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Toulouse: Vous rêvez de posséder la Ville rose? Sortez votre smartphone et jouez les rentiers

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Neopolis est un jeu mobile gratuit où Pokemon Go rencontre le Monopoly.
Il permet d’acheter en marchant les vrais bâtiments de Toulouse et de faire fructifier son patrimoine. En bon gestionnaire ou avec des méthodes moins reluisantes.
Une prépartie test est en cours dans le Ville rose avant le lancement du jeu à l’échelon national.
Vous n’osez pas vous l’avouer mais un rentier sommeille en vous, qui rêve de mettre la main sur un Starbucks ou le bar de vos folles soirées d’étudiant, de comploter contre la concurrence et d’acquérir le Capitole, histoire de régner en maître sur la Ville rose.

A défaut d’avoir les fonds pour assouvir ces rêves de fortune, un smartphone suffira, grâce au nouveau jeu mobile gratuit Neopolis. Une prépartie test a démarré depuis trois jours à Toulouse, réunissant déjà plus de 500 joueurs portés sur l’exploration et/ou la spéculation immobilière.

Neopolis est le croisement de Pokemon Go et de l’incontournable Monopoly. Du premier, il hérite cette obligation d’arpenter les rues, les vraies, pour visiter (et activer) les bâtiments, interagir avec les éléments du jeu ou glaner des récompenses.

Au second, il emprunte l’argent qui circule, des neocoins en l’occurrence, et la fièvre patrimoniale puisqu’il s’agit d’acheter ou de construire des bâtiments – y compris la gare Matabiau – et d’en tirer bénéfice quand un autre joueur passe à proximité (même si le calcul des sommes encaissées reste encore assez mystérieux pour les testeurs). Il y a aussi des cartes bonus/malus qui ressemblent fort à des cartes « Chance ».

Pacte de non-agression et vandalisme
Le jeu mobile est sorti de l’imagination de trois jeunes amis lyonnais, fans de jeux de société stratégique du genre Risk ou Citadelle. « Transposer notre passion dans un univers numérique est un rêve pour nous », assure Lucas Odion, membre du trio. Et c’est sans doute de parties endiablées et nocturnes que Neopolis tire son petit supplément d’âme collaboratif. Car on peut, notamment grâce au chat, y passer des alliances, « signer des pactes de non-agression » ou, plus drôle, infliger des dégâts sur les bâtiments de la concurrence ou encore forcer un inconnu à vendre le fleuron de son parc immobilier.

Pour l »instant les créateurs de Neopolis se rémunèrent dans la vie réelle via les pubs qu’il faut visionner quand on a la flemme de marcher jusqu’à tel ou tel bonus ou gisement de neocoins.

Avec des préparties tests lancées aussi à Lyon puis Marseille et Bordeaux, le jeu compte une communauté de près de 2.000 joueurs. « Des jeunes, mais aussi des quadras, dont certains sortent de leur zone de confort en découvrant des coins de leur ville où ils n’allaient pas, et même des retraités, heureux de marcher », souligne Lucas Odion. Lui et ses associés observent avec amusement les stratégies déployées et tiennent compte des remarques pour améliorer leur reality game mobile.

Un lancement officiel du jeu dans tout l’Hexagone est prévu pour la mi-septembre. Préparez vos tractopelles virtuelles.

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Un nouveau revers pour le projet de centre commercial Val Tolosa, près de Toulouse

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Nouveau rebondissement dans le dossier Val Tolosa. Ce projet de centre commercial de 64 000 m² prévu sur le plateau de la Ménude, situé à l’ouest de Toulouse sur la commune de Plaisance-du-Touch (Haute-Garonne), est menacé par une décision du Conseil d’Etat.

Ce mercredi 24 juillet, la plus haute juridiction administrative a confirmé l’annulation d’un arrêté préfectoral de 2013 autorisant la destruction du milieu naturel. Dans sa décision, que Le Monde s’est procurée, elle a estimé que le projet commercial n’avait « pas d’intérêt public majeur » qui permettrait de justifier la destruction des soixante-six espèces animales et végétales protégées recensées sur cette zone. Parmi lesquelles le rosier de France, la renoncule à feuilles d’ophioglosse ou encore l’œdicnème criard.

Conséquence de cette décision : le constructeur-promoteur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), ne peut toujours pas démarrer le chantier de construction de son hypermarché et de ses 150 boutiques à dix minutes de Toulouse, pourtant annoncé en 2005. « Le groupe URW étudie les différentes options envisageables pour l’avenir du site », a, à peine, réagi le groupe dans un communiqué.

