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Quels sont les travaux et réparations à la charge du locataire ? | Location

Dans le cadre d’une location, les travaux devant être réalisés dans le logement sont répartis entre le locataire et le propriétaire. Coup de peinture, remplacement d’interrupteurs… quels sont les travaux à la charge du locataire du logement ?

Les 10 travaux les plus courants pour le locataire
Si les travaux les plus coûteux et ceux de remise aux normes sont à la charge du propriétaire du logement, le locataire est lui responsable des réparations locatives. Les réparations et les entretiens les plus courants que le locataire doit prendre en charge sont :

Remplacement des ampoules.
Raccords de peinture.
Remplacement d’un pommeau de douche.
Entretien et remplacement des prises.
Changement de papier peint à son initiative.
Remplacement des joints des robinets.
Entretien de l’installation électrique.
Entretien du système de chauffage.
Débouchage des canalisations.
Entretien de la plomberie.

Location : les petites réparations sont à la charge du locataire
Lors de son arrivée dans les lieux, le locataire doit trouver un logement en bon état et aux normes. Cependant, en cours de bail de location, le propriétaire n’est pas responsable des travaux devant être réalisés en cas de mauvais entretien ou dégradation causé par le locataire : c’est le locataire qui doit assumer les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant du logement. Les travaux et réparations à la charge du locataire ont pour point commun d’être simples, peu onéreux (on parle de menues réparations) et indispensables pour éviter la dégradation prématurée du logement. Il peut par exemple s’agir du remplacement des joints des robinets, des ampoules, des fusibles, des interrupteurs et du pommeau de douche, des réparations mineures d’appareils électroménagers ou de la chasse d’eau, de l’entretien de l’installation électrique, du chauffage et de la plomberie, ou encore des raccords de peinture. Ces réparations locatives à la charge du locataire sont listées et détaillées de façon exhaustive dans un décret publié le 26 août 1987.

Les charges récupérables, késako ?
Le locataire doit rembourser au propriétaire certaines charges que ce dernier a engagé pour la maintenance et les réparations des parties communes.

Quid des travaux réalisés à l’initiative du locataire ?
Le locataire peut aménager le logement qu’il loue comme il le souhaite pour son agrément personnel ou son confort, à condition que cela ne constitue pas une transformation du bien immobilier. Dans le cas contraire, il devra obligatoirement demander l’autorisation à son propriétaire. Si le changement de papier peint ou de la peinture des murs ne sont pas considérés comme des travaux de transformation, cela peut, par exemple, être le cas du remplacement de la moquette par du parquet flottant, ou de l’amélioration du vitrage. C’est également le cas de l’abattage d’une cloison ou de l’élargissement d’une porte. Précisons que les travaux réalisés dans le logement à l’initiative du locataire seront à ses frais. Si le locataire réalise des travaux de transformation sans obtenir l’accord du propriétaire, celui-ci pourra exiger qu’il remette les lieux en état lors de son départ (cela est également le cas pour les petits travaux sans transformation), le poursuivre en justice, ou encore choisir de conserver à son bénéfice les transformations réalisées. Dans ce dernier cas, le locataire ne pourra pas réclamer une indemnisation pour les frais qu’il a engagés.

Bon à savoir
Si le propriétaire conteste le remplacement de la moquette par du parquet, c’est au locataire de démontrer qu’il avait préalablement donné son autorisation.

Qui prend en charge les réparations en fin de bail de location?
A la fin du bail de location, le locataire et le propriétaire rédigent un état des lieux de sortie qui est comparé avec celui réalisé lors de l’entrée du locataire dans les lieux. Les frais de remise en état sont à la charge du locataire lorsqu’il s’agit d’un manque d’entretien ou des dégradations particulières. C’est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que le logement n’est pas rendu en bon état (moquette tachée, carrelage fissuré suite à un choc, papier peint arraché, etc.). Le propriétaire retient généralement le montant correspondant aux réparations sur le dépôt de garantie versé par le locataire. En revanche, le locataire n’a pas à répondre des dégradations dues à la vétusté et à l’usure normale des équipements et revêtements intérieurs (moquette ancienne usée, papier qui se décolle…), la malfaçon, les vices de construction, ou un cas de force majeure (une catastrophe naturelle par exemple). Précisons que si les éléments sont à la fois vétustes et dégradés par le locataire, les frais peuvent être partagés entre le locataire et le propriétaire.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire doit délivrer un logement décent à son locataire. Si le bien loué n’est pas en bon état au moment de l’entrée dans les lieux du locataire, il doit financer les travaux nécessaires pour que le logement soit considéré comme décent. Le propriétaire et le locataire peuvent aussi se mettre d’accord pour que les travaux soient pris en charge par le locataire, en contrepartie d’une exonération de loyer temporaire. Au cours du bail, le propriétaire est en charge des travaux à effectuer pour que le bien immobilier respecte les critères de confort et de sécurité spécifiés par la loi. Il doit s’occuper des travaux visant à réparer des dégâts occasionnés par la vétusté naturelle du bien ainsi que les travaux de mise aux normes. Il a notamment à sa charge les remplacements des volets vétustes, la remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz, le remplacement des revêtements des murs et des sols usés par le temps ou encore les gros travaux de plomberie. Le propriétaire doit également financer le remplacement des équipements coûteux comme une chaudière ou un radiateur.

