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Le mètre carré à 10.000 euros à Paris : Les prix de l’immobilier sont-ils surévalués ?

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Ce n’était qu’une question de temps. A Paris, en septembre, le prix au mètre carré dans l’ancien devrait atteindre 10.200 euros en moyenne. Un seuil symbolique qui devrait être confirmé ce jeudi par les notaires, et qu’annonçait déjà une note des professionnels franciliens datant de juillet et dévoilée récemment par Le Monde. Dans la capitale, les prix n’en finissent pas de monter : en un peu plus d’un an, entre mars 2018 et mai 2019, ils ont encore augmenté de 6,5 %. A plus long terme, les chiffres donnent le vertige, avec une hausse sur dix ans avoisinant les… 65 %.

Et ce n’est pas fini : dans les douze prochains moins, le spécialiste de l’estimation immobilière en ligne Meilleursagents.com prévoit que les prix augmenteront encore de 6 % dans la capitale. Ils sont notamment portés par des conditions d’accès au crédit ultra-favorables. Pour preuve, en juillet 2019, les taux d’intérêt pour des prêts immobiliers piétinaient à 1,20 %, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

L’attrait des plus-values
Mais une telle flambée signifie-t-elle que le prix de la pierre est surévalué ? Pour l’heure, par forcément. Car malgré ces prix exorbitants, le nombre d’acquéreurs continue d’être largement supérieur au nombre de vendeurs. « Paris est une grande capitale mondiale dans laquelle on construit peu et où beaucoup de gens veulent habiter », rappelle le président de Century 21, Laurent Vimont.

Si les investisseurs représentent un tiers des acquéreurs, selon Century21, les Parisiens contribuent aussi au phénomène. « Une partie de la hausse des prix est alimentée par les habitants qui, après leur premier achat immobilier dans la capitale, ont bénéficié de plus-values colossales, explique le dirigeant du réseau immobilier. Et avant même de vendre leur bien, ils en recherchent un nouveau. Ce qui a pour effet de vider encore plus les stocks ».

5 % d’acquéreurs ouvriers ou employés à Paris
Qu’importe cette surenchère, Paris continue donc d’aiguiser les appétits. Les départs des jeunes actifs ou des familles issues de classes populaires au-delà du périphérique, et même au-delà de la petite couronne, ne calment pas le marché. Selon les notaires parisiens, en 2018, 86 % des acquéreurs de logements anciens à Paris faisaient partie des catégories socioprofessionnelles supérieures, contre seulement 5 % d’employés et d’ouvriers. « Les agences continuent de trouver des acquéreurs », souligne Henri Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI). D’autant que selon Meilleursagents.com, Paris doit en réalité être comparée aux « mastodontes » que sont Londres et New York. Le mètre carré y atteint, en centre-ville, respectivement 13.500 euros et 14.500 euros. Si bien que « Paris apparaît toujours aujourd’hui comme particulièrement abordable ».

« Il n’y a ni surévaluation, ni spéculation », poursuit Henri Buzy-Cazaux. Selon lui, la hausse des prix immobiliers reflète l’attrait que continue d’exercer la capitale. « A Paris, les prix pourraient monter à 15.000 euros le mètre carré, avance-t-il. C’est le prix de l’attractivité ». Difficile, selon lui, d’arrêter un tel mouvement de fond sans réaménager le territoire, continuer les constructions et restaurer l’attractivité de villes moyennes en déclin… Tout un programme.

Des métropoles régionales toujours plus attractives
Mais Paris n’est pas la seule à attirer dans l’Hexagone. En dix ans, dans de nombreuses autres villes du territoire, les prix ont également augmenté : + 61 % à Bordeaux, + 55 % à Lyon, + 39 % à Nantes, + 34 % à Lille et Toulouse, + 31 % à Rennes… Selon Meilleursagents.com, les tensions y sont particulièrement fortes, puisque les 30-44 ans privilégient aujourd’hui l’installation en région.

