Est-il encore temps de miser sur les sociétés civiles de placement immobilier ? Leur rendement moyen, qui s’érode chaque année, s’est établi à 4,63 % en 2016. Pour Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), « cette performance témoigne du maintien de la solidité financière de ces sociétés au terme de dix années de crise financière ».
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Selon l’association des responsables de copropriété (ARC) , les charges ont subi une hausse de 3,9 % en 2016. Le vieillissement du parc immobilier est en partie responsable de cette dérive comme les dépenses de gestion courante.
Les charges copropriété ont augmenté de 3,9 % en 2016, observe l’association des responsables de copropriété (ARC) qui a fondé il y a huit ans un observatoire des charges portant sur les données comptables de 2.500 copropriétés. « Cette augmentation se situe bien au dessus de l’inflation qui a été d’environ 0,5 % au cours de cet exercice (NDLR : 2016) en fonction de la nature des dépenses », remarque l’association. Il s’agit, en outre, d’un véritable bond par rapport aux chiffres des années précédentes. Les charges étaient restées pratiquement stables en 2015 (+ 0,7 %) et avaient chuté de 4,9 % en 2014. Une décrue ponctuelle et purement conjoncturelle. En 2014, l’hiver avait été très doux ce qui avait engendré une réduction importante des charges énergétiques.
PUBLICITÉDérive du coût de l’assurance
A banc de accusés de 2016, les contrats d’assurance qui ont fortement augmenté (+ 82,2 % depuis 2007) du fait du double effet des sinistralités nationale et locale, cette dernière résultant du vieillissement du parc immobilier. « Seule une véritable mise en concurrence des compagnies d’assurance peut permettre à certaines copropriétés de retrouver des tarifs plus compétitifs », estime l’ARC. L’association souligne aussi que si les cotisations d’assurance flambent lorsqu’une copropriété a connu une sinistralité locale forte, lors de l’exercice écoulé, « on ne voit aucune baisse lorsqu’une copropriété est sortie d’une période où plusieurs sinistres l’ont affectée ».
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L’assemblée générale de copropriété, un rendez-vous incontournable
Vous détenez un bien immobilier au sein d’une copropriété ? Chaque année, vous allez recevoir une convocation en vue de participer à l’assemblée générale des copropriétaires. Ce document formel doit vous être adressé par courrier recommandé au moins 21 jours avant la date de l’évènement. Mais dans une situation d’urgence nécessitant la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, le syndic est dispensé de respecter ce délai. Sur cette convocation, mentionnant vos coordonnées ainsi que la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale, l’ordre du jour doit être précisément détaillé. Ainsi, toutes les questions qui seront soumises au vote des copropriétaires vous seront communiquées au préalable. Un conseil : prenez le temps de lire précisément le contenu de ce document pour ne pas découvrir au moment de l’AG les points qui seront soumis à votre approbation.
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Vous vous apprêtez à mettre votre bien en location ? SeLoger’ vous conseille sur les étapes à suivre : fixer le loyer et la durée de location, faire la liste des documents que les candidats vont vous fournir et décider du choix du locataire sans discriminer.
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Les règles de la domiciliation bancaire …
Vous voulez obtenir des conditions encore plus avantageuses de la part de la banque qui vous propose un prêt ? Il existe une astuce. Il suffit d’accepter de transférer (dans le jargon bancaire, on dit domicilier) ses revenus chez elle. L’ordonnance encadrant les règles de la domiciliation bancaire, lors de la souscription d’un prêt immobilier, vient en effet d’être publiée au Journal Officiel du 3 juin 2017. Elle s’appliquera pour tous les crédits immobiliers souscrits à partir du 1er janvier 2018. Et elle impose aux banques de consentir à une contrepartie !
Jusqu’à présent, la plupart des emprunteurs domiciliaient leurs revenus dans la banque auprès de laquelle ils souscrivaient un crédit immobilier, surtout lorsqu’il s’agissait de leur résidence principale. Les banques ne leur laissaient pas le choix, c’était ça ou ne pas obtenir le crédit. Quelques banques incluaient bien dans leur contrat de prêt une notion de « taux préférentiels » en échange d’une domiciliation de revenus des emprunteurs, mais la pratique restait anodine. Dès l’année prochaine, ce ne sera plus le cas.
… sont désormais encadrées
Alors qu’est-ce que cela change ? Si vous acceptez de domicilier vos revenus, vous pourrez faire valoir votre droit à la contrepartie et exiger une remise sur le taux d’intérêt de votre crédit. Comme le fait remarquer le courtier Vousfinancer.com : une banque vient déjà d’indiquer sur son barème une réduction de 0,30 % en cas de domiciliation bancaire et l’application d’ « une majoration de 30 points de base si le client ne le souhaite pas ». D’autres banques lui emboîtent le pas. Dans leurs offres de prêts, elles précisent qu’une réduction de taux est consentie et qu’en cas de cessation de la domiciliation, cette réduction ne s’applique plus. L’avantage consenti est de 0,20 ou 0,30 % dans les banques traditionnelles (jusqu’à 1 % pour certaines d’entre elles), et de 0,10 % dans les banques en ligne.
