la loi de finances est loin d’être votée, le désarroi est à son comble : si au moins les annonces étaient cohérentes, sans palinodies, il resterait bien sûr l’incertitude du vote par les assemblées parlementaires, mais l’hypothèque serait moindre. Là, les Français ne savent à quel saint se vouer. On lance des messages de grande austérité budgétaire, sur lequel on revient dès que les organisations professionnelles anticipent des conséquences fâcheuses sur l’économie et sur les projets des ménages. Sans compter que les voix titrées sont multiples, du secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires jusqu’au Chef de l’État en passant par le Premier ministre et le ministre en charge du Logement ou encore ceux de l’Economie et de l’Action et des comptes publics, ou même le porte-parole du gouvernement. 

Inconséquence encore quand des mots, jetés un jour, témoignent d’un désamour pour le logement, « rente », « effet d’aubaine » par exemple, bientôt suivis de déclarations d’estime face aux corps intermédiaires, ou d’engagement de réflexion sereine avant toute réforme. Au demeurant, les professionnels eux-mêmes ont bien du mal à dessiner leur stratégie dans ce contexte mouvant, alors qu’ils travaillent sur des cycles longs : comment voulez-vous qu’un promoteur par exemple prenne le risque d’acquérir des terrains, de déposer des demandes permis de construire sans savoir comment ses prospects et clients seront financièrement soutenus par l’État ni si l’équilibre de leurs projets ne sera pas compromis par les modifications du paysage règlementaire ? 

Le problème est que le logement, fondé sur des choix et des stratégies individuels lourds de conséquences, exigeant la visibilité et la confiance, s’accommode mal des thrillers politiques. L’agitation sied mal à l’immobilier. Certes, tout porte à croire que les Français vont forcer l’allure en cette fin d’année pour profiter du cadres financier et fiscal en vigueur jusqu’au 31 décembre, avant que ne s’applique la loi de finances pour 2018. Le dernier trimestre promet d’être d’une rare activité. C’est le suivant, au début de l’année prochaine, qui pourrait bien marquer une inflexion et révéler que les ménages digèrent difficilement le changement de cadre et de règles du jeu. Déjà leur faudra-t-il assimiler les nouveaux dispositifs, avant même de les trouver favorables ou de les désavouer, ou plutôt avant de constater qu’ils ne les solvabilisent pas assez pour leur autoriser telles opérations d’achat ou de travaux.

Il est urgent que le marketing politique de la décision publique pour le logement soit davantage empreint de calme et de modération. Les Français savent que le logement mérite des évolutions de fond, mais ils ne veulent pas d’épée de Damoclès. Le supplice de la goutte d’eau est assassin pour le marché immobilier et ses acteurs, familles et entreprises à leur service. Nul doute que nos gouvernants n’ont pas voulu affecter ainsi le moral des ménages et des entrepreneurs… Il reste qu’ils le font et qu’un dialogue nourri avec les corps intermédiaires, organisations professionnelles, collectivités locales et associations en amont des arbitrages leur ferait éviter cet écueil.

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Impôt sur la fortune immobilière : 5 techniques malignes pour le contourner

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En 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) se substituera à l’ISF et taxera tous les patrimoines et actifs immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros. Tous ? Pas vraiment, car des astuces permettent d’échapper à l’IFI. C’est ce que nous explique Jean-Jacques Manceau, expert en finances personnelles et auteur du blog My Little Money

L’impôt sur la fortune n’est pas totalement mort. 150.000 foyers devraient être concernés par sa nouvelle mouture contre 350.000 foyers auparavant. L’IFI touchera tous les détenteurs de pierre, qu’elle soit en dur ou sous forme de droits. Parts de SCI, actions, fonds, SCPI (société civile de placement immobilier), OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) seront en effet pris en compte. Pour y échapper, ne comptez pas sur l’assurance-vie. Les biens sont taxables même lorsqu’ils sont détenus dans un contrat d’assurance-vie. Certes, un abattement de 30% sera appliqué sur la valeur vénale réelle de la résidence principale. Mais pour vraiment alléger sa note, mieux vaut se tourner vers d’autres astuces.

