Blog

Pas de commentaire

Comment faire pour changer de syndic ?

Categories: Scoop.it

Pour Syneval, courtier en syndic il est nécessaire de répondre à 4 questions principales avant de procéder à un changement de syndic.

Dans le cadre de la loi ALUR, le conseil syndical a l’obligation de mettre en concurrence tous les 3 ans  plusieurs contrats de syndic. Mais changer de syndic a longtemps été perçu comme difficile à concrétiser et surtout chronophage : quels syndics de copropriété solliciter ? Comment comparer leurs organisations ? Comment analyser leurs contrats ? Face à ces difficultés, les copropriétaires, en particulier les membres du conseil syndical, abandonnaient le plus souvent ce projet. Voici les  quatre questions à vous poser.

Quelles sont les difficultés rencontrées avec le syndic en place ?
Le syndic est en charge de la gestion de la copropriété, mais également de l’ensemble des prestations annexes : tenir la comptabilité, procéder aux appels de fonds, convoquer une assemblée générale annuelle, recouvrer les charges auprès des copropriétaires, et les contrats de maintenance, suivre les travaux … Ces tâches sont variées et nécessitent des compétences multiples. Lorsque le conseil syndical constate des difficultés dans la gestion de la résidence, il est important qu’il apprécie la performance du syndic dans sa globalité et non sur un point particulier. En changer n’est pas une décision anodine.

 Quand se termine le mandat du syndic en place sachant qu’il n’existe pas de reconduction tacite du contrat ?
La date de fin de mandat permet d’apprécier la faisabilité du changement de syndic.

Votre contrat de syndic arrive à terme cette année ? Il n’existe pas de tacite reconduction en matière de contrat de mandat de syndic, le renouvellement du syndic passe forcément par la validation en assemblée générale. Pour en  changer, il suffit donc de ne pas signer de nouveau contrat et de proposer un contrat concurrent. Les copropriétaires n’ont pas à prouver que le syndic a manqué à ses obligations.

En cas de non renouvellement du syndic, il est important de prévoir une candidature alternative afin que la copropriété soit toujours gérée : le syndic est une obligation en copropriété. Dans le cas où la résidence s’en retrouve dépourvue, le président du tribunal de grande instance, peut ordonner la désignation d’un administrateur provisoire. Ce dernier sera alors en charge de convoquer une assemblée générale afin de procéder à la nomination d’un syndic.

Le contrat de syndic n’arrive pas à terme cette année mais la copropriété souhaite en changer ? Le syndicat de copropriété est engagé avec le syndic et il ne peut en changer qu’en procédant à une révocation du mandat actuel. La précision est importante, car c’est alors au syndicat des copropriétaires de prouver que le syndic a manqué à ses obligations. La révocation nécessite d’identifier les fautes graves de ce dernier, mais surtout de collecter des preuves matérielles qui pourront servir en cas de contestation. Le conseil syndical doit acter ces manquements, notamment par une mise en demeure du syndic en place. Si la révocation venait à être considérée comme abusive par le juge, les honoraires à courir jusqu’au terme du mandat de syndic seraient alors dus.

Le conseil syndical a décidé de changer de syndic mais quel type de syndic choisir ?
La loi oblige les copropriétés à mandater un syndic. 90% des copropriétés en France sont gérées par des syndics professionnels, les autres étant gérées par des syndics non-professionnels (ou syndic bénévole). Ces derniers sont généralement indiqués lorsque 4 conditions sont réunies :

• Un ou plusieurs copropriétaires ont la possibilité de consacrer du temps à la gestion courante de la résidence
• La copropriété est de petite taille (moins de 15 lots principaux généralement).
• La résidence ne comprend pas d’éléments collectifs complexes (chaufferie, ascenseurs, gardiens…).
• La copropriété est saine d’un point de vue financier et n’envisage pas de travaux lourds.L’avantage principal du syndic bénévole réside dans les économies réalisées sur les honoraires.
Il existe depuis peu une alternative à ces deux approches traditionnelles : le syndic en ligne. Apparue en 2013, cette offre limite l’intervention du syndic à la tenue de la comptabilité et des tâches administratives.