Au point que certaines villes sont devenues inaccessibles… et semble-t-il surévaluées. Ainsi, après cinq années de forte hausse pour atteindre jusqu’à 6.000 euros le mètre carré, les tarifs dans la métropole de Bordeaux ont baissé de 0,4 % sur un an. « En cause ? Le niveau trop élevé atteint par les prix notamment en centre-ville, (qui) finit non seulement par poser un problème de pouvoir d’achat au niveau local, mais tend aussi à freiner les investisseurs », écrit Meilleursagents.com.

L’exemple lillois
Mais pour la majorité des métropoles, on se veut plus rassurant sur l’analyse de ces hausses. « La baisse des taux enregistrée depuis une dizaine d’années a plus que compensé l’évolution des prix immobiliers observée au cours de la même période », insiste Meilleursagents.com.

Grâce aux taux d’intérêt bas, à Lille par exemple, « il suffit désormais de trois ans pour que l’acquisition d’un logement se révèle plus rentable qu’une location. Soit deux fois plus vite qu’il y a dix ans », souligne la plateforme. Concrètement, un revenu médian y permet, avec un emprunt d’une durée de vingt ans, d’acquérir une surface moyenne de 53 m2.

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Strasbourg : Plus de 3000 logements privés inoccupés depuis trois ans

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Depuis trois ans, Strasbourg fait la chasse aux logements vacants. Il y en aurait 3.400 qui seraient laissés vides dans l’Eurométropole, dont 2.200 rien que dans la ville, selon le décompte officiel.

Une situation d’autant plus inacceptable que le « parc social » de Strasbourg « ne peut pas répondre à toutes les demandes », explique Syamak Agha Babaei, vice-président de l’Eurométropole. C’est pourquoi cette dernière a lancé en 2016 un programme baptisé « Mieux relouer mon logement vacant », avec pour objectif de réduire leur nombre.

Mauvaise expérience de location
Première étape, réaliser un portrait-robot de ces propriétaires qui laissent leurs logements à l’abandon. L’objectif : connaître leurs motivations pour mieux cibler les principaux freins à la location. S’agit-il de groupes immobiliers spéculateurs ou de fonds de pension ?

« Contrairement aux idées reçues, ce sont plutôt des personnes âgées, qui possèdent un ou deux logements pour financer leur retraite, qui ont eu le plus souvent des mauvaises expériences avec un locataire », selon Syamak Agha Babaei.

Certains d’entre eux se sentent dépassés par la nécessité de rénovation de leur logement et ne connaissent pas les dispositifs d’aide à leur disposition. Comment leur redonner envie de louer ? L’idée est de mettre en relation le propriétaire avec les entreprises pour rénover, les banques pour financer et les associations d’intermédiation locative.

Des solutions financières proposées
Les propriétaires se voient proposer des solutions financières s’ils pratiquent des loyers modérés. Une prime de sortie de vacance de 1.500 euros et une prime de conventionnement du même montant sont ainsi offertes. L’Agence Nationale de l’habitat (Anha) offre également un abattement fiscal de 70 à 85 % sur les loyers perçus.

Si les propriétaires prévoient d’importantes réparations, notamment énergétiques, l’Eurométropole et l’Anha s’engagent à subventionner jusqu’à 60 % du montant des travaux hors taxes. La collectivité a aussi créé un référencement d’une cinquantaine d’entreprises, qui proposent « un bouquet de prix acceptable », précise Syamak Agha Babaei.

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Corse: Jean-Guy Talamoni propose de taxer les résidences secondaires, sauf pour les Corses

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Pour lutter contre la flambée des prix de l’immobilier, le président de l’Assemblée de Corse  Jean-Guy Talamoni, a proposé jeudi de « taxer lourdement les résidences secondaires », sauf celles appartenant à des Corses, une alternative à l’idée de réserver l’accès à la propriété aux résidents corses. « L’idée serait de taxer lourdement les résidences secondaires tout en exonérant les résidences patrimoniales, c’est-à-dire celles qui appartiennent aux Corses, en particulier dans leurs villages », a précisé l’élu indépendantiste, lors d’une conférence de presse organisée à la suite de la polémique provoquée par sa proposition fin août d’exproprier les acheteurs qui ne résidaient pas dans l’île de Beauté lors de leur acquisition.