Les gros travaux sont à la charge du propriétaire
Le propriétaire du bien doit prendre en charge les travaux qui ne relèvent pas de l’entretien courant.

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Ce qu’il faut savoir avant de louer son bien en colocation | Bailleur entre particuliers

Ce qu’il faut savoir avant de louer son bien en colocation
Par Blandine Horner le 11 Juin 2019

La colocation consiste à louer un logement à plusieurs personnes. Cependant, plusieurs options sont possibles concernant le bail, la caution ou encore les charges. Prenez donc le temps de vous renseigner avant de vous lancer.

Qu’est-ce que la colocation ?
La colocation définit le fait de vivre à plusieurs locataires, ensemble dans le même logement. Ces colocataires peuvent se connaître et être des amis, des frères et sœurs ou des concubins, mais il peut également s’agir de personnes qui ne se connaissent pas, mais qui souhaitent partager le même logement pour bénéficier d’un loyer moins élevé. Quoi qu’il en soit, les colocataires doivent tous apparaître sur le(s) contrat(s) de bail : si l’un d’entre eux n’a pas signé de bail, il n’est alors qu’un visiteur et n’a pas les mêmes droits sur le logement. De plus, le logement doit constituer la résidence principale des colocataires. Notez également que l’obligation de conclure un bail individuellement ne s’adresse pas aux partenaires liés par un PACS ou aux couples mariés : si l’un d’entre eux conclut le bail, le conjoint est également et automatiquement considéré comme partie prenante au contrat.

Un bail de location unique pour tous les colocataires
L’une des possibilités si vous souhaitez louer un appartement en colocation consiste à opter pour un bail unique pour tous les colocataires. Dans ce cas, le contrat doit être signé par l’ensemble des colocataires, le bailleur peut demander que le versement du loyer soit effectué en une seule fois et que le montant intégral soit versé chaque mois, et non de façon individuelle. Le contrat de bail peut également contenir une clause de solidarité, ce qui implique que les locataires sont solidaires entre eux vis-à-vis du paiement du loyer : concrètement, si l’un des colocataires cesse de payer ses loyers, les autres doivent alors régler la totalité, et ils devront se retourner contre le colocataire qui ne verse pas le loyer. Dans le même ordre d’idée, si un colocataire part du logement, le loyer ne diminue pas pour autant pour les colocataires restants : ce dernier reste solidaire des colocataires restants si le contrat de bail le prévoit.

Bon à savoir
Lorsque le locataire sortant propose un remplaçant à sa place au propriétaire, ce dernier n’est pas obligé d’accepter ce nouveau colocataire.

Comment ça marche le clause de solidarité ?
Si vous prévoyez une location en colocation, vous êtes donc en droit d’insérer une clause de solidarité. Dans ce cas, les colocataires ne sont pas seulement responsables de la totalité du loyer et des charges, mais ils le sont également vis-à-vis des dégradations qui pourraient éventuellement être constatées. Notez cependant que dans le cas d’un bail unique, la clause de solidarité prend fin lorsqu’un nouveau colocataire entre dans les lieux. Le colocataire sortant est donc délivré de la clause de solidarité à l’issue du préavis, à partir du moment où un nouveau colocataire entrant est inscrit sur le bail de colocation. Si aucun remplaçant n’est inscrit sur le bail, la solidarité prend fin 6 mois après la fin du préavis du locataire sortant.

Louer un appartement en colocation avec plusieurs baux
Il est également possible de louer un logement en colocation en établissant plusieurs baux, à savoir un par colocataire. Chaque bail va alors porter sur une seule pièce du logement, et il y aura alors autant de baux que de pièces louées. Dans ce cas de figure, chaque colocataire signe son propre bail et peut disposer librement et exclusivement d’une pièce qui est toujours une chambre, et peut également accéder à des pièces communes, qui sont généralement la cuisine, la salle de bains, le salon. Si vous optez pour plusieurs baux, sachez que vous devez détailler la vie commune des colocataires, c’est-à-dire que vous devez mentionner quelle pièce est attribuée à chacun, l’utilisation des parties communes, des meubles, des équipements, des appareils. Enfin, chaque pièce louée doit présenter une surface habitable d’au moins 14 m² et 33 m3.