Article réservé à nos abonnés Lire aussi Partout en France, des dizaines de projets d’aménagements farouchement contestés
Fervent soutien de cet investissement estimé à 350 millions d’euros, Philippe Guyot, maire (sans étiquette) de Plaisance-du-Touch, ne cache pas sa déception. « Ce projet amenait des emplois non qualifiés sur la commune et l’Ouest toulousain, soit 1 500 emplois équivalent temps plein ou 2 500 emplois », a regretté l’édile de cette ville de 18 500 habitants, qui s’assoit aussi sur une manne financière. « Ce projet devait rapporter 3 ou 4 millions d’euros de taxes foncières tous les ans sur un budget annuel de 19 millions d’euros », a estimé le maire. « Nous prenons acte de cette décision de justice, mais nous devons trouver une solution qui permette de valoriser ce terrain. J’ai des idées dans le cadre d’un projet de campagne électorale », a assuré Philippe Guyot, qui a obtenu le soutien de La République en marche.

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Toulouse : l’urbanisme désormais « modéré » à l’échelle métropolitaine

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Une page se tourne dans l’histoire de l’urbanisme toulousain. Auparavant régulé au niveau communal, via un PLU (pour Plan local d’urbanisme), désormais les 37 communes de Toulouse Métropole se sont entendues sur un PLU métropolitain, surnommé PLUi-H (pour Plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat). Un document qui doit être voté et approuvé jeudi 11 avril par les élus locaux, réunis en conseil métropolitain.

"Grâce à un travail de co-construction engagé en 2015, ce document fixe un projet urbain avec des règles de constructibilité liées à ce projet en prenant en compte notre attractivité, le réchauffement climatique et la transition énergétique. Tous les PLU rassemblés des 37 communes de la Métropole représentaient pas moins de 3 600 pages de règlement… Une usine à gaz assez complexe pour laquelle nous avons voulu prendre de la hauteur en définissant un PLU commun", résume ainsi Annette Laigneau, l’adjointe au maire de Toulouse en charge de la coordination des politiques d’urbanisme et d’aménagement.

"C’est l’adoption d’une grammaire commune avec des accents différents", ajoute même Dominique Coquart, maire de Villeneuve-Tolosane et Vice-président de Toulouse Métropole en charge de l’aménagement et de la politique foncière. En effet, malgré cette mise en commun, les spécificités de chaque commune ont été prises en compte et chacune conservera une feuille de route propre, dans le souci d’atteindre un objectif commun : "la densité modérée".

24 000 hectares désormais protégés
Le PLUi-H doit, dès maintenant, mettre en application ce concept afin de stopper l’étalement urbain que connait la région toulousaine. À titre de comparaison, l’aire urbaine de Toulouse recouvre 5 400 kilomètres carrés, alors que celle de Barcelone ne fait quant à elle, que 1 800 kilomètres carrés pour 4,5 millions d’habitants contre 1,4 pour Toulouse.

"Face au développement démographique et économique de notre territoire, les habitants sont parfois inquiets pour l’avenir de leur métropole et se posent la question de si elle va rester vivable. Face à cette angoisse, la réponse est la préservation et le renforcement des espaces verts. Ainsi, avec le PLUi-H, nous allons sanctuariser et protéger pas moins de 24 147 hectares de surface sur les 46 511 hectares que représentent la Métropole, soit 51,9% de notre territoire. Sans oublier que ce taux ne prend pas en compte les parcs et jardins publics", se félicite Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole.

Le PLUi-H diminue ma surface constructible dans tous les quartiers de Toulouse.

Néanmoins, ce dernier se veut rassurant à l’égard des investisseurs et des promoteurs immobiliers, qui ont d’ailleurs contribué à l’élaboration de ce document. "Nous allons modérer sans interdire la construction mais on va construire en encadrant", précise l’élu.

Un taux de logements sociaux à respecter
Un point important car, pour rappel, entre le solde démographique et les arrivées extérieures, l’agglomération toulousaine accueille 15 000 à 20 000 nouveaux habitants chaque année. Construire, mais sans s’étaler davantage, est donc une obligation pour le territoire de la 4ème ville de France pour lequel les élus ont défini des quotas.

