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Immobilier : coup de pouce fiscal surprise pour les investisseurs en résidences étudiantes ou Ehpad

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Une discrète modification fiscale va réduire l’imposition des particuliers investissant dans les résidences de service. Nous en avons simulé l’impact avec le spécialiste de la gestion de patrimoine, Olifan Group.
Au rang des bonnes nouvelles fiscales de l’année, en voici une passée complètement inaperçue. Désormais, les particuliers qui investissent dans des résidences étudiantes de tourisme ou autres maisons de retraite médicalisées (type Ehpad) peuvent, en plus de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et de la récupération de la TVA sur l’investissement, déclarer leur loyers au régime Micro.

Bien qu’un peu technique, cette nouveauté fiscale est loin d’être neutre. En effet, jusqu’ici un investisseur en résidence de service ne pouvait déclarer ses loyers qu’au seul régime réel, s’il souhaitait conserver le bénéfice de ses autres avantages (remise de TVA et réduction d’impôt). Problème : ce régime réel, qui permet de déduire toutes ses charges de ses loyers, n’a pas franchement d’intérêt pour les particuliers qui investissent dans des résidences de services bénéficiant de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, car ils ne peuvent pas déduire les amortissements constatés sur l’immeuble. Le dispositif profite surtout aux propriétaires ayant investi dans des logements anciens.

Avec la possibilité de recourir au régime Micro, l’équation est désormais tout autre. “L’investisseur en résidence de service va pouvoir chaque année appliquer un abattement automatique de 50% sur ses loyers, ce qui va réduire massivement ses revenus imposables… et donc ses impôts”, constate Florent Belon, responsable expertise ingénierie patrimoniale au sein d’Olifan Group, société de conseil en stratégies patrimoniales et investissement.

Pour mesurer l’impact de cette réforme, le cabinet Olifan Group a retenu l’exemple d’un particulier ayant investi 200.000 euros dans une résidence de service. Notre investisseur engrange chaque année 8.000 euros de loyers. Il doit, par ailleurs, s’acquitter de 1.000 euros de taxes foncières, ainsi que de 2.000 euros de remboursement d’emprunt, deux charges qu’il peut déduire de ses revenus fonciers au moment de sa déclaration s’il opte pour le régime réel.

Notre investisseur est imposé dans la tranche marginale à 30% et verra donc ses revenus fonciers taxés à 45,16% (prélèvement sociaux et CSG déductible inclus) à compter de cette année.

Calculs d’Olifan Group (Cliquez sur le tableau pour l’agrandir)
On le voit : le régime Micro permet de réduire l’imposition de notre particulier de 20 et 40%, selon qu’il a encore ou non des intérêts d’emprunt à déduire de ses revenus fonciers.

Ce gain sera bien sûr bénéfique aux anciens investisseurs, comme à ceux qui décident de se lancer dans une opération dès cette année. Pour ces derniers, il n’est pas non plus inutile de rappeler qu’ils pourront alors également profiter d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard, qui reste encore cette année fixée à 11% du prix d’acquisition dans la limite de 300.000 euros. Et ce, en plus du remboursement de la TVA à 20% !

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Immobilier : 10 quartiers flambant neufs (et écolos) où vous allez pouvoir acheter

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Partout en France, de nouveaux quartiers écologiques émergent au coeur des villes, à l’initiative des collectivités.
Après une année 2017 exceptionnelle, les ventes de logements neufs vont, sauf surprise, rester au beau fixe cette année. Pour les acheteurs, la conjoncture reste particulièrement favorable : d’un côté, les primo-accédants continuent de profiter du prêt à taux zéro dans les zones les plus tendues, de l’autre le dispositif d’investissement locatif Pinel est reconduit pour 4 ans dans les grandes agglomérations.

