Une discrète modification fiscale va réduire l’imposition des particuliers investissant dans les résidences de service. Nous en avons simulé l’impact avec le spécialiste de la gestion de patrimoine, Olifan Group.
Au rang des bonnes nouvelles fiscales de l’année, en voici une passée complètement inaperçue. Désormais, les particuliers qui investissent dans des résidences étudiantes de tourisme ou autres maisons de retraite médicalisées (type Ehpad) peuvent, en plus de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et de la récupération de la TVA sur l’investissement, déclarer leur loyers au régime Micro.
Bien qu’un peu technique, cette nouveauté fiscale est loin d’être neutre. En effet, jusqu’ici un investisseur en résidence de service ne pouvait déclarer ses loyers qu’au seul régime réel, s’il souhaitait conserver le bénéfice de ses autres avantages (remise de TVA et réduction d’impôt). Problème : ce régime réel, qui permet de déduire toutes ses charges de ses loyers, n’a pas franchement d’intérêt pour les particuliers qui investissent dans des résidences de services bénéficiant de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, car ils ne peuvent pas déduire les amortissements constatés sur l’immeuble. Le dispositif profite surtout aux propriétaires ayant investi dans des logements anciens.
Avec la possibilité de recourir au régime Micro, l’équation est désormais tout autre. “L’investisseur en résidence de service va pouvoir chaque année appliquer un abattement automatique de 50% sur ses loyers, ce qui va réduire massivement ses revenus imposables… et donc ses impôts”, constate Florent Belon, responsable expertise ingénierie patrimoniale au sein d’Olifan Group, société de conseil en stratégies patrimoniales et investissement.
Pour mesurer l’impact de cette réforme, le cabinet Olifan Group a retenu l’exemple d’un particulier ayant investi 200.000 euros dans une résidence de service. Notre investisseur engrange chaque année 8.000 euros de loyers. Il doit, par ailleurs, s’acquitter de 1.000 euros de taxes foncières, ainsi que de 2.000 euros de remboursement d’emprunt, deux charges qu’il peut déduire de ses revenus fonciers au moment de sa déclaration s’il opte pour le régime réel.
Notre investisseur est imposé dans la tranche marginale à 30% et verra donc ses revenus fonciers taxés à 45,16% (prélèvement sociaux et CSG déductible inclus) à compter de cette année.
Calculs d’Olifan Group (Cliquez sur le tableau pour l’agrandir)
On le voit : le régime Micro permet de réduire l’imposition de notre particulier de 20 et 40%, selon qu’il a encore ou non des intérêts d’emprunt à déduire de ses revenus fonciers.
Ce gain sera bien sûr bénéfique aux anciens investisseurs, comme à ceux qui décident de se lancer dans une opération dès cette année. Pour ces derniers, il n’est pas non plus inutile de rappeler qu’ils pourront alors également profiter d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard, qui reste encore cette année fixée à 11% du prix d’acquisition dans la limite de 300.000 euros. Et ce, en plus du remboursement de la TVA à 20% !
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