Bon à savoir
Vous êtes propriétaire et vous désirez louer votre bien, déposez une annonce sur SeLoger.

Demander une caution aux colocataires
Au moment de la location en colocation de votre bien, vous pouvez demander qu’une personne se porte garante du paiement des loyers, en particulier si vous avez affaire à des étudiants ou des actifs ayant de faibles revenus. Il s’agit généralement d’un proche : parent, frère, sœur, grand-parent, ami, etc. Lorsque le garant signe le contrat de caution, le garant s’engage à se substituer au locataire en cas de non-paiement des loyers, et il devra donc les payer à sa place. Vous pouvez demander autant de garants que de colocataires présents, afin de vous couvrir dans toutes les situations. Notez qu’en présence d’une clause de solidarité, le garant s’engage à payer la totalité du loyer en cas de défaut de paiement.

Plusieurs possibilités pour le paiement des charges
Dans le cadre de la colocation, le propriétaire a plusieurs possibilités pour facturer le montant des charges :

Il peut soit appliquer des charges réelles, ce qui signifie que les colocataires les paient au moyen de provisions, et celles-ci sont ensuite régularisées chaque année pour ajuster le montant par rapport aux dépenses réelles des colocataires.
Il peut également choisir de les appliquer au forfait, auquel cas les colocataires connaissent à l’avance le montant réglé périodiquement, et les charges ne seront pas régularisées. En revanche, le montant des charges ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réelles.
Bon à savoir
Les charges appliquées au forfait peuvent être révisées chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.

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Le bien immobilier vendu est grevé de servitudes, s’imposent-elles à l’acquéreur ? | Réglementation

L’acquisition d’un bien immobilier suppose par principe l’acquisition des droits accessoires. Les servitudes en font parties. L’acquéreur d’un bien immobilier grevé de servitudes devra donc les appliquer.

Quelle différence entre une servitude légale et une servitude conventionnelle ?
Une servitude légale est imposée par la loi et a pour objet l’utilité publique ou communale ou l’utilité des particuliers. Une servitude conventionnelle est une servitude établie par « le fait de l’homme » selon les termes de l’article 686 du code civil. En d’autres termes, c’est une servitude établie d’un commun accord par deux propriétaires de fonds distincts.

Les servitudes se transmettent à l’acquéreur du bien immobilier
Le principe est le suivant : les servitudes d’un bien immobilier suivent sa propriété. Elles sont transférées en même temps que le bien, à l’acquéreur, qui ne pourra en aucun cas s’y soustraire et décider de ne pas en tenir compte, dans le respect de certaines conditions toutefois. S’il achète le fonds bénéficiaire de la servitude, il en profitera de la même façon que le précédent propriétaire. En revanche, s’il achète le fonds servant, il en supportera les inconvénients. Ce principe est rappelé à de nombreuses reprises par la Cour de cassation.

Bon à savoir
En cas de servitudes conventionnelles, celles-ci ne seront opposables à l’acquéreur qu’à la condition qu’elles aient bien été publiées au fichier immobilier ou qu’elles aient été mentionnées dans l’acte de vente ou portées, sans ambiguïté, à la connaissance de l’acquéreur.

L’application des conditions d’une servitude conventionnelle
L’application des conditions d’une servitude conventionnelle relève de l’appréciation des juges. La jurisprudence foisonne sur la question. Il a été considéré que la servitude se transmettait à l’acquéreur, et ce, même si sa publication au fichier immobilier était très ancienne. Il a également été jugé que la servitude conventionnelle d’un bien était transmise à l’acquéreur si l’existence de la charge était clairement établie. La Cour de cassation rappelle que ce n’est pas le cas lorsqu’elle est simplement évoquée entre le vendeur et l’acquéreur.

Références juridiques
Article 649 et suivants du code civil.
Cass. Civ 3e civ., 12 oct. 1994, n°92-19.386.
CA Aix-en-Provence, 4e ch., sect. B, 30 mars 2010, n°08/08295.

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Pour acheter votre logement neuf moins cher, pensez à la nue-propriété | Acheter logement neuf

La nue-propriété est un concept encore flou pour beaucoup, qui mérite d’être éclairci dans la mesure où ce type d’investissement vous permet d’acheter un logement moins cher, avec une réduction du prix pouvant aller jusqu’à 40 % en moyenne.

