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Résidences secondaires : le TGV a réveillé la Normandie, la Bretagne et le Pays de la Loire

Près des plages, nombre de maisons se vendent en moins de quinze jours. Tour d’horizon des nouveaux budgets à prévoir dans ces secteurs.
L’arrivée de la ligne à grande vitesse, à l’été 2017, qui a mis Paris à moins de 3 heures des principales stations bretonnes, et de 4 heures de celles de Loire-Atlantique, a eu un effet direct sur les tarifs. Qu’il s’agisse de Saint-Malo, Dinard, Vannes, Pornichet ou La Baule, l’inflation enregistrée varie de +5% à +13% sur un an. Mais même ailleurs sur le littoral, la pénurie de biens comme les délais serrés de transaction laissent présager d’un prochain redémarrage des prix.

Côte fleurie
Évolution sur un an des prix de vente des résidences secondaires du secteur : 0%
Bien type : 2-pièces près des Planches à Deauville, en bon état, dans une résidence 1980 style anglo-normand, 5.000 euros le mètre carré.
Part d’acheteurs étrangers : 2%
Seul foyer de baisse signalé à Deauville : sur les hauteurs, près du golf, avec -5% en cinq ans. Ailleurs, c’est la stabilité qui prévaut, de 4500 euros le mètre carré pour les biens à rafraîchir ou aux charges élevées à 6.500 euros pour les plus beaux produits, près du casino et de la place de Morny. Tout proche de cette dernière, ce studio à retaper de 31 mètres carrés est ainsi parti en moins d’une semaine à 150.000 euros (4.840 euros le mètre carré). Rénové, il devrait voir sa valeur rejoindre le haut de cette fourchette de prix, à 200.000 euros. A noter : les trois-pièces, le type de surfaces le plus prisé ici, font défaut. Si bien que leur tarif de 5.500 euros le mètre carré devrait vite enfler. Pour faire baisser la note, pas d’autre choix que de prospecter Trouville-sur-Mer (de 4.200 à 4.500 euros le mètre carré dans les résidences fin XIXe – début XXe sans ascenseur ni parking), Tourgéville (de 4.000 à 4.300 euros dans les immeubles construits entre 1985 et 1995), ainsi que Benerville-sur-Mer ou Blonville-sur-Mer (de 2.500 euros à 3.500 euros dans les copropriétés des années 1990).

Granville
Évolution sur un an des prix de vente des résidences secondaires du secteur : 0%
Bien type : maison de ville des années 1900, proche gare, 300 mètres carrés de terrain, 360.000 euros
Part d’acheteurs étrangers : 6%
Ici, les prix ne bougent plus, mais l’offre se raréfie sous l’afflux d’une clientèle débarquant d’Ile-de-France en train. Pour elle, la proximité de la gare, qui évite d’avoir à laisser une voiture sur place, devient le principal critère d’achat dans la «Monaco du Nord». Quartier Saint-Paul, à 200 mètres des voies et du port de plaisance, deux maisons rénovées des années 1930 ont été vendues en moins d’un mois. La première, une demeure d’armateur de 220 mètres carrés avec un panorama sur l’entrée du port, a été enlevée pour 720.000 euros. La seconde, de 90 mètres carrés, a coûté 360.000 euros. «Une jolie vue sur l’eau fait grimper les tarifs de 20%», constate Edwige Debroise, de Century 21 Royer Immo. Un budget de 3.500 euros le mètre carré est alors un minimum, comme pour ce deux-pièces de 32 mètres carrés face à la plage du Plat-Gousset, sans parking ni ascenseur, parti à 110.000 euros. Quant à ce 58 mètres carrés refait à neuf de la rue du Port, offrant une vue sur les bateaux de pêche, il a été cédé à 280.000 euros.