"Ce document nous engage à construire en moyenne 7 000 logements sur l’ensemble des 37 communes chaque année. Par conséquent, ces constructions ont été réparties sur tout le territoire de manière concertée. La ville de Toulouse en accueillera 50 %, les communes de la 1ère couronne 30 %, les communes intermédiaires 10 % et les communes les plus éloignées 10 % également. Parallèlement, nous nous sommes engagés à produire au minimum 35 % de logements sociaux, soit environ  2 450 par an", précise Karine Traval-Michelet, la maire de Colomiers et vice-présidente de Toulouse Métropole Habitat.

Des logements sociaux qui vont sans aucun doute profiter du milliard d’euros apportés par la convention "ANRU 2", signée le 8 avril à Toulouse en présence du ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie.

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Un nouveau quartier pavillonnaire va émerger à Toulouse

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"C’est vraiment le fer de lance de Vinci Immobilier en territoire toulousain", selon Anna Roche, la directrice du programme de village urbain "Nuances", dont la commercialisation a été lancée le 12 avril 2019. Ce nouveau quartier a été imaginé par le promoteur (200 millions d’euros de chiffre d’affaires en Midi-Pyrénées pour 2018) en collaboration avec le cabinet d’architectes Taillandier Architectes Associés. C’est sur l’ancien site de NXP-FREESCALE (15,2 hectares), situé entre le bassin d’emploi de Basso-Cambo et la zone pavillonnaire Saint-Simon, que le programme mixte sera construit.

Ce dernier qui devrait voir le jour en 2024 et accueillir 1 500 nouveaux habitants, sera composé de 550 logements dont 30 % de maisons de ville et 25 % de logements sociaux locatifs répartis sur 7 îlots. Par ailleurs, deux d’entre eux ont déjà été mis en commercialisation : l’îlot Céladon (43 villas et 59 logements collectifs) et l’îlot Anis (48 villas). Mais situé au cœur de la filière de systèmes embarqués (Thales, Siemens etc), "Nuances" sera aussi un lieu de travail avec 12 000 m² de bureaux disponibles pour les 1 000 personnes estimées qui vendront travailler chaque jour dans le quartier. Malgré la vente d’une partie de son site pour le projet, l’entreprise NPX reste implantée et emploie 200 salariés.

3500 m² de commerces et services
Dans leur futur village, les nouveaux habitants de Nuances pourront profiter de 3500 m² de commerces (restauration, boulangerie, etc) et services (salle de sport, crèche) organisés autour d’une place centrale. Afin d’y favoriser l’émergence d’une vie de quartier, une salle commune et une conciergerie seront installées, ainsi qu’un futur collège (qui devrait accueillir ses premiers élèves en 2021) construit par le Département. Les résidents auront également à leur disposition deux chambres d’hôtes partagées, des boites aux lettres connectées ou encore des bornes de recharges pour véhicules électriques.

"La reconversion de ce site est une véritable opportunité pour valoriser l’image du Sud-Ouest Toulousain", explique Philippe de Villèle, directeur général adjoint Immobilier Résidentiel et des Régions de Vinci Immobilier.

Quant aux espaces paysagers, c’est l’agence Woodstock Paysage qui a été chargée de les imaginer. "Nous allons essayer d’aller plus loin que la végétalisation des façades", explique Philippe de Villèle. Dès lors, les lieux publics seront agrémentés de plusieurs étendues vertes, notamment le long des voies. Mais le quartier possèdera également une piste cyclable, un jardin partagé et un équipement solaire. Par ailleurs, le programme a obtenu le niveau de certification Breeam (Méthode d’évaluation des performances environnementales des bâtiments).

Les travaux de "Nuances" débuteront en 2020 et les premières résidences seront livrées au 4e trimestre de 2021. Concernant les bureaux, les premières livraisons se feront fin 2021 ou mi-2022. Grâce à ce nouveau programme, Vinci Immobilier souhaite générer un chiffre d’affaires de 160 millions d’euros.