Allonger la durée de son emprunt

C’est la solution la plus simple. Comme l’heure est plutôt aux taux bas, il peut être intéressant d’allonger au maximum votre prêt immobilier, le faire passer de 15 à 25 ans par exemple.

Car “sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes et crédits immobiliers contractés par le redevable, existants au 1er janvier de l’année d’imposition.” A titre d’exemple, si vous financez à 100% par l’emprunt une maison de 2 millions d’euros sur 30 ans, la valeur taxable sera de 1/30e de 2 millions d’euros la première année, de 2/30e la deuxième année… Une petite renégociation peut donc vous faire gagner gros !

Certains petits malins utilisent les prêts « in fine », c’est-à-dire qui ne s’amortissent jamais. Vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt et vous remboursez la totalité du prêt à l’échéance.

Mais la loi de finances prévoit que les crédits in fine ne sont pas déductibles dans leur intégralité. Ils sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt. En clair : un crédit de 100.000 euros sur 10 ans, sera déductible à hauteur de 50.000 euros après 5 ans.

La vente à soi-même

Egalement appelée owner buy out (OBO), cette technique consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir des liquidités grâce à la vente de ce même bien à une société qu’il a préalablement constituée pour l’occasion, une SCI (société civile immobilière). Pour financer l’opération, la SCI souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt.

La location meublée

Enfin, si vous voulez investir dans l’immobilier sans alourdir votre IFI, il existe toujours quelques “niches fiscales.” Les locations meublées, par exemple, sont exonérées, si le propriétaire prend le statut LMP (loueur en meublée professionnel). Les bois, les forêts et les groupements forestiers (GFF) sont également “mis au vert” à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable.

Le démembrement

Ne vous inquiétez pas, il ne s’agit pas de ravager sa maison pour en baisser la valeur. Le démembrement, c’est la séparation entre la propriété du bien (appelée nue-propriété) et son usage (usufruit). La nue-propriétaire possède le bien mais c’est l’usufruitier qui en a l’usage et qui peut en tirer profit, en le louant par exemple.

Pour le nu-propriétaire, la valeur à déclarer est ramenée à 60% du bien dans ce cas. Les 40 % doivent être déclarés par l’usufruitier. Car “les actifs grevés de l’usufruit ou du droit d’usage ou d’habitation sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les conditions et les proportions fixées par la loi.”

Certains promoteurs spécialisés dans la nue-propriété proposent aux clients un montage assez malin. Il consiste à se porter acquéreur d’un appartement neuf démembré dont l’usufruit est acheté par un bailleur social, pour une durée oscillant entre 15 et 20 ans. Pendant ces années, le bailleur usufruitier perçoit les loyers, prend en charge la gestion du bien, assume les risques locatifs (vacance et impayés) et s’acquitte généralement de l’intégralité des charges (taxe foncière, charges d’entretien, grosses réparations). À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère son bien en pleine propriété, sans frais et surtout sans fiscalité. Attention pour le démembrement opéré dans le cadre des successions et des donations, des règles spécifiques s’appliquent.

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Travaux de rénovation : les aides qui peuvent réduire votre facture

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Comment mener un projet d’écorénovation sans se ruiner ? En jonglant avec les dispositifs fiscaux.

Fidèles à leur tempérament, les Français tombent dans la contradiction sur la question de la rénovation énergétique. Ils affichent une sensibilité croissante à la « valeur verte » de leur résidence, actuelle ou future : 82% d’entre eux jugent important d’habiter dans un logement écoresponsable et 88% estiment que la performance énergétique doit jouer sur le prix du bien, selon un sondage Guy Hoquet–OpinionWay de mars 2016. Et pourtant ils rechignent à franchir le pas.

Selon un bilan de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) publié en juin 2016, seulement 10% des 3,5 millions de rénovations achevées fin 2014 intégraient une préoccupation énergétique. « Le temps des politiques n’est pas le temps de la rénovation énergétique, qui est un chantier de longue haleine. C’est également une question de culture », déplorait alors Gilles Aymoz, chef du service bâtiment de l’agence. Résultat, le pari de normaliser 500.000 logements par an d’ici 2017 (dont 380.000 privés et 120.000 sociaux), objectif fixé par François Hollande en 2012, n’est pas gagné.