Comment réaliser l’appel d’offres ?
Une fois la décision prise, il convient de trouver le syndic le plus adapté aux besoins de la copropriété. Le conseil syndical a 2 options :

-Réaliser l’appel d’offres seul. Le conseil syndical doit alors identifier des syndics correspondant aux caractéristiques de la copropriété et à ses besoins, les recevoir, les questionner sur leurs organisations et analyser leurs contrats.

– Se faire assister par un courtier en syndic. Le courtier en syndic définit avec le conseil syndical le cahier des charges relatif à l’appel d’offres. Celui-ci précisera les obligations contractuelles du syndic (visites, réunions du conseil syndical, présence en assemblée générale…), mais également le profil du cabinet (zone géographique, taille, services dédiés, expérience des gestionnaires, extranet…).

Un cahier des charges précis permettra au courtier d’identifier les syndics les plus adaptés à la copropriété et aux besoins exprimés.

Le courtier remet ensuite un rapport d’appel, véritable comparateur des syndics de copropriété. Ce rapport intègre plus d’une centaine de points de comparaison (ancienneté du cabinet, horaires d’ouverture, qualité de l’extranet, expérience des collaborateurs…). Le courtier sera par ailleurs chargé de vérifier que les contrats proposés sont bien conformes aux dispositions légales et qu’ils n’intègrent pas de clauses abusives. Cette solution est tout à l’avantage des copropriétaires, car le coût est principalement (voire intégralement) à la charge du syndic retenu.

Après avoir sélectionné un syndic suite à la mise en concurrence, un des membres du conseil syndical envoie un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic actuel demandant l’ajout du contrat du syndic choisi à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le contrat du nouveau syndic doit être annexé au courrier.
Le changement de syndic est généralement réalisé lors d’une assemblée générale, ordinaire, ou spéciale.

Sourced through Scoop.it from: www.mysweetimmo.com

Pas de commentaire

Quels travaux réaliser avant de vendre votre logement ? | Conseil immobilier

Categories: Scoop.it

Quels travaux réaliser avant de vendre votre logement ?
Par Vincent Cuzon le 9 Mai 2018

Vous êtes sur le point de mettre en vente votre maison ou votre appartement, mais certains éléments sont défectueux ou en mauvais état ? Isolation, peintures, électricité… découvrez les travaux à réaliser pour bien vendre votre logement sans vous ruiner.

Peinture, plinthes… les travaux qui changent tout avant la vente d’un logement
Avant de mettre en vente un logement, un petit rafraichissement est toujours recommandé pour trouver un acheteur rapidement et vendre au bon prix. Coup de peinture, nouveau papier peint, remplacement des plinthes et interrupteurs en mauvais état… l’objectif est de donner aux visiteurs une impression de logement parfaitement entretenu. Certaines pièces sont plus à même de faire l’objet d’un rafraichissement ou home staging. C’est le cas de la cuisine et de la salle de bains : ces pièces « humides » et utilisées quotidiennement vieillissent plus rapidement que les autres. Pour leur redonner un coup de jeune, il est possible de les repeindre dans des tons neutres (blanc, beige, etc.), de changer le plan de travail, les placards et les poignées abimées. D’autre part, dans le cas d’une maison, il faudra penser à rafraîchir les espaces extérieurs puisque ce sont les premiers éléments que les visiteurs verront, or leur première impression est souvent déterminante.

Bon à savoir
Repeindre une pièce dans une couleur neutre permet d’agrandir l’espace.

Isolation thermique, installation électrique : des travaux indispensables
Les travaux de mise aux normes de sécurité et de confort (électricité, isolation thermique et sonore, chauffage, plomberie, sanitaires…) sont indispensables si le logement est trop vétuste : ils se révèleront obligatoirement rentables au moment de vendre. À contrario, une mauvaise isolation ou une installation électrique défaillante, risque de freiner la vente ou de faire baisser l’estimation du bien immobilier. Ainsi, une mauvaise isolation sonore ou thermique peut faire baisser le prix de vente d’un logement de 10 à 15 %. En effet, les diagnostics de performance énergétique (DPE) sont des critères essentiels pour les acheteurs. Pour améliorer la performance d’un logement, différents travaux peuvent être réalisés : isolation des combles ou de la toiture, installation d’une nouvelle chaudière, etc. Notons que les travaux visant à réduire la consommation énergétique d’un logement permettent de bénéficier de certaines aides financières de l’Etat.

