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Prix immobilier : les villes côtières qui gagnent et celles qui perdent | Actualités

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Les villes où les prix immobiliers ont le plus augmenté
Biarritz sur la côte basque  : + 9 %
Située au cœur du Pays Basque, Biarritz, qui est considérée comme la « capitale du surf », a vu ses prix de l’immobilier exploser au cours des 12 derniers mois (+ 9 % entre mai 2017 et mai 2018). « Les acheteurs sont au rendez-vous. Le marché de la résidence secondaire est stable voire légèrement en hausse. Il en résulte une pénurie de biens dans l’hyper-centre de Biarritz et, par conséquent, une augmentation des prix », affirme Jérôme Bernex, agent immobilier de Biarritz. « En revanche, il y a des quartiers qui évoluent comme Lahouze et La Rochefoucauld, qui sont à 10, 20 minutes à pied et où les prix sont encore très intéressants, avec des biens disponibles », nuance-t-il.

A Biarritz, les prix explosent en raison d’un déséquilibre offre-demande. © Boris Stroujko
Arcachon, en Gironde : + 7 %
Portée par l’arrivée d’une ligne de train à grande vitesse, Arcachon, dans le département de la Gironde, est la deuxième ville du littoral français où les prix ont le plus augmenté de mai 2017 à mai 2018 : une hausse de 7 % y a été constatée par le réseau Orpi. « Avec l’arrivée du TGV, nous avons connu une hausse des prix conséquente en 1 an. Les offres se sont réduites et nous avons eu des acheteurs avisés, qui ont réduit les délais de vente. Nous avons une clientèle plutôt issue de la région parisienne qui achète une résidence secondaire pour y passer la retraite d’ici une dizaine ou une quinzaine d’années et des investisseurs locatifs, qui, le plus souvent, vivent déjà dans la région », selon Pascal Aubin, professionnel de l’immobilier, sur le secteur d’Arcachon.

A Arcachon, le marché est « boosté » par la clientèle francilienne. © yvon52
Le Touquet dans le Pas-de-Calais : + 5 %
Située dans le Pas-de-Calais, Le Touquet (surnommée « l’Arcachon du Nord ») attire de nombreux ménages désirant s’offrir une résidence secondaire sur la Côte d’Opale. Résultat : les prix ont augmenté de 5 % au cours des 12 derniers mois, ce qui en fait la 3e ville du littoral où les prix augmentent le plus. « Le Touquet est une ville attractive : les magasins, les commerces sont ouverts les week-ends et jours fériés », déclare Marie-Françoise Wilmot, agent immobilier sur le secteur du Touquet. « On remarque depuis septembre 2016 une recrudescence des investisseurs entre 30 et 40 ans. Ils profitent des taux bas pour réaliser un de leurs rêves : faire perdurer leur souvenir d’enfance en ayant à leur tour une résidence secondaire au Touquet », ajoute-t-elle.

La ville attire les jeunes investisseurs de 30 à 40 ans. © PackShot
Les villes côtières où les prix des logements ont le plus baissé
Carnac dans le Morbihan en Bretagne : – 7,5 %
Malgré l’attractivité de la ville bretonne, qui attire de nombreux Franciliens en quête d’une maison secondaire, les prix de l’immobilier ont sensiblement reculé à Carnac, au cours des derniers mois. Ceux-ci ont même baissé de 7,5 % de mai 2017 à mai 2018, soit la plus forte baisse sur le littoral. D’après Franck Miguel, agent immobilier sur le secteur de Carnac, « les négociations, un peu plus fortes en 2017, ont tiré les prix vers le bas. Cependant, nous connaissons depuis le début de l’année une légère remontée des prix. Nous sommes optimistes pour 2018, les acquéreurs sont présents. Carnac est une station très familiale. Notre clientèle est composée à 50 % de Parisiens qui souhaitent avoir une maison secondaire au bord de mer ».

Carnac : des négociations plus fortes, qui ont fait chuter les prix. © AnneSophie
Bandol dans le Var en PACA : – 6 %
Située dans le département du Var, la commune de Bandol voit ses prix de l’immobilier chuter (- 6 %) depuis quelques mois, principalement en raison d’une météo défavorable. « Le marché immobilier à Bandol est très caractéristique des stations balnéaires, avec plus de 55% de résidences secondaires. Nos acquéreurs fonctionnant surtout au coup de coeur, les conditions climatiques peu favorables en ce début d’année ont influé négativement sur leur comportement d’achat. Cette baisse de la demande a mécaniquement fait baisser les prix », selon Yannick Heintz, professionnel de l’immobilier sur le secteur. Cependant, ce dernier est optimiste pour les prochains mois. « Avec le retour des beaux jours, le marché repart déjà à la hausse », affirme-t-il.