« L’idée serait de taxer lourdement les résidences secondaires tout en exonérant les résidences patrimoniales, c’est-à-dire celles qui appartiennent aux Corses, en particulier dans leurs villages », a précisé l’élu indépendantiste, lors d’une conférence de presse organisée suite à la polémique provoquée par sa proposition fin août d’exproprier les acheteurs qui ne résidaient pas dans l’île de Beauté lors de leur acquisition.

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Un indicateur de loyer dans chaque commune | Immobilier.notaires.fr

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Le Ministère de la Cohésion des territoires annoncent un partenariat inédit entre une équipe d’économistes et de grands acteurs de la location immobilière.

Il souhaite étudier tous les marchés locatifs du territoire. Pour l’heure, 28 Observatoires Locaux des Loyers ont été mis en place dans les agglomérations de zones tendues. Ces derniers couvrent une grosse moitié du parc privé de l’hexagone.

Le reste du territoire, moins urbanisé, mérite une information plus qualifiée. Pour ce faire, le Ministère a sollicité 4 experts en modélisation.

Kassoum Ayouba, Marie Breuillé, Camille Grivault et Julie Le Gallo ont en effet pour mission d’exploiter les données de grands opérateurs du marché (Century 21, SeLoger, pap.fr et bientôt leboncoin) afin de déterminer le niveau du loyer par type de bien ainsi que son évolution dans n’importe quel petit coin de France.

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Copropriété : Une cour d’immeuble acquise avec le temps | Immobilier.notaires.fr

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Même si l’ensemble des copropriétaires savent que la cour est une partie commune, son occupation paisible par l’un d’entre eux lui permet d’en revendiquer l’entière propriété

En 1983, à Montpellier, un couple acquiert un appartement dont il était jusqu’ici locataire. Ce logement a la particularité d’être accessible par une entrée particulière. Celle-ci se fait via une cour clôturée et fermée par un portillon.

Après l’avoir utilisée et entretenue pendant plus de 30 ans, il demande au tribunal de reconnaître leur droit de propriété qu’ils ont acquis avec le temps.

L’acquisition d’un bien par prescription passe obligatoirement par une action en justice. La loi ne permet pas à l’occupant de devenir automatiquement propriétaire après une période d’occupation paisible de 30 ans. Il doit passer par le tribunal de grande instance et obtenir un jugement constatant l’acquisition du bien.

En l’occurrence, le tribunal reconnaît leur droit.

Le syndicat des copropriétaires fait appel. Il estime que l’occupation d’une partie commune dans une copropriété est nécessairement équivoque. L’argument est rejeté. La Cour d’appel relève que les époux avaient pendant tout ce temps été les seuls à utiliser et à entretenir le bien sans que personne ne l’ignore.

Elle en déduit que les conditions posées par l’article 2261 du Code civil au jeu de la prescription acquisitive avaient été parfaitement respectées.

La Cour de cassation lui donne raison : « … les époux […] qui avaient accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique, non équivoque […] étaient fondés à se prévaloir de l’usucapion. »

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Encadrement des loyers : Vingt-huit agglomérations – de nouveau – encadrées | Immobilier.notaires.fr

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Les propriétaires ne peuvent plus augmenter leur loyer librement

Depuis le 1er août, le dispositif d’encadrement est de retour dans les 28 agglomérations situées en zones tendues, c’est à dire sur des territoires marqués par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande.

Il s’agit des communes éligibles à la taxe sur les logements vacants : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le loyer fixé par les propriétaires ne peut y être supérieur à celui demandé pour la location précédente.

Par dérogation, cette règle ne s’applique pas si le logement n’a pas été loué depuis au moins dix-huit mois, s’il a fait l’objet de travaux d’amélioration pour un montant au moins égal à la moitié du loyer annuel, ou encore s’il s’avère que le loyer précédent était manifestement sous-évalué.