« La domiciliation des revenus est un vrai enjeu pour les banques…, explique Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com. Elle leur assure, outre la mise en place de la relation bancaire et de la rentabilité générée, de capter les ressources nécessaires à l’équilibre de leur bilan, ce qui leur permet également de continuer à prêter… De plus, les comptes courants n’étant pas rémunérés en France, c’est une ressource à moindre coût. C’est pourquoi dans la plupart des barèmes des banques et les taux accordés dépendent davantage des revenus de l’emprunteur que de son niveau d’apport, avec des écarts pouvant atteindre jusqu’à 1 % au sein d’une même banque.»
L’emprunteur peut-il réellement espérer négocier son taux s’il opte pour la domiciliation de ses revenus ou bénéficiera-t-il automatiquement à l’avenir d’un taux très légèrement préférentiel qui justifiera légalement son « verrouillage » avec sa banque ? C’est la question que se pose Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com, qui se demande si l’ordonnance du 31 mai est réellement une bonne nouvelle pour les emprunteurs. « Pour la première fois, les banques pourront s’appuyer sur un texte de loi pour exiger une domiciliation de revenus, même si celle-ci est limitée dans le temps.»
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Droits du conjoint sur son logement
Le conjoint survivant non divorcé se voit conférer deux droits :
– dans un premier temps, suite au décès, il a le droit de continuer à vivre dans le logement du couple gratuitement pendant un an ; son droit porte sur le logement et son mobilier ;
– cette première année passée, il peut ensuite bénéficier d’un droit viager d’habitation (c’est-à-dire jusqu’à sa mort) assorti d’un droit d’usage sur le mobilier.
Lorsque le logement était la propriété du couple, le conjoint peut également bénéficier de son attribution préférentielle. Précisons que les droits du conjoint survivant ne sont pas subordonnés à une condition de vie commune des époux. Ils ne portent que sur la résidence principale du conjoint.
Son droit temporaire au logement
Si, à l’époque du décès, le conjoint survivant occupait effectivement, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit.
Lorsque le logement est loué ou appartenait pour partie indivise au défunt, les loyers ou l’indemnité d’occupation dus lui sont remboursés par la succession pendant l’année, au fur et à mesure de leur règlement.
La question de savoir si le droit au remboursement s’étendait aux charges locatives et à la taxe d’habitation n’a pas encore été tranchée par les tribunaux, même si l’Administration semble retenir leur exclusion (Rép. Min., JOAN Q, 11 janv. 2005, p. 373).
Ces droits, qui sont prévus par l’article 763 du Code, sont réputés effets directs du mariage et non droits successoraux. Ainsi, le conjoint conserve ses droits même s’il renonce à la succession. De même, l’exercice de ses droits n’emporte pas acceptation tacite de la succession. D’ordre public, il est non seulement impossible d’y déroger, mais en plus le droit temporaire au logement s’applique de plein droit, sans aucune formalité. A l’issue de cette première année, lorsque le logement est loué, le conjoint survivant, cotitulaire du bail, peut le poursuivre normalement.
Son droit viager au logement
La première année du décès passée, et sauf volonté contraire du défunt exprimée dans un testament passé devant un notaire, le conjoint survivant qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant (art. 764).
Lorsque le logement était détenu par le défunt en indivision avec un tiers, le droit viager est écarté.
Contrairement au droit temporaire, le droit viager est un droit successoral. Aussi, le conjoint survivant ne peut l’exercer que s’il accepte la succession et la valeur du droit viager s’impute sur ses droits successoraux.
Le droit viager ne s’applique pas de plein droit : le conjoint survivant doit manifester sa volonté d’en bénéficier dans le délai d’un an qui suit le décès. Il le fait sans forme particulière, de préférence en adressant au notaire en charge de la succession une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le conjoint devra ensuite exercer ses droits en bon père de famille. Il sera tenu d’effectuer les réparations d’entretien. Il pourra également le louer, pour un usage autre que commercial ou agricole, si le logement n’est plus adapté à ses besoins afin de « dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement » (art. 764, al. 5).
L’attribution préférentielle du logement
Cela suppose que le conjoint survivant hérite d’une quote-part de la succession en propriété. Dans ce cas, il peut demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui servait effectivement d’habitation principale au jour du décès, ainsi que du mobilier le garnissant.
L’attribution préférentielle est de droit pour le conjoint survivant (C. civ. art. 831-3). Si plusieurs héritiers la demande, il est prioritaire.
