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Copropriété, taxe d’habitation, location… les travaux d’Hercule du gouvernement et du parlement

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Entre les arbitrages fiscaux à opérer pour compenser la fin de la taxe d’habitation et la mise en oeuvre de la loi ELAN, l’exécutif et les députés auront une rentrée chargée. Notre chroniqueur Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services immobiliers, espère que l’effort en faveur du logement ne faiblira pas.
Alors que va s’ouvrir le G7 à Biarritz, on peut se demander si les autres grandes puissances du monde sont aussi avancées que nous en matière de politique du logement. Au passage on notera que nous sommes bien démunis quant à la connaissance des politiques publiques des pays développés comme le nôtre, ce qui est regrettable. Il serait salutaire que les cellules de droit comparé de l’Assemblée Nationale et du Sénat trouvent les moyens d’études thématiques de nature à éclairer la réflexion. Et il est probable que nous n’aurons pas à rougir de ce qui est fait chez nous depuis des décennies, avec un bon équilibre entre les réponses logement, du locatif social à l’accession libre en passant par l’accession sociale et le locatif privé. Pas à rougir non plus de la qualité de notre patrimoine, régénéré par l’apport de constructions neuves à des standards élevés. Pas à rougir non plus du niveau des services et de la sécurité apportés par le corps professionnel. Enfin, nous menons des combats engagés pour loger les sans abris et les plus démunis: l’âme de l’Abbé Pierre est à l’œuvre, même si le mal n’est toujours pas résorbé.

Pourtant, il reste beaucoup à faire. D’abord parce que le satisfecit qui précède vaut globalement, mais que dans le détail bien des problèmes anciens ne sont pas résolus et que des problèmes nouveaux sont apparus. Ensuite parce que des solutions qu’on croyait de bonne foi définitive sont venues déséquilibrer l’édifice: c’est ainsi que la baisse vertigineuse des taux d’intérêt, couplée à l’élan de métropolisation, a fait exploser le prix du foncier en zone tendue et celui des logements existants et neufs. C’est ainsi que les normes, gages d’exigence, ont alimenté l’inflation des coûts de production. C’est ainsi que la dégradation des relations entre l’État et les collectivités locales ou encore la pression de l’opinion, paradoxale, ralentissent la délivrance des permis de construire et la nécessaire densification. La liste des dysfonctionnements, qui pouvaient être naguère des fonctionnements vertueux, n’est pas exhaustive. Dans le champs de la lutte contre le mal logement, des pathologies nouvelles se sont également fait jour: les marchands de sommeil prospèrent au gré de la paupérisation des individus par rapport aux augmentations dans les grandes villes, comme se développent l’insalubrité et l’indécence.

Le moins que l’on doive accorder à ce gouvernement est de ne pas laisser le chantier du logement en jachère. Il faut ajouter que les sujets identifiés sont les bons. La question de savoir si les voies empruntées sont bien choisies est différente et on reconnaîtra que seuls ce qui ne font rien ne courent pas le risque de se tromper. Et encore: ils ont tort de ne rien faire quand les difficultés s’amoncellent pour les ménages et qu’il est urgent d’agir. La rentrée, que les cabinets et les parlementaires les plus offensifs sur le logement préparent dès ce mois d’août, va être d’une exceptionnelle densité. Revue.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 engendre deux sortes de commandes, que l’exécutif doit honorer dans un délai décent. Ce sont d’abord les ordonnances pour lesquelles le parlement a habilité le gouvernement. Pour la seule réforme de la copropriété, deux textes sont attendus, le premier pour novembre prochain, qui modernisera la gouvernance des immeubles collectifs, le second, prévu pour novembre 2020 au plus tard, codifiera le droit de la copropriété. C’est aussi par ordonnance, c’est-à-dire sans repasser devant la représentation nationale, que les normes de construction seront simplifiées et allégées. L’exécutif s’est également engagé à actualiser la liste des charges récupérables. Un rapport a été commandé à un inspecteur général de l’administration du logement. La partie n’est pas gagnée: la loi impose que toute modification du décret sur les charges imputables au locataire fasse l’objet d’un avis de la commission nationale de concertation, qui est paritaire: trois collèges y cohabitent, celui des locataires, celui des bailleurs et celui des gestionnaires mandataires. Quand bien même la concertation échouerait-elle, ce qui fut le cas trois fois au cours des vingt dernières années, le ministre pourrait passer en force.