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Prêts aux taux négatifs, des dépôts de millionnaires payants | Immobilier.notaires.fr

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Au Danemark, il est désormais possible de contracter un emprunt immobilier à un taux négatif. Revers de la médaille : une taxation des dépôts des plus riches

Jyske Bank, la troisième banque la plus importante du pays, propose ainsi un prêt sur dix ans à un taux fixe de – 0,5 %. A chaque fois que l’emprunteur s’acquitte d’une mensualité, la dette restante est réduite d’un montant supérieur à celui de la mensualité. Bien sûr, l’emprunteur règle des frais bancaires mais qui ne compensent pas la perte de rémunération pour la banque.

Celle-ci vient donc d’annoncer qu’elle instaurait en décembre 2019 un prélèvement annuel de 0,6 % sur les dépôts affichant un solde de plus d’un million. Des exceptions au cas par cas pourront être négociés.

Si les taux négatifs attirent les investisseurs, de nombreux économistes y voient un signe de récessio

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Immobilier : la sulfureuse propriété d’Al Capone en vente à Miami

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La villa de Miami ayant appartenu au gangster américain entre 1928 et 1947 vient d’être proposée à la vente
11,6 millions d’euros ! C’est le prix actuellement affiché pour ce manoir ayant appartenu à Al Capone dans le quartier de Palm Island, surplombant la baie de Miami. Cette villa datant de 1922 vient d’être mise en vente par le réseau immobilier de luxe Barnes.

Le plus célèbre des gangsters américains l’avait acquise en 1928 pour l’équivalent de 40.000 euros en pleine période de la Prohibition, et l’avait conservé jusqu’à sa mort en 1947. C’est notamment entre ces murs que “Scarface” avait organisé le “massacre de la Saint-Valentin” au cours duquel il avait exécuté ses sept principaux rivaux de la mafia de Chicago.

La propriété de 570 mètres carrés, nichée au milieu d’arbres centenaires dans un jardin de 2.800 mètres carrés donnant directement sur la baie, a été entièrement restaurée par son propriétaire actuel, un entrepreneur de l’immobilier d’origine italienne.

La villa possède quatre chambres, une piscine de 18 mètres sur 9- la plus vaste de Miami dans les années 30 -, ainsi qu’un ponton pouvant accueillir des bateaux de plus de 30 mètres de long… Classée, elle se distingue aussi par un cabinet de toilette Art déco qui, parait-il, faisait la fierté d’Al Capone.

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Immobilier : ces 6 grandes villes où les prix devraient encore s’envoler en 2020

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Dans les grandes villes de France, les prix ont, de manière générale, encore augmenté en 2019. Zoom sur 6 d’entre elles où les prix devraient continuer à grimper l’année prochaine.
Les prix de l’immobilier vont-ils continuer à flamber ? “Rien qu’avec les huit premiers mois, on voit que 2019 sera un grand cru”, signale Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Entre un record de ventes – le million de transactions devrait être dépassé d’ici à décembre – et une hausse continue des prix (+1,4% sur un an pour l’ensemble de la France au 1er septembre), la couleur est déjà plus qu’annoncée pour le marché de l’immobilier en 2019. Mais pour l’année prochaine, à quoi faut-il s’attendre ?

Certes, les prix sont déjà élevés dans les grandes villes françaises. Mais “surévalués, probablement pas”, estime MeilleursAgents. Notamment grâce à la baisse des taux des crédits qui permet de maintenir le pouvoir d’achat immobilier des Français, il existe toujours un potentiel de hausse des prix dans les 11 plus grandes villes de France (hors Nice, où les prix devraient stagner sur un an).

Pour preuve, la demande reste nettement supérieure à l’offre dans ces métropoles : 26% d’acquéreurs de plus que de vendeurs à Paris et à Strasbourg, voire même 37% à Lille… La montée des prix n’est donc pas près de s’arrêter ! Zoom sur 6 grandes villes où les prix devraient encore fortement augmenter d’ici à septembre 2020.

