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Investissement locatif Denormandie : on connaît (enfin) la liste complète des villes éligibles à la réduction d’impôt

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Le nouveau dispositif d’investissement locatif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens. On connaît désormais la totalité des villes dans lesquelles vous pourrez en profiter, mais aussi les travaux éligibles à la réduction d’impôt.
La réduction d’impôt Denormandie est définitivement sur les rails. Voté dans la loi de finances 2019 et introduit au 1er janvier, ce dispositif d’investissement locatif vise à accélérer la rénovation des logements anciens et ainsi participer à l’amélioration de l’attractivité du centre des villes moyennes. Il est ainsi ouvert aux acquisitions de logement anciens, dès lors que ceux-ci font concomitamment l’objet d’importants travaux de réhabilitation. La réduction d’impôt qui en découle est comprise entre 12 et 21%, selon la durée de location.

Les contours de l’avantage, largement inspiré du Pinel, ont été détaillés au compte-gouttes depuis le début de l’année. Mais on attendait encore des décrets d’application, censés entériner la liste complète des villes concernées par le dispositif et confirmer la nature des travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé. Les textes ont été publiés au Journal officiel ce mercredi 27 mars. Le dispositif entrera ainsi véritablement en vigueur au 1er avril 2019. On sait d’ores et déjà qu’il restera ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2021.

Des travaux pour 25% du coût total
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire du logement doit donc engager des travaux, à hauteur de 25% du coût total de l’opération (acquisition et travaux). Ces travaux doivent aboutir à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30% pour les logements individuels et de 20% pour les appartements. L’opération doit également porter la consommation du logement en-dessous de 331 kWh par mètre carré, par an. Ce niveau de consommation et l’augmentation de la performance énergétique sont évalués sur le chauffage du logement, sur sa production d’eau chaude et son refroidissement.

A défaut de se solder par une amélioration de 20 ou 30% de la performance énergétique, les travaux engagés pourront correspondre à une combinaison de tâches et devront alors concerner au moins deux des cinq catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, installation d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude. Là encore, la consommation du logement devra tomber en-dessous du seuil précité. Le contribuable devra ensuite apporter la justification du respect des exigences à l’administration. Il devra fournir un diagnostic de performance énergétique du logement indiquant les niveaux de performance avant et après travaux, ainsi que l’ensemble des factures établies par les entreprises ayant réalisé les travaux.

245 villes éligibles
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement acquis et rénové doit par ailleurs se situer dans une des zones éligibles au dispositif. Le ministère de la Cohésion des territoires avait déjà annoncé que celui-ci se limiterait aux 222 villes bénéficiaires du programme national Action coeur de ville, plan faisant référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et des villes moyennes, de moins de 20.000 habitants majoritairement. Les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) sont également concernées par le Denormandie. Le total des villes éligibles au dispositif est ainsi porté à 245 communes. En voici la liste détaillée, par département. Vous pouvez également consulter la carte établie par le ministère de la Cohésion des territoires.

Si le tableau ne s’affiche pas correctement, cliquez sur ce lien.

Des conditions liées aux locataires
Enfin, le dispositif est conditionné à certains critères liés au locataire du logement rénové. Pour commencer, celui-ci doit en faire sa résidence principale. Il doit ensuite respecter certaines conditions de ressources, comme c’est le cas pour le Pinel. Dans l’attente des plafonds de ressources mis à jour pour 2019, voici les seuils qu’il fallait respecter en 2018, selon la composition du foyer :

Si le tableau ne s’affiche pas correctement, cliquez sur ce lien.

Afin de mettre sur le marché une offre de logements abordables, le ministère a également plafonné les loyers pratiqués. Ceux-ci correspondent aux loyers dits “intermédiaires”, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable “fiscale”, charges non-comprises. La surface habitable fiscale est égale à la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des éventuelles annexes (dans la limite de 8 mètres carrés).

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Fenêtres et panneaux photovoltaïques : les chiffres qui accablent les artisans

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Dans une enquête parue dans le dernier numéro de Que Choisir, l’association de consommateurs dénonce les mauvaises pratiques des professionnels de la rénovation énergétique, et plus particulièrement des installateurs de fenêtres et de panneaux photovoltaïques.
Remplacer ses fenêtres ou installer des panneaux photovoltaïques pour réduire sa facture d’énergie… Voilà ce que vous a peut-être déjà proposé un professionnel de la rénovation énergétique. Une opération en théorie bénéfique : vous réduirez forcément la note avec un logement mieux isolé, ou en produisant vous-même une partie de l’énergie que vous consommez. Le remplacement des parois vitrées vient d’ailleurs d’être réintégré dans le champs d’application du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite), pour 2019. Preuve que l’opération est sans risque ? Pas si sûr…

Dans une enquête parue dans le dernier numéro du magazine Que Choisir, l’association de consommateurs dénonce les “pratiques désastreuses” des professionnels du secteur. L’étude, réalisée par les bénévoles des associations locales de l’UFC Que Choisir, révèle des manquements lourds en matière de conseils, et même des méthodes visant à tromper le consommateur. Premier enseignement de l’enquête : il est très difficile d’obtenir un devis. D’après l’UFC Que Choisir, près de 6 professionnels sur 10 (58%) ont refusé de remettre un devis, à l’issue d’un entretien visant à lancer l’installation de nouvelles fenêtres ou de panneaux photovoltaïques.