A ces dossiers, il faut ajouter les suites des rapports parlementaires rendus par Mickaël Nogal, tendant à améliorer le marché de la location résidentielle et la gestion des biens locatifs des propriétaires privés. On sait qu’une proposition de loi sera déposée à l’Assemblée Nationale à la rentrée, pour être sans doute votée au premier semestre 2020. Quant aux conséquences du rapport confié à Jean-Luc Lagleize, également député de Haute-Garonne, sur la cherté du foncier, il ne restera pas non plus lettre morte eu égard aux enjeux dont il est porteur. On en attend beaucoup, avec des propositions de réforme audacieuses, qui pourraient bien s’attaquer à des tabous du droit administratif ou du droit fiscal…

Et puis bien sûr, on entre en période budgétaire et le moins qu’on puisse dire est que le défi pour l’exécutif est de taille: fiscalité verte, aides à la personne, prêt à taux zéro et dispositif Pinel, l’équilibre de l’immobilier tient pour partie à l’accompagnement public des ménages. Quand à la fiscalité locale, avec en ligne de mire les conséquences explosives de la révision programmée des bases cadastrales et le financement de la suppression de la taxe d’habitation, une bagatelle de 24 milliards d’euros, elle nous réserve quelques savoureux débats et peut-être de lourdes déconvenues. On voit déjà venir la hausse de la taxe foncière et des droits de mutation à titre onéreux.

On peut parler de travaux d’Hercule. Le Président Macron n’est pas homme à ouvrir les dossiers en vain. L’élan réformiste est là. Il faut juste espérer que des épisodes de heurt avec la rue sortira une méthode respectueuse des parties prenantes du logement. La brutalité est dangereuse. Pour l’instant masquée par un marché actif grâce aux taux bas et à une ambiance économique générale, la méthode des deux premières années de gouvernement a conduit à une baisse générale de 10% des constructions, supérieure encore pour les HLM et les maisons individuelles. On pourrait aussi déplorer l’augmentation du taux d’effort des ménages modestes et leur quasi disparition de la primo accession en zone urbaine.

Bref, une année de politique passionnante va commencer. Souhaitons qu’elle fasse de la France un pays du G7 exemplaire pour la modernité de son action publique en faveur du logement.

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Des Malouins partent en guerre contre Airbnb et Abritel

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Les habitants de Saint-Malo sont vent debout contre les locations de courte durée qui se sont multipliées ces dernières années.
À Saint-Malo, la colère gronde contre les plateformes de logement telles que Airbnb et Abritel. En cause : les dérives du système et les nuisances que provoquent les locations de courte durée. Dimanche 18 août, des habitants mécontents ont lancé un appel pour la création d’un collectif national, rapporte Ouest-France. "L’objectif est de mutualiser nos expériences et nos savoirs, de ne pas rester isolés", confie Franck Rolland, à l’initiative de l’événement auquel s’est joint Franck Briand, du collectif d’Ile-de-France ParisVSBnb.

Ces collectifs reprochent à ces plateformes de location de courte durée de dérégler le marché immobilier de Saint-Malo. "Le succès exponentiel de ces sites entraîne une hausse des loyers. Les familles ne peuvent plus s’installer en centre-ville", regrette Franck Rolland qui pointe ces "investisseurs multipropriétaires qui font de la spéculation".

Les loueurs vont devoir s’enregistrer
Véronique Deschamps, qui habite dans un immeuble où un appartement est proposé à la location sur neuf plateformes, assure que sa tranquillité en a pris un coup. "Le monde entier rentre dans mon espace de vie. Depuis trois ans, j’ai l’impression de vivre dans un hôtel, avec en permanence des baluchons de draps sur le palier", peste-t-elle dans les colonnes de Ouest-France.

Face à la colère de ses habitants, la commune a décidé de durcir sa législation en matière de location de courte durée. Dès le 1er janvier 2020, les loueurs devront s’enregistrer. Ils obtiendront alors un numéro Insee à inscrire sur chacune de leurs annonces. Selon Thomas Aguilera, chercheur à Sciences Po Rennes, le nombre de logements saisonniers à Saint-Malo serait passé de 1.000 à 3.000 en trois ans.

Pour Franck Briand, du collectif d’Ile-de-France ParisVSBnb, il faut absolument réguler ce système. "Comment les étudiants vont-ils faire pour se loger dans les grandes villes ?", s’inquiète-t-il. Un rassemblement national est prévu le 6 octobre prochain à Paris.