La nue-propriété d’un logement neuf : quésako ?
La nue-propriété est un concept encore récent, puisque son apparition date des années 2000, ce qui explique qu’elle ne s’est pas encore totalement démocratisée. Concrètement, la nue-propriété implique qu’en achetant un bien, vous ne serez alors propriétaire que des murs du logement. Cela signifie que vous ne pouvez pas occuper les lieux, les utiliser ou encore les louer : seul l’usufruitier est en mesure de réaliser ces actions. Dans le cadre de la nue-propriété, le droit de propriété fait donc l’objet d’un démembrement, puisque l’on a d’un côté le nu-propriétaire, et de l’autre, l’usufruiter. En revanche, ce démembrement du droit de propriété est temporaire, dans la mesure où le transfert de la propriété pleine et entière au nu-propriétaire se produit après une durée spécifique. Cette durée peut être indiquée dans l’acte notarié (ça peut être pour 10 ou 15 ans par exemple), ou alors il peut être prévu que le démembrement de propriété prendra fin avec le décès de l’usufruitier : on parle alors d’un viager.

Bon à savoir
Si vous achetez en nue-propriété, ne vous précipitez pas, et vérifiez que la valeur estimée du bien immobilier neuf n’est pas surévaluée.

Acheter un logement neuf en nue-propriété : une économie de 30 à 40 %
Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, le principal avantage de l’achat en nue-propriété est l’économie importante réalisée au moment de l’achat : de l’ordre de 30 à 40 % en moyenne. C’est compréhensible, dans la mesure où vous achetez un bien dont vous ne pourrez pas profiter pendant plusieurs années. Si vous décidez d’acheter un logement neuf en nue-propriété, qui est mis en location, vous pouvez par exemple rester nu-propriétaire pour une durée de 15 ans. Comme vous êtes nu-propriétaire, vous ne pouvez pas percevoir directement les loyers versés par le locataire, c’est un usufruitier qui les perçoit. Mais en contrepartie, vous percevez en quelque sorte l’équivalent des revenus qui pourraient être générés sur cette période, sous forme d’une réduction du prix d’acquisition non négligeable.

Nue-propriété : la fiscalité peut être très avantageuse
Dans le cadre de la nue-propriété, vous pouvez bénéficier d’une optimisation fiscale, puisque vous pouvez déduire les intérêts du prêt de vos revenus fonciers, si vous en avez souscrit un. Mais pour que cet investissement soit profitable, deux conditions doivent être remplies :

En tant que nu-propriétaire, vous devez déjà disposer de revenus fonciers par ailleurs, à savoir un autre bien immobilier mis en location, ou des parts de SCPI.
L’usufruitier doit mettre le logement neuf en location pendant toute la durée du démembrement du droit de propriété.
Vous l’aurez compris, vous devez être vigilant(e) quant aux intentions de l’usufruitier, car vous ne pouvez le contraindre à mettre le logement neuf en location s’il ne le souhaite pas. Pour limiter ce risque, privilégiez un logement neuf vendu par votre futur usufruitier, qui soit déjà en location. Certaines sociétés proposent d’ailleurs ce type d’investissement, mais le mieux reste de consulter un notaire afin de recueillir son avis.

À qui s’adresse l’achat d’un logement neuf en nue-propriété ?
Certains programmes immobiliers sont spécialisés dans la vente de biens neufs en nue-propriété. Mais pour être avantageuse, cette opération s’adresse finalement à des profils d’investisseurs spécifiques. Elle est en effet déconseillée à ceux qui souhaitent une entrée d’argent immédiate pour compenser le montant d’investissement, puisque seul l’usufruitier peut louer le logement et vous ne pouvez aucunement prétendre à une part des revenus fonciers générés pendant le démembrement du droit de propriété. Cet investissement est donc à conseiller aux investisseurs disposant déjà d’un patrimoine confortable, qui leur permet d’absorber cette charge supplémentaire jusqu’à la fin de l’usufruit. Idéalement, il est donc préférable d’être déjà propriétaire de votre résidence principale, et d’envisager de déménager au moment de votre départ à la retraite. Si vous achetez un bien en nue-propriété en amont, vous allez alors réaliser des économies importantes et si vous abandonnez votre projet de déménagement, vous pourrez mettre en location le bien que vous avez acheté pour bénéficier d’un complément de revenu ou encore le revendre avec une belle plus-value.

Bon à savoir
Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine, la donation se fait sur la valeur de la nue-propriété.

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Location : quelles sont les charges comprises dans un loyer ? | Louer un logement

Location : quelles sont les charges comprises dans un loyer ?
Par Vincent Cuzon le 16 Juin 2019

Sur une annonce de location, le montant du loyer est souvent indiqué « charges comprises ». Mais quelles sont les charges locatives réellement payées en même temps que le loyer ? Ce qu’il faut savoir pour éviter les déconvenues.

