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Vous vendez oui, mais combien vaut votre logement ? | Immobilier

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Vous vendez votre logement et vous vous demandez quelle est sa valeur. Sachez que plusieurs possibilités s’offrent à vous pour estimer le prix de votre logement, l’idéal étant de cumuler plusieurs méthodes.

Déterminez les critères qui influencent le prix de votre logement
Il est délicat de savoir précisément combien vaut un logement, dans la mesure où sa valeur est le résultat de la rencontre entre l’offre et la demande. Ce critère est donc parfois difficile à évaluer lorsque l’on n’est pas un professionnel, sans compter que différents critères entrent en compte pour évaluer le prix d’un logement :

L’adresse du bien, puisque certaines villes sont plus ou moins prisées, et qu’à l’intérieur d’une même ville, certains quartiers sont plus cotés que d’autres.
L’emplacement, à savoir la proximité avec les commerces, les transports, les écoles, bref les commodités qui peuvent valoriser votre logement.
L’état général de votre logement est également un critère incontournable, puisqu’il est bien évident qu’un logement en très bon état et récemment rénové verra sa valeur augmenter par rapport à un logement à rénover.
Les prestations apportent une valeur supplémentaire à votre logement, à savoir la présence d’un jardin, d’une piscine ou encore la présence d’un gardien dans la résidence.
Quelques petits extras peuvent faire monter le prix, tels qu’un bon classement sur l’étiquette énergie (DPE), un raccordement à la fibre optique, etc.
Vidéo : Evaluer le prix de votre logement

Regardez les annonces des biens immobiliers similaires
Une fois que vous avez bien défini les différents critères de votre logement, vous pouvez commencer par vous rendre sur les annonces en ligne en sélectionnant votre commune, la surface ainsi que les critères similaires à votre logement, et vous obtiendrez alors une liste d’annonces. Prenez le temps de les lire une par une, et regardez également quelle est la date de publication de ces annonces : si certaines d’entre elles sont très anciennes (supérieures à 6 mois), c’est probablement que le prix fixé a été surévalué par les vendeurs. Toutes ces indications doivent vous permettre, non pas d’évaluer vous-même le prix de vente, mais de vous faire une idée de l’estimation que l’on va vous faire par la suite.

Bon à savoir
Ne soyez pas tenté de surévaluer le prix de votre logement, car les acheteurs connaissent les prix du marché et n’achètent jamais un logement dont le prix n’est pas réaliste.

Réalisez une estimation en ligne pour savoir le prix de votre logement
Vous pouvez vous servir d’un outil d’estimation en ligne performant afin d’obtenir une estimation du prix de votre logement qui se rapproche de la réalité. Pour cela, vous devez informer tous les critères cités plus haut (adresse, emplacement, commodités, année de construction, état général, prestation, etc), et l’outil d’estimation va vous donner une évaluation qui tient compte des prix au m² dans votre secteur, compte tenu de la description que vous avez faite.

Bon à savoir
Sachez que la plupart des agents immobiliers réalisent gratuitement les estimations, vous n’avez donc rien à perdre en faisant appel à plusieurs professionnels dont vous pourrez comparer les estimations.​

Faites appel à un ou plusieurs professionnels de l’immobilier
N’oubliez pas que seul un professionnel de l’immobilier, tel qu’un agent immobilier, un notaire ou un expert immobilier indépendant, peut réaliser une estimation précise, juste et réaliste de votre logement. L’agent immobilier est un véritable professionnel de l’immobilier qui connaît le marché immobilier de votre commune sur le bout des doigts, et qui saura vous expliquer comment il a évalué le prix de votre logement, quels sont ses avantages et ses inconvénients.

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

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À Paris, vous pouvez désormais troquer votre HLM

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Changer de logement est bien souvent un calvaire pour les locataires du parc social. Pour leur faciliter la vie, une "bourse d’échange" via une plateforme numérique est lancée ce mercredi 3 octobre leur permettant de trouver un appartement plus adapté en terme de prix, de superficie et de distance par rapport à l’emploi.