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Acheter au Portugal : le charme lisboète opère toujours, mais…

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« Les Français qui achètent au Portugal recherchent tous la même chose : une belle vue, une terrasse et un garage, si possible sans travaux. Ce qui correspond généralement à des logements de luxe chez nous », explique Carlota Pelikan, représentante d’Athena Advisers au Portugal, agence internationale de conseil en immobilier. Il y aurait au moins 50 000 Français expatriés dans ce pays, selon la Chambre de commerce et d’industrie franco portugaise (CCIFP).

Depuis 2012, entre 5 000 et 7 000 de nos concitoyens s’y installent chaque année, la grande majorité étant des retraités. Le gouvernement portugais a instauré en 2013 un régime qui permet aux non-résidents au Portugal de ne pas payer d’impôt pendant 10 ans sur certains revenus perçus à l’étranger, comme les pensions de retraite. Ce statut de Résident non habituel (RNH) s’adresse aux personnes résidant au Portugal plus de 183 jours par an et n’ayant pas habité dans ce pays dans les cinq années précédant la demande.

Lire aussi Achat d’un logement à l’étranger : les pièges à éviter
Outre, cette fiscalité douce, le pays ne manque pas d’attraits pour attirer les Français : 300 jours de soleil par an, une qualité de vie qui fait l’unanimité, un système de santé de qualité et un coût de la vie nettement inférieur à celui de la France. Une pension mensuelle de 1 400 euros représente ainsi 2,5 fois le salaire minimum portugais, qui ne dépasse pas 600 euros. En s’installant à Lisbonne, le gain de pouvoir d’achat pour un Français est d’environ 25 %, et il peut atteindre 40 % à l’intérieur des terres.

Jusqu’à une période récente, des prix immobiliers étaient particulièrement attractifs… Mais ils ont beaucoup augmenté ces dernières années. Il est vrai que l’économie portugaise, qui avait été durement touchée par la crise des dettes souveraines en zone euro en 2010, va nettement mieux.

En s’installant à Lisbonne, le gain de pouvoir d’achat pour un Français est d’environ 25 %. Le quartier de l’Alfama, berceau du fado, dans la capitale lisboète. 
La croissance du PIB devrait ressortir à 1,8 % en 2019, avec un taux de chômage au plus bas (6,3 %). En 2018, les prix de l’immobilier ancien ont progressé de 10,3 % selon l’Institut national de statistique. Avec un nombre de transactions en hausse de 16,6 % : 178 691 biens ont été vendus l’an dernier au Portugal.

L’euphorie immobilière touche surtout la région de Lisbonne, où la plupart des expatriés français s’installent. Le prix moyen du mètre carré y atteint désormais 4 000 euros, deux fois plus qu’en 2012. Dans le Chiado, le quartier le plus cher de la ville, le prix moyen du mètre carré à l’achat tourne autour de 10 000 euros. « C’est deux fois plus qu’il y a cinq ans. La gentrification est en marche », commente Mme Pelikan.

Il est toujours possible de faire de bonnes affaires en ciblant des biens à rénover. Il en reste beaucoup dans le centre historique de Lisbonne, notamment à Graça et dans l’Alfama, le berceau du Fado, autour du château São Jorge qui domine la ville. Mais attention, trouver des artisans est difficile, si bien que le coût de la construction a beaucoup augmenté. « Il faut compter entre 1 500 euros et 1 800 euros pour rénover un mètre carré à Lisbonne. La demande est très forte. Il y a quelques années, la fourchette était de 1 000 à 1 500 euros », poursuit Mme Pelikan.

Le prix moyen du mètre carré atteint à Lisbonne désormais 4 000 euros, deux fois plus qu’en 2012. Vue aérienne de Lisbonne.

L’inflation a gagné des quartiers plus populaires à la périphérie du centre, comme Santos, qui s’étire le long du Tage, connu pour ses boutiques de déco et d’ameublement intérieur. En six ans, le prix du mètre carré y est passé de 2 000 euros à plus de 6 000 euros.

Contrairement à Barcelone ou à Berlin, louer sur de courtes durées à des touristes est relativement facile à Lisbonne. Un bémol : il est désormais obligatoire de demander un permis de louer à la mairie, et celle-ci refuse lorsque la proportion de locations dans un quartier atteint 25 % des habitations, ce qui est déjà le cas dans cinq quartiers du centre historique, dont l’Alfama, Moravia, Bairro Alto et Castello.

Sinon, acheter pour louer de façon traditionnelle est rentable au Portugal car l’offre locative ne suffit pas à répondre à la demande. « Il est facile d’obtenir une rentabilité locative supérieure à 4 % », indique Cécile Gonçalves, directrice associée des agences immobilières Maison au Portugal.