Location : quelles sont les charges du locataire ?
Les charges locatives ou provisions sur charges sont les charges que le locataire paye en même temps que son loyer. Elles servent en réalité à couvrir les charges de copropriété préalablement payées par le propriétaire du logement. C’est pour cette raison qu’elles sont également appelées « charges récupérables ». Ces charges locatives comprennent l’entretien des parties communes ou « prestations collectives » (consommation d’eau et d’énergie, entretien et réparation des ascenseurs, chauffage collectif, frais de gardiennage, etc.), les taxes locatives (enlèvement d’ordures hors encombrants, balayage, redevance d’assainissement), l’entretien des parties individuelles ou « fournitures individuelles » (chauffage, production d’eau chaude, conditionnement d’air, entretien des cheminées…). Précisons que la liste des charges récupérables sur le locataire est fixée de manière limitative par le décret du 26 août 1987. Cette liste s’applique aux locations vides des secteurs privé et social et aux locations meublées signées depuis le 27 mars 2014.

Location d’une maison : quelles charges ?
Pour la location d’une maison individuelle, les charges locatives se limitent généralement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Comment est calculé le montant des charges locatives ?
Le montant des charges locatives (ou provisions sur charges) doit apparaître clairement sur l’appel de loyer et sur la quittance que le propriétaire remet chaque mois à son locataire. Les charges locatives sont généralement déterminées par les dépenses effectuées par le propriétaire l’année précédente ainsi que par le budget prévisionnel de la copropriété. Leur montant peut donc varier d’une année à l’autre. De plus, le montant des charges locatives versées par le locataire sur l’ensemble de l’année peut faire l’objet d’une régularisation s’il ne correspond finalement pas aux dépenses réellement effectuées par le propriétaire. Précisons que si le paiement par provision est majoritairement utilisé, il est possible d’opter pour le paiement au forfait dans le cadre d’une location meublée. Avec un paiement au forfait, le locataire verse chaque mois un montant défini dans le contrat de bail de location : le propriétaire ne peut pas effectuer de régularisation, même si le montant forfaitaire annuel est finalement inférieur ou supérieur au montant des charges réelles.

Régularisation des charges : comment ça marche ?
Le propriétaire doit procéder à une régularisation des provisions sur charges, au moins une fois par an, mais pas obligatoirement à la date anniversaire du bail de location. Il s’agit d’un ajustement entre le montant de la provision et les sommes réellement dépensées par le propriétaire. Si le locataire a payé plus que les charges réelles, le propriétaire devra lui reverser le trop-perçu. Dans le cas contraire, il devra réclamer un complément au locataire. Quand le propriétaire procède à la régularisation, il doit adresser à son locataire un décompte individuel détaillant chaque type de charges. Durant le mois qui suit l’envoi de ce décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire toutes les pièces justificatives des charges récupérables (l’état des dépenses de la copropriété, l’état de répartition des charges, la taxe foncière…). Selon le montant de la régularisation, les provisions sur charges peuvent ensuite être réajustées à la hausse ou à la baisse pour l’année suivante.

Bon à savoir
Si le propriétaire oublie de régulariser les charges pendant l’année, il peut encore le faire dans les 3 années qui suivent.

Exemple de charges comprises dans un loyer
Si le locataire a payé 600 € de charges annuelles via la provision de 50 € mensuelle, alors que les charges réelles étaient de 700 € annuelles, le propriétaire peut lui demander de verser un complément de 100 €. Il pourra ensuite décider d’augmenter les provisions sur charges pour l’année à venir.

Que se passe-t-il en cas de départ du locataire ?
Si le locataire quitte le logement à la fin du bail, le propriétaire peut faire une retenue sur les charges locatives de 20 % du montant du dépôt de garantie afin d’effectuer la dernière régularisation.

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Un immeuble en bois à la place du siège historique de RTL

En plein cœur de Paris, un immeuble de bureaux en bois de 25 mètres de haut devrait voir le jour d’ici fin 2020 au 22, rue Bayard (VIIIe arrondissement).
Un immeuble en bois, en plein cœur de Paris! C’est le projet inédit, baptisé «Bayard» (du nom de la rue où se trouve le bâtiment), que s’apprête à lancer l’agence Axel Schoenert Architectes en partenariat avec Nexity. L’endroit où l’édifice verra le jour, n’est pas anodin: il s’agit de l’ancien siège de RTL que la chaîne de radio occupait depuis plus de 80 ans, rue Bayard dans le VIIIe arrondissement. Un lieu stratégique, au cœur du «Quartier central des affaires», à deux pas de l’avenue Montaigne.