Côte d’Emeraude
Évolution sur un an des prix de vente des résidences secondaires du secteur : +5%
Bien type : deux ou trois-pièces, en bon état, proche des plages, 5.000 euros le mètre carré
Part d’acheteurs étrangers : 4%
Avec un temps de trajet ramené à 2 heures 20, les Franciliens se bousculent à Saint-Malo. Au point que leurs acquisitions, en hausse de 10% sur un an, pèsent désormais un gros tiers du marché. Tandis que les prix, sous l’effet d’une raréfaction de l’offre, ont bondi de 8%. «Le mètre carré avec vue sur la mer se négocie désormais entre 7.000 euros et 8.000 euros», détaille Véronique Le Guen, de Pigeault Immobilier. Dans la cité fortifiée, les immeubles anciens sans travaux partent, eux, autour de 4.000 euros le mètre carré. Tel ce trois-pièces de 47 mètres carrés, au deuxième étage d’un immeuble du XIXe siècle de la rue des Grands-Degrés, cédé à 190.000 euros. Quant aux belles villas 1900 de style balnéaire des secteurs de Courtoisville et de Rochebonne, elles s’échangent entre 600.000 et 900.000 euros pour 120 mètres carrés, sur une parcelle de 300 mètres carrés.

Même surchauffe à Dinard, où l’inflation de 6% a propulsé aux environs de 600.000 euros le budget à prévoir pour une demeure proche du centre et de la plage. Il n’y a guère qu’à Saint-Briac-sur-Mer que les tarifs n’ont pas encore bondi, et où il faut disposer de 450.000 à 530000 euros pour une maison du quartier des plages. «Mais elles se vendent en une semaine», prévient Gwenaëlle Doublet, de l’Agence des Abers.

Côte de Granit rose
Évolution sur un an des prix de vente des résidences secondaires du secteur : 0%
Bien type : maison des années 1970 à rafraîchir en granit rose, toit en ardoise, 100 mètres carrés, proche sentier du littoral, 350.000 euros
Part d’acheteurs étrangers : 4%
Voilà une région où les prix sont loin d’avoir rattrapé leur niveau d’il y a dix ans, qu’il s’agisse de Trébeurden (-5% en dix ans selon les Notaires de Bretagne), Perros-Guirec (-16%) ou Trégastel (-31%). «Et comme, depuis 2017, la demande locative estivale explose, investir aujourd’hui permet de réaliser un bon placement, tout en se réservant la possibilité d’amortir ses charges», assure Christelle Matteo, de Le Guern Immobilier. Certains l’ont vite compris, comme ce couple de préretraités qui vient d’acheter, à Trégastel, une longère en granit rose de 95 mètres carrés, sur un terrain de 3.000 mètres carrés avec accès privé à la plage de Landrellec, au prix de 385.000 euros, et avant 50.000 euros de rénovation. Mais ils pourront la louer 1.200 euros la semaine en pleine saison. Quant à ce deux-pièces de 43 mètres carrés d’une résidence des années 1990 avec piscine, face à la plage de Trestraou à Perros-Guirec, il a coûté 150.000 euros. Loué 900 euros la semaine pendant deux mois, il servira une rentabilité brute de 4,8%. Des loyers qui, grâce au statut de meublé de tourisme de la résidence, seront imposés après 71% d’abattement.

Riviera bretonne
Évolution sur un an des prix de vente des résidences secondaires du secteur : 0%
Bien type : maison de lotissement des années 1980, 120 mètres carrés, à moins de 1 kilomètre de la mer, 280.000 euros
Part d’acheteurs étrangers : 8%
Plus de 26 kilomètres de plages de sable fin, dont la majorité exposées sud. «De Fouesnant à Bénodet, le long de cette Riviera bretonne, les maisons se vendent en une semaine environ», assure Manuel Cailliau, responsable des agences CLG Immobilier. Celles des années 1980 ou 1990 avec 400 à 500 mètres carrés de terrain partent à un tarif souvent proche des 300.000 euros. Exemple à Fouesnant dans la résidence de Pen an Roz, près de la cale de Beg-Meil, avec cette bâtisse de 94 mètres carrés, vendue 283.000 euros. Ou à Bénodet, dans le quartier de Kersalé, avec cette autre de 130 mètres carrés, à la décoration à revoir, qui a été négociée à 270.000 euros. De l’autre côté de l’Odet, Sainte-Marine affiche des tarifs similaires. Impasse du Moguer, une maison à rénover de 92 mètres carrés est partie pour 228.000 euros. Pour une bonne affaire, direction l’ouest du Pays bigouden, où les biens avec travaux ne manquent pas. A Plomeur, cette longère de 200 mètres carrés, à refaire entièrement, s’est vendue 110.000 euros. Et au Guilvinec, une maison de 84 mètres carrés de 1965, à deux pas de la plage de la Grève blanche, a changé de mains pour 120.000 euros, avant 80.000 euros de travaux.