De très nombreuses aides ont dont été mises en place afin d’inciter les Français à sauter le pas et à intégrer systématiquement la dimension écologique à leurs travaux de rénovation. Ainsi, le taux de TVA réduit à 5,5% ne s’applique qu’à des chantiers qui ont pour visée l’amélioration énergétique. Mais il existe bien d’autres aides, nationales ou locales (par exemple, le taux de TVA réduit est encore plus faible pour les travaux de rénovation énergétique en Guadeloupe, en Martinique et à LaRéunion, à 2,10% seulement).

Dernier dispositif en date, le « coup de pouce économies d’énergie », lancé en février dernier pour une durée d’un an. Le principe : accorder des primes aux foyers les plus modestes (environ un Français sur deux est éligible), afin de leur permettre de réaliser des travaux d’amélioration du chauffage. Les primes vont de 50 euros pour l’achat et l’installation d’un radiateur électrique à régulation électronique à fonctions avancées (programmable) à 1.300 euros pour le remplacement d’une chaudière individuelle par une chaudière neuve biomasse de classe 5.

Le dispositif prévoit également le versement de 100 euros pour l’installation d’un thermostat ou programmateur centralisé pour radiateurs électriques. Intéressant, cette aide est cumulable avec certaines autres… mais pas avec toutes ! Aussi, avant de vous lancer, il est important de savoir de quelles aides vous pourrez bénéficier et, surtout, d’identifier celles que vous avez le droit de cumuler…

Le cite 2017

Principe : Dispositif fiscal, le Cite (crédit d’impôt pour la transition énergétique) permet de déduire de l’impôt sur le revenu 30% des dépenses éligibles (les équipements et matériaux soumis à des critères de performances et la main-d’œuvre pour les travaux d’isolation des parois opaques). Le dispositif va être légèrement modifié par le projet de loi de finances 2018. A compter du 1er janvier prochain, le taux appliqué pour l’installation de portes et de fenêtres double vitrage tombera à 15% et à partir du 28 mars 2018, l’avantage fiscal disparaîtra pour ce type d’installations. Notez aussi que dès l’an prochain, les chaudières géothermiques entreront dans le dispositif au contraire des chaudières à fioul qui en seront exclues. Le montant du crédit d’impôt est calculé sur le prix TTC, après déduction des aides et subventions obtenues par ailleurs (de l’Anah – Agence nationale de l’habitat –, des collectivités territoriales…).

Il ne doit pas excéder le plafond pluriannuel de 8.000 euros pour un célibataire et de 16.000 euros pour un couple soumis à imposition commune, plus 400 euros par personne à charge. Attention, les conditions d’octroi sont régulièrement modifiées au gré des lois de finances. D’ailleurs, Emmanuel Macron a promis de « transformer le Cite en prime immédiatement perceptible au moment des travaux et non l’année suivante [afin d’aider tous les Français à isoler leur logement]. Ainsi, ceux qui engagent des travaux ne seront pas soutenus par l’Etat un an après leur décision, mais dès le moment où ils commencent leurs travaux » (extrait de l’objectif 5 de son programme).

Bénéficiaires : Les propriétaires occupants, les locataires et les occupants à titre gratuit. Comme tout crédit d’impôt, le Cite s’adresse aux individus et aux foyers imposables et non imposables. En cas de non-imposition, le remboursement par le fisc est total.
Logement concerné : La résidence principale (maison ou appartement) achevée depuis plus de deux ans.
Conditions : Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose doit être qualifié RGE (reconnu garant de l’environnement).

La TVA réduite à 5,5%

Principe : Les travaux éligibles au Cite et les « travaux indissociablement liés » (travaux annexes indispensables comme le déplacement de radiateurs) bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5%. Idem pour les abonnements relatifs aux livraisons d’énergie calorique distribuée par réseau (principalement le gaz et l’électricité) et la fourniture de chaleur distribuée par réseau produite à 50% au moins par des énergies renouvelables ou de récupération (biomasse, géothermie, déchets…). A noter : le taux de TVA appliqué aux autres travaux de rénovation ou d’ordre esthétique oscille entre 10 et 20%.