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Icone : Stakrn en dit plus sur son complexe de 16 000m2 dédié à l’esport à Toulouse

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L’entreprise Stakrn détaille à La Tribune son projet Icone. Porté par le promoteur Edelis GCC, ce programme unique en Europe prendra la forme d’un complexe de 16 000 m2 dédié à l’industrie de l’esport. Il devrait ouvrir en 2022, à temps pour les Jeux olympiques. Au programme : un simulateur de Formule 1, une école de gaming, une équipe d’experts de la santé… Les détails.
C’est lors du Mipim (Marché international des professionnels de l’immobilier) de Cannes, le 15 mars 2019, que l’entreprise Stakrn a été sacrée lauréate de l’appel à projets urbains innovants "Dessine-moi Toulouse", lancé en 2018 par Toulouse Métropole. Spécialisée dans le développement de l’économie de l’esport, l’entreprise basée à Montpellier et Manchester a imaginé le projet Icone, un complexe de 16 000 m2 dédié à l’industrie de l’esport et unique en Europe. Boris Bergerot, président de la société, a endossé le rôle d’assistant à maîtrise d’usage.

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Immobilier : le marché du neuf sous tension à Toulouse

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Alors que le nouveau plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi-H) vient d’entrer en vigueur sur la métropole toulousaine, le marché du neuf dans l’immobilier sur ce territoire est plus que jamais sous tension. Ce sont en tout cas les conclusions d’une étude réalisée par l’ObserveR de l’Immobilier toulousain sur les chiffres du premier trimestre de l’année 2019.

"Avec seulement 5 318 offres commerciales disponibles pour l’aire urbaine toulousaine à la fin du premier trimestre de cette année (dont 2 680 rien que pour la ville de Toulouse, ndlr), nous disposons d’un stock de 8,9 mois. Cela correspond à une situation de sous-offre ou de tension car un marché équilibré dispose de 12 mois de stock et il n’y a pas si longtemps, ce taux était à 14 mois", explique Jean-Philippe Jarno, le président de l’ObserveR et directeur général du promoteur Urbis Réalisations.

Cette statistique démontre ainsi que les offres commerciales disponibles ont chuté de d’environ un quart par rapport à la fin des trois premiers mois de l’année passée. Seulement, dans le même temps, le volume des ventes s’est maintenu aux alentours de 1 600 transactions d’une année sur l’autre. Ce qui a entraîné mécaniquement une réduction du stock des biens immobiliers neufs dans l’aire urbaine toulousaine.

Chute des mises en vente
Pour tenter d’expliquer cette situation inconfortable, Jean-Philippe Jarno met en avant l’imminence des prochaines élections municipales de mars 2020. Ces dernières s’annoncent plus que jamais indécises à Toulouse et les projets immobiliers sont toujours des sujets clivants dans l’opinion publique. "En raison de la proximité d’élections importantes, il est difficile pour les promoteurs immobiliers d’obtenir des permis de construire, soit c’est beaucoup plus long pour les avoir". Résultat, les mises en vente ont chuté dans Toulouse et son aire urbaine.

"Ce phénomène de baisse des mises en vente, que l’on retrouve également fortement à Montpellier et Bordeaux, ne devrait pas se calmer au cours de l’année 2019 ni même début 2020. Néanmoins, s’il y a moins de projets, il y a plus forte concurrence entre les prometteurs et par conséquent les prix augmentent", souligne le dirigeant.

Des prix au m2 en hausse
Sans oublier que le nouveau PLUi-H sanctuarise et protège pas moins de 24 147 hectares de surface sur les 46 511 hectares que représentent la Métropole, il paraît évident que les prix moyens du m2 sur l’aire urbaine vont poursuivre leur augmentation progressive comme le montre l’étude de l’ObserveR.

Une courbe bien plus raide si l’on se concentre uniquement sur le prix moyen dans la ville de Toulouse, où se concentre 62 % des ventes des trois premiers mois de l’année 2019.

"Mais si vous mettez 30 % d’offres en plus, les prix vont automatiquement baisser", tient à rassurer le directeur général d’Urbis Réalisations. Alors, moins de constructions et des prix en hausse, ou l’inverse ? Un dilemme qui sera véritablement un thème de la prochaine campagne électorale pour les municipales dans 10 mois.

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LGV à Toulouse : un terminus à Fenouillet plutôt qu’à Matabiau ?

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"Nous proposons des idées peu politiquement correctes et nous aimerions qu’elles sortent de ces murs, en devenant un véritable partenaire de Toulouse Métropole", lance Uli Seher, professeur à l’Ensat et coordinateur du projet "Utopies ferro-phériques".

Ce projet, réalisé en collaboration avec la Fédération des promoteurs immobiliers d’Occitanie (FPI), a pour but de faire réfléchir les étudiants de dernière année de l’École nationale d’architecture de Toulouse sur les infrastructures de la mobilité. La vingtaine d’étudiants a présenté les résultats de son travail jeudi 6 juin devant notamment Annette Laigneau, adjointe au maire de Toulouse en charge de l’Urbanisme, et Joan Busquets, architecte catalan qui a imaginé le futur quartier d’affaires Teso, au niveau de la gare Matabiau.