Si la demande va rester forte, les opportunités ne vont pas non plus manquer. Sans compter qu’un peu partout en France, de nouveaux quartiers entièrement neufs – et super écolos – sortent de terre à l’initiative des collectivités. Baptisés Ecoquartiers, ces ensembles urbains, qui s’étendent sur plusieurs dizaines d’hectares, respectent une démarche qualité auprès de l’Etat : ils concentrent des bureaux, commerces et logements aux dernières normes d’isolation, favorisent les énergies renouvelables, valorisent le patrimoine existant…

A ce jour, près de 150 de ces nouveaux lieux de vie se sont engagés dans une démarche de labellisation Ecoquartier. Où les trouver ? Pour vous aider à cibler les futures opportunités près de chez vous, nous avons demandé au spécialiste du logement neuf Trouver-un-logement-neuf.com, de nous lister une dizaine de futurs quartiers innovants en cours de lancement ou qui sortiront de terre d’ici quelques années.

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Assurance crédit immobilier : les séniors et les personnes malades peuvent aussi réaliser des économies

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C’est la bonne nouvelle de ce début d’année pour les détenteurs de crédit immobilier. Depuis la décision rendue par le Conseil constitutionnel en janvier, les emprunteurs ont la possibilité de changer d’assurance chaque année, ce, quelle que soit la date de souscription de leur crédit.

Cette mise en concurrence est possible à la date anniversaire du contrat. Dès lors qu’un détenteur de crédit déniche un contrat d’assurance moins cher et offrant le même niveau de garantie que le contrat proposé par sa banque, cette dernière ne peut lui refuser de changer de crèmerie.

D’après les experts interrogés, changer d’assurance permet ainsi de réaliser des économies de l’ordre de 10 à 50%. Or contrairement à une idée reçue, les jeunes emprunteurs bien portants ne sont pas les seuls à avoir intérêt à faire jouer la concurrence. Ces dernières années, les assurances alternatives ont aussi établi des tarifs ultra-compétitifs pour les séniors et emprunteurs présentant des risques de santé, face aux offres mutualisées des banques.

Pour mesurer les économies possibles, nous avons demandé au courtier Magnolia de comparer les tarifs des meilleurs contrats groupes et assurances individuelles pour différents types de profils.

Cas de séniors (cliquez sur les tableaux pour les agrandir)
1. Un couple de retraités de 65 ans, emprunte aujourd’hui 70.000 euros sur 10 ans pour financer une résidence secondaire.

Notre couple, qui emprunte sur une courte durée, peut obtenir un taux de crédit compétitif de 1,40%. Le taux de l’assurance de la banque reste toutefois élevé, car les établissements bancaires se montrent d’une manière générale plus frileux avec les publics de plus de 65 ans. En faisant jouer la concurrence, notre couple pourra donc réaliser une belle économie. Gain total : 8.590 euros sur 10 ans.

2. Un couple de cadre et non cadre, de 55 ans, veut emprunter 100.000 euros sur 15 ans pour financer sa résidence secondaire en vue de sa retraite.

Là encore, le taux du crédit bancaire – 1,30% – reste très attractif. Sur le taux de l’assurance, l’écart est moindre que dans le cas précédent, car les banques sont plus compétitives sur les emprunteurs de 55 ans que sur les publics âgés.

3. Un couple de cadres, nés en 1958, a emprunté 150.000 euros sur 20 ans en 2008. A 60 ans, ils veulent profiter de la nouvelle loi pour faire jouer la concurrence sur leur assurance, sachant qu’il leur reste 10 ans de crédit à rembourser.

C’est un contre-exemple. Notre couple d’emprunteur a souscrit son crédit à une période où les taux des crédits immobiliers étaient beaucoup plus hauts qu’aujourd’hui (3,95% sur 20 ans), ce qui permettait alors aux banques d’être plus agressives sur l’assurance. Du coup, faire jouer la concurrence aujourd’hui lui ferait même perdre de l’argent.

4. Un couple de cadres, nés en 1963, a emprunté 120.000 euros sur 15 ans en janvier 2014. Quatre ans plus tard, ils souhaitent changer d’assurance. Ils ont 55 ans.

L’écart de taux est faible. La différence de coût s’explique ici avant tout par le mode calcul. Alors que les banques s’appuient généralement sur le capital initial pour facturer l’assurance, les assureurs calculent leurs primes sur le capital restant dû. Ce qui mécaniquement réduit la facture dans notre exemple, l’emprunt courant déjà depuis plusieurs années.

Cas d’emprunteurs avec risque de santé (cliquez sur les tableaux pour les agrandir)
1. Un cadre de 44 ans, atteint d’un mélanome, a emprunté 220.000 euros sur 20 ans en 2006. Il cherche aujourd’hui à faire jouer la concurrence pour réduire le coût de son assurance.