+9% à Toulouse et à Nantes
Toulouse devrait être l’une des villes stars de l’année prochaine, à en croire les prévisions de MeilleursAgents. Après une hausse de 7% en un an, à 3.086 euros par mètre carré en moyenne, les prix devraient encore augmenter… de 9% d’ici à septembre 2020. En cause, notamment, un surplus de demande par rapport à l’offre : MeilleursAgents recense pas moins de 13 acheteurs pour 10 vendeurs actuellement. De plus, Toulouse fait partie des 5 grandes villes françaises avec le meilleur pouvoir d’achat immobilier (52 mètres carrés).

Seconde ville phare de 2020 : Nantes. Là aussi, les prix devraient flamber de 9% sur un an, et ce malgré une hausse de 9% déjà sur les 12 derniers mois, à 3.262 euros par mètre carré en moyenne. Grâce à un marché de l’emploi dynamique, la capitale des Ducs de Bretagne attire, en moyenne, 3.900 nouveaux habitants chaque année depuis 2011. Du coup, là encore, la demande de logements excède l’offre. Selon MeilleursAgents, on compte désormais 23% d’acheteurs de plus que de vendeurs à Nantes.

+6% à Paris, à Lyon, à Lille et à Rennes
“Mais où Paris va-t-elle s’arrêter ?”, s’interroge MeilleursAgents. Malgré une nouvelle hausse de 8,8% sur un an, à 10.115 euros par mètre carré en moyenne, les prix de l’immobilier parisien devraient continuer de s’apprécier sur les 12 prochains mois (+6%, selon les prévisions de MeilleursAgents). Certes, Paris devient de plus en plus inaccessible pour les plus jeunes acquéreurs et pour les classes “moyennes”. Mais la capitale attire un grand nombre d’investisseurs venant d’autres régions de France et de l’étranger. Un moteur dont les marchés immobiliers des autres grandes villes profitent moins, voire pas du tout.

A Lyon, où le prix moyen au mètre carré a atteint 4.485 euros au 1er septembre, tous les indicateurs sont au vert pour le marché de l’immobilier. A l’exception, peut-être, d’un pouvoir d’achat immobilier (39 mètres carrés) à peine supérieur à la surface considérée comme “décente” pour deux personnes (36 mètres carrés). Mais Lyon profite d’un statut de pôle d’innovation international dans des secteurs de pointe, comme la biotechnologie et l’industrie de la chimie et attire donc un grand nombre de nouveaux habitants. De quoi animer le marché de l’immobilier jusqu’à l’année prochaine au moins (les prix devraient augmenter de 6% sur les 12 prochains mois).

A Lille, les prix n’ont gagné “que” 3% sur les 12 derniers mois, à 2.692 euros par mètre carré en moyenne. Mais cette hausse plutôt raisonnable des prix ne devrait pas durer, au vu de l’accroissement de la demande relevé par l’indicateur de tension immobilière de MeilleursAgents : on retrouve 37% d’acquéreurs de plus que de vendeurs à Lille. Du coup, d’ici à septembre 2020, MeilleursAgents s’attend à une hausse de 6% des prix de l’immobilier lillois.

Du côté de la Bretagne aussi, à Rennes, les prix devraient monter de 6% sur un an. Et pourtant, ils ont déjà grimpé de 7% sur les 12 derniers mois, à 3.013 euros par mètre carré en moyenne. Selon MeilleursAgents, le marché de l’immobilier devrait y être porté par de nombreux projets d’infrastructures annoncés, comme la création d’un futur grand Centre Hospitalier Universitaire, mais aussi par la présence de sociétés de pointe dans le secteur du numérique (Google, Orange, Technicolor…). De quoi attirer de nouveaux habitants, et donc animer le marché de l’immobilier.

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Immobilier: « Aujourd’hui, il faut être deux CSP+ pour acheter à Paris »

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"Découragement", "démotivation", "peur": comme Coralie ou Martha, de nombreux actifs en couple, exclus du marché immobilier parisien par la flambée des prix, ressentent une forme de déclassement en s’exilant en banlieue malgré leurs bonnes situations.