Parmi les projets présentés, l’un d’eux a pu retenir l’attention des personnalités présentes au Village by CA : l’aménagement d’une gare TGV Nord dans la nouvelle zone commerciale de Fenouillet. "L’ambition est d’avoir une gare rayonnante à l’échelle de la métropole et qui marque l’entrée de Toulouse", explique Théo Guerini, l’un des étudiants à l’origine du projet.

Prolonger le tram jusqu’à Fenouillet
Ainsi, pour les étudiants, il n’est plus question d’installer le terminus de la future LGV Bordeaux-Toulouse à la gare Matabiau, en plein centre-ville de Toulouse, malgré l’aménagement du futur quartier d’affaires TESO en lien direct avec la future LGV.

"Les personnes qui viennent de Bordeaux ou de Paris ont-elles réellement besoin de passer par le centre-ville pour se rendre sur des points stratégiques de la métropole, comme le futur Parc des Expositions, l’aéroport Toulouse-Blagnac, Eurocentre ou encore le MIN de Toulouse-Occitanie ?", s’interroge Théo.

Dès lors, les étudiants de l’Ensat proposent une alternative applicable sur l’ancien site de fret à Fenouillet qui jouxte le centre-commercial de cette même commune, tout en dynamisant le secteur géographique tout autour. Et pour gérer ces nouveaux flux de passagers, les futurs architectes ont envisagé un prolongement du tram non plus jusqu’au futur Parc des Expositions, mais jusqu’à leur gare TGV Nord de Fenouillet. De plus, cette dernière accueillerait également des TER qui assureront des liaisons régulières avec les autres gares de la région.

Après le Min, place au Mil
Pour animer cette gare multimodale de plusieurs dizaines de milliers de m2 de surface plancher, les étudiants proposent d’y accueillir des activités commerciales et culturelles complémentaires à ce que propose déjà le centre-commercial de Fenouillet. Comme ils ne veulent pas entrer en concurrence avec le Marché d’intérêt national (Min) de Toulouse avec leur projet de Mil, pour Marché d’intérêt local.

"Ce projet doit regrouper plusieurs centaines d’hectares de terres agricoles et forestières réparties au nord de Toulouse, capables d’alimenter la ville et sa métropole. Cette idée doit ainsi permettre de favoriser les circuits courts et l’autosuffisance alimentaire de la métropole dans un souci de transition écologique", présente Amélie Dallet, une autre étudiante porteuse du projet.

Pour cette raison, ce projet d’aménagement du nord de Toulouse prévoit également un important pôle de recyclage des déchets et la relance du transport fluvial. Si cette vision globale semble futuriste, les étudiants n’ont pas chiffré le financement nécessaire à sa réalisation mais l’estime réalisable en cinq à six ans de travaux.

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Encadrement des loyers à Toulouse, où en est-on ?

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Lors d’un déplacement du ministre en charge du Logement à Toulouse le 8 avril et contre toute attente, Jean-Luc Moudenc avait annoncé l’instauration prochaine d’un groupe de travail devant étudier le possible encadrement des loyers à Toulouse. Une fois cette intention rendue publique, l’opposition n’avait pas tardé à évoquer un coup politique en vue des élections municipales de mars 2020, pour lesquelles le maire sortant ne s’est toujours pas déclaré candidat. Néanmoins, jusqu’à présent, le maire de Toulouse s’est toujours dit contre une telle mesure.

"Sur le principe, je suis toujours réservé car en appliquant une telle mesure nous pouvons envoyer un signal négatif aux investisseurs, et s’il y a moins de constructions de logements neufs, alors que nous en avons besoin, les loyers vont exploser. Alors, si le symbole produit l’effet contraire de celui qui était recherché, les Toulousains seront les grands perdants. Mais rien que le fait que nous nous posons la question, je pense que nous allons calmer certains (promoteurs et investisseurs) qui ont mis le pied sur le champignon ces dernières années", confie Jean-Luc Moudenc.

Ce qui l’a donc poussé à faire cette annonce il y a trois mois c’est bien la légère hausse des loyers sur la métropole toulousaine durant l’année 2018. Et depuis ce discours du 8 avril, la constitution du groupe de travail a été arrêtée tout récemment.