La plateforme sera déployée dans toute l’Ile-de-France au printemps 2019. (Crédit : Shutterstock / DR)
Un nouvel emploi, la famille qui s’agrandit, une envie de changer de quartier… Autant de raisons qui peuvent pousser un locataire à vouloir changer de logement.
 
Sur les 700 000 demandes de logement social en Ile-de-France, 30 %, soit environ 210 000 foyers, sont des demandes de mutation. Or, les demandes de logement social ne cessent de croître tandis que le nombre d’attribution reste stable, compliquant ainsi la mobilité au sein du parc social.
 
Pour faciliter ces changements, la Ville de Paris, l’Association des organismes de logement social d’Ile-de-France (Aorif) et 12 bailleurs métropolitains lancent ce mercredi 3 octobre la première plateforme d’échange de logements sociaux dans la capitale, baptisée Échanger Habiter. Son objectif : mieux ajuster l’offre et la demande en terme de prix, de superficie et de distance à l’emploi.

LE BON COIN DU LOGEMENT SOCIAL
Sur cette plateforme, ce seront les locataires eux-mêmes qui pourront publier une annonce pour mettre en location leur appartement, organiser des visites et chercher un autre logement plus adapté à leurs attentes. Toute demande d’échange devra ensuite être validée par la Commission d’attribution des logements.

La plateforme sera déployée dans toute l’Ile-de-France au printemps 2019, où le parc social s’étend sur 1,2 million de logements, gérés par 141 organismes. À noter que les locataires pourront échanger leurs appartements, même s’ils ne sont pas gérés par le même bailleur. 
 
La création d’Échanger Habiter était prévue par la Charte des mutations, signée en 2015 par la Ville de Paris, l’État, l’Aorif et 20 bailleurs sociaux. Cette charte prévoit également de consacrer 25 % des logements parisiens et 20 % des logements de l’État au relogement dans le parc social. Une bonne nouvelle, sachant qu’il faut parfois attendre plusieurs années avant de se voir attribuer un logement social à Paris. 

Sourced through Scoop.it from: www.wedemain.fr

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Votre habitation est-elle exposée au radon ? La réponse à Toulouse et dans les environs – actu.fr

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Connaissez-vous le potentiel radon à Toulouse ? Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle. Il est inodore. 

À l’air libre, la quantité de radon gazeux est minime et inoffensive. Mais dans des lieux confinés, comme les sous-sols, le radon peut s’accumuler pour atteindre des concentrations potentiellement nocives. « L’exposition à de fortes concentrations de radon a été associée à un risque accru de cancer du poumon, en fonction de la durée de l’exposition », peut-on lire sur le site SOS radon. 

À la demande de l’Autorité de sûreté nucléaire, une cartographie a été publiée afin de connaître le potentiel radon sur chaque commune. Ces dernières sont classées en trois catégories. Plus le potentiel est important, plus la probabilité de présence de radon à des niveaux élevés dans les bâtiments est forte. 

Fortes concentrations à Muret

La cartographie du potentiel radon, à Toulouse. (©IRSN)
Toulouse se situe dans la première catégorie, avec une grande majorité de bâtiments qui présente des concentrations en radon faibles.

En revanche, deux communes à proximité se trouvent dans la deuxième catégorie : il s’agit de Muret et Castelmaurou, avec une probabilité de concentrations élevées dans les bâtiments.  

En Occitanie, plusieurs communes appartiennent à la troisième catégorie, là où les teneurs en uranium sont estimées plus élevées. Citons, par exemple, les villes de Foix (Ariège), Castres (Tarn), Carmaux (Tarn), Mazamet (Tarn) ou Revel (Haute-Garonne).

Qu’en conclure pour mon habitation ?
L’Institut de Radioprotection et de sûreté nucléaire précise :

Le potentiel radon fournit un niveau de risque relatif à l’échelle d’une commune, il ne présage en rien des concentrations présentes dans votre habitation, celles-ci dépendant de multiples autres facteurs (étanchéité de l’interface entre le bâtiment et le sol, taux de renouvellement de l’air intérieur…). Le fait que votre habitation soit localisée dans une commune à potentiel radon de catégorie 3 ne signifie pas forcément qu’elle présente des concentrations en radon importantes. Elle a toutefois nettement plus de risque d’en présenter que la même maison située dans une commune à potentiel radon de catégorie 1. Les concentrations peuvent par ailleurs atteindre des niveaux très élevés pour des caractéristiques architecturales ou des conditions de ventilation défavorables. 