Une installation électrique aux normes : un critère essentiel
Le diagnostic électrique est obligatoire avant la vente d’un logement de plus de 15 ans. En cas de problème, il est préférable de remettre l’installation aux normes avant la vente pour ne pas faire chuter le prix du bien.

Les gros travaux ne sont pas les plus rentables
Avant de se lancer dans de gros travaux particulièrement lourds (nouvelle cuisine, nouvelle salle de bains, réfection de la toiture, ravalement de la façade, etc.), il faut penser à bien évaluer leurs coûts. En général, ces gros travaux ne sont pas les plus rentables : ils coûtent plus cher que ce qu’ils rapporteront lors de la vente. Par ailleurs, en entreprenant de gros travaux avant la vente et en s’obstinant à en répercuter le montant sur l’estimation de la maison, celle-ci risque de devenir trop chère par rapport au marché puisque les prix de vente des maisons anciennes s’entendent en l’état. En réalisant de gros travaux, il n’est donc pas forcément possible de la vendre plus chère, puisque son prix de vente ne peut dépasser celui des maisons neuves. Il est donc souvent préférable de s’abstenir de les réaliser et de laisser les futurs acquéreurs s’en charger, s’ils le souhaitent.

Pour réduire le prix des travaux, pensez à réaliser plusieurs devis auprès de différentes entreprises.

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

Pas de commentaire

La garantie Visale contre les loyers impayés sera élargie – Boursorama

Categories: Scoop.it

À partir de fin mai 2018, la garantie Visale couvrira 36 mois d’impayés de loyer tout au long de la durée du bail, contre les trois premières années seulement actuellement.
Plus de 155.000 procédures pour loyers impayés ont été engagées en 2016, selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal logement, qui cite des chiffres publiés par le ministère de la Justice. Soit une hausse de 44%. Ces procédures ont été suivies de 128.000 décisions d’expulsions. On y apprend également que la durée moyenne est de 18 mois pour une procédure d’expulsion qui coûte entre 3000 et 7000 euros. Enfin, entre 15 et 20% des propriétaires bénéficient d’une assurance loyers impayés.

Pour garantir le paiement du loyer, un propriétaire peut souscrire une garantie Visale. Mise en place par le groupe Action Logement (ex-1% Logement), Visale est un contrat de cautionnement, à destination des propriétaires du parc privé souhaitant louer leur logement, couvrant les trois premières années du bail. Autrement dit, quelle que soit la cause de l’impayé, le bailleur est garanti de percevoir ses loyers sans franchise ni carence pendant ces 36 mois, sous réserve que l’impayé soit constitué et les délais de déclaration respectés.

À compter de fin mai, cette garantie sera élargie et couvrira désormais 36 mois d’impayés de loyer tout au long de la durée du bail, selon une information du Monde que le ministère de la Cohésion des territoires a confirmée au Figaro Immobilier. À noter que le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1500 euros par mois en Ile de France et 1300 euros sur le reste du territoire. Autre nouveauté: le projet de loi logement, qui doit être prochainement examiné par le Parlement, devrait supprimer l’obligation de mention manuscrite lors de la signature du bail au profit d’une signature électronique.

Sourced through Scoop.it from: www.boursorama.com

Pas de commentaire

Fenêtres, murs, planchers… ce que vous coûte un domicile mal-isolé et comment réduire la facture

Categories: Scoop.it

Quels sont les travaux à prévoir en priorité ? Quelles aides solliciter ? Combien de temps vous faut-il pour les amortir ? Nos conseils pour améliorer votre confort sans vous ruiner.
Votre habitation est humide l’hiver ? Vous sentez l’air passer autour des fenêtres ou sous la porte d’entrée ? Il est grand temps de prendre les choses en main et d’engager des travaux de rénovation thermique. Pour vous guider, nous avons listé à l’aide de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) les principaux postes de déperdition de chaleur au sein d’une maison-type des années 70 mal isolée. Ainsi que les devis à prévoir pour y remédier.

Que les copropriétaires se rassurent, l’Agence parisienne du climat, qui recense des centaines de projets de rénovation, nous a également détaillé la facture à prendre en compte dans les appartement des immeubles classiques des années 50 à 80. Le gros du marché. Pour vous aider jusqu’au bout, nous avons enfin calculé, à l’aide de plusieurs exemples, le temps qu’il vous faudra pour amortir ses travaux. Découvrez notre diagnostic complet à travers ce diaporama.