Plus d’un an après le déménagement de la rédaction, le siège de RTL a été démoli. «Les immeubles post-haussmannien côté rue Bayard et l’immeuble côté impasse d’Antin ne seront pas détruits mais restructurés. Seul le bâtiment des années 70 a été démoli», précise Axel Schoenert, fondateur de l’agence d’architectures. Il sera remplacé par un immeuble de bureaux en bois «bas carbone» de sept étages, culminant à 25 mètres de haut. «Il concentre moins d’énergie et surtout peut-être réutilisé avec les mêmes matériaux pour un nouveau projet» explique l’architecte.

Qui dit bois, dit travaux plus courts. Ainsi, l’immeuble de 8400 m² devrait sortir de terre d’ici la fin de l’année 2020, soit une durée totale de 16 mois, contre 18 à 19 mois pour un chantier classique. En revanche, le coût des travaux est plus élevé, «10% plus cher» selon l’architecte. Un choix périlleux face aux risques d’incendies? «Nos structures sont suffisamment massives (30 à 40 centimètres) pour résister au feu. Il n’y a aucun risque, affirme Axel Schoenert.

La façade, côté rue Bayard de ce bâtiment qui se veut «très haut de gamme», sera «contemporaine, connectée et écologique avec des terrasses à chaque étage». «Sur rue, une nouvelle façade en laiton perforé affirmera une réelle identité de l’ensemble immobilier tout en marquant le lien avec la façade historique», explique l’architecte. Sur cour, deux patios végétalisés seront créés «afin d’apporter de la lumière aux nouveaux espaces du rez-de-chaussée». Au dernier étage, un rooftop avec des potagers.

Racheté fin 2017 par LaSalle Investment Management, l’un des leaders de l’investissement immobilier, l’immeuble sera donc loué à des entreprises. Reste à savoir si elles seront plusieurs ou pas. Sur ce sujet, Axel Schoenert a sa petite idée. «Ce type d’immeuble neuf, fonctionnel, situé en plein cœur de Paris est très rare et va forcément intéresser une grande entreprise qui voudra en faire son siège social», conclut-il. Pour l’heure, l’idée serait d’avoir deux locataires par étage.

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Une entreprise ne peut résilier le prêt immobilier fait à un salarié qui part

La justice a débouté EDF qui réclamait le remboursement immédiat d’un prêt immobilier consenti, en 1995, à un de ses salariés. L’employé a cessé de payer les mensualités après avoir démissionné sept ans plus tard.
L’entreprise qui a accordé un prêt immobilier à un salarié pour l’aider à accéder à la propriété doit maintenir ce crédit en cas de licenciement ou de démission. C’est la conclusion de la Cour de cassation dans une décision rendue en octobre 2017. La clause qui prévoirait le remboursement immédiat du capital restant dû ou une indemnisation de l’entreprise pour remboursement anticipé si le salarié venait à quitter l’entreprise est nulle car abusive, ajoute la Cour de cassation.

Dans une telle relation, ont rappelé les juges, le salarié et son employeur sont soumis au code de la consommation et non au Code du travail. Le salarié, dans ce contrat, est un «consommateur» et l’entreprise est un «professionnel» du crédit, même si accorder des crédits n’est pas son activité principale. Cela ressort d’une décision rendue en 1993 par la Cour de justice de l’Union européenne.

L’affaire opposait EDF à un de ses salariés et sa femme à qui l’entreprise a consenti, en 1995, «un prêt relevant du dispositif d’aide à l’accession à la propriété», soumis à la loi du 13 juillet 1979. En vue d’acquérir une résidence principale, le couple a souscrit un prêt d’un peu moins de 58.000 euros, «remboursable en 240 mensualités (soit 20 ans) réparties en deux périodes d’amortissement de 10 ans, aux taux respectifs de 4,75% et de 8,75%». Le 1er janvier 2002, l’employé d’EDF démissionne et cesse de régler les échéances du prêt. EDF décide d’assigner les emprunteurs et leur réclame le remboursement immédiat de la somme restant due (capitale et intérêts), soit l’équivalent d’un peu plus de 50.000 euros ainsi que le paiement de l’indemnité de remboursement anticipé, soit un peu plus de 3500 euros.

Une clause abusive
L’entreprise a soutenu que la clause obligeant le salarié au remboursement anticipé en cas de départ du salarié n’était pas abusive, car globalement le contrat présentait essentiellement un avantage pour lui en l’aidant à devenir propriétaire. Mais la Cour a écarté ce raisonnement: une clause du contrat de prêt créant un déséquilibre au profit du prêteur est abusive et donc «réputée non écrite» estime la juridiction.