Lorsqu’il avait souscrit son crédit en 2006, notre acheteur avait écopé d’une surprime sur son assurance. “Une pratique quasi-généralisée dans les banques, dès lors que l’emprunteur présente un risque de santé”, explique Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia. Douze ans plus tard, le jeu de la concurrence lui profite à plein : en passant par une assurance alternative, il efface la surprime, d’autant qu’il bénéficie du droit à l’oubli au bout de 10 ans dès lors que le malade n’a pas connu de rechute. Pour notre emprunteur, l’économie est de 13.567 euros sur le coût de son assurance.

2. Un cadre de 41 ans, atteint d’un diabète de type 2, a emprunté 100.000 euros sur 20 ans en février 2017. Il veut changer d’assurance aujourd’hui.

Là encore, notre emprunteur atteint de diabète s’était vu appliquer une surprime par sa banque. Un an plus tard, il peut néanmoins bénéficier d’un taux beaucoup plus compétitif en passant par une assurance alternative

3. Un cadre, né en 1972, atteint du VIH, a emprunté 153.683 euros sur 18 ans en février 2017 via la convention Aeras. Il veut réduire son coût d’assurance aujourd’hui.

Même si la loi plafonne les surprimes pour les emprunteurs atteints du VIH, l’assurance de notre cadre atteignait tout de même 1,7% ! En passant par une assurance spécialisée, ce taux tombe à 0,53%.

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Airbnb va proposer de nouveaux types d’hébergements – Divers

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Lors de sa création en 2008, Airbnb était une plateforme de location de meublés touristiques entre particuliers. Aujourd’hui, elle met de plus en plus en avant les maisons d’hôtes et certains établissements hôteliers.

(LaVieImmo.com) – Airbnb, créé en 2008 comme une plateforme de location de meublés touristiques entre particuliers, va proposer de façon beaucoup plus visible des hébergements professionnels, comme les hôtels de charme ou les maison d’hôtes, une des illustrations de sa stratégie d’expansion.

Il y a dix ans, « l’idée que des gens pouvaient séjourner chez des inconnus était considérée comme une idée folle. Aujourd’hui, ce sont des millions de gens qui chaque nuit font cela. Mais nous voulons aller plus loin (…) de façon à ce que dans dix ans, plus d’un milliard de personnes chaque année profitent de l’expérience » Airbnb, explique son patron et co-fondateur Brian Chesky, dans un communiqué.

Pour ce faire, le groupe va notamment proposer de nouvelles catégories de recherche d’hébergements, comme maisons d’hôtes (« Bed and Breakfast », B&B) ou « boutiques » hôtels (petits hôtels de quelques dizaines de chambres le plus souvent indépendants, proposant une décoration soignée), ce qui devrait attirer davantage de professionnels car ils seront plus visibles.

Des nouveautés sur Airbnb
Airbnb a aussi annoncé des nouveautés comme des demeures « de luxe » ou encore des logements « Plus », dont les prestations ont fait l’objet d’une vérification in situ par Airbnb. Pour faciliter les recherches, il sera aussi possible de passer en revue les hébergements disponibles en fonction de nouveaux critères: famille, travail, voyage de noces, groupes etc…

Ces nouveautés font entrer un peu plus Airbnb sur le terrain de l’hôtellerie mais son dirigeant a toujours dit qu’il n’avait pas l’intention de proposer de « l’hôtellerie de masse ».

Airbnb, basé à San Francisco, « propose 4,5 millions d’hébergements dans 81.000 villes. En dix ans, les hôtes Airbnb ont gagné 41 milliards de dollars et les clients ont séjourné dans un Airbnb plus de 300 millions de fois », a fait valoir la plateforme. Alors qu’une introduction en Bourse de sa société passait pour un scénario probable dès cette année, Brian Chesky a indiqué début février que cette option n’était pas d’actualité.