Jeune ingénieure comme son compagnon, Coralie a ainsi visité une trentaine d’appartements parisiens en 18 mois, avant de jeter l’éponge. Et puis dans l’ouest des Hauts-de-Seine, en un mois, elle a eu un "coup de coeur" pour un 60 m2 à 360.000 euros.

"Sans être trop exigeant, on a cherché à acheter dans le 18e mais les prix nous ont complètement dissuadés", raconte-t-elle à l’AFP. "Avec 400.000 euros, on avait 35-40 m2. On pouvait y mettre plus, mais je ne voulais pas m’endetter sur 20 ans, réduire notre confort de vie. J’ai aussi visité des choses insalubres et j’ai mis longtemps à comprendre qu’à Paris, le prix ne dépend pas de l’état du bien."

Elle se souvient en particulier d’un 35 m2 à 340.000 euros, proche de la Porte de la Chapelle: "Selon le proprio, tout avait été refait. Mais le sol était pourri, c’était peint sur du crépi et dans un quartier où je ne voulais pas être seule. On a beaucoup trié et aussi beaucoup été triés (par les agences immobilières). Acheter, c’est un job à plein temps."

A 26 ans, Martha commence elle tout juste sa recherche, après s’être vu proposer par sa propriétaire de racheter pour 400.000 euros l’appartement de 35 m2 qu’elle loue en couple dans le IXe arrondissement.

"Plus de 11.000 euros le mètre carré, et encore c’est la fourchette basse du quartier", s’étrangle-t-elle. "Il y a une barrière psychologique, on a refusé. Elle l’a acheté 380.000 euros début 2019 et va le revendre 430.000 euros via une agence."

"En trois semaines, on n’a encore rien pu visiter à Paris. On m’a proposé un appartement de 45 m2 dans le XIe à 425.000 euros et il y avait des travaux. Si on cherchait depuis trois mois, on serait découragés. A Paris, c’est complètement hors-sol. On a l’impression de se faire arnaquer, on se sent contraint et forcé de quitter Paris", enrage-t-elle. "Avant, pour moi c’était inconcevable d’aller en banlieue. Maintenant je préfère avoir plus grand et plus loin pour moins cher."

– "On ne parle plus d’arrondissements populaires" –

"La demande explose, on ne parle plus d’arrondissements populaires", reconnaît Yann Jéhanno, président du réseau d’agences immobilières Laforêt, interrogé par l’AFP. "De plus en plus, les Européens peinent à s’offrir leur résidence principale dans leur capitale."

Ce qui fait évoluer la sociologie des Parisiens. "Aujourd’hui, pour acheter à Paris, il faut être deux CSP+ en couple", analyse pour l’AFP Thierry Delesalle, porte-parole de la chambre des notaires de Paris. "Les couches CSP+ représentent 85% des habitants. C’est énorme. Paris se vide de ses familles, des écoles ferment."

En 2015, la tranche la plus aisée de la population représentait 72% de la population active de la capitale, rappelaient fin juillet les Notaires du Grand Paris.

"Un +gap+ se creuse, c’est l’évolution des sociétés occidentales", indique à l’AFP Richard Tzipine, directeur général de l’agence immobilière de luxe Barnes. "Une partie de la population n’a plus les moyens de se loger à Paris. Il faut sans doute évoluer sur le plan humain."

Selon l’analyse des Notaires du Grand Paris, 86% des acquéreurs de logements anciens à Paris faisaient partie des CSP+ (les catégories socio-professionnelles les plus favorisées) en 2018, ce qui représente une hausse de 17 points en 20 ans. Cette augmentation s’est opérée au détriment des employés et ouvriers, qui ne représentent plus que 5% des acquéreurs de logements anciens en 2018 contre 15% en 1998.

"On arrive à une fracture territoriale mais les augmentations ne sont pas délirantes", relativise auprès de l’AFP Rozenn Le Beller, chargé de l’immobilier au Conseil supérieur du notariat. "C’est problématique pour les jeunes actifs et les familles mais le prix de l’immobilier reflète aussi le dynamisme économique d’une ville."

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