Comment évaluer votre exposition
Compte-tenu du risque sur la santé associé au radon, il est dans ce cas important d’évaluer plus précisément l’exposition à laquelle vous êtes soumis. « Évaluer votre exposition nécessite de réaliser un dépistage de votre habitation », poursuit l’IRSN. « Ce dépistage consiste à mesurer les concentrations du radon à l’aide de détecteurs (dosimètres radon) qu’il est possible de placer soi-même. Pour que cette mesure soit représentative, elle doit être effectuée dans les pièces de vie principales, sur une durée de plusieurs semaines et de préférence sur la période hivernale (en savoir plus sur le protocole de mesure) ».

Se procurer un dosimètre
Le coût d’acquisition et de développement de ces détecteurs s’élève à quelques dizaines d’euros. Lorsque la concentration mesurée s’avère élevée, il est alors nécessaire de rechercher des solutions pour réduire l’exposition au radon. Ces solutions consistent à limiter l’entrée du radon dans le bâtiment, en renforçant l’étanchéité entre le sol et le bâtiment, et à éliminer le radon en favorisant le renouvellement de l’air intérieur (aération, ventilation).

En France, plusieurs sociétés produisent des dosimètres radon et disposent de laboratoires permettant de les analyser. Vous pouvez également contacter un organisme agréé pour la mesure du radon afin qu’il vienne réaliser les mesures à votre domicile.

Sourced through Scoop.it from: actu.fr

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Propriétaire : Les points clés à contrôler avant de louer votre logement | Actualités

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Vous venez d’investir dans un logement dans le but de le louer ? Diagnostics obligatoires, niveau d’humidité, état des équipements intérieurs… tout ce qu’il faut vérifier dans votre appartement ou maison avant la mise en location. 

Gestion locative : les éléments d’équipement et de confort à vérifier
Avant de mettre leur logement en location, les propriétaires doivent s’assurer qu’il présente un niveau de confort suffisant : installation permettant un chauffage normal, cuisine aménagée pour recevoir un appareil de cuisson, évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide, réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces, équipements (fenêtres et portes, tuyauterie, interphone…) fonctionnant de façon convenable, etc. Lors de la visite du logement, de nombreux points seront inspectés par les locataires potentiels, à commencer par le niveau d’humidité. Les propriétaires doivent donc penser à vérifier que l’appartement ou la maison ne souffre pas d’un problème d’humidité au préalable. Des traces de moisissures sur les murs ou les plafonds, des papiers peints qui se décollent ou une odeur dérangeante sont des signes qui doivent alerter le propriétaire-bailleur.

Mise en location : les diagnostics immobiliers obligatoires
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Ainsi, les réseaux d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être aux normes. Le propriétaire doit notamment annexer au bail un état des lieux et les 4 diagnostics exigés par la loi, à commencer par l’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS), qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs risques. De son côté, le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe le locataire sur la consommation du logement en énergie (sur une échelle allant de A à G).  Vous devez aussi effectuer un état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Enfin, le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) n’est obligatoire que si le logement a été construit avant 1949. Si du plomb est détecté, il vous incombera de refaire les peintures afin d’éviter tout risque d’intoxication. Ce document sera valable 6 ans.

Vous souhaitez louer votre logement en location meublée ? 
Le mobilier du logement doit se composer, au minimum des éléments suivants :

Une literie comprenant couette ou couverture.
Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisée comme chambre à coucher.
Des plaques de cuisson.
Un four ou four à micro-ondes.
Un réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C.
De la vaisselle nécessaire à la prise des repas.
Des ustensiles de cuisine.
Une table et des sièges.
Des étagères de rangement.
Des luminaires.
Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Cette liste mentionne les équipements minimum devant être délivrés au locataire.