A Bandol, la baisse de la demande a fait chuter les prix des logements. © herreneck
Antibes sur la Côte d’Azur : – 1,5 %
Si la ville d’Antibes (Alpes-Maritimes), n’a pas connu de chute vertigineuse de ses prix de l’immobilier, ceux-ci ont tout de même légèrement reculé de mai 2017 à mai 2018 (-1,5 %). « L’année passée a connu des négociations plus importantes que les précédentes années, ce qui explique une très légère baisse des prix au mètre carré. En 2018, les volumes de vente sont semblables à ceux de l’an passé », analyse Yannick Cicile, professionnel de l’immobilier sur le secteur d’Antibes. « Antibes attire toujours tous les profils d’acheteurs. La clientèle étrangère a évolué, nous avons de moins en moins d’Italiens et d’Anglais et de plus en plus de Suédois, de Finlandais, de Norvégiens. Quant aux investisseurs, ils sont en quête de location saisonnière ou de courte durée », ajoute le professionnel.

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10 000 €/m² à Paris… C’est fait ! | Actualités immobilier

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D’après le LPI-SeLoger, depuis avril, sur les trois derniers mois de l’année, le prix de l’immobilier a franchi la barre symbolique des 10 000 € du m² ! Toutefois, la hausse des prix ralentit…

Plus de 10 000 € du m² à Paris pour un logement ancien
Neuf ! C’est le nombre d’arrondissements parisiens – sur les 20 qui composent la capitale – où les prix au m² dans l’ancien dépassent la barre symbolique des 10 000 € du m². Il s’agit des IIe (10 140 € du m²), IIIe (10 173 €), IVe (12 065 €), Ve (11 072 €), VIe (12 637 €), VIIe (13 160 €), VIIIe (10 884 €), IXe (10 017 €), et XVIe (11 144 €) arrondissements. Et dans le XVIIe arrondissement, les prix immobiliers (9 960 €) frôlent les 10 000 du m². Seuls les XIXe (7 701 €) et XXe (7 385 €) affichent des prix signés, c’est à dire constatés au jour de la signature du compromis de vente, qui avoisinent les 7 000 € du m².

Les arrondissements parisiens à plus de 10 000 €/m²
ARRONDISSEMENT PARISIEN PRIX AU M²
7e arrondissement 13 160 €
6e arrondissement 12 637 €
4e arrondissement 12 065 €
16e arrondissement 11 144 €
5e arrondissement 11 072 €
8e arrondissement 10 884 €
3e arrondissement 10 173 €
2e arrondissement 10 140 €
9e arrondissement 10 017 €

 

Bon à savoir
À Paris, pour un appartement, comptez 10 199 €, en moyenne.
Les prix immobiliers parisiens augmentent un peu moins vite
Sur les douze derniers mois, à Paris, la hausse des prix des appartements parisiens se fait, pour reprendre les termes employés par Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, « un peu moins vive ». En effet, alors qu’à Paris, les prix immobiliers dans l’ancien augmentent de 7,6 % sur l’année, pour la même période, ils progressent de plus de 16 % à Bordeaux et à Lyon, la hausse annuelle atteint 9,2 %. Intra-muros, la tendance en termes de prix immobiliers demeure toutefois très haussière. En effet, dans pas moins de cinq arrondissements, la hausse dépasse les 10 %. Il s’agit des Ier (+ 10,7 %), IVe (+ 10,8 %), VIIe (+ 11,4 %), IXe (+ 10,7 %) et XVIIIe (+ 11,1 %). Et au global, ce ne sont pas moins de 100 % des arrondissements parisiens qui voient les prix de leurs appartements anciens progresser sur l’année. En comparaison, avec seulement 0,8 % d’augmentation sur un an, le IIIe arrondissement paraît un peu à la traîne…

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Solibail : un bail de location destiné aux ménages modestes | Actualités

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Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location en toute sécurité ? Découvrez Solibail : un nouveau dispositif qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux en louant son bien à un ménage modeste.

Solibail : un nouveau dispositif pour mettre fin au mal-logement
Le Gouvernement a lancé une campagne d’information pour inciter les propriétaires de certaines régions à louer leur logement via « Solibail ». Ce dispositif d’intermédiation locative est un contrat de location sécurisé par l’État qui permet à un propriétaire de louer son bien à une association pour y loger une famille aux revenus modestes. Le dispositif s’inscrit dans l’objectif, fixé par le projet de loi Élan, de répondre aux besoins de chacun. C’est l’association qui verse le loyer au propriétaire et qui garantit le bon entretien du logement. « Le Gouvernement entend développer un dispositif d’intermédiation locative à la fois solidaire et sécurisé. Avec Solibail, tout le monde est gagnant : le propriétaire est tranquillisé, il n’a plus rien à gérer et une famille en difficulté trouve un foyer » déclare Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires.