Or ce document, censé budgéter de manière précise les travaux à venir, constitue la seule possibilité de comparer les prestations de différents professionnels. Sur les foires et salons, ce précieux sésame se ferait encore plus rare : seuls 22% des professionnels approchés par les clients mystères ont accepté d’en rédiger un. “Les autres ont refusé, préférant gribouiller sur une feuille des prix et des seuils de rentabilité qui ne les engageaient à rien”, dénonce l’enquête. 16% des commerciaux ont même promis des baisses drastiques de facture, sans même avoir visité le logement du consommateur. Des affirmations qui ne leur sont de toute manière pas opposables, en cas de litige.

Des travaux plus chers qu’annoncés
Autre écueil, et pas des moindres : les travaux peuvent s’avérer bien plus chers qu’annoncés. 18% des professionnels contactés par les enquêteurs ont ainsi sous-estimé le coût réel des travaux, notamment parce qu’ils avaient fait miroiter des aides de l’État au consommateur. Finalement, ce dernier n’y avait pas toujours droit. “Pire, 21 des 60 stands de photovoltaïque visités se sont prétendus titulaires du label public Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) alors qu’il n’en n’était rien”, dénonce l’UFC Que Choisir. Un label pourtant indispensable, sans lequel le consommateur ne peut bénéficier du Cite.

Des conseils médiocres
L’étude lève enfin le voile sur le niveau médiocre des conseils prodigués par les professionnels des fenêtres, que ceux-ci soient d’ailleurs reconnus garants de l’environnement ou non. Un quart des commerciaux (21% des professionnels RGE et 44% des entreprises non labellisées) ont ainsi proposé des fenêtres moins efficaces que les critères légalement imposés en la matière. Face à ce constat, l’UFC Que Choisir appelle les pouvoirs publics à complètement remettre à plat la qualification RGE et à renforcer la formation et les contrôles des professionnels qualifiés. L’association de consommateurs exige ensuite qu’une obligation de résultats soit imposée aux professionnels, afin que ceux-ci respectent leurs promesses en matière de performance énergétique.

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Vente à terme : principe et intérêt

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Vous souhaitez acquérir un bien immobilier sans contracter de crédit ? Vous souhaitez vendre votre bien immobilier en continuant à l’occuper ? La vente à terme pourrait vous convenir. Comment-est ce que cela fonctionne ? Le point sur la question.
Vente à terme : définition
La vente à terme (article 1601-2 du Code civil) est définie comme un contrat de vente spécifique suivant lequel un vendeur cède son bien à un acquéreur, moyennant le paiement d’une somme au comptant, puis des versements sur une durée prévue à l’avance (généralement de 10 à 20 ans). Le bien peut être soit cédé libre soit occupé. Selon ce choix, l’acquéreur pourra y habiter directement ou non.

Bon à savoir : l’opération est souvent comparée à la vente en viager. La différence majeure est que la durée de l’opération est fixée à l’avance et ne repose donc pas sur l’estimation de l’espérance de vie du vendeur.

Caractéristiques générales de la vente à terme 
Le contrat de vente à terme doit être conclu par acte authentique, donc devant un notaire. Il s’agit d’une vente ferme : seules ses modalités de réalisation sont différées dans le temps. Le contrat prévoit le montant et la périodicité des versements.

Charges afférentes au bien 

La personne redevable du paiement des charges dépend du type d’opération et surtout de l’occupation du bien. En effet, si la vente conclue porte sur un bien libre, l’acquéreur doit régler toutes les charges afférentes à l’occupation et à la propriété du bien. En contrepartie et à son bénéfice, il peut occuper le bien alors qu’il n’en a pas encore réglé le prix intégral.

Au contraire, si le vendeur occupe toujours le bien dans le cadre d’une vente à jouissance différée, celui-ci garde alors à sa charge les frais relatifs à son occupation courante (eau, chauffage, taxe d’habitation, etc.). L’acquéreur ne prend en charge que les frais liés à la propriété du bien stricto sensu (notamment les frais liés à sa fiscalité).

Mensualités de paiement

Elles sont prévues par avance mais peuvent être indexées sur l’indice du coût de la construction. Le choix d’un autre indice demeure possible, selon la volonté des parties qui peuvent le prévoir dans le cadre du contrat.

Le paiement des mensualités est impératif. En effet, les contrats de vente à terme prévoient une clause résolutoire suivant laquelle le non-paiement d’une seule échéance entraîne la résolution de la vente.

Le vendeur recouvre la pleine propriété du bien et qu’il conserve les mensualités qu’il a déjà reçues.

Bon à savoir : en cas de décès du vendeur, l’acquéreur doit poursuivre les paiements auprès des héritiers, selon la durée prévue au contrat.

Intérêt de la vente à terme
Malgré ces contraintes, cette forme de vente demeure plutôt attractive. En effet, elle permet d’acquérir un bien sans avoir besoin de contracter un emprunt immobilier puisque les versements sont échelonnés. En outre, l’acquéreur connaît les termes et la durée exacte de son engagement (contrairement au viager), ce qui lui donne une plus grande visibilité.

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Fiscalité
L’imposition est la même que dans le cadre d’une vente immobilière classique sauf concernant les mensualités reçues par le vendeur. Elles sont exonérées d’impôt sur le revenu, rendant ainsi la vente à terme très attractive et avantageuse pour lui.

Les charges importantes, taxes et impositions liées à la propriété du bien sont transférées à l’acquéreur (impôt foncier, travaux de copropriété, etc.).

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Crédit immobilier : la prime d’activité ne vous aidera pas à acheter votre logement ! | Actualités

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Vous bénéficiez de la prime d’activité et souhaitez acheter un bien immobilier ? Sachez que cette aide ne vous permettra pas d’emprunter plus facilement : les banques ne la prennent pas en compte dans leur calcul d’endettement.