Bon à savoir
En cas d’insuffisance d’ameublement, le bail sera requalifié en location vide et cela avec toutes les conséquences juridiques (durée du bail initial, du préavis, etc.) mais aussi fiscales que cette requalification implique…

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

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Votre pouvoir d’achat immobilier a-t-il augmenté ces six derniers mois ?

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La constante mais légère baisse des taux d’intérêt ne parvient pas totalement à compenser l’incessante hausse des prix immobiliers. Confirmation en chiffres avec le baromètre semestriel du courtier Meilleurtaux.com: sur les 20 plus grandes villes de France, le pouvoir d’achat immobilier n’a progressé, ces six derniers mois, que pour huit communes. Pour sept d’entre elles, il n’a grimpé que modérément (entre 1 et 2 m²).

Une seule, en l’occurrence Le Mans, a vu la surface achetable, pour une mensualité de 1000 euros, fortement augmenter (+11 m²). L’explication est simple: ces dix dernières années, les prix immobiliers ont chuté de près de 14% dans la préfecture de la Sarthe, et ce malgré sa proximité avec Paris. Les appartements s’y vendent en moyenne 1341 euros par m², selon le site d’évaluation Meilleursagents.com. Un prix sept (!) fois moins élevés qu’à Paris. Le Mans profite aussi du recul des taux qui permettent à ses habitants de gagner l’équivalent d’une pièce en six mois.

À l’inverse, pour dix autres villes, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a reculé. C’est le cas notamment de Paris (-1m² en six mois) ou encore des deux villes de province où les prix ont le plus augmenté ces derniers mois, à savoir Lyon (-2m²) et Bordeaux (-3m²). Mais les habitants de ces trois villes ne peuvent espérer s’offrir, en empruntant 215.000 euros (emprunt moyen ) et en remboursant chaque mois 1000 euros, qu’un logement dont la surface est comprise entre 22 et 47 m². Des surfaces bien faibles alors que les taux pris en compte sont ceux relevés par Meilleurtaux.com pour les excellents dossiers (0,96% sur 15 ans, 1,12% sur 20 ans, 1,45% sur 25 ans).

«La grande braderie sera lancée»
Huit villes sur vingt où le pouvoir d’achat immobilier a progressé: le bilan est bien maigre. Et pourtant, les taux inférieurs à 1% pour des prêts d’une durée de 15 ans ou autour de 1% pour ceux sur 20 ans, sont légion. «Les records sont atteints et même pulvérisés», affirme Maël Bernier, de Meilleurtaux.com qui souligne également un changement dans le profil des heureux bénéficiaires des taux records. «Jusqu’alors réservées aux excellents dossiers, les décotes sont aujourd’hui monnaie courante y compris pour des emprunteurs ne disposant pas d’apport, sur des longues durées, et ce quel que soit l’âge des candidats à l’acquisition», explique-t-elle.

Reste à savoir si les taux resteront aussi bas d’ici la fin de l’année. «Il n’y a aucune panique à avoir de ce côté-là, répond Maël Bernier. Certaines banques locales, estimant avoir trop de dossiers à gérer et pas assez d’agents disponibles, pourraient éventuellement augmenter un peu leur taux. Mais cela ne changera rien à la tendance: en septembre et en octobre, la grande braderie sera lancée.».

Sourced through Scoop.it from: immobilier.lefigaro.fr

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Propriétaire : Les points clés à contrôler avant de louer votre logement | Actualités

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Vous venez d’investir dans un logement dans le but de le louer ? Diagnostics obligatoires, niveau d’humidité, état des équipements intérieurs… tout ce qu’il faut vérifier dans votre appartement ou maison avant la mise en location. 