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Les étapes de renégociation de l’assurance emprunteur – Emissions Immobilières

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Le système bancaire français a érigé la surfacturation des clients particuliers en modèle économique. Le Conseil constitutionnel a modifié le droit régissant l’assurance emprunteur. Le 12 janvier 2018, il a proclamé la liberté contractuelle en la matière. Quels sont les impacts de cette décision ? Comment les banques y réagissent-elles ? Quelles sont les étapes de renégociation de son assurance emprunteur ? – On en parle avec: Laurent Denis, avocat en droit bancaire. – Intégrale Placements, du vendredi 23 février 2018, présenté par Guillaume Sommerer et Cédric Decoeur, sur BFM Business.

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Dans cette capitale, dormir à l’hôtel coûte moins cher qu’une location Airbnb – Divers

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À Amsterdam, il est plus intéressant de réserver une chambre d’hôtel que de louer un logement sur la plateforme Airbnb. La capitale néerlandaise fait figure d’exception en Europe.

(LaVieImmo.com) – Louer un logement sur Airbnb n’est pas toujours synonyme de bon plan. Par exemple à Amsterdam, réserver une chambre d’hôtel est plus économique que de passer par la plateforme. Selon Les Échos, l’hébergement hôtelier coûte en moyenne 142 euros, contre 145 euros via le site de locations en ligne.

Amsterdam fait donc figure d’exception en Europe. En fait, les prix des locations Airbnb dans la capitale néerlandaise sont parmi les plus élevés en Europe. Elle arrive en deuxième position, juste derrière Londres, avec un tarif de 167 euros pour une nuitée chez un particulier, selon les chiffres du bureau de données Airdna.

À l‘inverse, Paris affiche l’un des écarts de prix les plus importants entre le coût de l’hôtellerie traditionnelle et celui d’un logement loué via la plateforme : 136 euros pour la chambre, 88 euros pour une location Airbnb.

Comme dans la capitale française, Amsterdam se livre depuis plusieurs années à une guerre sans merci contre le géant américain, en traquant les loueurs illégaux. Et sa détermination semble porter ses fruits.

En 2016, la mairie a récolté près de 2 millions d’euros grâce aux amendes infligées aux fraudeurs, tandis que 8,5 millions d’euros ont été perçus par les services fiscaux au titre des impôts des loueurs de bon aloi (5,5 millions un an auparavant), précise le quotidien économique.

C’est sans compter la mise en place d’un accord permettant à Airbnb de supprimer automatiquement les annonces des propriétaires qui dépassent la limité légale de location fixée à 60 jours par an par la mairie d’Amsterdam. À Paris, une limite automatique de 120 nuitées par an est instaurée depuis janvier, mais dans certains arrondissements de la capitale.

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Artisanat du bâtiment : une activité en hausse de 2,5 % en 2017 ! | Actualités

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L’activité de l’artisanat du bâtiment a progressé tout au long de l’année 2017 pour atteindre au final une croissance annuelle de 2,5 %. Les artisans et les petites entreprises du secteur se disent très optimistes pour 2018.

Artisanat du bâtiment : une embellie inégalée depuis 2011
Tout va bien pour les artisans du bâtiment ! Après avoir augmenté de 1,5 % en 2016, l’activité des artisans et des petites entreprises a encore progressé de 2,5 % en volume en 2017, a annoncé la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb), dans un communiqué. Avec une croissance de 3,5 % sur le seul quatrième trimestre, le secteur a même connu une embellie inégalée depuis 2011. Ainsi, après « huit trimestres de hausse d’activité », la confédération table sur une année 2018 « bien orientée ». « Le contexte économique est globalement favorable à notre activité » se réjouit Patrick Liébus, président de la confédération. En effet, ces derniers mois, les taux d’intérêt sont restés attractifs et on a pu constater un « nombre de transactions historiquement important » sur le marché immobilier ancien, ainsi que des mises en chantiers et des autorisations élevées dans la construction neuve.

Bon à savoir
Sur les 3 derniers mois de 2017, la totalité des régions enregistrent une hausse de leur activité, comprise entre + 3 % et + 4,5 %.