Jusqu’à 85 % de déduction sur les revenus locatifs pour les propriétaires
Solibail présente plusieurs avantages pour le propriétaire. Il peut bénéficier d’avantages fiscaux (sous certaines conditions) allant jusqu’à 85 % de déduction sur leurs revenus locatifs. Une prime de 1 000 € peut également être versée aux propriétaires qui louent leur logement pendant au moins 3 ans. L’association, agréée et financée par l’État, garantit au propriétaire le paiement des loyers. Le montant de ce dernier est fixé par rapport au prix du marché. De plus, dans le cadre de ce dispositif, la gestion est simplifiée puisque c’est l’association gestionnaire qui prend en charge toutes les démarches administratives (choix du locataire, paiement des loyers, des charges…). A l’issue du bail, le propriétaire est assuré de récupérer son logement en bon état : l’association gestionnaire prend en charge les travaux d’entretien régulier du bien et l’assurance habitation.

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Immobilier de luxe : de plus en plus d’appartements parisiens vendus en 48 heures

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Le marché du luxe se porte très bien. Il bénéficie d’un contexte de taux bas, des conséquences du Brexit et d’une image redorée de la France auprès des étrangers et des Français de l’étranger.
« Dans le quartier d’Auteuil dans le 16e arrondissement de Paris, la majorité des appartements de 3-4 chambres entre 1 million et 1,5 million, sans défauts et au prix, se vendent en 48 heures », explique Bruno Vallery-Radot, directeur de l’agence haut de gamme Daniel Féau à Auteuil. Ces ventes éclair, avec parfois  plusieurs offres au prix, se multiplient depuis un an. Sur ce créneau de l’appartement familial bourgeois, le plus recherché par la clientèle, près de la moitié des ventes se font même sans conditions suspensives de prêt, ajoute-t-il. 

Des annonces qui n’ont même pas le temps d’arriver sur les plateformes Seloger, Explorimmo ou Belles Demeures, car elles sont prises d’assaut par les clients directement contactés au téléphone ou par mail par l’agence. « L’acheteur intéressé doit donc être dans les tout premiers à visiter l’appartement pour faire une offre sur le champ », explique Charles-Marie Jottras, président du réseau Daniel Féau, qui confie même que « certains sont prêts à faire une offre au prix sans avoir visité l’appartement ».

La prime au « sans défaut »
Hormis le 16e arrondissement, ou encore Neuilly-Sur-Seine, Boulogne Billancourt, où la demande pour ce type de biens familiaux est la plus importante, les délais de vente des appartements familiaux inférieurs à 150 m 2 comportant 3 chambres sont passés de 80 jours au premier semestre 2017 à 35 jours sur les 5 premiers mois 2018, dans tout le réseau Féau qui comprend Paris et les quartiers « chics » de proche banlieue parisienne. Ils sont passés de 62 jours à 23 jours pour les 4 chambres, encore plus rares. 

« Les délais de vente des grands appartements (au-delà de 250 m2) et des biens au-delà de 2 millions d’euros diminuent également de façon significative, même s’ils restent sensiblement supérieurs » ajoute Charles-Marie Jottras. Même constat dans le réseau haut de gamme Barnes, qui comptabilise 85 ventes en moins de 48 heures depuis janvier 2018, là où il y en avait eu 72 sur tout 2017 (sachant que le réseau vend en tout une centaine de logements par mois à Paris et dans la région parisienne). 

« Cette accélération concerne les appartements en parfait état, sans défaut et bien localisés.  Elle reste très parisienne et ne se vérifie pas dans le reste de la France », relativise Alexander Kraft, directeur de Sotheby’s International Realty France et Monaco, « car ailleurs il y a encore beaucoup de stocks de biens à vendre donc les acheteurs ne sont pas pressés ».

Paris : une hausse modérée des prix
Cette accélération des délais de vente témoigne de la croissance du marché du luxe depuis le début de l’année. Côté volumes, les ventes ont progressé de 32 % de janvier à mai 2018 par rapport à la même période de l’année précédente dans le réseau parisien Féau, après 5 ans d’augmentation continue. 

Mécaniquement, l’accélération des cadences des ventes s’accompagne d’une contraction du stock d’appartements et hôtels particuliers à vendre. Il s’élève à 2,7 milliards d’euros au premier trimestre 2018 chez Féau (c’est-à-dire environ 800 logements à vendre), exactement à la moitié de son niveau de fin mars 2013 (5,4 milliards d’euros).

Côté prix, l’accélération du marché parisien n’entraîne pourtant pas une envolée. Pour les biens entre 1 et 2 millions d’euros, le prix moyen au m2 a augmenté de 3,7 % en un an (de janvier à mai, entre 2017 et 2018), chez Féau, passant de 12.214 euros à 12.661 euros. Une hausse plus modérée de 1,1 % sur le segment des logements entre 2 et 4 millions d’Euros. Le prix moyen au m2 est passé de 13.955 euros à 14.113 euros. 