Gestion locative : les éléments d’équipement et de confort à vérifier
Avant de mettre leur logement en location, les propriétaires doivent s’assurer qu’il présente un niveau de confort suffisant : installation permettant un chauffage normal, cuisine aménagée pour recevoir un appareil de cuisson, évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide, réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces, équipements (fenêtres et portes, tuyauterie, interphone…) fonctionnant de façon convenable, etc. Lors de la visite du logement, de nombreux points seront inspectés par les locataires potentiels, à commencer par le niveau d’humidité. Les propriétaires doivent donc penser à vérifier que l’appartement ou la maison ne souffre pas d’un problème d’humidité au préalable. Des traces de moisissures sur les murs ou les plafonds, des papiers peints qui se décollent ou une odeur dérangeante sont des signes qui doivent alerter le propriétaire-bailleur.

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

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Bébé arrive ! Plutôt que de déménager, ajoutez une extension à votre maison | Actualités

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À la naissance d’un enfant, il peut arriver que l’on se sente un peu à l’étroit chez soi. No stress, il existe un moyen de « pousser les murs » et de gagner en volume : l’extension de maison. Comment procéder ? Quelles sont les règles à respecter ? Découvrez-le.

1. L’extension de maison : une alternative au déménagement
Si vous et votre petite famille (qui vient de s’agrandir) êtes en manque de m², jouer la carte de l’extension de maison pourra vous éviter de devoir acheter plus grand et de déménager. Plusieurs solutions s’offrent à vous selon le type d’extension que vous choisirez : transformer un garage en habitation, surélever votre habitation, en aménager les combles, faire installer une véranda, creuser dans les fondations de votre maison pour augmenter – par « décaissement » – l’espace disponible, faire construire une habitation indépendante…

2. Combien ça coûte, une extension de maison ?
Il est difficile de chiffrer précisément le coût des travaux que nécessite l’arrivée de bébé avec l’extension de votre maison. Et pour cause, l’enveloppe budgétaire sera susceptible de varier en fonction des matériaux utilisés, de la complexité du chantier, de la destination (stockage, habitation…) de la pièce qui sera créée et du gain – en m² – souhaité. À titre indicatif, sachez toutefois que pour faire aménager vos combles, il vous en coûtera, en moyenne, entre 300 € et 1 000 € du m². Dans le cas d’une surélévation de maison, comptez de 1 500 à 2 000 € du m². Pour une véranda en PVC de 20 m², votre budget devrait osciller entre 15 000 et 30 000 €. Si c’est une extension « horizontale », dont vous avez envie, faire bâtir une pièce attenante à votre habitation vous coûtera entre 1 000 et 1 500 €  du m² selon le matériau (brique, bois) sur lequel vous aurez jeté votre dévolu. Enfin, dans le cas d’un aménagement de cave, les prix les plus fréquemment relevés vont de 1 500 à 2 000 € du m².

Bon à savoir
Augmenter la superficie de votre maison aura pour effet de faire grimper le montant de votre taxe foncière.

3. Extension de maison : quelles sont les formalités à respecter ?
Si vous faites procéder à l’extension de votre maison, différentes démarches devront être effectuées selon l’ampleur et l’impact des travaux réalisés. Dans une zone couverte par un PLU, aucune démarche administrative n’aura à être accomplie si le gain en superficie de votre extension ne dépasse pas 5 m² et que l’aspect extérieur de votre habitation demeure inchangé. Dans le cas contraire, ou si l’extension aboutit à un gain d’espace compris entre 5 m² et 20 m², votre chantier devra faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux. Enfin, un permis de construire sera requis si, après travaux, la superficie totale de votre habitation dépasse 150 m² ou que les travaux d’extension vous ont fait gagner plus de 20 m². Dans une zone non couverte par un PLU, un permis de construire ne sera obligatoire qu’à partir de 40 m² de gain. Enfin, différentes réglementations seront applicables selon la superficie que vous aurez gagnée. Si la surface totale envisagée après la réalisation de vos travaux d’extension dépasse 150 m² (ou 170 m² pour toute demande de permis de construire qui aurait été déposée avant le 1er mars 2017), vous serez dans l’obligation de faire appel à un architecte.

Les points clés à retenir
À l’arrivée de bébé, réaliser des travaux d’extension dans votre habitation permet d’éviter de déménager.
Effectuer des travaux visant à agrandir votre logement ne doit pas se faire à la légère : l’intervention d’un professionnel est, sinon obligatoire, au moins vivement conseillée, différentes démarches doivent être effectuées, votre taxe foncière sera revue à la hausse, etc.