Bénéficiaires : Les propriétaires occupants ou bailleurs (y compris en copropriété), les syndicats de copropriétaires, les locataires et les occupants à titre gratuit, les sociétés civiles immobilières.
Logement concerné : La résidence principale ou secondaire (maison ou appartement) achevée depuis plus de deux ans.
Conditions : Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose applique lui-même la réduction de TVA sur la facture et doit être qualifié RGE. Il faut également remplir une attestation.

L’éco-PTZ

Principe : Disponible jusqu’au 31décembre 2018, cette variante du PTZ (prêt à taux zéro), prêt accessible sans condition de ressources, permet de financer l’écorénovation d’un logement sans avancer de trésorerie ni verser d’intérêts. Elle peut aussi couvrir les frais liés à la maîtrise d’œuvre (l’intervention d’un architecte, par exemple) et à l’étude thermique, les frais éventuels d’assurance de dommages ouvrage et les « travaux indissociablement liés » à l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Son montant est soumis à la réalisation d’un « bouquet de travaux » ou à l’atteinte d’une « performance énergétique globale » minimale calculée par un bureau d’études thermiques. Ainsi, 20.000 euros sur dix ans pour deux travaux, et 30.000 euros sur quinze ans pour trois travaux ou plus, ou si l’option « performance énergétique globale » est privilégiée. Depuis le 1er juillet 2016, un éco-PTZ « complémentaire » de 30.000 euros peut être souscrit sous conditions.

Bénéficiaires : Les propriétaires occupants ou bailleurs, y compris en copropriété, une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés et dont au moins un des associés est une personne physique.
Logement concerné : La résidence principale (que le logement soit individuel ou collectif ) construite avant le 1er janvier 1990, ou entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 pour l’option « performance énergétique globale ».
Conditions : Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose doit être reconnu garant de l’environnement (qualifié RGE).

Les CEE

Principe : Faire payer par ceux qui polluent les améliorations vertes de votre maison. Sur le papier, le fonctionnement est simple : vous faites des travaux qui améliorent le bilan carbone de votre maison et vous gagnez des « bons points verts » (les certificats d’économies d’énergie, également appelés CEE ou C2E), que vous revendez ensuite à des fournisseurs d’énergie (EDF, Total, Engie…) ou à des distributeurs de carburant (Leclerc, Auchan, Carrefour…).

En pratique, c’est toutefois plus compliqué, et s’y retrouver parmi la multitude d’intervenants est parfois difficile pour les particuliers. En effet, conformément à la loi d’orientation sur l’énergie du 13 juillet 2005, les fournisseurs d’énergie et les distributeurs de carburant ont l’obligation d’inciter les ménages et les entreprises à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, sous peine de pénalités financières. Pour ce faire, ces « obligés » sont tenus d’acheter au commanditaire des travaux des certificats d’économie d’énergie générés par lesdits travaux.

Appelée aussi « prime énergie », cette ristourne totalise parfois plusieurs centaines d’euros. Elle s’obtient auprès des revendeurs d’énergie (sur présentation des devis) après négociation des CEE par le demandeur lui-même. Celui-ci peut également en confier la monétisation à l’artisan sollicité ou à un site spécialisé (qui prélève alors une commission). Les travaux éligibles relèvent principalement de l’installation de systèmes de chauffage performants et de l’isolation des combles et des murs.

Attention, les CEE respectent des objectifs triennaux (la prochaine période commence en 2018). Du coup, pour aider les particuliers à s’y retrouver (et parce que c’est un business plutôt rentable), des courtiers se sont lancés sur ce créneau. … Monexpert-renovation-energie.fr, Primesenergie.fr, ceenergie.com, Calculeo.fr… Internet compte une multitude d’acteurs spécialisés dans l’achat – aux particuliers et aux professionnels – et la revente – aux obligés – de CEE. Pour sortir du lot, chaque intermédiaire propose une offre plurielle qui mêle conseils, mise en relation avec des professionnels agréés et accompagnement en sus du reversement de la prime (après montage et validation du dossier).