Futur sujet de la campagne électorale ?
En plus des élus Franck Biasotto (adjoint au maire de Toulouse en charge du logement) et Karine Traval-Michelet (maire de Colomiers et vice-présidente de Toulouse Métropole en charge de l’habitant), diverses instances représentatives composent ce groupe. Ainsi, on y retrouve la Chambre régionale des propriétaires, la branche départementale de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM 31), l’Union nationale des syndicats de l’immobilier Midi-Pyrénées, le Syndicat national des professionnels de l’immobilier, la chambre des notaires, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) d’Occitanie et l’Union sociale pour l’habitat. Pour qu’elle soit complète, la compose également l’ADIL 31, Action Logement, la CAF de Haute-Garonne, la CCI de Toulouse et quatre associations de locataires.

"J’installe officiellement cette commission le lundi 15 juillet afin qu’elle puisse se mettre au travail avant les vacances d’été (…) Mais quels que soient les résultats de ses travaux, je sais que ses conclusions seront contestées", précise l’édile toulousain.

Avec ce calendrier, il espère que le groupe rendra son analyse d’ici quelques mois, voire avant la fin de l’année en cours. Si tel est le cas, nul doute alors que cela deviendra un sujet majeur de la campagne électorale pour les élections municipales qui ont eu lieu dans neuf mois.

Entre 30 % au plus bas et 20 % au plus haut
Si ce sujet est revenu au cœur du paysage politique toulousain, ce n’est pas sans raison. Un décret de la Loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) permettant sa mise en place à Paris et dans les intercommunalités volontaires a été signé par la ministre de la Cohésion des territoires, Jacqueline Gourault et celui du Logement, Julien Denormandie. Ce qui a permis à Paris de le mettre en application dès le 1er juillet.

Si Toulouse et sa métropole venaient à appliquer également l’encadrement des loyers, certaines conditions seraient à respecter. Tout d’abord, cela serait uniquement pour une durée expérimentale de cinq ans et la fourchette de prix des futurs loyers devrait se faire entre 30% plus bas à 20% plus haut d’un prix de référence quartier par quartier, ville par ville, fixé par les pouvoirs publics (en l’occurrence le préfet Étienne Guyot).

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Rénovation urbaine à Toulouse : plus d’un milliards d’euros alloués

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Le ministre du logement et de la ville, Julie Denormandie, est venu en visite à Toulouse lundi 8 avril dans le cadre de la rénovation urbaine. Il a notamment annoncé que plus d’un milliard d’euros seront alloués à des quartiers prioritaires de la ville rose.

La rénovation urbaine est décidément au cœur de la politique de logement du ministre Julien Denormandie. En effet, dans le cadre de la loi de finances 2019, il avait déjà annoncé une nouvelle aide fiscal pour la rénovation urbaine d’immeubles insalubres. Ce dispositif a pour but de rénover une partie du parc immobilier privé.

Un engagement financier de l’État pour la rénovation urbaine
La visite à Toulouse de la part du ministre Julien Denormandie a permis de signer deux nouvelles conventions dans le cadre du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU). Ce programme cible notamment les quartiers prioritaires de la métropole. D’ailleurs, plusieurs quartiers viennent d’être classés en tant que quartier prioritaire et vont donc bénéficier d’un fort investissement grâce au “pacte financier” conclu par l’État et les élus locaux de Toulouse Métropole, il s’agit de Val d’Aran à Colomiers, du Grand Mirail et des Izards. À ces trois quartiers se rajoute aussi celui d’Empalot (qui été déjà classé quartier prioritaire auparavant). Ces quartiers représentent près de 50 000 habitants.

Les acteurs du nouveau programme du renouvellement urbain toulousain sont :

L’État qui finance à hauteur de 276 millions d’euros via l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine)
Toulouse Métropole investit 300 millions d’euros
Les bailleurs sociaux (Altéal, le groupe Les Chalets, la SA Patrimoine Languedocienne et Toulouse Métropole Habitat) financent 451 millions d’euros
La mairie de Colomiers et ses 10 millions d’euros
Et enfin, l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) prévoit un montant de 230 millions d’euros.
Au total, il y aura donc plus d’un milliard d’euros investit à Toulouse Métropole pour la rénovation urbaine des quartiers prioritaires.

“Avec un programme global qui atteint 1,3 milliard d’euros, le projet de rénovation urbaine à Toulouse est très ambitieux et c’est tant mieux! “, Julien Denormandie, Ministre de la ville et du logement.