Pour EDF, une clause du contrat prévoit la résiliation immédiate du contrat en cas de «cessation d’appartenance» du salarié à l’entreprise, pour quelque cause que ce soit, licenciement ou démission. L’entreprise a exclu aussi les règles de protection du consommateur car n’étant pas un établissement de crédit, l’entreprise rejetait pour elle-même le qualificatif de «professionnel», et pour son salarié celui de «consommateur». Elle a conclu que la relation était celle d’un employeur qui accorde un avantage à un salarié. À tort, ont dit les juges, il s’agit d’un contrat soumis aux règles de protection du consommateur.

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Bras de fer autour du projet des tours jumelles de La Défense

Le groupe russe Hermitage promet toujours de livrer les deux tours d’ici 2024, mais Paris La Défense «cherche une alternative». L’aménageur réclame 30 millions d’euros au promoteur immobilier pour l’immobilisation du terrain depuis plus de 10 ans.
«Un avenir lumineux». C’est en ces termes que le promoteur immobilier russe Hermitage annonce mardi que son projet de tours jumelles de La Défense, parmi les plus hautes d’Europe, va enfin voir le jour. «Après sept années de batailles juridiques, Hermitage a obtenu la purge de l’intégralité des recours contre les permis de construire du projet Hermitage Plaza», se félicite l’entreprise. Le Conseil d’État avait déjà donné son feu vert en juillet dernier mais la justice a dû trancher et rejeter un dernier recours. Désormais, plus aucun recours n’est possible, affirme le groupe Hermitage.

Deux gratte-ciel sont censés sortir de terre d’ici 2024, date d’ouverture des Jeux olympiques qui auront lieu à Paris. Leur taille? 320 mètres de haut chacune, soit 16 mètres de plus que The Shard à Londres, l’actuelle plus haute tour d’Europe. À l’intérieur, 448 appartements, 40.000 m² de bureaux, un hôtel 5 étoiles de 200 chambres, une douzaine de restaurants, une salle de concert, une galerie d’art, une piscine, un belvédère, des bars ou encore des commerces de luxe. Coût de l’opération? Près de trois milliards d’euros, financés par des fonds propres, des prêts bancaires. Des chiffres qui peuvent faire rêver. Bref, le projet semble donc enfin en bonne voie à en croire le promoteur.

Pourtant, du côté de Paris La Défense, c’est silence radio! L’aménageur du quartier d’affaires ne réagit pas à cette annonce. La veille, la directrice générale de Paris La Défense a tout bonnement enterré le projet: «Il n’avance pas et on cherche une alternative», a lâché Marie-Célie Guillaume, selon des propos relayés par Le Parisien. En 2009, Emin Iskenderov, le président d’Hermitage promettait la livraison en 2016 des «twin towers». Pour les besoins de cette opération, 250 locataires ont même été priés de quitter l’immeuble qui devrait être démoli et remplacé par les tours jumelles. Dix ans plus tard, la construction n’a toujours pas commencé.

Des relations contractuelles au point mort
Agacé de ne pas voir les travaux avancer, Paris La Défense a décidé de solder ses comptes. L’aménageur réclame à Hermitage une indemnité de 30 millions d’euros pour compenser l’immobilisation du terrain et du volume à construire. «Nous sommes en contentieux depuis l’automne dernier concernant ce versement, a expliqué Marie-Célie Guillaume. C’est au Tribunal de grande instance de Nanterre de trancher». De son côté, le groupe Hermitage affirme qu’il ne versera cette somme qu’une fois la promesse de vente signée, comme le prévoit, selon lui, l’accord signé en 2010 entre les deux parties. Ce qu’a démenti Paris La Défense qui n’entretient plus aucune relation contractuelle avec le promoteur russe depuis un an.

Bref, les relations sont au point mort entre les deux acteurs majeurs du projet. Et pourtant, le groupe Hermitage annonce qu’il va se rapprocher «dès septembre» avec l’ensemble des acteurs concernés -dont Paris La Défense- pour «débloquer les fonds nécessaires au démarrage des travaux». Le promoteur russe prévoit même d’entamer «dans les semaines à venir» des négociations avec un «opérateur hôtelier» et «des locataires de bureaux». Drôl

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Le crédit d’impôt pour les travaux d’isolation bientôt transformé en prime

Envisagé un temps par Nicolas Hulot lors de son passage au gouvernement, le projet de transformation du crédit d’impôt pour la rénovation énergétique avait ensuite mis en suspens, car considéré comme trop coûteux et complexe. Aujourd’hui, l’exécutif relance l’idée d’une évolution vers une prime allouée aux propriétaires qui effectuent des travaux dans leur logement. 