Au-delà de 4 millions d’Euros, le prix moyen au m2 a augmenté de 5,6 % en un an, passant de 19.724 euros à 20.836 euros. Des statistiques à prendre avec des pincettes sur ce segment tant le nombre de ventes est réduit. Chez Sotheby’s France, les prix de l’immobilier de luxe parisien ont augmenté de 5 % depuis janvier 2018 et de 15 % depuis janvier 2017, mais « à l’échelle de la France, il n’y a pas de hausses significatives »

L’effet Brexit
Les taux bas portent le marché du luxe parisien. Mais également les effets du Brexit et l’image redorée de la France auprès des étrangers et des Français de l’étranger depuis l’élection d’Emmanuel Macron, s’accordent à expliquer tous les réseaux immobiliers.

En témoigne le mouvement de  retour des Français de l’étranger qui s’amplifie. En 2018, pour les ventes entre 2 et 4 millions d’euros, 31 % des acquéreurs du réseau Féau sont non-résidents. Parmi ces acquéreurs non-résidents, 59 % sont de nationalité française. Pour les ventes supérieures à 4 millions d’Euros, la part des acquéreurs non résidents monte à 61 %, un record. 

Parmi ces acquéreurs non-résidents, 42 % sont de nationalité française. « Il s’agit aussi bien de cadres français dont les entreprises jusqu’alors à Londres sont rapatriées à Paris suite au Brexit que d’entrepreneurs et investisseurs français qui avaient quitté la France pour des raisons fiscales », analyse Charles-Marie Jottras.  

Paris reste très abordable comparée à Londres
Récemment, un Français de retour de Londres a vendu son appartement de 170 m2 dans un quartier coté de Londres pour acheter une maison de 400 m2 dans la très prisée « Villa Montmorency » dans le 16e arrondissement. « Pour les Français de Londres, le marché du luxe parisien est abordable, comparé à ce qu’ils avaient connu dans la capitale anglo-saxonne, ce qui contribue à faire monter les prix », souligne Bruno Vallery-Radot.

Les acheteurs étrangers sont également en progression, notamment les Américains du nord, qui s’étaient détournés de la France après les attentats mais sont de retour surtout sur le segment entre 3 et 10 millions d’euros. Au-delà il s’agit exclusivement d’acheteurs du Moyen-orient et d’Afrique. Les acheteurs russes ont presque disparu avec la chute du rouble et les mesures de contrôle politiques. 

Les Chinois préfèrent Londres à Paris
 Quid des acheteurs Chinois en France?  « La classe montante et très fortunée chinoise n’investira jamais à Paris comme elle le fait à Londres, Hong-Kong ou Singapour », alerte Charles-Marie Jottras. Tout d’abord parce que les investisseurs chinois recherchent en priorité de l’immobilier pour assurer l’éducation de leurs enfants dans une ville où ils pourront parler anglais et étudier dans les meilleures universités mondiales. Ensuite, d’importantes restrictions les empêchent de placer de l’argent en dehors de leur pays et, enfin car les agressions de touristes chinois à Paris ont été largement médiatisées en Chine et ont altéré semble-t-il durablement l’image de la France en matière de sécurité.

Sourced through Scoop.it from: patrimoine.lesechos.fr

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« Pourquoi il est à nouveau intéressant d’emprunter sur 30 ans ! », Actualité/Avis d’Expert Immobilier

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Bonne nouvelle pour les emprunteurs : après un recentrage sur les prêts sur des durées inférieures à 25 ans ces 3 dernières années, les banques acceptent à nouveau d’accorder des prêts bien plus longs, à des taux qui ont fortement baissé en 2018… Une nécessité pour resolvabiliser les primo-accédants qui pâtissent de la diminution des aides à l’achat.

Des taux record sur 25 et 30 ans
En raison de la hausse des prix de l’immobilier mais aussi de la diminution des aides à l’achat, les banques acceptent à nouveau – sous conditions bien sûr – d’allonger les durées de prêts, seule façon de maintenir la solvabilité des primo-accédants notamment… Ainsi une banque spécialisée accorde même depuis quelques mois des prêts sur 35 ans ! Ce n’est bien sûr pas la norme… mais on assiste clairement cette année à un retour des prêts sur 25 et 30 ans, durées sur lesquelles les taux ont fortement baissé, atteignant même des records dans certaines banques ! L’une d’entre elle, dans une région seulement, propose ainsi des taux à 1,35 % sur 25 et sur 30 ans ! Du jamais vu…