Sourced through Scoop.it from: www.capital.fr

Pas de commentaire

Berlin, Montréal… quelles sont les villes préférées des jeunes à travers le monde ? | Actualités

Categories: Scoop.it

Berlin, Montréal… quelles sont les villes préférées des jeunes à travers le monde ?
Par Vincent Cuzon le 11 Mars 2018

Dans le monde, Berlin est la ville préférée des 18-38 ans. De son côté, le Canada serait le pays idéal. En revanche Paris n’est que le 15e choix des membres de la Génération Y, aussi appellés « millennials ».

Berlin : la ville favorite des moins de 40 ans
Berlin est la ville idéale pour les « millennials », c’est-à-dire les jeunes nés entre 1980 et 2000. C’est en tout cas ce que démontre Nestpick, moteur de recherche d’appartements meublés, qui a créé le Classement des Villes pour les « millennials ». Pour cette étude, 110 villes ont été analysées à travers le monde, en prenant en considération quatre facteurs majeurs : les opportunités d’emploi, la qualité de vie (prix des logements, de la nourriture, etc.), l’ouverture d’esprit et la tolérance de la population locale, ainsi que la vie festive. Avec une note générale légèrement supérieure à 7,1 sur 10, Berlin devance de peu Montréal (7,1). C’est Londres qui complète le podium avec un note de 6,7 sur 10. « Il est désormais possible de vivre et travailler n’importe où dans le monde, et ces opportunités sont en train de façonner le monde dans lequel les futures générations grandiront », affirme Ömer Kücükdere, directeur général de la plate-forme.

Les universités parisiennes ont toujours la cote !
Paris arrive en seconde position dans la catégorie « Université », avec une note de 9,6 sur 10.

Les villes plébiscitées par les jeunes du monde entier
TOP 10
Villes
1 Berlin
2 Montréal
3 Londres
4 Amsterdam
5 Toronto
6 Vancouver
7 Barcelone
8 New York
9 Cologne
10 Manchester

Canada : le pays idéal pour les « millennials »
Le Canada séduit la Génération Y, avec 3 villes dans le top 10 :  Montréal 2e, Toronto 5e et Vancouver 6e. Mais l’Allemagne s’en sort très bien, avec Berlin en première position, Cologne à la 6e place, Hambourg à la 11e place et Munich à la 17e place. Le Royaume-Uni tire également son épingle du jeu, avec Londres (3e), Manchester (10e), Bristol (12e) et Glasgow (19e). Par contre, il faut descendre jusqu’à 15e place pour trouver Paris, première ville française du classement. Les autres villes françaises classées sont Nantes (36e), Lyon (44e), Toulouse (52e), Lille (60e), Montpellier (80e), Bordeaux (83e) et Marseille (86e). Néanmoins, dans la catégorie « Université », Paris obtient le score de 9,8 sur 10, juste derrière Londres (10 sur 10) et devant Séoul (9,6 sur 10). De leur côté, les Etats-Unis offrent le meilleur « écosystème commercial » avec plusieurs villes dans le top 10 de cette catégorie, dont San Francisco, New York et Los Angeles.

Bon à savoir
Pour choisir leur futur lieu de vie, les « millennials » se soucient principalement de l’accès au logement et du respect des droits de l’homme.

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

Pas de commentaire

Les frais de notaire n’augmenteront pas jusqu’en 2020 ! | Actualités

Categories: Scoop.it

Bonne nouvelle pour les Français, et en particulier pour les futurs acquéreurs immobiliers : les tarifs réglementés des notaires, ou émoluments, vont rester inchangés jusqu’en février 2020.

Notaires : les tarifs réglementés stables pour les 2 prochaines années
Lors d’un achat immobilier, les droits de mutation, aussi appelés « frais de notaire », sont obligatoires et souvent redoutés par les acquéreurs. Mais, bonne nouvelle, un arrêté publié au Journal officiel du 28 février 2018, indique que les tarifs réglementés des notaires (aussi appelés émoluments) resteront stables au moins jusqu’au 29 février 2020. Pour rappel, les tarifs réglementés s’appliquent aux principales prestations réalisées par les notaires : vente immobilière, constitution d’hypothèque, donation, contrat de mariage, partage, acte de notoriété successorale, déclaration de succession, etc. Selon le type de prestations, les émoluments sont fixes (pacs, donation entre époux, notoriété après décès…) ou proportionnels (déclaration de succession…). Notons que, dans le cadre d’un achat immobilier, les frais d’acte de vente (couramment appelés « frais de notaire »), dont doivent obligatoirement s’acquitter les acquéreurs, représentent 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf, et 7 à 8 % dans l’ancien.