Crédit immobilier : la prime d’activité n’est pas prise en compte
Cette année, plus de 3,5 millions de foyers français ont reçu la nouvelle prime d’activité, dont 700 000 nouveaux bénéficiaires. Cependant, ceux qui ont un projet immobilier et comptaient sur cette hausse de revenus pour emprunter plus facilement pourraient bien être déçus : les banques ne prennent pas en compte cette aide dans le calcul d’endettement, « ne sachant pas si elle sera maintenue dans le temps », selon des propos rapportés par Vousfinancer, courtier en crédit immobilier. C’est donc une mauvaise nouvelle pour les futurs emprunteurs qui auraient pu bénéficier d’un impact positif sur leur capacité d’emprunt. En théorie, un couple gagnant chacun le Smic et bénéficiant d’une hausse de revenus de 100 € par mois liée à la prime d’activité aurait pu emprunter 15 000 € de plus sur 25 ans (188 300 € contre 173 600 €). « Cette hausse de la prime d’activité a bien sûr comme vocation première de redonner du pouvoir d’achat aux Français. Mais pour ceux qui ont un projet immobilier, elle pourrait permettre d’acheter une plus grande surface ou un logement plus près des centres-villes » explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier.

Cette prime peut représenter plusieurs centaines d’euros de revenus supplémentaires. Il faut espérer que d’ici quelques mois les banques acceptent de la prendre en compte »​. 
Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Prime d’activité : les locataires mieux lotis que les propriétaires
En plus des revenus du demandeur, de la composition du foyer et des autres prestations déjà versées, le calcul de la prime d’activité prend en compte le statut d’occupation du logement (propriétaire, locataire ou hébergé à titre gratuit). Si le demandeur est propriétaire ou hébergé à titre gratuit, les montants de la prime sont deux moins élevés que s’il était locataire. Dans certains cas, le demandeur propriétaire n’y a tout simplement pas le droit, alors qu’il en aurait bénéficié en tant que locataire. Ainsi, un couple salarié avec des revenus de 1 500 € chacun, soit 3 000 € à deux et 1 enfant de moins de 14 ans, ne peut bénéficier de la prime s’il est propriétaire alors qu’il pourrait bénéficier de 142 € par mois en tant que locataire. Un célibataire salarié sans enfant disposant de 1 500 € de revenus pourra lui bénéficier d’une prime de 60 € par mois s’il est propriétaire, et de 126 € s’il est locataire. « Dans le calcul de la prime, le fait d’être propriétaire ou hébergé à titre gratuit donne les mêmes droits (…). Or, la plupart de ceux qui ont acheté avec un revenu donnant droit à la prime d’activité ont dû le faire avec un crédit immobilier dont la charge financière peut être équivalente voire supérieure à un loyer » conclut Sandrine Allonier.

Bon à savoir
Le statut d’occupation est pris en compte dans le calcul de la prime. A revenus équivalents, locataires et propriétaires ne toucheront pas le même montant.

Bonne nouvelle, les taux des crédit immobiliers resteront attractifs en 2019
Si la prime d’activité n’améliorera pas les conditions d’emprunt des Français, en revanche c’est le cas des taux de crédit, qui restent très attractifs en ce début d’année 2019. En février, les taux généralement constatés diminuent sur 4 des 6 durées étudiées par La Centrale de Financement, courtier en crédit immobilier. Les taux d’emprunt sur 10, 15 et 25 ans baissent de 0,01 %, pour atteindre respectivement 1,01 %, 1,24 % et 1,71 %. Sur 7 ans, ils reculent de 0,02 %, atteignant 0,84 %. Les taux de crédit immobilier sont stables sur 12 ans (1,16 %) et 20 ans (1,45 %). Précisons que les taux resteront bas pendant de longs mois. En effet, la Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés et réaffirmé qu’une hausse n’était pas envisagée. Dans le même temps, les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans sont revenus à leur plus bas niveau depuis juillet 2018 à moins de 0,6 %, contre 0,80 % fin 2018. « Ce maintien des taux d’emprunt d’Etat à un niveau historiquement bas devrait permettre aux banques de continuer à mener une politique des taux de crédit attractifs sans trop rogner sur leurs marges » complète Jérôme Robin, président de Vousfinancer.

Chiffres clés
En ce début d’année 2019, les taux d’emprunt restent inférieurs à 1,8 % sur toutes les durées.

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Prix immobilier : combien coûte une résidence secondaire dans votre région ? | Actualités

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Ah, les résidences secondaires ! Beaucoup de Français rêvent d’en posséder une mais peu en ont les moyens… Découvrez, région par région, combien coûte une résidence secondaire à l’achat.

Paris tire les prix des résidences secondaires vers le haut
Si vous envisagez de vous offrir une résidence secondaire, sachez que c’est en Île-de-France, en Aquitaine et en région PACA que cela vous coûtera le plus cher. Parce qu’ils sont le reflet de la réalité du marché des résidence principales, les prix de vente des résidences secondaires sont particulièrement élevés dans ces trois zones. Si vous habitez à Paris et que vous cherchez à acheter une résidence secondaire qui ne soit pas trop éloignée de la capitale, la région parisienne semble être un bon choix, mais ce choix, vous risquez de le payer au prix fort ! Car c’est peu dire que Paris tire les prix immobiliers vers le haut. Selon les chiffres recueillis par l’Observatoire LPI et le baromètre LPI-SeLoger, en Île-de-France, les prix, pour une résidence secondaire, sont plus élevés que partout ailleurs dans l’hexagone. Que votre choix se porte sur un appartement parisien dont vous ferez votre pied-à-terre ou sur une maison dans la campagne francilienne, il vous en coûtera, en moyenne, 341 700 €. Boostée par la Côte d’Azur, l’attractivité de la région PACA en termes de résidences secondaires n’est plus un secret pour personne et nombreux sont les Français à vouloir profiter d’une résidence secondaire sous le soleil du midi. Mais là encore, la demande fait monter les prix : avec un prix moyen de 322 700 €, la région PACA se hisse sans peine sur la deuxième marche de notre podium.