Un investissement pour la rénovation largement augmenté
La volonté de renouveler l’immobilier urbain et privé de la part de l’État et du Maire de Toulouse est très marquée. Cela se traduit par une augmentation très forte du budget alloué au programme de rénovation. Lors de la précédente convention qui couvrait la période 2005/2015, “seulement” 776 millions d’euros étaient prévus. Avec la nouvelle convention appelée “ANRU 2” et ses 1,3 milliards d’euros de prévus, on note une augmentation considérable d’environ 70% par rapport au budget de 2005.

Les projets prévoient une période de 10 ans, le nouveau budget sera ainsi investit d’ici 2030.

Le maire de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, a tenu a rappeler au ministre, Julien Denormandie, de l’importance de la sécurité dans ces quartiers en plus des efforts importants pour la rénovation :

“On ne peut pas concevoir ces efforts si l’État ne prend pas des moyens supérieurs pour faire reculer l’insécurité qui mine ces quartiers.”

Des démolitions dès le mois d’avril
On peut dire que la volonté d’agir vite est très forte car le nouveau programme de renouvellement urbain va rentrer en action dès ce mois-ci. L’immeuble considéré par beaucoup comme l’un des pires immeubles de la ville et qui est inhabité depuis 2013 va être démoli le 22 avril, il s’agit des Castalides. Cette démolition fait partie des 2441 logements sociaux qui vont subir le même sort.

Outre cela, 2551 logements seront réhabilités et 4339 résidentialisés. À noter qu’également 50 copropriétés privées seront réhabilitées. Elles se trouvent principalement au Mirail et représentent plus de 5 000 logements. Au niveau des équipements publics, plus de trente seront rénovés dont six sont des écoles.

Au vu du développement économique et démographique de la métropole toulousaine, le renouvellement urbain de quartiers construits il y a 40 ans devenait urgent. Des anciennes tours sans vraiment de charme ne correspondent plus au besoin de la ville et de ses habitants. La transformation des quartiers prioritaires de Toulouse semble désormais bien en marche dans une logique de mixité sociale et urbaine. Ces améliorations des constructions toulousaines amènent une hausse des loyers, c’est pourquoi Jean-Luc Moudenc a ouvert la porte à un encadrement des loyers :

“La hausse des loyers constatée en 2018 à Toulouse m’interpelle, c’est pourquoi j’ai décidé de créer avant l’été un groupe de travail sur le sujet pour y réfléchir en toute sérénité.”

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L’urbanisation de Toulouse est freinée par le nouveau PLUi-H

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L’urbanisation de Toulouse est un thème au cœur des débats, notamment quand l’on approche des élections. Les habitants sont attachés à leur ville et à la façon dont elle est construite. Déjà sur la table lors des municipales de 2014, le sujet revient de plus belle avant les élections municipales de 2020. On a appris récemment que la constructibilité va être limitée dans la ville rose où de nombreux projets subissent de vives contestations.

Le centre-ville de Toulouse et ses briques rouges.

Une urbanisation de Toulouse excessive ?
Le maire républicain de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, doit faire face ces derniers temps à des critiques portant sur la façon dont le paysage urbain est organisé. Récemment, des habitants du quartier de Saouzelong  (un quartier situé au sud de Toulouse) sont venus protester lors d’un Conseil municipal contre de futures constructions. Ces derniers s’étaient munis d’affiches où l’on pouvait lire “Non à la densification massive et brutale” faisant sûrement référence à un programme de construction de 1 200 logements.

Des habitants en accord donc, avec les critiques de l’opposition dont Isabelle Hardy (Présidente du mouvement socialiste Genérations.s) qui dénonce une urbanisation faite “au coup par coup” sans rechercher d’utilité aux projets dont “le financement a pris le pas“. Des critiques portant sur l’accès au logement, la mixité sociale et le manque de développement écologique de la ville ont également été vivement prononcées.

Pour sa défense, Jean-Luc Moudenc, prend l’exemple de deux opérations d’urbanisme majeures avec en premier lieu, le quartier de la gare qui va comprendre 35 % de logements sociaux (la loi en oblige 25%), pour un total de 60 % de logements à prix réduits en comptant les logements à prix modérés ou encore les logements sociaux intermédiaires.