Bon à savoir
Le montant des droits de mutation (frais de notaire) est identique quel que soit le notaire choisi.

Frais d’acte appelés à tord frais de notaire : à quoi correspondent-ils ?
Les frais de notaire correspondent à l’ensemble des sommes versées au notaire à l’occasion d’une prestation. Ils se répartissent donc entre les émoluments (somme perçue par le notaire en contrepartie d’une prestation dont le tarif est réglementé), les débours ou déboursés (sommes que le notaire paye pour le compte du client, pour la réalisation d’une prestation), les honoraires (sommes perçues par le notaire en contrepartie d’une prestation dont le montant n’est pas réglementé), ainsi que les droits et taxes (destinés à l’État et aux collectivités territoriales). Les taxes représentent environ 80 % du montant total des frais de notaire. De leur côté, les déboursés constituent 10 % du coût total. Enfin, la rémunération du notaire ne représente que 10 % des droits de mutation. Quelle que soit la prestation effectuée, le notaire doit indiquer à l’avance le montant estimé des frais à régler. Une fois la prestation accomplie, il doit remettre un document détaillé précisant les montants respectifs des frais engagés.

Bon à savoir
La rémunération du notaire (honoraires) ne représente que 10 % du montant des droits de mutation.

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

Pas de commentaire

Les Français regardent les annonces immobilières même quand ils ne veulent ni louer ni acheter

Categories: Scoop.it

Deux tiers des Français aiment regarder les annonces immobilières sur internet ou agence, alors même qu’ils ne cherchent pas à louer ou acheter.
Les Français aiment le lèche vitrine… immobilier! Une étude YouGov pour Guy Hoquet montre, en effet, que 64% des Français regardent les annonces immobilières alors même qu’ils n’ont pas de projet de location ou d’achat. Et le rythme de ce petit plaisir est soutenu puisqu’ils sont un quart à s’y intéresser au moins une fois par mois et 13% à le faire une fois par semaine.

Pour quelles raisons se livrent-ils à cette pratique? Pour 59% d’entre eux, c’est la volonté de se tenir au courant des prix, de la tendance du marché. Un argument particulièrement vrai chez les plus de 55 ans (66%). L’autre raison évoquée est la curiosité. « 34% des sondés répondent aimer connaître le cadre de vie d’autres personnes », peut-on lire dans l’étude.

Chercher des idées de décoration
Pour certains Français, ce lèche-vitrine sert également d’inspiration. Un quart des personnes interrogées avouent s’imaginer ainsi dans le quotidien d’un autre. Une tendance notable chez les 18-34 ans (38%) et chez les femmes (29% contre 20% pour les hommes). 24% des Français s’en servent pour chercher des idées de décoration.

