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Immobilier neuf : que faire après la défiscalisation ?

Il y a quelques années, vous avez acheté un logement neuf pour le louer par le biais d’un dispositif défiscalisant (Périssol, Besson, Robien…), et vous êtes arrivé à la fin de votre période d’engagement fiscal. Les économies d’impôts étant maintenant définitivement acquises, se pose la question du devenir de ce patrimoine immobilier. Bonne nouvelle : toutes les options sont possibles.

Commencez par observer le marché
Le marché immobilier connaît une embellie, mais vous n’engrangerez pas forcément une plus-value à la revente. « Dix ans après sa construction, un logement est considéré comme ancien ; son prix subit forcément une décote », note Jean-François Buet, président de la Fnaim. Si vous avez investi dans une ville moyenne, vous risquez même une moins-value. Pour l’éviter, conservez le logement, surtout si vous n’avez jamais rencontré de difficultés pour le louer. Comme les prix sont actuellement orientés à la hausse, la probabilité de vendre plus cher dans quelques années est importante.

Si, a contrario, vous peinez à trouver des locataires, cédez le bien, même à perte. « Un logement qui n’est pas loué se dégrade et son propriétaire doit assumer l’intégralité des charges », prévient Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Examinez la copropriété
Avec certains dispositifs (Robien notamment), des résidences entières ont été dédiées à l’investissement locatif. A l’échéance de la période d’engagement, si beaucoup de propriétaires cherchent à vendre en même temps, l’afflux d’offres peut tirer les prix vers le bas. Dans ce scénario, mieux vaut décaler la vente. « Prolonger la durée de location permet de ne pas se trouver en concurrence avec d’autres propriétaires qui revendent des logements similaires au même moment », conseille Noël Brissault, directeur du réseau LCL Habitat.

Prenez en compte la typologie du bien
Gardez l’appartement pour continuer à le louer s’il existe une pénurie pour ce type de bien dans la ville et le quartier concernés. Dans le cas contraire, envisagez de vendre pour investir ailleurs. Ceux qui ont acheté un studio dans une ville où les résidences étudiantes se sont multipliées (Angers, Grenoble…), doivent envisager cette option car ils risquent d’être confrontés à une vive concurrence.

Gardez une marge financière
Il faut toujours mettre un peu d’argent de côté pour financer le rafraîchissement de l’appartement entre deux locataires. « Un propriétaire doit disposer d’une trésorerie suffisante pour faire face à des travaux ou à une longue vacance locative », insiste Jean-François Buet. Si vous n’avez pas fini de rembourser le crédit souscrit pour acquérir le logement et que votre situation financière s’est dégradée, revendez-le pour solder votre prêt.

Calculez si vous avez intérêt à vendre
Si votre locataire est encore dans les lieux, vous pouvez vendre le logement occupé. Attention, lorsque l’acquéreur est un investisseur, le vendeur doit généralement lui consentir une décote importante.

En effet, celui-ci tient compte de la rentabilité du bien pour déterminer sa valeur. « Un bailleur calcule un prix d’achat “optimal”, souvent plus bas que le prix du marché, en divisant le montant annuel des loyers par le taux de rentabilité qu’il souhaite obtenir », explique Stéphane Vachot, directeur de Carré Mans.

Pour éviter de perdre trop d’argent, vous pouvez continuer à louer sans prolonger votre régime de défiscalisation. Quand votre locataire partira, vous serez libre de vendre au prix du marché.

Vérifiez que vous avez le droit de céder votre bien
Lorsque les déductions d’impôt ajoutées aux dépenses locatives (travaux, etc.) dépassent le montant de ses revenus fonciers, le propriétaire-bailleur obtient un déficit foncier, reportable pendant dix ans sur ses autres revenus, à hauteur de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt, le seuil est de 15 300 euros pour le Périssol). C’est un moyen habile de faire baisser la pression fiscale.

Les régimes de défiscalisation arrivés à échéance

Quatre dispositifs fiscaux offrant des déductions sur les revenus fonciers sont arrivés à échéance ces dernières années.

Périssol (01/01/1996-31/12/1999). Déduction : 10 % par an les quatre premières années, puis 2 % les vingt suivantes. Location : neuf ans minimum, prolongation possible.

Besson (01/01/1999-02/08/2003) et Robien (01/01/2003-31/08/2006). Déduction : 8 % par an les cinq premières années, puis 2,5 % les quatre suivantes. Location : neuf ans minimum, prolongation possible deux fois trois ans à 2,5 % par an.

Robien recentré (01/09/2006-31/12/2009). Déduction : 6 % par an les sept premières années, puis 4 % les deux suivantes. Location : neuf ans minimum, pas de prolongation possible.

Borloo neuf (01/09/2006-31/12/2009). Déduction : 6 % par an les sept premières années, puis 4 % les deux suivantes. Location : neuf ans minimum, prolongation possible pendant deux fois trois ans à 2,5 % par an.

Mais, attention, si vous êtes dans cette situation, vous ne serez plus forcément libre de vendre votre bien à votre guise. « Les propriétaires qui ont enregistré un déficit foncier et l’ont déduit de leur revenu global doivent louer ce bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sinon le gain d’impôt sera remis en question », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC-France. Si vous vendez avant ce délai, vous devrez rembourser les économies d’impôt obtenues.

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