De nouvelles règles d’urbanisme votées
Jeudi 11 avril dernier, la métropole de Toulouse a voté un nouveau Plan Local d’Urbanisme et d’Habitat (PLUi-H). La grande nouvelle est le fait qu’une baisse de la constructibilité a été imposé. C’est la première fois que ce document d’urbanisme est conçu à l’échelle des 37 communes.

Il est clair que cette annonce devrait ravir nombreux habitants qui protestaient contre le nombre de constructions toujours plus élevé. Cependant, cela ne va pas résoudre tous les problèmes de contestations des projets toulousains. En effet, même si la constructibilité va être abaissée, il y a de nombreux projets en cours qui ont déjà obtenu le permis de construire.

Le nouveaux PLUi-H repose sur 3 idées essentielles :

1 – La baisse de la constructibilité :
La baisse de la constructibilité ne signifie pas directement qu’il y aura moins de construction mais plutôt que les nouvelles constructions auront moins d’ampleur. Autrement dit, il y a aura une diminution de la surface de plancher. Un document est d’ailleurs disponible montrant l’évolution du potentiel à construire entre le document d’urbanisme actuel et le futur.

En observant le document, on voit bien qu’il y a d’énormes diminutions, notamment dans le quartier Saint-Simon / Lafourguette et Oncopole avec une baisse de -43% de la surface de plancher. Ce n’est pas un hasard car c’est à Saint-Simon où il y a de vives contestations sur la densification de ce “quartier village”.

On note aussi de fortes diminutions pour les quartiers Arènes, Saint-Martin-du-Touch, Purpan, Lardenne, Pradettes et Basso Cambo (-31%).

2 – La volonté de préserver la nature :
Toulouse, “Ville rose, ville verte”, c’est le nom donné à ce projet écologique qui vise à trouver des solutions pour ramener et/ou préserver la nature dans la ville. Toulouse compte créer cinq grands parcs ainsi que planter 100 000 arbres d’ici 2030. La ville va également proposer aux habitants des quartiers de choisir un lieu à végétaliser en priorité.

« Les Toulousains sont inquiets devant le développement de la ville. Une des réponses est d’y préserver la nature », Jean-Luc Moudenc, Maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole.

3 – La mixité urbaine et sociale :
L’urbanisation de Toulouse est ralentie avec ce nouveau PLUi-H, cependant, Toulouse accueille de nombreux nouveaux habitants chaque année, 12 000 pour être précis. Cela s’explique du fait que Toulouse est la deuxième ville de France où il fait bon de travailler d’après le site Great Place To Work (un label réputé pour l’évaluation des conditions de travail en entreprise.). Pour répondre à cette demande, un objectif de production de 7 000 logements en moyenne par an dans l’agglomération a été acté.

La répartition de ces logements a déjà été réfléchi avec 3 500 de ces logements qui seront construits à Toulouse, 2 100 seront dans la première couronne, 700 autres dans la deuxième couronne ainsi que dans la troisième.

En matière de logements sociaux, la métropole s’est engagée à en produire un minimum de 35 %, soit environ 2 450 par an.

Un nouveau plan d’urbanisme qui convient à tous
Toulouse et sa métropole ont donc opté pour un changement de stratégie dans l’urbanisation de la ville afin de préserver l’identité de certains quartiers qui a été menacée d’après des habitants. Le nouveau PLUi-H est approuvé par les conseils municipaux des 37 communes. Les élus ont donc été unanimes, malgré des tendances politiques différentes, grâce à un travail en commun de quatre années.

Il conviendra de voir ce que tout ceci va donner dans le temps. En effet, le développement d’une ville comme Toulouse est un point toujours délicat qui peut prêter à interprétation. Moins de densification pour préserver les quartiers « comme avant » pourquoi pas, c’est une très bonne chose pour préserver l’histoire et la qualité de vie des habitants de chaque quartier, mais les nouveaux arrivants sont nombreux chaque année. La ville va donc s’étendre un peu plus, il faudra alors adapter les transports en commun pour éviter des bouchons encore plus importants. C’est un travail de fond qui prendra des années.

Enfin, de façon plus pragmatique, baisser la densification c’est parfois pénaliser deux fois un résident. En effet, la construction d’un immeuble à coté d’une jolie maison peut la dévaloriser. Si le propriétaire se décidait finalement à vendre a un promoteur, la proposition serait moindre qu’avant le changement de PLU. Il serait donc, en quelque sorte, « pénalisé » deux fois. C’est une équation difficile à résoudre ou il ne peut jamais y avoir 100% de gagnants.

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