L’usufruit consiste à jouir d’un bien comme un propriétaire, sous la condition expresse d’en “conserver la substance” (article 578 du Code civil). Cela concerne à la fois des biens meubles ou des biens immeubles.
Définition de l’usufruit
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544 du Code civil).Ce droit est divisé en trois éléments :
l’abusus (ou nue-propriété) désigne la possession du bien au titre de propriétaire,
l’usus correspond au droit de disposer du bien,
le fructus celui d’en percevoir les fruits.
La réunion de l’usus et du fructus désigne l’usufruit.
L’usufruit permet ainsi à l’usufruitier de disposer du bien et de percevoir les revenus associés. Mais il n’est pas le propriétaire du bien car non titulaire de l’abusus. Ainsi, il n’a pas le droit de vendre le bien, ni de le donner et encore moins de le détruire.
L’usufruit prend fin à la mort de son titulaire (l’usufruitier) ou à la fin de la période pour laquelle il a été accordé contractuellement (article 617 du Code civil).
Différents types d’usufruit
II existe des usufruits différents, adaptables selon la situation des personnes concernées.
L’usufruit successif
Le propriétaire d’un bien peut transmettre l’usufruit sur ce bien à un tiers, par donation ou par testament, lequel devient alors l’usufruitier.
Cette transmission peut être assortie d’une clause d’usufruit successif. Concrètement, si l’usufruitier décède avant le terme convenu de l’usufruit, ce droit est automatiquement transmis à une autre personne. En pratique, on parle de “réversion de l’usufruit” ou d’”usufruit éventuel” : le second bénéficiaire ne recevant l’usufruit qu’au décès du premier usufruitier avant le terme convenu.
Dans la pratique, le notaire prévoit souvent des donations avec usufruit successif au profit du survivant des donateurs. Cela permet de conserver un bien dans une famille et d’anticiper fiscalement une transmission de patrimoine.
Selon une jurisprudence constante, (C.cass. civ.1., 03/10/2000, n°98-21.969) le droit du second usufruitier lui est définitivement acquis “dès le jour de l’acte comportant la clause d’usufruit successif”.
A noter : dans le cadre d’une donation-partage transgénérationnelle, les grands-parents peuvent donner la nue-propriété à leurs petits-enfants et conserver l’usufruit en prévoyant un usufruit successif au profit de la seconde génération. Au décès des grands-parents, l’usufruit revient alors aux enfants et non directement aux petits-enfants.
L’usufruit temporaire
L’usufruit temporaire consiste pour le propriétaire d’un bien à transmettre, à un tiers déterminé, le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les fruits pendant une durée déterminée, tout en conservant la nue-propriété dudit bien.
Tant que dure l’usufruit temporaire, son bénéficiaire peut, par exemple, habiter le bien ainsi donné et en percevoir les revenus si ce dernier est loué.
Au terme de la donation d’usufruit temporaire, le donateur redevient plein propriétaire de son bien.
L’usufruit temporaire est fréquemment utilisé pour aider un proche pendant quelques temps, notamment un enfant qui entre dans la vie active et ne dispose pas encore de moyens financiers suffisants.
Les droits et obligations de l’usufruitier
Si l’usufruitier peut jouir du bien par lui-même, transmettre son bail ou céder son droit à titre gratuit, il ne peut pas seul, sans le concours du nu-propriétaire, conclure un bail rural ou commercial d’une durée supérieure à 9 ans.
Les améliorations apportées sur le bien par l’usufruitier ne peuvent pas faire l’objet, à la cessation de l’usufruit, d’une quelconque indemnité, et ce même si celles-ci ont apporté une plus-value au bien.
Enfin, l’usufruitier est tenu aux seules réparations d’entretien du bien et au paiement des charges liées à son occupation (article 605 du Code civil). C’est le nu-propriétaire qui est tenu des grosses réparations.
Que se passe t-il au sein d’une copropriété ? L’usufruitier ou le nu-propriétaire peuvent indifféremment participer à l’assemblée générale, à la condition expresse que l’un donne mandat à l’autre de le représenter par procuration. Ils peuvent également choisir de désigner un représentant commun pour défendre leurs intérêts.
Le paiement des charges de copropriété est réparti selon les dispositions établies par le Code civil concernant les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire :
le paiement des charges d’entretien incombe à l’usufruitier ;
tandis que le paiement des grosses réparations est à la charge du nu-propriétaire.
Fin de l’usufruit
L’usufruit prend fin de diverses façons :
au décès de son titulaire, au terme du contrat,
par la réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire,
par non usage d’au moins 30 ans.
L’usufruit étant un droit légalement protégé, il peut aussi prendre fin judiciairement au motif d’un abus de droit demandé et justifié par le nu-propriétaire ou par les créanciers inscrits sur le démembrement de propriété, s’ils constatent la dégradation de leur bien et le risque d’amenuisement de leur créance.
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