Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, revient sur la mission confiée par le gouvernement à un député de la majorité pour réfléchir à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires.
Le Premier ministre signait le 10 décembre dernier, en pleine crise des gilets jaunes, un décret confiant au député En marche de la Haute-Garonne Mickaël Nogal, vice-président du groupe d’études sur le logement à l’Assemblée Nationale, la mission de rendre avant le printemps un rapport visant à "faire évoluer le modèle des agences immobilières pour faciliter la mise en location de logements et simplifier les relations entre propriétaires et locataires". On peut d’abord s’étonner que le chef du gouvernement, largement à la manœuvre au cours de la séquence agitée des dernières semaines, ait pensé à la question de l’investissement locatif. Allez, on y verra un hommage à l’immobilier, bien utile après le discours le plus récent du Président de la République, dans lequel Emmanuel Macron s’est cru obligé pour confirmer la suppression de l’ISF de distinguer entre l’épargne utile et l’immobilier stérile.On peut même trouver singulier qu’après plus d’une année de travail législatif pour parvenir à la loi ELAN, monument de 220 articles, le gouvernement veuille rouvrir le dossier immobilier. Les agents immobiliers et les administrateurs de biens sont tentés d’y voir une attention suspecte à leurs activités : ils ont sans doute une pente à la paranoïa qu’ils devraient corriger…
Bref, à la guerre comme à la guerre, il faut désormais que le travail du parlementaire en mission suit utile. Il faut surtout qu’il reste dans son champ naturel, celui du droit. En effet, on comprendrait mal qu’un député se substitue à la profession pour faire évoluer ses pratiques : c’est la mission des organisations professionnelles, des grandes enseignes aussi, et même des associations de consommateurs ou de propriétaires. Il appartient d’ailleurs à ces acteurs de profiter de cette nouvelle occasion législative inattendue et d’identifier les évolutions juridiques souhaitables.
À cet égard, la lettre du mission d’Édouard Philippe au député Nogal est intéressante. Elle annonce d’ores et déjà le besoin de réviser "(les) modalités de l’intermédiation d’un bien immobilier où la location et les responsabilités liées pourraient être assumées par l’agence." D’évidence, le rédacteur confond la transaction et la gestion : si quelqu’un peut intervenir dans la sécurisation des revenus locatifs, c’est celui qui gère et en aucun cas celui qui trouve le locataire et se retire ensuite. Approximation fâcheuse dans un décret. Un peu plus bas, on lit aussi que les deux tiers des locations se feraient sans intermédiaire, ce qui est faux : cette proportion concerne gestion locative, les deux tiers des bien loués sont autogérés. En revanche, il est vrai qu’une location sur deux, à savoir le rapprochement entre un propriétaire et un locataire en vue de la conclusion d’un bail, est réalisée sans intermédiation. Seconde confusion, regrettable.
Mettons de côté ces flottements pour nous intéresser à l’essentiel : oui, garantir à l’investisseur ses revenus locatifs est désormais crucial, dans l’intérêt de ceux qui ont déjà franchi le pas de placer leur capacité d’épargne sur ce support, pour donner envie aux autres et mobiliser le parc vacant, et enfin pour que les critères de choix des locataires se détendent. Accessoirement, c’est un enjeu de compétitivité : la plupart des autres types d’investissement placés dans les autres classes d’actif, garantissent un rendement. On a tourné autour avec la garantie universelle des loyers (GUL), que la loi ALUR avait institué sans pouvoir en assurer le financement et que la loi ELAN vient d’abroger sans tambour ni trompette. Ce n’était pas la solution, mais le problème était bien posé.
Pourquoi ne pas supprimer le mécanisme archaïque et inégalitaire qu’est la caution par une personne physique en rendant obligatoire la souscription d’une assurance contre les impayés de loyer ? Dans le même temps, il faudrait que l’État réunisse les quelques assureurs et courtiers spécialisés dans la couverture de ce risque (moins d’une dizaine) pour faire évoluer les conditions qui pèsent la sélection d’un locataire lorsqu’on veut que le bailleur soit éligible à l’assurance en cas de défaut de paiement du loyer. L’idée que l’administrateur de biens, qui est souvent aussi celui qui a procédé à la recherche du locataire, soit garant, c’est-à-dire ducroire au sens juridique, du bon versement du loyer est recevable.
Mickaël Nogal peut être à l’origine d’un véritable progrès historique de l’investissement immobilier, et pour tout dire du passage de l’ancien régime à la modernité. Très jeune, réformateur, déjà bon connaisseur des problématiques du logement, Monsieur Nogal va peut-être faire aboutir à cet égard près de quarante ans de réflexions infructueuses pour donner à l’investissement un attrait majoré, et ce sans que l’État dépense un euro.
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