A Setubal, les prix dans l’immobilier ancien sont divisés par deux par rapport à Lisbonne, de l’autre côté du Tage. 
Le cœur historique de Lisbonne devenant cher, les étrangers sont de plus en plus nombreux à acheter dans la péninsule de Setubal, de l’autre côté du Tage, où les prix sont divisés par deux par rapport à la capitale. « Au bord du fleuve, un deux-pièces avec terrasse, vue sur Lisbonne et piscine dans une résidence neuve se vend à partir de 217 000 euros à Alcochete et 175 000 euros à Seixal », précise Mme Gonçalves.

Une plage d’Albufeira, en Algarve, au sud du Portugal. 
Selon cette experte, les Français qui s’installent au Portugal disposent d’un budget moyen compris entre 350 000 euros et 450 000 euros, la plupart ayant vendu un bien en France. Un budget qui peut leur permettre d’acheter une belle maison avec trois chambres et une piscine en Algarve, à Albufeira ou à Vilamoura, à l’Ouest de Faro.

Les Français sont aussi nombreux à Tavira et à Olhao, plus à l’Est, où la mer est plus chaude. A Porto, les prix sont nettement inférieurs à ceux de Lisbonne : entre 2 500 et 3 000 euros par mètre carré en moyenne, mais l’eau y est glacée, un détail qui refroidit généralement les retraités français.

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Un nouveau revers pour le projet de centre commercial Val Tolosa, près de Toulouse

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Nouveau rebondissement dans le dossier Val Tolosa. Ce projet de centre commercial de 64 000 m² prévu sur le plateau de la Ménude, situé à l’ouest de Toulouse sur la commune de Plaisance-du-Touch (Haute-Garonne), est menacé par une décision du Conseil d’Etat.

Ce mercredi 24 juillet, la plus haute juridiction administrative a confirmé l’annulation d’un arrêté préfectoral de 2013 autorisant la destruction du milieu naturel. Dans sa décision, que Le Monde s’est procurée, elle a estimé que le projet commercial n’avait « pas d’intérêt public majeur » qui permettrait de justifier la destruction des soixante-six espèces animales et végétales protégées recensées sur cette zone. Parmi lesquelles le rosier de France, la renoncule à feuilles d’ophioglosse ou encore l’œdicnème criard.

Conséquence de cette décision : le constructeur-promoteur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), ne peut toujours pas démarrer le chantier de construction de son hypermarché et de ses 150 boutiques à dix minutes de Toulouse, pourtant annoncé en 2005. « Le groupe URW étudie les différentes options envisageables pour l’avenir du site », a, à peine, réagi le groupe dans un communiqué.

Article réservé à nos abonnés Lire aussi Partout en France, des dizaines de projets d’aménagements farouchement contestés
Fervent soutien de cet investissement estimé à 350 millions d’euros, Philippe Guyot, maire (sans étiquette) de Plaisance-du-Touch, ne cache pas sa déception. « Ce projet amenait des emplois non qualifiés sur la commune et l’Ouest toulousain, soit 1 500 emplois équivalent temps plein ou 2 500 emplois », a regretté l’édile de cette ville de 18 500 habitants, qui s’assoit aussi sur une manne financière. « Ce projet devait rapporter 3 ou 4 millions d’euros de taxes foncières tous les ans sur un budget annuel de 19 millions d’euros », a estimé le maire. « Nous prenons acte de cette décision de justice, mais nous devons trouver une solution qui permette de valoriser ce terrain. J’ai des idées dans le cadre d’un projet de campagne électorale », a assuré Philippe Guyot, qui a obtenu le soutien de La République en marche.

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Toulouse : l’urbanisme désormais « modéré » à l’échelle métropolitaine

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Une page se tourne dans l’histoire de l’urbanisme toulousain. Auparavant régulé au niveau communal, via un PLU (pour Plan local d’urbanisme), désormais les 37 communes de Toulouse Métropole se sont entendues sur un PLU métropolitain, surnommé PLUi-H (pour Plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat). Un document qui doit être voté et approuvé jeudi 11 avril par les élus locaux, réunis en conseil métropolitain.