« Contre toute attente, bien que tout le monde y ait droit, nous aidons majoritairement des familles aux revenus modestes qui souhaitent isoler les combles, les murs ou le plancher de leur maison pour un budget compris entre 3.000 et 4.000 euros. Et la demande va croissant : le nombre de projets soumis durant les quatre premiers mois de 2017 équivaut au total de l’an passé », remarque Matthieu Paillot, directeur général de Monexpertrenovation-energie.fr. Les CEE, un bon plan méconnu il y a encore un an, pourraient devenir victimes de leur succès. N’attendez plus ! Important : il faut bien comparer les offres des différents opérateurs pour maximiser les versements et, surtout, procéder à la demande avant la signature du devis et la réalisation des travaux.

Bénéficiaires : Tous les ménages (propriétaires ou locataires), les professionnels et les collectivités territoriales. Si tout le monde peut bénéficier de ce dispositif, l’aide est limitée pour un ménage ordinaire. Logements concernés : Les résidences principales et secondaires achevées depuis plus de deux ans au début des travaux.
Conditions : Les travaux doivent être réalisés par un professionnel qualifié RGE.

Les prêts bonifiés

Principe : Le dispositif des CEE oblige les fournisseurs d’énergie à verser des primes et à proposer des diagnostics, voire des prêts dits « bonifiés ». Puisque « l’isolation est la première étape d’un chantier de rénovation », EDF permet ainsi d’emprunter jusqu’à 75.000 euros sur 144 mois (sans frais de dossier ni garantie hypothécaire) grâce au Prêt travaux isolation au TAEG fixe compris entre 0,95% et 3,45%.

Toutefois, si vous souhaitez remplacer votre système de chauffage par un système plus performant, vous devrez choisir notamment entre valoriser votre action par un prêt à taux bonifié, une prime, un diagnostic ou un autre dispositif proposé par votre fournisseur d’énergie. En revanche, vous pourrez bénéficier à nouveau d’un CEE pour d’autres travaux dans votre logement (par exemple, l’isolation du toit, des fenêtres, etc.).

Bénéficiaires : Les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation.
Logement concerné : Une résidence principale ou secondaire construite depuis plus de deux ans. Conditions : Le souscripteur doit passer par les partenaires de l’entreprise. Engie, associée à BNP Paribas, soumet des offres plus ou moins similaires .

Le programme Habiter mieux

Principe : L’Anah finance et accompagne l’écorénovation des foyers modestes. A condition que les travaux (isolation des murs, des combles ou des fenêtres, amélioration du système de chauffage ou de production d’eau chaude) entraînent la réduction d’au moins 25% de la consommation énergétique du logement. L’Anah couvre 35% du montant total hors taxes des travaux (dans la limite de 7.000 euros) et verse 10% de ce montant en prime dite Habiter mieux (dans la limite de 1.600 euros). Pour les « ressources très modestes », la prise en charge est de 50% (dans la limite de 10.000 euros) tandis que la prime Habiter mieux reste de 10% (dans la limite de 2.000 euros cependant).

Bénéficiaires : Les propriétaires éligibles sur la base de leurs revenus, les propriétaires bailleurs, les syndicats de copropriété.
Logement concerné : Toute habitation de plus de quinze ans à la date d’acceptation de la demande d’aide.
Conditions : Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE. Le demandeur ne doit pas avoir bénéficié d’un PTZ pour l’accession à la propriété depuis cinq ans.

Et aussi

Les subventions des collectivités locales et autres aides particulières. Les régions, départements, intercommunalités et communes sont libres d’accorder des aides de formes variables, en complément des dispositifs nationaux (Cite, éco-PTZ et programme Habiter mieux de l’Anah). Participation au financement d’un diagnostic ou d’un audit énergétique, prêts bonifiés, allègements d’impôts, à l’instar de l’exonération partielle ou totale de la taxe foncière en cas de recours au Cite : toutes les solutions sont listées sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement). Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2017, l’Etat « accompagne les ménages à revenus modestes pour payer leurs factures d’énergie » par l’envoi d’un chèque énergie au montant indexé sur les ressources.

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