Golfe du Morbihan
Évolution sur un an des prix de vente des résidences secondaires du secteur : +6%
Bien type : maison des années 1980, toit en ardoise, de 120 à 160 mètres carrés, proche mer, de 400.000 euros à 500.000 euros.
Part d’acheteurs étrangers : 4%
A Vannes, Arradon ou Baden, tout porte à croire que la hausse, de 5% à 8% sur un an, va se poursuivre. «Les marges de négociation sont inexistantes, et les maisons partent en quinze jours», constate Jean-Philippe Beaulieu, de Century 21 Beaulieu à Vannes. Prévoyez une enveloppe de 400.000 à 500.000 euros pour celles situées à cinq minutes à pied des plages. Ainsi, à Baden, ce pavillon de 150 mètres carrés de 1982, avec 700 mètres carrés de terrain et dans un lotissement à 200 mètres de l’eau, s’est vendu, en moins d’une semaine, 402.000 euros. A l’est du golfe, les tarifs n’ont pas encore bondi, et le ticket d’entrée n’est que de 250.000 euros pour une petite maison de pêcheurs. Telle celle-ci, à 100 mètres de la mer, au lieu-dit Cadouarn à Séné, de 70 mètres carrés avec une cour attenante, partie pour 253.000 euros. «Sur la presqu’île de Rhuys, les néobretonnes des années 1970 et 1980 partent entre 280.000 et 320.000 euros», résume Didier Josse, de Century 21 Saint-Gildas.

La Baule et le Pays blanc
Évolution sur un an des prix de vente des résidences secondaires du secteur : +8%
Bien type : surface à rafraîchir des années 1970, avec parking, ascenseur et balcon vue mer, 8.000 euros le mètre carré
Part d’acheteurs étrangers : 4%
Les maisons vendues dans la journée et sans rabais sont ici monnaie courante. Exemple avec celle-ci, des années 1950, à mi-chemin entre l’avenue Charles-de-Gaulle et la plage, de 150 mètres carrés à rafraîchir, sur 800 mètres carrés de terrain. Un couple d’expatriés a accepté de suite le prix exigé par les vendeurs, de 820.000 euros. Dans le quartier du Guézy, aux tarifs plus abordables qu’au sud de la voie ferrée, il faut compter de 500.000 à 600.000 euros pour une maison de quatre chambres. Avenue de la Lavande, cette bâtisse de 1985, de 130 mètres carrés, a ainsi coûté 550.000 euros. «Les appartements rénovés sont aussi pris d’assaut», prévient Nicolas Lickel, de Côte et Mer Immobilier. Malgré des tarifs de 10.000 à 12.000 euros le mètre carré pour ceux refaits à neuf et en étage élevé, et disposant d’un séjour double baie face à la plage. Des remises aux normes électriques et des décloisonnements de pièces sont toutefois le plus souvent à prévoir. C’était le cas de ce 72 mètres carrés des années 1970, boulevard Hennecart, cédé à 550.000 euros (7.640 euros le mètre carré). A noter : l’inflation est encore plus forte dans la voisine Pornichet, à +13% sur un an, notamment dans le triangle d’or entre La Baule, la voie ferrée et le port de plaisance, ainsi que pour les appartements vers la gare.

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