"Grâce à un travail de co-construction engagé en 2015, ce document fixe un projet urbain avec des règles de constructibilité liées à ce projet en prenant en compte notre attractivité, le réchauffement climatique et la transition énergétique. Tous les PLU rassemblés des 37 communes de la Métropole représentaient pas moins de 3 600 pages de règlement… Une usine à gaz assez complexe pour laquelle nous avons voulu prendre de la hauteur en définissant un PLU commun", résume ainsi Annette Laigneau, l’adjointe au maire de Toulouse en charge de la coordination des politiques d’urbanisme et d’aménagement.

"C’est l’adoption d’une grammaire commune avec des accents différents", ajoute même Dominique Coquart, maire de Villeneuve-Tolosane et Vice-président de Toulouse Métropole en charge de l’aménagement et de la politique foncière. En effet, malgré cette mise en commun, les spécificités de chaque commune ont été prises en compte et chacune conservera une feuille de route propre, dans le souci d’atteindre un objectif commun : "la densité modérée".

24 000 hectares désormais protégés
Le PLUi-H doit, dès maintenant, mettre en application ce concept afin de stopper l’étalement urbain que connait la région toulousaine. À titre de comparaison, l’aire urbaine de Toulouse recouvre 5 400 kilomètres carrés, alors que celle de Barcelone ne fait quant à elle, que 1 800 kilomètres carrés pour 4,5 millions d’habitants contre 1,4 pour Toulouse.

"Face au développement démographique et économique de notre territoire, les habitants sont parfois inquiets pour l’avenir de leur métropole et se posent la question de si elle va rester vivable. Face à cette angoisse, la réponse est la préservation et le renforcement des espaces verts. Ainsi, avec le PLUi-H, nous allons sanctuariser et protéger pas moins de 24 147 hectares de surface sur les 46 511 hectares que représentent la Métropole, soit 51,9% de notre territoire. Sans oublier que ce taux ne prend pas en compte les parcs et jardins publics", se félicite Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole.

Le PLUi-H diminue ma surface constructible dans tous les quartiers de Toulouse.

Néanmoins, ce dernier se veut rassurant à l’égard des investisseurs et des promoteurs immobiliers, qui ont d’ailleurs contribué à l’élaboration de ce document. "Nous allons modérer sans interdire la construction mais on va construire en encadrant", précise l’élu.

Un taux de logements sociaux à respecter
Un point important car, pour rappel, entre le solde démographique et les arrivées extérieures, l’agglomération toulousaine accueille 15 000 à 20 000 nouveaux habitants chaque année. Construire, mais sans s’étaler davantage, est donc une obligation pour le territoire de la 4ème ville de France pour lequel les élus ont défini des quotas.

"Ce document nous engage à construire en moyenne 7 000 logements sur l’ensemble des 37 communes chaque année. Par conséquent, ces constructions ont été réparties sur tout le territoire de manière concertée. La ville de Toulouse en accueillera 50 %, les communes de la 1ère couronne 30 %, les communes intermédiaires 10 % et les communes les plus éloignées 10 % également. Parallèlement, nous nous sommes engagés à produire au minimum 35 % de logements sociaux, soit environ  2 450 par an", précise Karine Traval-Michelet, la maire de Colomiers et vice-présidente de Toulouse Métropole Habitat.

Des logements sociaux qui vont sans aucun doute profiter du milliard d’euros apportés par la convention "ANRU 2", signée le 8 avril à Toulouse en présence du ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie.

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Un nouveau quartier pavillonnaire va émerger à Toulouse

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"C’est vraiment le fer de lance de Vinci Immobilier en territoire toulousain", selon Anna Roche, la directrice du programme de village urbain "Nuances", dont la commercialisation a été lancée le 12 avril 2019. Ce nouveau quartier a été imaginé par le promoteur (200 millions d’euros de chiffre d’affaires en Midi-Pyrénées pour 2018) en collaboration avec le cabinet d’architectes Taillandier Architectes Associés. C’est sur l’ancien site de NXP-FREESCALE (15,2 hectares), situé entre le bassin d’emploi de Basso-Cambo et la zone pavillonnaire Saint-Simon, que le programme mixte sera construit.

Ce dernier qui devrait voir le jour en 2024 et accueillir 1 500 nouveaux habitants, sera composé de 550 logements dont 30 % de maisons de ville et 25 % de logements sociaux locatifs répartis sur 7 îlots. Par ailleurs, deux d’entre eux ont déjà été mis en commercialisation : l’îlot Céladon (43 villas et 59 logements collectifs) et l’îlot Anis (48 villas). Mais situé au cœur de la filière de systèmes embarqués (Thales, Siemens etc), "Nuances" sera aussi un lieu de travail avec 12 000 m² de bureaux disponibles pour les 1 000 personnes estimées qui vendront travailler chaque jour dans le quartier. Malgré la vente d’une partie de son site pour le projet, l’entreprise NPX reste implantée et emploie 200 salariés.