Amortissement plus rapide
Ces baisses de taux sur les durées longues rendent à nouveau attractifs ces prêts boudés par les banques, et les emprunteurs, ces dernières années. Il y a quelques années, l’écart entre un prêt sur 25 ans et un prêt sur 30 ans atteignait souvent 1 point. Dans ces conditions, l’allongement de la durée du prêt ne permettait alors ni d’accroître la capacité d’emprunt, ni de faire baisser la mensualité qui pouvait même être supérieure sur 30 ans que sur 25, avec un coût du crédit supérieur de 70 % ! En 2018, cet écart a donc considérablement baissé et même disparu dans une banque, ce qui permet d’augmenter la capacité d’achat des emprunteurs, sans trop alourdir le coût du crédit. En outre, à ce niveau de taux, l’amortissement du prêt – le remboursement du capital – est beaucoup plus rapide, ce qui réduit le risque en cas de revente rapide…

L’allongement des durées est une réalité
Dans ce contexte, emprunter sur 30 ans est à nouveau une option qui peut être intéressante pour les jeunes emprunteurs qui n’iront surement jamais au bout du crédit. C’est une façon de commencer à se constituer un patrimoine. Les banques, comme les emprunteurs, l’ont bien compris, et on constate d’ores et déjà un allongement des durées moyennes de prêt. Actuellement les primo-accédants empruntent en moyenne 155 290 € sur 22 ans et 2 mois, contre 136 540 € sur 21 ans et 9 mois à la même période en 2016 ; et ce avec un apport et des revenus stables. L’allongement des prêts est donc devenu une nécessité… et déjà une réalité !

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Crédit immobilier : les banques font les yeux doux aux jeunes acquéreurs

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Des taux globalement stables
En ce début du mois de juin, aucune tendance ne semble clairement se dessiner. « En effet, si la grande majorité des barèmes bancaires reçus sont stables nous observons toutefois des baisses dans certains
établissements et des baisses que nous pouvons qualifier d’importantes. » observe Maël Bernier, directrice de la communication. Néanmoins, les taux affichés dans les barèmes en moyenne sont sans changement ou presque avec toujours 1,41% sur 15 ans, 1,63% sur 20 ans et 1,83% sur 25 ans.

Encore de jolies baisses pour les dossiers des primo accédants
« Il est cependant important de rappeler que la tendance dans les établissements bancaires reste toujours à la décote pour concrétiser des dossiers, explique Maël Bernier. En d’autres termes, les taux obtenus dans le réseau et par nos conseillers sont très souvent inférieurs de 0,15% à ce qui est affiché dans nos baromètres » ajoute-t-elle. Sont particulièrement concernés les profils jeunes qui achètent pour la première fois ; la volonté des banques de maintenir sur le marché ces profils étant bien réelle. Pour cela, elles sont prêtes à faire beaucoup d’efforts et cette catégorie bénéficie à la fois de baisses de barèmes, mais également de produits sur-mesure sans apport avec des durées longues (le 25 ans étant extrêmement courant).

Les taux directeurs stables ou plutôt orientés à la baisse
Les taux directeurs restent très bas, autour de 0,70%. Qui plus est, sans doute impactée favorablement par la situation confuse en Italie, la dette française présente des garanties de stabilité pour les investisseurs étrangers. Dans ce contexte d’OAT très faible, les taux des crédits aux particuliers sont garantis à minima de stabilité dans les prochaines semaines. « Une chose est certaine, les banques n’ont pas rattrapé le retard accumulé sur les objectifs commerciaux au 1er trimestre 2018, elles doivent donc garder une politique de taux bas pour maintenir une demande qui a ralenti,  conclut Maël Bernier. Dans ce contexte, nous continuons de maintenir notre prévision de taux bas durant les mois qui viennent ».

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Est-il possible de personnaliser l’intérieur d’un logement issu d’un programme neuf ? | Actualités

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L’une des craintes des acheteurs est de ne pas pouvoir personnaliser leur logement issu d’un programme neuf. Pourtant, il est possible de personnaliser un certain nombre d’éléments tels que les plans, les revêtements et les meubles, dans une certaine mesure.

Il peut être possible de modifier l’agencement des pièces
Bien que tous les acheteurs ne le sachent pas, il est parfaitement possible de modifier les plans et l’équipement d’un logement issu d’un programme neuf. Vous pouvez demander, par exemple, à abattre une cloison, agrandir une pièce, remplacer la baignoire qui était prévue par une douche, etc. Les plans et l’agencement des pièces peuvent également être modifiés et personnalisés, à condition que vous en fassiez la demande au promoteur au plus tôt. En effet, il est plus facile de modifier les plans de départ avant le début des travaux qu’une fois que ces derniers sont bien avancés. Sachez également que ces demandes peuvent faire l’objet d’un coût supplémentaire. Faites les demandes de modification que vous souhaitez au promoteur et ce dernier vous dira si celles-ci sont réalisables. Par la suite, il vous adressera un devis évaluant le coût des modifications demandées.

Bon à savoir
Avant de demander une modification des plans, prenez le temps de faire une visite d’un logement témoin si le promoteur le propose et prenez conseil auprès d’un professionnel afin de vous assurer que ces modifications vous correspondent bien.