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

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Votre époux est décédé… Pouvez-vous vendre le logement sans l’accord de vos enfants ? | Succession

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Vous venez d’hériter d’un bien de votre époux. Il vous est en principe possible de le vendre. Ce droit peut être limité, notamment dans le cadre de vos relations avec vos enfants.

L’indivision et le démembrement de propriété : l’accord de tous est nécessaire
Au décès d’une personne, le conjoint survivant recueille à son choix l’usufruit de la totalité des biens immobiliers ou la pleine propriété du quart des biens. Les enfants issus des deux époux recueillent le reste.

Si vous optez pour le quart des biens en pleine propriété, vos enfants recueillent les ¾ en pleine propriété. Vous serez donc co-indivisaire. La vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires.
Si vous optez pour la totalité des biens en usufruit, vos enfants en seront nus propriétaires et vous serez usufruitier. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété. Pour vendre le bien, il sera impératif d’obtenir l’accord de vos enfants.

Bon à savoir
Lorsqu’un indivisaire fait obstacle à la vente du bien indivis, une procédure de vente forcée devant le tribunal de grande instance est possible. En matière de démembrement de propriété, il n’existe pas de procédure de vente forcée comme en matière d’indivision.

Attention à ne pas oublier un héritier lors de la succession !
Si un héritier a été oublié dans le partage successoral, celui-ci peut être annulé. L’héritier lésé dispose, en effet, de ce que l’on appelle une action en complément de parts. Ayant été oublié dans le partage, il n’a pas obtenu la part à laquelle il aurait pu prétendre, et dispose donc de la possibilité de faire annuler le partage afin de percevoir sa part.

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Un voisin trop bruyant ? Votre propriétaire a l’obligation d’assurer votre tranquillité !

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La Cour de cassation a récemment rappelé que le propriétaire d’un logement est entièrement responsable de la tranquillité de son locataire.
Votre locataire se plaint du bruit que fait un de ses voisins ? Vous devez obligatoirement vous assurer de sa tranquillité ! C’est ce qu’affirme la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 8 mars dernier. Dans cette affaire, l’occupant d’un appartement HLM avait demandé à son bailleur, l’Office public de l’habitat (OPH) de Montpellier, de faire cesser les désagréments sonores qu’il subissait depuis plusieurs années par son voisin du dessus. L’OPH, également bailleur de ce voisin, avait pris le problème au sérieux, lui envoyant trois lettres recommandées pour lui demander de cesser ses nuisances. En vain.

Les bruits ont continué et l’office HLM a lâché prise. Sauf que le locataire mécontent a porté l’affaire devant la justice. En octobre 2015, la cour d’appel de Montpellier a estimé que les trois lettres recommandées adressées à l’auteur des troubles étaient “adaptées et suffisantes” pour disculper l’OPH et qu’il ne pouvait “être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail”. Un arrêt cassé et annulé entièrement par la Cour de cassation. Pourquoi ? Parce que selon l’article 1719-3 du Code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du logement pendant la durée du bail”.

Autrement dit, le bailleur est dans l’immense majorité des cas responsable de la “jouissance paisible” du lieu, sauf cas de force majeur. Si les procédures classiques comme les lettres et avertissements ne fonctionnent pas, il faut engager une procédure de résiliation du bail.

Dans l’affaire jugée en cassation, les deux appartements appartiennent au même propriétaire. Mais que faire lorsqu’il s’agit de deux propriétaires différents ? dans ce cas, le locataire victime de nuisance doit interpeller son propriétaire, qui lui même devra alerter l’auteur des désagréments ou, si besoin, le propriétaire de l’autre appartement afin d’obtenir la résiliation du bail. En cas de refus d’intervention, le locataire pourra demander réparation du préjudice subi à son propriétaire.