Bon à savoir
En France, une résidence secondaire coûte en moyenne 245 200 €.
Plus de 300 000 € pour une villa secondaire en Aquitaine !
La médaille de bronze de notre classement revient à l’Aquitaire. N’en déplaise à Donald Trump et aux climatosceptiques, le réchauffement climatique est une réalité. Et même si, question température, la façade atlantique n’égale pas – encore – la Riviera, les spécialistes tablent tout de même sur son réchauffement progressif : + 2 ° en 2070. Mais que le prix élevé des maisons secondaires « aquitainoises » soit la résultante du réchauffement climatique, de l’attractivité exponentielle de la région ou encore de l’explosion des prix à Bordeaux et dans sa périphérie, les faits sont là : de la Dordogne aux Pyrénées Atlantiques, en passant par la Gironde, les Landes et le Lot-et-Garonne, acquérir un logement de villégiature en Aquitaine coûte désormais 303 300 €, en moyenne.  

Bon à savoir
75 % des résidences secondaires des Français sont situées à moins de 80 kilomètres du lieu de leur résidence principale.
Dans l’hexagone, on dénombre près de 3 millions de résidences secondaires.
En moyenne, les Français passent 40 nuits par an dans leur résidence secondaire.
De fortes disparités du prix de l’immobilier selon les régions  
Avec un prix moyen de plus de 300 000 €, les trois régions où les résidences secondaires coûtent le plus cher sont l’Île-de-France, la Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Aquitaine. Mais comme c’est le cas sur le marché des résidences principales, la valeur d’une résidence secondaire varie considérablement d’une région à l’autre. Sur toute la longueur de la « diagonale du vide », cette bande de territoire qui s’étend de la Meuse jusqu’aux Landes et à l’intérieur de laquelle les densités de population sont moins élevées qu’ailleurs, le prix moyen d’une résidence secondaire ne dépasse par 160 000 €. Dans ce secteur, ils oscillent ainsi entre 111 400 € seulement dans le Limousin et 159 200 € dans le Centre. Mais il ne s’agit là que de prix moyens. Car en Haute-Vienne, le prix de vente de certaines maisons ne dépasse pas 50 000 €… Avec le Limousin, il est à noter que c’est en Auvergne (126 700 €) et en Lorraine (125 900 €) que les résidences secondaires valent le moins cher. D’autre part, il est intéressant de souligner qu’en ce qui concerne l’arc atlantique, le prix des résidences secondaires tend à baisser à mesure que l’on progresse vers le nord : de 303 300 € en Aquitaine, on passe à 257 500 € en Poitou-Charentes puis à 248 300 € dans les Pays-de-la-Loire pour tomber à 243 800 € en Bretagne. Enfin, en dépit de leur proximité avec Paris et de leurs plages (Fécamp, Le Touquet), les prix des résidences secondaires situées en Haute-Normandie et en Picardie sont en-dessous des 185 000 €.  

Les prix de l’ancien les plus faibles se situent le long d’une quasi-diagonale : Champagne-Ardenne, Lorraine, Bourgogne, Franche Comté, Auvergne et Limousin… Ils épousent ainsi pratiquement la « diagonale des faibles densités ».
Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger

Une maison secondaire, ça a un coût…
Les dépenses que vous affecterez à votre résidence secondaire sont loin de se limiter à son prix d’achat. Entre les frais d’assurance, le chauffage, l’entretien du jardin, voire de la piscine et les impôts locaux, l’addition peut rapidement monter. Heureusement, vous avez la possibilité de mettre votre résidence secondaire en location. Selon les règles en vigueur dans la commune où se trouve votre habitation, vous devrez :

Soit obtenir une autorisation de changement d’usage suivie d’une déclaration en mairie.
Soit déclarer votre meublé en vue de vous faire délivrer une autorisation de changement d’usage.
Soit déclarer votre bien sans devoir accomplir d’autre formalité.
Dans tous les cas, pensez également à vous enregistrer auprès des impôts.

Le top 5 des régions où les résidences secondaires coûtent le moins cher
RÉGION PRIX
Limousin 114 400 €
Lorraine 125 900 €
Auvergne 126 700 €
Franche-Comté 132 600 €
Champagne-Ardenne 151 800 €

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Recentrage des aides au logement = chute des ventes de maisons neuves ! | Actualités

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La remise en cause des aides au logement, avec le rabotage du PTZ et la supression de l’APL Accession, conjuguée à la dégradation du moral des ménages ont freiné l’acquisition des maisons individuelles en secteur diffus, c’est à dire hors programme immobilier plus large. Les achats ont dévissé de 11,3 % par rapport à 2017. Un repli qui devrait encore s’amplifier dans les deux années à venir.