Vous pouvez personnaliser dans une certaine mesure
En matière de personnalisation de l’intérieur de votre logement neuf, de nombreuses possibilités s’offrent à vous, comme supprimer des cloisons, une entrée, des couloirs. Mais certaines modifications ne seront pas envisageables, comme la suppression d’un mur porteur, puisque les murs porteurs sont essentiels pour la stabilité et la solidité de la construction. Sachez également que le projet de construction de l’immeuble a fait l’objet d’une demande de permis de construire, ce qui signifie que les modifications, que vous allez demander, sont limitées par ce qui a été autorisé par la mairie. A cet égard, sachez que les modifications qui touchent les façades ou les fenêtres devront être signalées à la mairie et validées.

Les revêtements et les meubles sont 100 % personnalisables
S’il y a bien une personnalisation qui vous revient entièrement, c’est l’ameublement et la décoration. Vous êtes entièrement libre de choisir la couleur des murs, le papier peint, le carrelage, le parquet, la moquette, etc. La plupart des promoteurs offrent un vaste choix aux acheteurs, ce qui vous permet de vous installer dans un logement neuf déjà personnalisé selon vos préférences. Cette personnalisation peut même aller plus loin, puisque certains promoteurs proposent également aux acheteurs de se charger de la pose des meubles de cuisine et de salles de bains, mais également de se charger de l’aménagement extérieur (les plantations, les clôtures, etc). Dans ce cas, vous n’aurez plus qu’à vous installer sans vous préoccuper de rien.

Vous pouvez opter pour un logement « prêt à décorer »
L’une des solutions vous permettant de personnaliser votre logement neuf dans les moindres détails consiste à choisir l’option « prêt à décorer » que proposent de nombreux promoteurs. Cela signifie que vous pourrez réaliser vous-même les travaux de pose des revêtements (carrelage, papier peint, moquette, parquet) ainsi que le choix et la pose des meubles. Si vous êtes bricoleur et que vous souhaitez à la fois réaliser des économies et vous investir un tant soit peu dans la construction de votre logement, cette option est une alternative intéressante. Soyez quand-même vigilant, car cela requiert du temps et un certain savoir-faire.

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Immobilier : comment protéger son concubin ?

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Pour garantir à l’autre un toit à vie, le mieux est de passer par une SCI. Nos conseils pour acheter et louer en concubinage.
Les concubins partagent en principe le même logement, c’est d’ailleurs le seul critère de l’état de concubinage. Pourtant, ils ne bénéficient pas des mêmes droits que les couples mariés ou pacsés. La notion de domicile familial n’existe pas pour eux. Ainsi, dans le cas où l’habitation appartient à l’un des deux concubins, l’autre ne bénéficie d’aucune protection particulière et pourra donc être poussé dehors en cas de vente ou de conflit. Pour la sécurité du couple, mieux vaut qu’ils l’achètent ensemble et en deviennent ainsi les propriétaires indivis à proportion de leurs apports respectifs, que ces apports soient d’un montant égal ou pas. Signalons enfin que pour assurer l’avenir du couple à long terme, et notamment face au risque de décès, l’achat du logement à travers une SCI s’avérera souvent intéressant.

Achat en indivision : chacun devient propriétaire à hauteur du montant de son apport personnel
Le logement où vivent les concubins appartient à celui qui l’achète, même si son compagnon ou sa compagne l’a aidé financièrement à le payer. Celui-ci ou celle-ci n’aura donc pas son mot à dire en cas de revente. Mais rien n’interdit aux concubins d’acheter leur logement ensemble. Ils en deviennent alors propriétaires indivis, en fonction de leurs mises respectives. Dès lors, l’accord des deux est nécessaire pour tout acte de "disposition" (vente, location, donation). Convaincus de la solidité de leur couple, les concubins déclarent souvent avoir acquis ce bien à égalité, c’est-à-dire moitié-moitié, alors que, par désintéressement, l’un d’eux, le plus aisé, a payé beaucoup plus que la quote-part indiquée dans l’acte notarié (ou s’est engagé auprès de l’autre à rembourser la plus grande partie du prêt contracté).

Mais prudence, car en cas de rupture, oubliés les cadeaux : le concubin qui a payé le plus voudra sans doute récupérer l’intégralité de sa quote-part, ce que le bénéficiaire n’acceptera peut-être pas. C’est pourquoi les notaires conseillent aux concubins de préciser dans l’acte la contribution réelle de chacun à l’achat, quitte, si le couple reste aussi solide qu’espéré, à ce que le mieux nanti des deux trouve les moyens juridiques de protéger l’autre, par exemple en signant un Pacs.