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Immobilier : propriétaires, comment fixer votre loyer ? – Le Parisien

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Encadrement des loyers, première location ou relocation, etc. Nos conseils pour éviter les impairs en fixant le loyer de votre bien.
Vous venez d’acheter un bien immobilier pour le louer. Quelles sont les règles de base à connaître en matière de fixation de loyer ?

Première location : la règle de la liberté. Si ce logement n’a jamais été loué, vous êtes libre de déterminer vous-même le loyer souhaité partout en France. La même liberté tarifaire s’applique notamment si l’appartement était vacant depuis 18 mois. Seule limite : un plafond maximal est fixé dans certaines zones « tendues ».

D’abord, évaluez ! « Pour bien évaluer la qualité de son bien, il faut regarder trois critères, conseille Hadrien Colmant, le directeur d’Inovefa expertise. Le premier est la localisation : centre-ville ou périphérie, transports et services à proximité, etc. Ensuite, la qualité du logement (neuf, ancien…). Troisième critère : vérifiez que la superficie correspond aux types de biens recherchés. »

Ensuite, comparez. « Si vous fixez votre loyer trop haut, votre locataire partira vite et vous y perdrez », met en garde Fabien Court, le directeur de l’agence Era Immobilier Convention. Pour trouver le juste prix, le propriétaire doit se renseigner sur ce qui se pratique autour de lui. Une technique éprouvée est de sélectionner des biens sur des sites comme seloger.com ou leboncoin.fr, et de vérifier, une semaine plus tard, s’ils ont trouvé preneur ou pas. Autre méthode : interroger les agences immobilières du quartier. « Plus la surface est importante, plus les locataires regardent les tarifs. A 50 € près, ils peuvent refuser de prendre un bien s’ils le trouvent trop cher », poursuit Fabien Court. Enfin, vous pouvez regarder les Observatoires de loyers dans les grandes villes.

Plafonnement dans les zones tendues. « Depuis la loi Alur de 2014, les loyers sont plafonnés par décret dans 1 150 communes de France situées dans des zones dites « tendues » : ce sont des zones de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il y a un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande », décrypte Julia Leroux, juriste à l’UFC-Que choisir. Le plafonnement des loyers est fixé par la loi. « N’hésitez pas à consulter l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le Logement) qui vous dira notamment si vous êtes en zone tendue ou non ».

A noter : le projet de loi Elan « Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », en discussion au Parlement, prévoit d’encadrer les loyers dans les zones où la demande locative n’est pas suffisamment alimentée, sur décision préfectorale. Il est, par ailleurs, prévu d’expérimenter pendant 5 ans des sanctions pour les bailleurs qui ne respecteraient pas l’encadrement (remboursement du trop-perçu, amende, etc.).

En cas de relocation, des hausses de loyers limitées. En théorie, entre deux locataires, vous n’avez pas le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) qui est fixé par l’Insee tous les trimestres et correspond à peu près à l’inflation. « Une fois le bail signé, il n’y a pas de réévaluation possible, mais vous pouvez là encore vous caler sur l’IRL chaque année », souligne Fabien Court. Seule exception depuis la loi Alur : « La hausse peut être plus importante si vous avez réalisé des travaux qui améliorent significativement la qualité du logement », précise Hadrien Colmant.

Dispositif Pinel : des loyers encadrés. Lancé en 2015, conçu pour booster la construction de logements neufs au moins jusqu’à fin 2021, ce dispositif d’investissement locatif ne vous autorise pas à fixer votre loyer comme vous l’entendez : en échange d’avantages fiscaux, vous vous engagez à respecter un loyer, déterminé chaque année par décret, et dont le montant dépendra du caractère plus ou moins « tendu » de la zone dans laquelle vous aurez investi.

N’oubliez pas les diagnostics. Si vous ne passez pas par une agence immobilière, sachez que vous devrez fournir un certain nombre de diagnostics et autres documents impératifs à votre futur locataire : déclaration de superficie, diagnostic plomb et amiante, diagnostic de performance énergétique (DPE), gaz à effet de serre sans oublier, depuis peu, certificat de conformité de vos installations électriques et de gaz.

Sourced through Scoop.it from: www.leparisien.fr

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