Les acquéreurs de maisons pénalisés par des mesures budgétaires
En dépit de très bonnes conditions de taux d’intérêt en matière d’immobilier, la conjoncture des maisons individuelles, en secteur diffus, réalisées par des constructeurs, passe dans une zone d’assombrissement. Selon le syndicat majoritaire LCA/FFB, les ventes, en 2018, sont descendues sous le seuil des 120 000 unités, à 119 700, ce qui représente 15 000 ventes de moins qu’en 2017. Une chute des ventes qui s’est intensifiée tout au long de l’année et qui n’a épargné aucune région, alors qu’en 2017, la moitié des territoires affichaient encore des taux positifs. Certaines régions sont plus touchées que d’autres comme la Normandie (-22 %), l’Occitanie (-17 %), la Bretagne (-16 %), régions où pourtant l’acquisition d’une maison répond à la demande de ménages jeunes à revenus modestes. A l’inverse, les Pays-de-Loire (- 4 %) et PACA (- 3 %) limitent la casse.

Aucune région n’est épargnée par la baisse des ventes. ©LCA/FFB
Bon à savoir
Avec 119 700 ventes, l’année 2018 constitue le quatrième moins bon exercice de ces quinze dernières années et descend même sous le niveau de 2008, année de la crise des subprimes où 121 136 ventes ont été réalisées.

2020, « annus horribilis » pour la maison avec moins de 100 000 ventes ?
En 2019, compte tenu du maintien des conditions de PTZ, même rabotées, en zones B2 et C et de l’attractivité des taux d’intérêt, le syndicat table sur une relative stabilité du marché de la maison individuelle neuve en secteur diffus, ce qui pourrait se traduire par une demande d’achat de maisons entre 116 000 et 123 000 unités, (+3 % – 3 %) sachant qu’un sursaut pourrait se produire en fin d’année par des acquéreurs voulant profiter des dernières opportunités du PTZ en zone B2 et C. Pour 2020, la donne est plus complexe. Si la suppression complète du PTZ en zones B2 et C sont confirmées, les ménages seraient en grande difficulté pour acheter dans ces secteurs où les prix restent attractifs. Les ventes pourraient en effet passer sous la barre des 100 000 ventes, rejoignant ainsi le triste score des années 2013 et 2014.

Toujours une forte corrélation entre les aides au logement et la vente de maisons individuelles.©LCA/FFB
Sans nouvelles mesures d’aides publiques en faveur de l’accession à la propriété, 2020 sera pour le marché de l’accession à la propriété en zones B2 et C, l’année de tous les dangers pour les constructeurs mais aussi pour les acquéreurs qui ne pourront plus devenir propriétaires de leur maison dans des territoires ruraux ou péri-urbains ».

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On peut gagner de l’argent en contractant un crédit immobilier : vraie info ou fake news ? | Actualités

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Le retour de l’inflation peut-il vous aider à rembourser votre crédit immobilier ? En effet, on a pu lire qu’il fallait profiter de ce que le taux d’inflation était supérieur au taux d’emprunt pour s’endetter… et ainsi gagner en pouvoir d’achat. Mais alors, info ou intox ?

Vrai : s’endetter pour acheter un logement peut permettre de s’enrichir
À moins que n’ayez passé les derniers mois sur une lointaine planète, ça n’a pas pu vous échapper… Les taux d’intérêt des crédits immobiliers font du rase-mottes. « En décembre dernier, les taux se sont établis à 1,43 % » note l’Observatoire Crédit Logement/CSA. S’ils sont déjà tombés plus bas (1,30 % en 2016, Ndlr), force est de constater que les taux d’intérêt se sont fait dépasser par l’inflation dont le taux avoisine désormais 1,8 %. Si le retour de l’inflation est une mauvaise nouvelle pour les épargnants, c’est, en revanche, une aubaine pour les emprunteurs ! En effet, il est maintenant – mathématiquement – possible de profiter d’un taux réel négatif lorsque l’on souscrit un prêt pour acheter son logement et donc de gagner en pouvoir d’achat, car si le taux d’inflation actuel se maintient durant toute la durée de votre prêt, le total des mensualités que vous aurez payées sera inférieur à la somme qui vous aura été prêtée ! C’est en quelque sorte l’inflation qui remboursera vos mensualités ou à tout le moins qui réduira leur coût. En ces temps de crise (du logement !), voilà une perspective des plus séduisantes… Trop, peut-être ?

Bon à savoir
Taux réel négatif = (taux d’emprunt) – (taux d’inflation)

Faux : tous les acquéreurs ont intérêt à s’endetter massivement
S’il est possible, sur le papier, de surfer sur la vague de l’inflation et de gagner en pouvoir d’achat en profitant de ce que les taux d’intérêt des banques sont inférieurs à l’inflation pour souscrire un emprunt immobilier à moindre coût, il convient toutefois de tempérer cette affirmation. « Lorsque l’on fait l’acquisition de sa résidence principale, ce n’est pas tant pour réaliser une plus-value que pour assouvir un désir de devenir propriétaire » explique Cécile Roquelaure, Directrice Études du courtier Empruntis.com. Pour beaucoup de Français, accéder à la propriété reste, en effet, un idéal. Compte tenu de la faiblesse des taux, un effet d’enrichissement va effectivement se produire qui va se traduire par un gain en capacité d’emprunt et, partant, en pouvoir d’achat. Mais cet avantage est « contrebalancé par le fait qu’au cours des dernières années, les prix immobiliers ont flambé dans la plupart des grandes métropoles alors que les revenus progressent moins vite que l’inflation… » ajoute Cécile. D’autre part, les chiffres présentés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA ne tiennent pas compte de l’assurance emprunteur laquelle, à elle seule, peut représenter jusqu’à 30 % du coût du crédit. De plus, il faut bien voir que l’inflation se caractérise par une hausse des prix induite par une perte du pouvoir d’achat de la monnaie. Or, dans le cas d’une personne qui s’endetterait pour acheter sa résidence principale, le coût du crédit sera davantage lié à l’évolution du salaire de l’emprunteur (voire à celle des loyers qu’il encaissera s’il s’agit d’un investissement locatif) qu’à celle des prix en général.