Garanties du banquier : les concubins sont souvent obligés d’emprunter solidairement
En cas de crédit pour financer un bien immobilier, le banquier exige généralement que les deux concubins empruntent ensemble, ce qui les rend co-emprunteurs solidaires. Le banquier peut ainsi réclamer la totalité des mensualités de prêt à l’un si l’autre ne parvient pas à payer sa part, et cela même en cas de rupture du couple. En contrepartie, les concubins obtiennent généralement de meilleures conditions de prêt qu’avec des emprunts séparés, car le taux et les frais d’ouverture du crédit, portant sur un seul dossier au lieu de deux, sont plus facilement négociables (le gain sur le coût total d’un crédit sur vingt ans peut atteindre 3 ou 4%). Cela dit, pour éviter leur responsabilité solidaire, les concubins peuvent toujours essayer de souscrire chacun de leur côté un prêt individuel. L’ennui, c’est que, par prudence, le banquier va imposer un cautionnement solidaire, chaque concubin devant alors se porter caution de l’autre. Ce qui aboutit finalement au même résultat que dans le cas de figure précédent, celui d’un co-emprunt… A noter que le paiement des mensualités – bon gré mal gré – par un seul des deux concubins est considéré par les tribunaux comme une dépense de la vie courante, donc à assumer définitivement, ce qui lui interdit d’en demander plus tard le remboursement au concubin défaillant.

Achat via une SCI : une riche idée si l’opération est assortie d’un démembrement de propriété croisé
Conserver le logement familial et continuer d’y vivre après le décès de son concubin, c’est généralement le souhait du survivant, pas toujours facile à satisfaire cependant. Il existe toutefois une solution, l’achat du bien via une SCI (société civile immobilière), dont les parts sociales vont faire l’objet d’un "démembrement croisé" : chaque partenaire achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Le décès de l’un des concubins mettant gratuitement n à son propre usufruit, le survivant se retrouvera alors entier propriétaire de la moitié des parts (dont il ne détenait jusqu’ici que la nue-propriété), tout en conservant l’usufruit sur l’autre moitié. Résultat : exonération totale de la taxe habituelle de 60% sur les transmissions entre concubins, et impossibilité, pour les héritiers du défunt, de mettre le survivant dehors, puisque sa part usufruitière est désormais de 100%. Une opération ultraprotectrice, mais un peu compliquée à réaliser : elle implique de se faire conseiller par un notaire (comptez environ 2 000 euros d’honoraires pour un montage clés en main).

Le piège de la tontine : gare aux droits de succession, qui risquent d’être extrêmement élevés
Ainsi que nous l’avons vu précédemment, la tontine permet au survivant de récupérer automatiquement la part du coacquéreur disparu, et donc de devenir entièrement propriétaire du logement, comme s’il l’avait acheté tout seul. Mais attention, car la tontine, considérée par le fisc comme un legs, sera taxée entre concubins à 60% de droits de mutation ! Le seul cas d’exonération est celui où l’habitation servait effectivement de résidence habituelle aux deux acquéreurs, et vaut moins de 76.000 euros, une somme très faible compte tenu des prix pratiqués aujourd’hui dans l’immobilier. Bref, contrairement aux pacsés, qui ne paient pas de droits de succession, la formule est à fuir pour les concubins.

Location : seul le titulaire du bail a des droits sur le bien
Par prudence, la signature du contrat de bail par les deux concubins est à privilégier. Ils seront ainsi colocataires du logement : si l’un des deux s’en va, l’autre peut rester en place. En contrepartie, le propriétaire est en droit d’exiger le paiement du loyer à l’un ou l’autre des deux concubins. A noter que même si l’un des concubins quitte le logement, son engagement de solidarité joue encore six mois après la date d’effet de son congé. Si un seul des concubins est titulaire du bail, l’autre n’a aucun droit : il est considéré comme hébergé par le locataire en titre (sauf en cas de décès de celui-ci, auquel cas le bail se poursuit au nom du survivant). Ce qui signifie qu’il peut finir à la rue en cas de brouille ou si l’autre met fin au bail. Seul avantage : à l’inverse des pacsés, il n’est alors pas solidaire du loyer et peut quitter les lieux du jour au lendemain, sans rendre de comptes à personne.

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Impôt sur la fortune immobilière : les mauvaises surprises du remplaçant de l’ISF

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Contrairement au discours de l’Exécutif, l’IFI (ou impôt sur la fortune immobilière), ce n’est pas l’ISF réduit à sa partie immobilière. L’IFI réserve de très mauvaises surprises, explique Xerfi, leader des études économiques sectorielles.
Il serait bien trop simple, voire simpliste, de résumer l’IFI en une version immobilière de l’ISF (Impôt sur la fortune). Il s’agit bel et bien d’un nouvel impôt, ou à minima d’une version XXL de l’ISF, seulement orienté vers la pierre. Et cet impôt sur la fortune immobilière réserve de “très nombreuses mauvaises surprises”, affirme Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture de Xerfi. Première déconvenue, l’intégralité de la pierre est concernée, qu’il s’agisse de biens bâtis ou non bâtis, de sociétés civiles immobilières ou encore de contrats basés sur l’immobilier (comme des SCPI, OPCI ou des produits d’assurance-vie).