Construction neuve :  l’activité progresse de 7,5 %
Dans la construction neuve, le niveau d’activité a atteint des niveaux particulièrement élevés au 4e trimestre 2017, avec une progression de 7,5 %. « Il s’agit du meilleur taux en cinq ans », se félicite la Capeb, qui y voit « un vecteur de croissance prometteur pour 2018 ». De son côté, l’activité en entretien-amélioration conserve un rythme de progression de 1 % sur les six derniers trimestres. Quant aux travaux d’amélioration de performance énergétique, ils restent très dynamiques, avec une croissance de 2,5 % sur 1 an, comme au trimestre précédent. Grâce à cette embellie, l’emploi salarié dans les entreprises de moins de 20 salariés a progressé légèrement (+ 0,6 % sur 1 an) au 3e trimestre, enchaînant un 4e trimestre consécutif de hausse. Enfin, les carnets de commandes représentent 87 jours de travail début janvier 2018, soit cinq jours de plus qu’en 2017.

Le marché ne manquera pas de subir le contrecoup de la modification du crédit d’impôt transition énergétique (CITE) et du recentrage de deux dispositifs publics, le Prêt à taux zéro et la défiscalisation Pinel. Il ne faudrait pas que de nouveaux coups de rabot viennent infléchir la courbe d’activité ».
Patrick Liébus, président de la Capeb.

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Pour se chauffer, les Français dépensent 1 700 €/an | Actualités

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Alors que nous sommes au cœur de l’hiver et que les températures jouent au yoyo, la question du coût et du choix de l’énergie de chauffage se pose. Fioul, bois, électricité, gaz… quels sont les modes de chauffage les plus rentables ?

En 2017, la facture de chauffage des Français a augmenté
En 2017, les ménages français ont dépensé en moyenne 1 683 € pour chauffer leur logement (hors coût de l’eau chaude sanitaire), selon une étude de QuelleEnergie.fr, plate-forme digitale de rénovation énergétique pour les particuliers. Ce chiffre, en légère hausse par rapport à 2016 (+ 4,5 %), cache d’importantes disparités entre les différents types d’énergie. Ainsi, les dépenses en chauffage se sont envolées pour les utilisateurs de fioul (+ 18 %), atteignant en moyenne 2 230 € annuels. À contrario, les installations de chauffage au bois restent les plus économiques, avec une facture annuelle moyenne de 769 €, en baisse de 5 % par rapport à 2016. De leur côté, les dépenses en chauffage des foyers équipés d’installation au gaz ou à l’électricité restent stables avec respectivement 1 475 € et 1 750 € en moyenne.

Chauffage au bois : une facture 3 fois moins élevée que le fioul. © QuelleEnergie.fr
L’électricité est l’énergie la plus onéreuse au m²
Même si, à première vue, le fioul semble être l’énergie la plus onéreuse, il est important de relier ces chiffres aux superficies moyennes observées selon le type d’énergie. Les logements équipés au fioul sont généralement de grosses surfaces, supérieures à 120 m², tandis que les logements chauffés à l’électricité sont souvent inférieurs à 100 m². Ainsi, avec un coût au m² de 16,10 €, c’est bien l’électricité qui reste l’énergie la plus onéreuse au m², devant le chauffage au fioul (14,9 € du m²) et le chauffage au gaz (12,2 € du m²). Pour sa part, le chauffage au bois est de loin le type de chauffage le moins onéreux, avec un coût au mètre carré de seulement 5,9 €. Malgré ces chiffres, avec 41 % des logements équipés, l’électricité est l’énergie de chauffage numéro 1 en France, loin devant le chauffage au gaz (27 %), le fioul (19 %) et le bois (6 %).

L’électricité est l’énergie de chauffage numéro 1 en France. © QuelleEnergie.fr
Pour rénover les installations et dépenser moins, des aides existent
Alors que le fioul s’est envolé en 2017 (+ 18 %), cette hausse n’est pas terminée. Avec la mise en place d’une fiscalité climatique début 2018, une nouvelle hausse de 12 % est prévue, soit une facture alourdie en moyenne de 239 € sur l’année. « Le fioul, énergie de chauffage fossile, devient de plus en plus onéreux et il est à contre-courant de toute notion d’éco responsabilité. Pour inciter les particuliers à rénover leur installation de chauffage et abandonner cette énergie, des aides de l’Etat existent. Malheureusement, trop peu de consommateurs le savent », selon Maël Thomas, Directeur Général de la plate-forme. Pourtant, si l’investissement lié à un projet de rénovation énergétique peut être lourd, les ménages peuvent bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), de la prime énergie, des aides de l’Anah, ou encore de l’éco-prêt à taux zéro.