3500 m² de commerces et services
Dans leur futur village, les nouveaux habitants de Nuances pourront profiter de 3500 m² de commerces (restauration, boulangerie, etc) et services (salle de sport, crèche) organisés autour d’une place centrale. Afin d’y favoriser l’émergence d’une vie de quartier, une salle commune et une conciergerie seront installées, ainsi qu’un futur collège (qui devrait accueillir ses premiers élèves en 2021) construit par le Département. Les résidents auront également à leur disposition deux chambres d’hôtes partagées, des boites aux lettres connectées ou encore des bornes de recharges pour véhicules électriques.

"La reconversion de ce site est une véritable opportunité pour valoriser l’image du Sud-Ouest Toulousain", explique Philippe de Villèle, directeur général adjoint Immobilier Résidentiel et des Régions de Vinci Immobilier.

Quant aux espaces paysagers, c’est l’agence Woodstock Paysage qui a été chargée de les imaginer. "Nous allons essayer d’aller plus loin que la végétalisation des façades", explique Philippe de Villèle. Dès lors, les lieux publics seront agrémentés de plusieurs étendues vertes, notamment le long des voies. Mais le quartier possèdera également une piste cyclable, un jardin partagé et un équipement solaire. Par ailleurs, le programme a obtenu le niveau de certification Breeam (Méthode d’évaluation des performances environnementales des bâtiments).

Les travaux de "Nuances" débuteront en 2020 et les premières résidences seront livrées au 4e trimestre de 2021. Concernant les bureaux, les premières livraisons se feront fin 2021 ou mi-2022. Grâce à ce nouveau programme, Vinci Immobilier souhaite générer un chiffre d’affaires de 160 millions d’euros.

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Icone : Stakrn en dit plus sur son complexe de 16 000m2 dédié à l’esport à Toulouse

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L’entreprise Stakrn détaille à La Tribune son projet Icone. Porté par le promoteur Edelis GCC, ce programme unique en Europe prendra la forme d’un complexe de 16 000 m2 dédié à l’industrie de l’esport. Il devrait ouvrir en 2022, à temps pour les Jeux olympiques. Au programme : un simulateur de Formule 1, une école de gaming, une équipe d’experts de la santé… Les détails.
C’est lors du Mipim (Marché international des professionnels de l’immobilier) de Cannes, le 15 mars 2019, que l’entreprise Stakrn a été sacrée lauréate de l’appel à projets urbains innovants "Dessine-moi Toulouse", lancé en 2018 par Toulouse Métropole. Spécialisée dans le développement de l’économie de l’esport, l’entreprise basée à Montpellier et Manchester a imaginé le projet Icone, un complexe de 16 000 m2 dédié à l’industrie de l’esport et unique en Europe. Boris Bergerot, président de la société, a endossé le rôle d’assistant à maîtrise d’usage.

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Immobilier : le marché du neuf sous tension à Toulouse

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Alors que le nouveau plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi-H) vient d’entrer en vigueur sur la métropole toulousaine, le marché du neuf dans l’immobilier sur ce territoire est plus que jamais sous tension. Ce sont en tout cas les conclusions d’une étude réalisée par l’ObserveR de l’Immobilier toulousain sur les chiffres du premier trimestre de l’année 2019.

"Avec seulement 5 318 offres commerciales disponibles pour l’aire urbaine toulousaine à la fin du premier trimestre de cette année (dont 2 680 rien que pour la ville de Toulouse, ndlr), nous disposons d’un stock de 8,9 mois. Cela correspond à une situation de sous-offre ou de tension car un marché équilibré dispose de 12 mois de stock et il n’y a pas si longtemps, ce taux était à 14 mois", explique Jean-Philippe Jarno, le président de l’ObserveR et directeur général du promoteur Urbis Réalisations.

Cette statistique démontre ainsi que les offres commerciales disponibles ont chuté de d’environ un quart par rapport à la fin des trois premiers mois de l’année passée. Seulement, dans le même temps, le volume des ventes s’est maintenu aux alentours de 1 600 transactions d’une année sur l’autre. Ce qui a entraîné mécaniquement une réduction du stock des biens immobiliers neufs dans l’aire urbaine toulousaine.