Bon à savoir
L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût du crédit.

Une revente du bien immobilier prématurée est à éviter
Pour espérer gagner de l’argent en contractant un prêt immobilier, un logement devra également avoir été acquis dans une perspective de détention à long terme. « Dans l’ancien, compte tenu des frais de notaire et de garantie qui représentent à peu près 10 % de la valeur du bien, revendre au prix d’achat ne permet pas de récupérer le montant de ces frais » précise Pierre Chapon, cofondateur de la plate-forme de courtage en ligne Pretto.fr. Une revente prématurée est donc à éviter… Enfin, s’il est une donnée sur laquelle un emprunteur n’a aucune prise, c’est bien l’évolution des taux d’emprunt et d’inflation, car tôt ou tard, les taux de crédit finiront par remonter. Quant à l’inflation dont la volatilité n’est plus à prouver, elle pourrait repartir à la baisse. Eh oui, comme disent les Anglo-Saxons : « What goes up must come down » (« ce qui monte doit, un jour, redescendre… »).

Bon à savoir
Depuis 1901, les prix en France ont été multipliés par 2 600 !

Emprunt à taux négatif et effet de levier du crédit : même combat ?
Qui s’endette intelligemment – et sait utiliser l’effet de levier du crédit – peut espérer augmenter son patrimoine immobilier. C’est ce qui se passe lorsque le rendement d’un investissement locatif dépasse le coût du crédit immobilier. Ce n’est alors pas l’inflation qui couvre vos mensualités mais les loyers que vous encaissez. Ceux-ci étant corrélés à l’inflation, le retour de l’inflation devrait avoir pour conséquence une hausse des loyers. Mais toute la réflexion autour de l’impact de l’emprunt à taux négatifs intéresse essentiellement ceux qui achètent un bien en vue de le louer. « Une personne qui emprunte pour acheter sa résidence principale a d’autres préoccupations que celle de savoir si elle va s’enrichir » précise Cécile Roquelaure, « Comme de savoir combien coûte le bien, combien va lui coûter son crédit et si ses revenus lui permettent d’acheter ». Enfin, il peut être utile de rappeler que l’effet de l’emprunt à taux négatif et de l’effet de levier du crédit peuvent se combiner l’un avec l’autre. Pour un investisseur qui aura emprunté pour acheter son logement, le « gain dont l’inflation lui permet de profiter s’ajoutera à celui lié à l’effet de levier du crédit » indique Pierre Chapon.

Verdict
Bien qu’elle soit mathématiquement vraie, l’affirmation selon laquelle le retour de l’inflation permet de gagner de l’argent – et donc de booster son pouvoir d’achat – en s’endettant ne doit pas être prise au pied de la lettre.
Alors que le prix des logements a explosé dans les grandes villes, les revenus des ménages ont progressé moins vite que l’inflation.

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Loyers encadrés : 28 % des propriétaires revendraient leurs logements mis en location ! | Actualités

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Près de 60 % des propriétaires-bailleurs craignent le retour de l’encadrement des loyers dans les grandes villes : 20 % pourraient même renoncer à leurs investissements locatifs prévus en 2019.

Encadrement des loyers : 60 % des propriétaires craignent son retour
L’encadrement des loyers, qui a été suspendu à Paris et Lille fin 2017, pourrait bien faire son grand retour (au moins dans la capitale), au cours du premier semestre 2019, suite à la loi Elan. Or, si les projets ne manquent pas chez les investisseurs particuliers, ces derniers pourraient être nombreux à se détourner de la location en cas de retour de l’encadrement des loyers. Selon la plate-forme LocService.fr, 60 % des bailleurs réagiraient négativement à un retour de cette mesure, craignant notamment de voir leur placement devenir non rentable en cas de baisse contrainte de leurs loyers : 10 % pourraient basculer vers la location touristique par souci de rentabilité, au détriment de la location classique, 20 % annuleraient tout simplement les investissements qu’ils avaient prévus et 28 % revendraient leurs biens mis en location, risquant ainsi de réduire le parc locatif. « L’attractivité de l’investissement locatif est déjà fortement entamée avec une fiscalité toujours plus contraignante. Il ne faudrait pas que l’encadrement des loyers devienne la goutte d’eau de trop pour de nombreux propriétaires-bailleurs » selon Richard Horbette, fondateur de la plate-forme.

Vers une diminution du parc locatif ?
28 % des propriétaires-bailleurs sont prêts à revendre tous leurs biens locatifs en cas de retour de l’encadrement des loyers.

Investissement : l’immobilier locatif est toujours attractif
Malgré l’incertitude fiscale dans laquelle se trouve les propriétaires, 1 sur 4 est ouvert à l’idée d’investir dans l’immobilier locatif cette année et 16 % sont même particulièrement décidés à le faire (contre seulement 10 % en 2015). Ces chiffres montrent donc que l’investissement immobilier suscite toujours un véritable intérêt chez les particuliers. « Ce résultat est encourageant. Notre pays a besoin d’augmenter son offre locative pour permettre une baisse des loyers durable et saine », selon cette étude. Pour cela, le nouveau dispositif Denormandie, permettant de défiscaliser en échange d’un engagement à rénover puis à louer des logements anciens, va dans le bon sens. Un geste écologique avec l’amélioration de la performance énergétique, et un geste pour le pouvoir d’achat avec l’obligation d’appliquer des loyers plafonnés. « Il est important de maintenir les investisseurs privés dans l’immobilier locatif traditionnel, au risque d’assister à de nouvelles pénuries de biens comme ce que l’on constate à Bordeaux depuis environ deux ans, ce qui, au final, pénalise les locataires », d’après Richard Horbette.