“Le deuxième ensemble de mauvaises surprises porte sur l’évaluation des actifs”, détaille l’expert. Tout d’abord, remonter les sources des biens imposables est particulièrement complexe, “c’est une véritable usine à gaz”, constate Alexandre Mirlicourtois. Deuxième problème, celui du maintien du seuil de taxation. Avec l’IFI, il était envisageable qu’une réévaluation soit de mise, tant les prix de l’immobilier grimpent. Or, il n’en est rien !

Et comme vous allez le découvrir dans la vidéo en tête d’article, d’autres mauvaises surprises sont à attendre de l’IFI. Vous constaterez alors que l’impôt sur la fortune immobilière n’est pas un simple ISF appliqué à la pierre, mais bien une nouvelle forme de taxation bien plus lourde.

Retrouvez toutes les vidéos de Xerfi sur XerfiCanal TV. Le groupe Xerfi est le leader des études économiques sectorielles. Il apporte aux décideurs les analyses indispensables pour surveiller l’évolution des marchés et de la concurrence, décrypter les stratégies et les performances des entreprises, en France comme à l’international. Retrouvez toutes ces études sur le portail de www.xerfi.com

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4 conseils pour réussir vos photos avec un drone

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Grâce à des prises de vue époustouflantes, le drone est devenu en quelques années un sérieux outil de démarcation face à la concurrence. S’il parvient à se démocratiser, son usage requiert tout de même un certain savoir-faire. Les conseils de Julien Avezou, cofondateur d’Aheron, spécialiste de l’imagerie drone pour l’immobilier.

1.     Matériel : faites le bon choix !

Pour être en conformité avec la législation en vigueur, il est essentiel de prendre en considération les dimensions et le poids du drone. "Les drones de plus de 2 kg doivent en effet être équipés d’un parachute et d’un coupe-circuit extérieur, ce qui ajoute un coût supplémentaire à votre matériel", explique Julien Avezou. Faites le tour des constructeurs car, pour le même prix, les niveaux de performance sont variables. Les critères à prendre en compte ? La stabilité de l’image et l’autonomie de la batterie. Pour gagner du temps et limiter les coûts, il est préférable de réaliser le même jour les prises de vue de plusieurs biens. "Une autonomie de 30 minutes est largement suffisante pour couvrir au moins deux biens", précise le cofondateur d’Aheron.

2.     Sélectionnez les biens les plus adaptés

Une prise de vue par drone est idéale pour dévoiler les terrains, mettre en valeur les grandes superficies et le potentiel du paysage environnant, souligner la valeur ajoutée d’un bien atypique, valoriser une grande pièce ou encore pour créer des liens entre une véranda, par exemple, et le bâtiment principal. L’objectif ? "Assembler les pièces du puzzle pour raconter une histoire autour du bien et le sublimer", analyse Julien Avezou.

3.     Préparez votre séance en amont

Chaque vol doit être déclaré 5 jours à l’avance auprès de la préfecture. Il est également conseillé de consulter, en amont, un site de cartographie pour étudier le terrain et déterminer ainsi quels types de prises privilégier pour mettre en valeur le bien. "Le jour J, prenez le temps de faire le tour du bien afin de mémoriser les manœuvres à réaliser. Le fait d’élaborer votre plan de vol vous permettra d’optimiser votre batterie", souligne-t-il. Côté météo, la pluie est bien évidemment à proscrire, tout comme le vent qui risque de nuire à la stabilité de l’image mais aussi d’endommager votre matériel. Bon à savoir : lorsque vous déposez votre déclaration de vol à la préfecture, vous avez la possibilité de demander une plage de dates jusqu’à 7 jours, ce qui vous permet de planifier ensuite votre séance en fonction du temps.

4.     Maîtrisez les manœuvres incontournables

Pour le décollage, effectuez un mouvement vertical du bas vers le haut avec votre drone. "Cette trajectoire verticale permet d’avoir une vue directe sur la façade et la hauteur du bien", déclare Julien Avezou. Autre prise de vue intéressante : la 360°. La manœuvre consiste à faire voler le drone autour du bâtiment, en effectuant un mouvement à 360°. Certains drones disposent de modes intelligents qui permettent de tracer un point d’intérêt sur un logiciel avec un rayon déterminé pour que le drone fasse ensuite un mouvement circulaire automatique autour.  L’objectif ? Montrer toutes les perspectives du bien à travers des prises de vue très fluides. Enfin, des prises plongeantes, c’est-à-dire des prises plus serrées avec un mouvement du drone du bas vers le haut en direction du bâtiment filmé permettent de montrer le détail de l’architecture. "Pour terminer votre séquence, dé-zoomez en effectuant un mouvement de 45° du bas vers le haut tout en vous éloignant du bâtiment filmé", conclut-il.

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