Chute des mises en vente
Pour tenter d’expliquer cette situation inconfortable, Jean-Philippe Jarno met en avant l’imminence des prochaines élections municipales de mars 2020. Ces dernières s’annoncent plus que jamais indécises à Toulouse et les projets immobiliers sont toujours des sujets clivants dans l’opinion publique. "En raison de la proximité d’élections importantes, il est difficile pour les promoteurs immobiliers d’obtenir des permis de construire, soit c’est beaucoup plus long pour les avoir". Résultat, les mises en vente ont chuté dans Toulouse et son aire urbaine.

"Ce phénomène de baisse des mises en vente, que l’on retrouve également fortement à Montpellier et Bordeaux, ne devrait pas se calmer au cours de l’année 2019 ni même début 2020. Néanmoins, s’il y a moins de projets, il y a plus forte concurrence entre les prometteurs et par conséquent les prix augmentent", souligne le dirigeant.

Des prix au m2 en hausse
Sans oublier que le nouveau PLUi-H sanctuarise et protège pas moins de 24 147 hectares de surface sur les 46 511 hectares que représentent la Métropole, il paraît évident que les prix moyens du m2 sur l’aire urbaine vont poursuivre leur augmentation progressive comme le montre l’étude de l’ObserveR.

Une courbe bien plus raide si l’on se concentre uniquement sur le prix moyen dans la ville de Toulouse, où se concentre 62 % des ventes des trois premiers mois de l’année 2019.

"Mais si vous mettez 30 % d’offres en plus, les prix vont automatiquement baisser", tient à rassurer le directeur général d’Urbis Réalisations. Alors, moins de constructions et des prix en hausse, ou l’inverse ? Un dilemme qui sera véritablement un thème de la prochaine campagne électorale pour les municipales dans 10 mois.

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LGV à Toulouse : un terminus à Fenouillet plutôt qu’à Matabiau ?

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"Nous proposons des idées peu politiquement correctes et nous aimerions qu’elles sortent de ces murs, en devenant un véritable partenaire de Toulouse Métropole", lance Uli Seher, professeur à l’Ensat et coordinateur du projet "Utopies ferro-phériques".

Ce projet, réalisé en collaboration avec la Fédération des promoteurs immobiliers d’Occitanie (FPI), a pour but de faire réfléchir les étudiants de dernière année de l’École nationale d’architecture de Toulouse sur les infrastructures de la mobilité. La vingtaine d’étudiants a présenté les résultats de son travail jeudi 6 juin devant notamment Annette Laigneau, adjointe au maire de Toulouse en charge de l’Urbanisme, et Joan Busquets, architecte catalan qui a imaginé le futur quartier d’affaires Teso, au niveau de la gare Matabiau.

Parmi les projets présentés, l’un d’eux a pu retenir l’attention des personnalités présentes au Village by CA : l’aménagement d’une gare TGV Nord dans la nouvelle zone commerciale de Fenouillet. "L’ambition est d’avoir une gare rayonnante à l’échelle de la métropole et qui marque l’entrée de Toulouse", explique Théo Guerini, l’un des étudiants à l’origine du projet.

Prolonger le tram jusqu’à Fenouillet
Ainsi, pour les étudiants, il n’est plus question d’installer le terminus de la future LGV Bordeaux-Toulouse à la gare Matabiau, en plein centre-ville de Toulouse, malgré l’aménagement du futur quartier d’affaires TESO en lien direct avec la future LGV.

"Les personnes qui viennent de Bordeaux ou de Paris ont-elles réellement besoin de passer par le centre-ville pour se rendre sur des points stratégiques de la métropole, comme le futur Parc des Expositions, l’aéroport Toulouse-Blagnac, Eurocentre ou encore le MIN de Toulouse-Occitanie ?", s’interroge Théo.

Dès lors, les étudiants de l’Ensat proposent une alternative applicable sur l’ancien site de fret à Fenouillet qui jouxte le centre-commercial de cette même commune, tout en dynamisant le secteur géographique tout autour. Et pour gérer ces nouveaux flux de passagers, les futurs architectes ont envisagé un prolongement du tram non plus jusqu’au futur Parc des Expositions, mais jusqu’à leur gare TGV Nord de Fenouillet. De plus, cette dernière accueillerait également des TER qui assureront des liaisons régulières avec les autres gares de la région.

Après le Min, place au Mil
Pour animer cette gare multimodale de plusieurs dizaines de milliers de m2 de surface plancher, les étudiants proposent d’y accueillir des activités commerciales et culturelles complémentaires à ce que propose déjà le centre-commercial de Fenouillet. Comme ils ne veulent pas entrer en concurrence avec le Marché d’intérêt national (Min) de Toulouse avec leur projet de Mil, pour Marché d’intérêt local.

