Partir au vert pour ouvrir un gîte ou une chambre d’hôte à la campagne, voilà un projet qui a de quoi faire rêver. Mais qui nécessite un engagement personnel et financier important.
Changer de travail, partir vivre au vert et pourquoi pas y réaliser une activité professionnelle comme une chambre d’hôte ou un gîte… Cette perspective séduirait plus d’un tiers des Français en âge de travailler, selon un sondage réalisé par le réseau Guy Hoquet l’Immobilier et l’Institut Opinion Way en mars 2016.
D’autant qu’elle n’est pas hors de portée : « Si certaines régions voient leurs prix flamber, d’autres zones géographiques présentent des prix qui restent très attirants pour les projets d’installation à visée touristique » note Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. A l’image de l’Ardèche où des produits de charme avec plusieurs hectares de terrain s’affichent autour de 240 000 euros. Mais si l’achat d’une belle résidence est un préalable essentiel au lancement de cette activité, cela ne présage pas pour autant de la réussite de l’entreprise.
Aux travaux d’aménagement souvent nécessaires pour adapter le bien, viennent s’ajouter des frais réguliers pour séduire la clientèle. « Ouvrir un gîte ou une chambre d’hôte est un peu un fantasme. Mais en vivre est difficile car il y a beaucoup de concurrence », préviennent Laure Thiebault et Céline Arsac, respectivement juriste et chargée de veille à l’Agence France Entrepreneur (AFE), organisme public en charge de coordonner l’action nationale et locale en faveur de l’entrepreunariat. Quelques conseils pour réussir ce changement de vie.
Gîte ou chambre d’hôte ?
« Dans l’esprit comme dans la loi, ces deux types d’hébergement sont extrêmement différents et ne présentent pas les mêmes contraintes », insiste Christian Biancaniello, vice-président du réseau de locations saisonnières Clévacances et propriétaire de gîtes dans le Jura. Alors qu’un gîte est considéré comme un meublé de tourisme et constitue à ce titre un logement indépendant aménagé et équipé, une chambre d’hôte est obligatoirement située dans la résidence principale (bâtiment principal ou dépendances) de celui qui la loue et implique donc d’accepter de loger chez soi des inconnus.
Concrètement, explique Fabien Des-maux, responsable de l’ingénierie qualité et du développement de la fédération des Gîtes de France, « d’un point de vue réglementaire, un propriétaire de gîte n’a pas à fournir de prestations hôtelières comme le petit déjeuner ou la fourniture du linge de maison. Celles-ci demeurent cependant conseillées d’un point de vue commercial. A l’inverse, un propriétaire de chambre d’hôte est dans l’obligation d’offrir un certain nombre de services sans supplément de prix, dont le petit déjeuner ».
Autre différence importante : la capacité d’accueil de chacun de ces hébergements. Contrairement à une maison d’hôte qui ne doit pas proposer plus de cinq chambres et recevoir plus de quinze personnes simultanément, le nombre de touristes susceptibles d’être accueillis dans un gîte n’est pas limité. En revanche, dès lors que celui-ci peut héberger plus de quinze clients, il relève de la législation des établissements recevant du public (ERP) et doit répondre à des normes strictes en matière d’accessibilité, de sécurité et de lutte contre les incendies.
Quelles obligations légales ?
Excepté une simple déclaration de location préalable à déposer en mairie, il n’existe pas d’obligation réglementaire pour ouvrir un gîte ou une chambre d’hôte. Autrement dit, sauf pour les propriétaires qui ont choisi volontairement de solliciter l’obtention d’un label auprès d’un réseau privé, « il n’y a pas d’impératif en matière d’équipements si ce n’est bien sûr de respecter les caractéristiques d’un logement décent », indique Christian Biancaniello. Attention toutefois, « depuis mars 2014, la loi Alur conditionne l’ouverture d’une location meublée à une autorisation préalable de changement d’usage dans certaines zones géographiques, notamment Paris et quelques villes de la petite couronne », rappelle Isabelle Barèges, auteure du guide Gîtes et chambres d’hôtes : les clés d’une création réussie (Vuibert, 2015).
A noter également : la location (même ponctuelle) d’une chambre d’hôte constituant une activité commerciale, l’exploitant est tenu de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et de s’immatriculer auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) de la chambre de commerce. De même, si le revenu imposable dégagé par son activité dépasse 5 100 euros, il lui faut impérativement s’affilier auprès du Régime social des indépendants (RSI) en tant que travailleur non salarié (TNS). Pour les gîtes, il suffit à leurs propriétaires de demander leur inscription au répertoire Sirene de l’Insee en s’adressant au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Quant à la souscription d’une assurance spécifique, si elle n’est pas obligatoire, elle est vivement recommandée.
Où s’installer ?
Comme pour toute activité commerciale, l’emplacement est essentiel. « Il faut trouver le bon endroit et ne pas tomber dans le piège classique de la maison de famille ou du bout de maison que l’on veut absolument reconvertir en gîte ou en maison d’hôte, mais qui n’est pas assez bien situé pour attirer la clientèle », souligne Christian Biancaniello. Parmi les régions les plus porteuses : celles qui bénéficient d’un attrait important grâce à la proximité de la mer, de la montagne ou encore d’un site touristique (parc naturel régional, patrimoine culturel et naturel, chemin de randonnée réputé, parc d’attractions…).