L’aide à la rénovation énergétique doit être "remise à plat", a réclamé le Premier ministre Édouard Philippe, lors de sa déclaration de politique générale, mercredi 12 juin. Dans la foulée, le ministre de la Transition écologique, François de Rugy, a précisé les contours de cette refonte, pour permettre de simplifier les démarches. L’une des principales mesures sera la transformation du crédit d’impôt pour les travaux d’isolation en une prime. 

"Quand les Français font des travaux, ils font les travaux, ils avancent l’argent puis un an ou un an et demi après, ils demandent le remboursement d’une partie sans savoir combien (…) ce sera", a expliqué le ministre sur BFMTV. À l’avenir, "nous aurons des primes : c’est-à-dire que dès que les gens déclencheront les travaux, ils pourront avoir cette prime", a-t-il poursuivi. "Ça va aboutir (…) à l’occasion de la loi de finance pour l’année prochaine, sur des aides plus simples, plus massives."

Un "barème clair" pour chaque type de travaux
La création de cette prime à la rénovation énergétique, en lieu et place du crédit d’impôt, était déjà sur le bureau de Nicolas Hulot, ancien ministre de la Transition écologique, mais le gouvernement y avait renoncé après son départ, évoquant une mesure trop "coûteuse et complexe". Finalement, la prime est de nouveau d’actualité.

"Il y aura un barème clair", a assuré François de Rugy. "Vous changez une chaudière, c’est tant d’aide, vous mettez de l’isolation sous votre toiture, c’est tant d’aide, vous changez de fenêtres, c’est tant d’aide", a-t-il précisé. Les fenêtres avaient été initialement exclues des aides à la rénovation énergétique, avant d’être réintégrées, accompagnées d’un plafonnement.

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Crédit immobilier : les taux au bas fixe !

Les taux d’intérêts au plus proche de leur niveau historique
Les emprunteurs ont plus que jamais toutes les cartes en main pour concrétiser leurs projets immobiliers, car du point de vue financier, l’opération s’avère des plus intéressantes. La raison ? Des taux d’intérêt toujours plus bas. Car après avoir baissé en mars, ils sont tombés à 1,35 % en moyenne au mois d’avril. Et la tendance s’est même poursuivie au mois de mai avec selon le profil de l’emprunteur un taux à seulement 0,95 % sur 20 ans ou 1,25 % sur 25 ans avant négociation. Une baisse sensible s’est déjà fait sentir entre le mois de mars (1,39 %) et avril (1,35 %), soit tout juste au-dessus du record historique de 2016, à 1,33 % en moyenne. Dorénavant, en regardant un peu plus en détail, les prêts se négocient à quelques 1,09 % sur 15 ans, à 1,27 % sur 20 ans et 1,47 % au plus cher sur 25 ans. S’ils n’ont pas encore atteint leur niveau historique, les taux d’intérêt de ce premier semestre 2019 sont en revanche qualifiés de « négatifs », à savoir qu’ils affichent des intérêts plus faibles que le niveau de l’inflation. Il s’agit même là d’une situation inédite depuis 1974 qui se joue pour le 11e mois consécutif. Résultats : l’accès au crédit immobilier n’a jamais été aussi aisé et emprunter n’a jamais été aussi bon marché.
Les raisons d’une telle situation
Si les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont en ce moment aussi bas, c’est en raison de plusieurs facteurs. Le premier est lié à la bataille concurrentielle que se livrent les établissements bancaires entre eux. Les banques ont en effet bien compris qu’elles avaient tout à gagner à offrir des conditions de financement avantageuses pour capter et garder leur clientèle. D’autant que celle-ci est plus que jamais encline à faire jouer la concurrence pour aller au plus offrant. Cette guerre des prix s’inscrit par ailleurs dans le « printemps de l’immobilier », période traditionnelle durant laquelle les particuliers s’activent pour concrétiser leur projet immobilier afin d’emménager avant l’été. Dans ce contexte, le crédit immobilier est mis en avant en tant que produit d’appel. C’est dans cette optique que quasiment toutes les banques ont donné un coup de rabot supplémentaire à leurs taux d’intérêts durant le mois de mai. La deuxième explication se trouve dans les conditions de financement des banques elles-mêmes. Les banques centrales continuent de pratiquer des politiques des plus favorables, à l’image de la BCE — Banque Centrale Européenne — qui a fait savoir qu’elle maintenait sont principal taux directeur à 0 %. En somme, les banques françaises, elles aussi, à des taux des plus bas. Ce qui leur permet de répercuter cette diminution sur les conditions de crédit qu’elles accordent à leurs clients. Mais est-ce que les taux vont remonter d’ici peu ? Rien n’est moins sûr, car la politique de la BCE ne devrait pas évoluer pour l’année entière. Les taux devraient alors demeurer très bas jusqu’à l’été 2020.

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