Sourced through Scoop.it from: bfmbusiness.bfmtv.com

Pas de commentaire

Immobilier : qu’est-ce que la caution hypothécaire ? – Boursorama

Categories: Scoop.it

Quels cas nécessitent une caution hypothécaire ?
Si vous souhaitez réaliser un prêt, notamment immobilier, vous devrez présenter des garanties à l’emprunteur afin qu’il accepte de vous l’octroyer. Si les garanties que vous présentez (salaires, placements…) lui apparaissent insuffisantes ou que votre profil lui semble peu fiable (retards de paiements, découverts réguliers, etc.), il peut exiger une garantie supplémentaire, dite réelle. La plus sûre pour le créancier sera souvent la caution hypothécaire. Dans l’hypothèse où vous seriez déjà propriétaire d’un bien, vous pourrez alors l’apporter comme caution. Si, à l’inverse vous n’êtes propriétaire d’aucun bien ou que vous possédez un bien en indivision et que les autres propriétaires ne souhaitent pas le mettre en caution, vous devrez alors faire appel à une tierce personne.  Ce tiers qualifié de caution donnera alors en garantie un bien réel dont il est le propriétaire afin de garantir l’octroi de votre crédit. Cette caution fera ensuite l’objet d’un acte notarié, dans lequel seront notifiés les termes du contrat, sous peine de nullité.
Comment est utilisée la caution hypothécaire ?
Si vous, l’emprunteur, n’honorez pas vos remboursements, la banque sera alors en droit de saisir le bien hypothéqué. La saisie ne portera toutefois que sur la valeur du bien et ne pourra nullement affecter les revenus ou autres biens de la personne qui s’est portée caution. La caution hypothécaire prendra fin dans plusieurs cas : dès lors que la totalité du crédit est remboursée quand l’hypothèque arrive à son terme, tel que cela a été défini dans le contrat au décès de l’emprunteur s’il est prévu que le crédit prend fin à ce moment-là ou au décès de la caution hypothécaire si les termes du contrat le prévoient. Sinon, les héritiers seront tenus de prendre le relai de la caution hypothécaire ou de payer le restant-dû du crédit.
Trucs et astuces
Alternative à la caution hypothécaire, le Crédit Logement peut également être envisagé pour offrir une garantie solide à la banque prêteuse. Le principe est simple : en échange d’une contribution en début de prêt, l’organisme s’engage auprès de l’établissement bancaire à se substituer à l’emprunteur en cas de défaut de paiement. Vous n’aurez aucune démarche ou acte notarié à faire, la banque se chargeant de toutes les formalités directement auprès du Crédit Logement.

Sourced through Scoop.it from: www.boursorama.com

Pas de commentaire

Financement – Courtier immobilier: avantages et utilité, à quoi sert-il?

Categories: Scoop.it

Un peu perdu dans la jungle du prêt? Le courtier immobilier peut être une solution. Alors que les taux du crédit restent bas, et vont encore le rester quelques temps, les prix restent toutefois très hauts sur les marchés tendus, entraînant mécaniquement la nécessité d’emprunter des sommes de plus en plus conséquentes et/ou sur des périodes de plus en plus longues. Or les banques, même si elles s’adaptent progressivement, restent assez frileuses pour répondre à ce type de demande.

Ainsi, hormis pour les profils les plus hauts de gamme alliant stabilité de l’emploi et revenus confortables, le courtier peut être une solution de repli pour éviter de se lancer seul à la recherche d’un financement pour son achat immobilier.

En effet, le courtier est un fin connaisseur du marché dans son secteur et, surtout, est un indépendant qui n’est pas lié à un établissement de crédit particulier. Quelles banques cherchent quels profils? Lesquelles acceptent de prêter avec un apport très réduit ou au contraire affichent des taux défiant toute concurrence pour ceux qui auraient accumulé un bas de laine conséquent? Ce ne sont là que quelques-uns des facteurs qui influent sur la solidité d’un projet de financement, mais savoir à quelle porte frapper en fonction des forces et faiblesse de son dossier n’est pas donné à tout le monde.

Tout comme il est difficile, voire impossible dans les faits, de faire le tour de toutes les banques de sa région pour négocier pied à pied les différentes clauses de son prêt. Et encore faut-il avant cela avoir constitué un épais dossier, avec des documents bien précis.

Faire appel à un courtier sert donc à maximiser ses chances d’obtenir un prêt et que celui-ci soit le plus avantageux possible. En outre, en tant que prestataire de service, le courtier connait vos exigences, vos limites, vos souhaits, puisqu’il rencontre ses clients avant d’aller démarcher les banques.

Celles-ci s’y retrouvent également. Dans un secteur très concurrentiel et où il est demandé aux agents bancaires d’être de plus en plus diversifiés dans leurs missions, le courtier immobilier est un allié précieux auquel sous-traiter le crédit. Celui-ci coiffe donc la double casquette d’expert en détection des dossiers les plus risqués (qu’il ne présente pas aux banques dont il sait qu’elles ne les accepteront pas) ainsi que d’apporteur d’affaire.

Une relation privilégiée que les courtiers les plus expérimentés savent mettre à profit pour négocier au mieux les dossiers de leurs clients. Dans la pratique l’économie se fait surtout sur les frais de dossier (réduits à zéro dans la grande majorité des cas car à la charge du courtier), ainsi que sur le taux. Quelques dixièmes de points peuvent ainsi être grappillés (jusqu’à un demi-point pour les meilleurs profils), ce qui peut représenter une économie de plusieurs milliers d’euros sur un crédit contracté sur 15 à 20 ans.