"Ce projet doit regrouper plusieurs centaines d’hectares de terres agricoles et forestières réparties au nord de Toulouse, capables d’alimenter la ville et sa métropole. Cette idée doit ainsi permettre de favoriser les circuits courts et l’autosuffisance alimentaire de la métropole dans un souci de transition écologique", présente Amélie Dallet, une autre étudiante porteuse du projet.

Pour cette raison, ce projet d’aménagement du nord de Toulouse prévoit également un important pôle de recyclage des déchets et la relance du transport fluvial. Si cette vision globale semble futuriste, les étudiants n’ont pas chiffré le financement nécessaire à sa réalisation mais l’estime réalisable en cinq à six ans de travaux.

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Encadrement des loyers à Toulouse, où en est-on ?

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Lors d’un déplacement du ministre en charge du Logement à Toulouse le 8 avril et contre toute attente, Jean-Luc Moudenc avait annoncé l’instauration prochaine d’un groupe de travail devant étudier le possible encadrement des loyers à Toulouse. Une fois cette intention rendue publique, l’opposition n’avait pas tardé à évoquer un coup politique en vue des élections municipales de mars 2020, pour lesquelles le maire sortant ne s’est toujours pas déclaré candidat. Néanmoins, jusqu’à présent, le maire de Toulouse s’est toujours dit contre une telle mesure.

"Sur le principe, je suis toujours réservé car en appliquant une telle mesure nous pouvons envoyer un signal négatif aux investisseurs, et s’il y a moins de constructions de logements neufs, alors que nous en avons besoin, les loyers vont exploser. Alors, si le symbole produit l’effet contraire de celui qui était recherché, les Toulousains seront les grands perdants. Mais rien que le fait que nous nous posons la question, je pense que nous allons calmer certains (promoteurs et investisseurs) qui ont mis le pied sur le champignon ces dernières années", confie Jean-Luc Moudenc.

Ce qui l’a donc poussé à faire cette annonce il y a trois mois c’est bien la légère hausse des loyers sur la métropole toulousaine durant l’année 2018. Et depuis ce discours du 8 avril, la constitution du groupe de travail a été arrêtée tout récemment.

Futur sujet de la campagne électorale ?
En plus des élus Franck Biasotto (adjoint au maire de Toulouse en charge du logement) et Karine Traval-Michelet (maire de Colomiers et vice-présidente de Toulouse Métropole en charge de l’habitant), diverses instances représentatives composent ce groupe. Ainsi, on y retrouve la Chambre régionale des propriétaires, la branche départementale de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM 31), l’Union nationale des syndicats de l’immobilier Midi-Pyrénées, le Syndicat national des professionnels de l’immobilier, la chambre des notaires, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) d’Occitanie et l’Union sociale pour l’habitat. Pour qu’elle soit complète, la compose également l’ADIL 31, Action Logement, la CAF de Haute-Garonne, la CCI de Toulouse et quatre associations de locataires.

"J’installe officiellement cette commission le lundi 15 juillet afin qu’elle puisse se mettre au travail avant les vacances d’été (…) Mais quels que soient les résultats de ses travaux, je sais que ses conclusions seront contestées", précise l’édile toulousain.

Avec ce calendrier, il espère que le groupe rendra son analyse d’ici quelques mois, voire avant la fin de l’année en cours. Si tel est le cas, nul doute alors que cela deviendra un sujet majeur de la campagne électorale pour les élections municipales qui ont eu lieu dans neuf mois.

Entre 30 % au plus bas et 20 % au plus haut
Si ce sujet est revenu au cœur du paysage politique toulousain, ce n’est pas sans raison. Un décret de la Loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) permettant sa mise en place à Paris et dans les intercommunalités volontaires a été signé par la ministre de la Cohésion des territoires, Jacqueline Gourault et celui du Logement, Julien Denormandie. Ce qui a permis à Paris de le mettre en application dès le 1er juillet.

Si Toulouse et sa métropole venaient à appliquer également l’encadrement des loyers, certaines conditions seraient à respecter. Tout d’abord, cela serait uniquement pour une durée expérimentale de cinq ans et la fourchette de prix des futurs loyers devrait se faire entre 30% plus bas à 20% plus haut d’un prix de référence quartier par quartier, ville par ville, fixé par les pouvoirs publics (en l’occurrence le préfet Étienne Guyot).

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