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418 900 logements neufs construits en 2017 soit la meilleure année depuis 2012 ! | Actualités

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Tout va bien pour le logement neuf, avec des mises en chantier et des permis de construire en forte hausse sur un an. Le dernier trimestre a été particulièrement dynamique : + 9 % dans l’individuel et + 7 % dans le collectif.

Mises en chantier de logements neufs : + 15,7 % en 2017
Quand le bâtiment va, tout va ! Et le moins que l’on puisse dire, c’est que le secteur du logement neuf se porte à merveille. En 2017, les mises en chantier ont bondi de 15,7 % par rapport à 2016, tandis que les permis de construire ont progressé de 8,2 %, a annoncé le ministère de la Cohésion des territoires. Sur les 12 derniers mois écoulés à fin décembre, les mises en chantier se sont élevées à 418 900 unités, tandis que le nombre de permis de construire délivrés a été de 497 000 unités. Par type de logement, le logement individuel et le logement collectif ont été dynamiques : les mises en chantier y ont progressé de respectivement 14,9 % et 19,1 %. Du côté des permis de construire, la croissance concerne également tous les types de logement, avec une hausse de 13,5 % dans l’individuel et de 6,8 % dans le collectif.

Nombre de logements neufs en France de 2008 à fin 2017

Chiffres clés
Sur les 12 derniers mois écoulés, 497 000 permis de construire ont été délivrés.

Immobilier neuf : un taux d’annulation en hausse
D’octobre à décembre 2017, le rythme des mises en chantier a progressé de 4,9 % comparé à la même période en 2016, atteignant 118 800 unités. Les permis de construire, eux, sont restés stables (+ 0,1 %), à 124 900 unités. Dans le détail, les mises en chantier ont progressé de 8,7 % dans l’individuel et de 7 % dans le collectif, toujours au 4e trimestre. En revanche, en décembre, le taux d’annulation des logements individuels autorisés à la construction était de 17,1 %, au-dessus de sa moyenne de longue période (14,1 %) ces 10 dernières années. Dans le collectif, il était de 28,2 %, là encore au-dessus de sa moyenne de longue période (19,7 %). Le délai moyen d’ouverture de chantier est resté quasi stable pour les logements individuels, à 5 mois, tout comme pour les logements collectifs, à 9,5 mois, contre une moyenne de longue période de 10,7 mois.

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C’est ici que Michael Dell a acheté l’appartement le plus cher de New York

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Le PDG de Dell Technologies, Michael Dell, est l’acheteur mystérieux du luxueux appartement new-yorkais vendu en 2014 pour un prix record de quelque 100 millions de dollars, a affirmé jeudi le Wall Street Journal. Selon le journal économique, qui cite des sources proches de la transaction, l’homme d’affaires texan est bien l’acquéreur, resté anonyme à l’époque, de cet appartement duplex d’environ 1.000 m2, avec terrasse et vue à couper le souffle sur Manhattan, au sommet de la tour de luxe «One57» construite par l’architecte français Christian de Portzamparc au pied de Central Park.

Le montant atteint par cette vente scellée en 2014 – 100,47 millions de dollars, selon le journal – reste un record à ce jour, même s’il risque d’être bientôt battu lors de la vente des appartements les plus chers d’un nouvel immeuble situé sur Central Park South, selon le journal. Michael Dell, 52 ans, qui a créé Dell à l’âge de 19 ans, fait partie des hommes les plus riches au monde. Fin 2015, son groupe a racheté pour 67 milliards de dollars le groupe EMC, numéro un mondial du stockage de données, la plus grosse fusion jamais alors réalisée dans le secteur des technologies.

Luxueuse maison à Hawaii
Sa fortune personnelle est estimée à 23,4 milliards de dollars par Forbes, ce qui faisait de lui le 19e Américain le plus riche en 2017. L’essentiel de sa fortune provient de sa société d’investissement MSD Capital, qui détient des participations dans des hôtels et des restaurants, selon Forbes. En plus de sa résidence à Austin et de cet appartement à Manhattan, il est propriétaire d’une luxueuse maison à Hawaïï, selon Forbes.

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