Le logement représente le plus gros poste des dépenses des ménages, de 30 à 40 % en moyenne. Augmenter le parc de logements, seule manière efficace de faire baisser les loyers, est donc un enjeu de taille ».
Le mot de Richard Horbette, fondateur de LocService.fr.

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Agrandir sa maison : quelles autorisations ?

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Vous envisagez l’aménagement des combles, la création d’une véranda ou ajout d’une chambre à l’étage ? Une extension de maison, c’est-à-dire une augmentation de sa surface habitable, ne se traduit pas systématiquement par des formalités lourdes.

Les extensions de moins de 5 m²
Les plus petits chantiers sont exempts de toute formalité administrative : pour tout chantier qui aboutit à la création d’une surface au sol inférieure ou égale à 5 m2, vous n’aurez besoin ni d’obtenir un permis de construire, ni même de soumettre une déclaration à votre mairie.

Dans le détail, plusieurs règles sont à retenir :

Seule la surface offrant une hauteur sous plafond d’au moins 1m80 est prise en compte. Pour procéder à l’aménagement des combles, ainsi, il convient de calculer la surface réellement utile et de retrancher celle occupée par les sous-pentes. Si le résultat fait moins de 5 m2, pas besoin d’autorisation.

Les 5 m2 sans autorisation peuvent être utilisés en plusieurs fois par le propriétaire, au cours de plusieurs chantiers successifs. Par exemple, en réalisant un premier chantier augmentant la surface au sol de 2 m2 et un autre chantier d’1 m2. En revanche il est interdit de contourner la loi en multipliant les petits chantiers au-delà d’une surface de 5 m2 au sol.

Cette règle vaut pour une extension communiquant directement avec la maison, mais également par exemple pour un abri de jardin ou une autre construction séparée.

Focus sur l’aménagement des combles
L’aménagement des combles de la maison est considéré comme une extension aux yeux de la loi. Les différentes procédures décrites dans cet article s’appliquent donc pleinement et dépendent de la surface créée.
Les extensions comprises entre 6 et 40 m²
Les extensions de maison de plus de 5 m2 et de moins de 40 m2 sont soumises au régime de la « déclaration préalable », moins formel que le permis de construire. Prenez rendez-vous en mairie pour retirer et remplir le formulaire de déclaration adapté — qui peut varier selon la nature du projet — et fournir les éventuelles pièces justificatives demandées. Une fois le dossier complet entre ses mains, la mairie dispose d’un mois pour faire connaitre ses éventuelles observations. L’absence de réponse vaut acceptation du projet d’extension.

Attention, certaines limites sont toutefois prévues :

La limite de 40 m2 est applicable uniquement si la maison est située dans une zone disposant d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, elle est ramenée à 20 m2 seulement, avec permis de construire à solliciter au-delà.

La déclaration préalable suffit s’il s’agit bien d’une extension de la maison communiquant avec cette dernière, et pas d’un bâtiment attenant ou entièrement séparé. Dans ce cas, un permis de construire sera aussi nécessaire.

Si le projet porte la surface totale de la maison au-delà de 150 m2, enfin, il est obligatoire de recourir à un architecte et de déposer une demande de permis de construire.

Les extensions de plus de 40 m²
Les projets d’extension les plus importants requièrent logiquement le dépôt d’une demande de permis de construire en bonne et due forme. Pour ne pas commettre d’impair, prenez rendez-vous avec le service de l’urbanisme de votre mairie ou de votre intercommunalité — la compétence peut relever de l’une ou de l’autre — et assurez-vous de remplir le bon formulaire sans oublier aucun justificatif.

Après dépôt du dossier en quatre exemplaires, le service instructeur dispose de deux mois au maximum lorsque le projet concerne l’extension d’une maison individuelle. Comme dans le cas de la déclaration, le silence de l’administration dans les délais impartis vaut acceptation et permis de construire. Tout rejet de la demande devra être dûment motivé.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?
L’absence de déclaration préalable, ou la réalisation de travaux sans permis de construire sont punies sévèrement par la loi. Le Code de l’urbanisme prévoit des amendes lourdes, qui vont de 1 200 € à 6 000 € par m2 non autorisé, avec un plafond d’amende fixé à 300 000 €.

Dans certains cas, les autorités municipales peuvent saisir le tribunal de grande instance, lequel a tout pouvoir pour ordonner l’interruption voire la destruction d’une construction illégale.

Le propriétaire désireux d’agrandir et améliorer son espace de vie peut le faire avec une relative facilité dans le cadre de la réglementation actuelle. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter votre mairie.

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Home staging : 8 conseils pour relooker votre intérieur avant de vendre | Décoration

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Pour vendre votre logement le plus rapidement et le plus efficacement possible, rien de tel que le home staging. Cette opération consiste à réaménager, réagencer, espacer et améliorer votre logement, afin de le rendre plus aéré, plus neutre et plus harmonieux aux yeux des visiteurs.