Alors, allié idéal le courtier? Aide utile en tout cas, à défaut d’être un magicien, mais qui a un prix. Celui-ci tourne généralement autour de 0,8% à 1% du montant emprunté avec le plus souvent un plafond tournant autour de 1.500 euros à 2.000 euros (mais qui peut grimper à trois, voire quatre fois ce montant). Autrement dit le choix est souvent celui de la dépense immédiate pour un bénéfice de long terme.

Sourced through Scoop.it from: www.francesoir.fr

Pas de commentaire

Les ventes aux enchères, ça marche ?

Categories: Scoop.it

En mars, Propriétés Privées faisait suite à Foncia et Century 21 et lançait, avec un partenaire, son site d’enchères en ligne. Quoiqu’en pleine progression dans l’immobilier, ce mécanisme de vente ne fait pas encore l’unanimité du côté des professionnels. Les enchères permettent-elles vraiment de vendre un bien ? Sont-elles uniquement efficaces pour « déstocker » des produits peu attractifs ? Retours d’expériences.

Pour Michel Le Bras, président de Propriétés Privées, les enchères en ligne ont un avantage indéniable : ʺcelui d’accélérer la confrontation entre l’offre et la demandeʺ, explique-t-il. A l’heure de l’immédiateté, où les acquéreurs comme les propriétaires cherchent des réponses instantanées à leurs questions, ce seul atout mérite qu’on s’attarde au mécanisme de ventes aux enchères. Après six mois de tests avec Imoxo et Oxioneo, le réseau de mandataires n’a tiré que des bénéfices de cette méthode. ʺLes enchères présentent plusieurs avantages : celui de vendre, de relancer un produit, de confronter un bien à son marché et de tester la réaction commerciale de nos clientsʺ, énumère Michel Le Bras. Benjamin Mondou, directeur de six agences Century 21 sur la Côte d’Azur, ne partage pas cet avis. ʺNous avons essayé le principe mais nous n’avons jamais vendu de biens. Nous avons constaté beaucoup d’engouement : les acquéreurs s’emballaient pendant les enchères puis finissaient par renoncer. C’était comme un jeu pour euxʺ, explique-t-il. Pour éviter cette dérive, Immonot, qui a lancé un service d’enchères immobilières en ligne il y a six ans, a trouvé une parade : ʺnous vérifions, en amont de chaque vente interactive, que le plan de financement des acquéreurs potentiels est viable et qu’ils ont visité le bien sur lequel il s’apprête à se positionnerʺ, précise Cyrille Cabaret, directeur de 36h Immo chez Immonot. Les simples curieux sont, de facto, exclus du dispositif.

Un dispositif pour faire baisser les prix ?

Les enchères servent-elles davantage les intérêts des professionnels de l’immobilier et des vendeurs que des acquéreurs ? La réponse ne peut pas être tranchée. Dans les grandes métropoles, où le marché est en tension, les enchères montent vite. Résultat : ʺil est possible de vendre plus cherʺ, concède Michel Le Bras. ʺA Paris et à Bordeaux, il arrive de dépasser les valeurs de présentation. La pression du marché fait grimper les prixʺ, ajoute Cyrille Cabaret. C’est d’ailleurs ce que Benjamin Mondou reproche à ce dispositif. ʺSi les acquéreurs ne vont pas au bout des enchères, c’est qu’ils s’aperçoivent qu’ils sur-payent un bien par rapport au prix du marchéʺ, confirme-t-il. Le système est ʺà contre-courant du cœur de métier de l’agent immobilier, qui est basé sur le conseil et la confianceʺ, estime-t-il. A l’inverse, les enchères peuvent également être un élément déclencheur permettant aux propriétaires (notamment les plus pressés) de « tester » l’intérêt de leurs biens auprès d’une cible d’acquéreurs. ʺSi la vente ne se concrétise pas pendant l’enchère, elle se réalise souvent après. Les vendeurs faisant souvent évoluer le prix de leurs biens sur la base d’éléments tangiblesʺ, constate Michel Le Bras. Une baisse de prix peut donc plus facilement être consentie à l’issue de cette période de test, y compris par les propriétaires les plus inflexibles. Foncia s’appuie d’ailleurs sur cette stratégie pour liquider ses mandats exclusifs qui ne sont pas rentrés au bon prix. 

Sourced through Scoop.it from: immomatin.com

Rechercher