Mais cela n’est plus l’unique critère. Aujourd’hui, « la seule beauté du cadre de vie n’est plus suffisante », confirme Fabrice Abraham. « Les secteurs bien reliés aux transports sont à privilégier. » La facilité d’accès offerte par de grands axes autoroutiers, ferroviaires et aériens constitue un plus très recherché actuellement par les touristes. Les secteurs urbains et périphériques des grandes villes bénéficient aussi d’un bon potentiel de clientèle. « Le tourisme urbain et d’affaires connaît un véritable boom », constate Christian Biancaniello.
Comment se faire connaître ?
Avec 80 à 85 % des clients qui réservent leur location en gîte ou chambre d’hôte sur Internet, selon Clévacances, impossible de faire l’impasse sur ce moyen de promotion qu’est le Web. S’il est certes toujours important de figurer sur les guides et autres listes d’adresses tenus par les offices de tourisme locaux, « les règles du jeu en matière de commercialisation ont changé », insiste Christian Biancaniello. Aujourd’hui, selon l’AFE, les projets les plus professionnels mettent en place une véritable stratégie d’e-tourisme avec présence sur les annuaires Web, les réseaux sociaux et même les sites d’avis et de notation.
Pour améliorer en permanence leur référencement, les propriétaires de gîtes et de chambres d’hôte n’ont pas d’autre solution que de consacrer un budget marketing annuel à leur activité. Voire, de conclure des partenariats commerciaux avec des plates-formes de vente en ligne. Attention, prévient Isabelle Barèges, « s’ils offrent une visibilité dont on peut difficilement se passer, ces opérateurs ont aussi la dent dure avec les loueurs en termes de conditions tarifaires ou encore d’accueil de dernière minute. C’est donc à chacun de bien jauger le pour et le contre ».
Autre stratégie pour acquérir de la visibilité : adhérer à un réseau d’accueil touristique dont le label est reconnu par les pouvoirs publics. A l’image d’Accueil Paysan, Clévacances, Fleurs de Soleil et Gîtes de France.
Comment valoriser votre offre ?
Si l’authenticité et la convivialité figurent toujours parmi les critères les plus recherchés par les clients de gîtes et de chambres d’hôte, « ils attendent aujourd’hui un niveau de confort au moins égal à ce qu’ils ont chez eux », souligne Fabien Desmaux. En plus d’un certain charme et d’une décoration cosy et cocooning, ils veulent disposer de services électroménagers et hi-fi de qualité. Sans oublier, le désormais incontournable wi-fi ». Face à des exigences de plus en plus fortes, les exploitants doivent veiller à ce que leur hébergement réponde toujours au goût du jour, tant en termes d’équipements que d’aménagement.
D’où l’importance pour les propriétaires de prévoir un budget « travaux » annuel afin de rafraîchir et relooker régulièrement les logements loués (refaire les peintures, par exemple), mais également de pouvoir améliorer les prestations annexes proposées aux personnes hébergées. Car, sans être décisives, ces dernières constituent un véritable plus pour les clients et permettent à un gîte ou une chambre d’hôte de se distinguer au sein d’une offre de plus en plus abon-dante. Ainsi, en 2014, 27 % des maisons d’hôte adhérentes de Gîtes de France étaient pourvues d’une piscine et 11 % d’un spa ou d’un autre équipement de bien-être.
Quel investissement, quel gain, quelle fiscalité ?
Qu’il s’agisse d’acheter, de rénover ou d’adapter un logement, la facture grimpe très vite. Selon une étude réalisée en 2014 par Gîtes de France, il faut compter en moyenne 91 000 euros pour créer un gîte et 76 000 euros pour une maison d’hôte.
Un investissement important, qui peut toutefois être réduit grâce aux aides et autres subventions locales, précisent Laure Thiebault et Céline Arsac. « Les aides et leurs montants variant selon les départements, c’est à chaque porteur de projet qu’il revient de se renseigner avant de lancer son activité ». Quant au gain dégagé par ce type de location, difficile de le généraliser. Si Gîtes de France estime à 10 700 euros le revenu brut annuel d’un exploitant de gîte et à 18 600 euros celui d’un propriétaire de chambre d’hôte, « les prix sont totalement libres d’une adresse à l’autre », rappelle Fabien Desmaux.
De même, le taux de remplissage (évalué par les Gîtes de France à 41 % en moyenne en France par an, tous types d’hébergement confondus) et les saisons d’occupation diffèrent énormément entre les régions. Conséquence, mettent en garde Laure Thiebault et Céline Arsac, « pouvoir vivre totalement de cette activité est rare et il vaut souvent mieux la considérer comme un complément de revenus ».
Pour ce qui est de leur imposition, ces deux types d’hébergement sont soumis au régime fiscal de la microentreprise (micro-BIC). Les exploitants de chambres d’hôte ou de gîtes, à condition que ces derniers soient classés « meublé de tourisme », bénéficient, en dessous d’un seuil de 82 800 euros de revenus par an, d’un abattement forfaitaire de 71 %. Les gîtes non classés ont droit également à un abattement forfaitaire mais seulement jusqu’à 33 100 euros de revenus annuels, et il est limité à 50 %.
Pour que votre gîte soit classé « meublé de tourisme », il faut vous adresser à un organisme évaluateur agréé. Leurs coordonnées sont disponibles sur le site d’Atoutfrance, l’agence nationale du développement touristique.