1. Faites de l’espace dans votre logement
Pour commencer une opération de home staging, il est impératif de privilégier l’espace avant tout, d’aérer au maximum le logement. Cela implique de vous séparer des meubles et objets trop encombrants et qui n’ont pas d’utilité particulière. En venant chez vous, les visiteurs doivent avoir la sensation de pouvoir circuler, et de pouvoir installer leurs propres affaires.

Bon à savoir
C’est dans les 90 premières secondes qu’un acheteur se décide !

2. Rangez au maximum votre intérieur
Ce conseil rejoint le premier et il est bien évident que votre logement doit être rangé au maximum lorsque des personnes viennent le visiter. Alors avant chaque visite, ramassez tout ce qui traîne sur le sol, les vêtements, les jouets, les accessoires en tous genres, afin que chacun puisse mettre un pied devant l’autre. Idéalement, il est préférable de ranger également les surfaces qui se trouvent en hauteur, les meubles, les plans de travail, les étagères… Cela nécessite un effort conséquent certains jours, mais cela finit toujours par payer, car les visiteurs pourront plus facilement se projeter.

Bon à savoir
La cuisine et la salle de bains doivent apparaître en bon état le jour des visites, car il s’agit de deux postes de dépense importants pour les visiteurs lorsque ces pièces paraissent en mauvais état.

3. Optez pour des équipements modulables
Si vous vendez un appartement ou une maison plutôt de petite surface, il est impératif que les visiteurs aient le sentiment qu’ils pourront quand-même évoluer au sein de ce logement. En effet, un célibataire peut rapidement se retrouver en couple, puis un couple peut avoir un premier enfant puis agrandir la famille, comme la plupart des gens. Alors pour ne pas leur donner l’impression que l’espace est étroit, vous pouvez opter pour des équipements modulables : des portes coulissantes, des panneaux japonais, des demi-verrières… cela permet aux visiteurs de s’apercevoir qu’il existe différentes possibilités d’agencement.

Vidéo : Mettez en valeur les atouts de votre logement

4. Faites entrer la lumière dans votre appartement
La luminosité peut être un facteur déterminant ou rédhibitoire chez beaucoup de personnes, il ne faut donc pas négliger ce paramètre. Alors si la luminosité de votre logement mérite d’être améliorée ou qu’une visite a lieu un jour de grisaille, n’hésitez pas à opter pour des teintes claires dans chaque pièce, repeignez de préférence les murs en blanc (ce qui aura également le mérite de rendre les lieux plus neutres), installez des miroirs aux murs, de préférence près des fenêtres, et disposez différentes sources de lumière un peu partout, telles que des lampes de table, des lampadaires, etc.

Bon à savoir
Profitez du home staging pour effectuer des petites réparations que vous repoussez, comme remplacer un interrupteur, boucher des trous ou encore changer une porte de placard cassée.

5. Retirez les accessoires et objets trop personnels
Le home staging vise notamment à rendre le logement plus neutre, afin de permettre aux visiteurs de s’y projeter plus facilement. Dans cet esprit, il est impératif de retirer les objets et accessoires trop personnels. Rangez donc les photos, les cadres, les objets de décoration qui ne sont pas du goût de tout le monde, les dessins d’enfants, etc.

6. Modernisez la déco de votre intérieur
Une déco et une atmosphère modernisées peuvent contribuer à provoquer le coup de cœur chez les personnes qui visitent votre logement. Cela passe par le fait d’utiliser parfois des astuces « cache-misère », afin par exemple de cacher une tâche sur un canapé, ou des meubles trop abîmés. Vous pouvez donc par exemple repeindre vos meubles vieillis afin de les rendre plus modernes et plus neufs, ainsi que changer la housse des canapés ou les recouvrir d’un plaid. De même, si certains murs sont trop abîmés ou que les motifs ne sont pas très modernes, un coup de peinture fera l’affaire.

Bon à savoir
Si vos meubles de cuisine sont anciens et que leur look n’est pas très moderne, contentez-vous de les repeindre en blanc.

7. Faites en sorte que chaque pièce ait une fonctionnalité précise
Dans l’esprit du home staging, il est inconcevable qu’une pièce serve de débarras, cela empêchera totalement les visiteurs de se projeter. Alors même si certaines pièces sont de très petite taille, faites en sorte qu’elles aient chacune une fonctionnalité précise. Aménagez un bureau dans une chambre inoccupée, ou encore un espace dressing, et n’oubliez pas les pièces telles que le garage. Si celui-ci vous sert à la fois à entreposer des affaires et à abriter vos machines à laver et autres électroménagers, essayez au moins de compartimenter, de ranger au maximum et de faire de l’espace.

8. Pensez aux petits détails décoration
Les petits détails n’en sont pas toujours et un rien peut provoquer le coup de cœur chez les visiteurs. Alors pourquoi ne pas profiter de cette période de visite pour allumer des bougies, poser un bouquet de fleurs sur la table, ou encore vous offrir un objet de décoration moderne ? Cela ne fera qu’égayer votre logement et cela permettra également aux visiteurs de s’y sentir bien.

Bon à savoir
Ne négligez pas les pièces extérieures comme le jardin, la terrasse ou le balcon. Ces espaces doivent également être rangés et nettoyés lors des visites.

Quel tarif pour un home staging ?
Si vous souhaitez vous lancer dans une opération de home staging, pensez à faire appel à un professionnel sérieux, qui a une bonne réputation et demandez-lui de vous montrer quelles sont les réalisations qu’il a déjà faites. En ce qui concerne le prix, ce dernier s’étend de 0,5 et 4 % du prix du bien, avec une moyenne à 2 % du prix de vente.

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