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L’ordonnance limitant la domiciliation des revenus à 10 ans lors de la souscription de crédits immobilier
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Pour l’achat d’une résidence principale, mettez le plus d’apport personnel possible et empruntez sur la durée la plus courte possible. Pour un investissement locatif (sauf cas particulier) c’est l’inverse : le moins d’apport possible et la période la plus longue possible (vous déduisez vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers ou BIC en «meublé»).
Passez systématiquement par un «courtier». Ne serait ce que pour «challenger» votre banque principale. Le coût est faible au regard de ce que vous gagnerez en taux dans la plupart des cas.
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Qualité de l’air exceptionnelle, nouveaux matériaux, équipements novateurs: la maison du futur est déjà en test à Lagord, près de La Rochelle (Charente-Maritime), sur une ancienne halle militaire de 6.000 m2 reconvertie en plateforme « bas carbone » dédiée à la construction.
Elle ressemble à n’importe quelle bâtisse moderne à étage, de 60 mètres carrés au sol, mais est unique en son genre en Europe, soulignent ses concepteurs. Du sous-sol au toit, la qualité de l’air y est mesurée dans toute les configurations possibles, avec différents gaz injectés dans la dalle pour mesurer l’impact de cette pollution dans l’air ambiant.
Plusieurs types de ventilation, de chauffages et de produits de construction (revêtement de murs par exemple) y sont également évalués, tout comme les produits d’entretien. Même les fuites d’air et leurs conséquences, fréquentes dans les constructions anciennes, sont jaugées.
« Avec des maisons de plus en plus isolées, la qualité de l’air intérieur devient un enjeu aussi important que les économies d’énergie », explique Christophe Philipponneau, directeur du centre technologique de recherche Tipee (Technological and innovative platform for environnemental efficiency), installé dans le parc « bas carbone » de Lagord, pionnier en Europe.
Cette « maison-test » sert aussi à éprouver les nouveaux matériaux de construction ou équipements domestiques, comme des fenêtres inclinables, divers types d’ailerons de climatiseur ou des protections solaires.
« Parfois l’innovation est imaginée par nos chercheurs et développée par un doctorant en partenariat avec un industriel, parfois c’est l’inverse. Tipee a été créée pour être cette interface, nécessaire à la rénovation urbaine de demain », poursuit Christophe Philipponneau.
Regroupant un pôle d’ingénierie et de recherche ainsi qu’un centre de formation pour les professionnels du bâtiment, Tipee, née à l’Université de La Rochelle, a contribué à seize innovations technologiques utilisées pour la première fois au Lab In’tech, halle militaire reconvertie en plateforme d’innovation.
– Boucle d’énergie et hydrogène –
La galerie du Lab In’tech est ainsi couverte d’un vitrage isolant qui se teinte en fonction de la luminosité pour réguler la chaleur à l’intérieur. Le toit est aussi habillé d’une membrane blanche qui réfléchit la lumière, réduisant à elle seule de 18% les besoins en climatisation, indique le directeur de Tipee.
Dans le même esprit, les plafonds ont été équipés d’un revêtement dont la blancheur et le pouvoir de réflexion permettent de réduire de 11% l’éclairage global du bâtiment. Enfin, les murs extérieurs sont isolés par un bardage à « double peau » et équipés de fenêtres triple vitrage qui réchauffent l’air intérieur.
Autant d’innovations qui démontrent « la capacité de construire autrement », selon Christophe Philipponneau. Le Lab In’tech a notamment prouvé qu’il est possible d’atteindre une performance énergétique de 25 kw/h d’équivalent pétrole (1 KWhEP équivalant à 2,58 kw/h) par mètre carré et par an dans des opérations de rénovation, soit deux fois moins que le seuil requis pour un bâtiment basse consommation (BBC).
La recherche et le développement ne constituent qu’une partie de l’activité du Lab In’tech. Tipee a aussi vocation à former les professionnels du bâtiment à ces nouveautés, l’école d’ingénieurs Cesi y formant les futurs techniciens tandis que la pépinière d’entreprises accueille des jeunes pousses spécialisées dans l’éco-construction.
Né d’un contrat de redynamisation de site de défense, le parc « bas carbone » Atlantech vise à terme à devenir une zone de démonstration sur les bâtiments de demain: « Cet ensemble va créer une boucle d’énergie. Nous serons tous consommateurs et producteurs d’une énergie qui sera soit utilisée par un bâtiment, soit par son voisin. Les entreprises vides le week-end fourniront de l’énergie pour les logements (prévus fin 2018). En semaine, ce sera l’inverse. Et l’excédent d’électricité sera transformé en hydrogène pour l’automobile », résume Christophe Philipponneau.
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Vous souhaitez créer une société civile immobilière ? Les formalités de création de votre SCI sont les mêmes quel que soit le type de société civile immobilière choisi : il faudra procéder à la rédaction et à la signature des statuts, à l’enregistrement de ces statuts auprès du service des impôts, à la publication d’un avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales (JAL), à l’immatriculation de la SCI au greffe du tribunal de commerce ou au centre de formalités des entreprises (CFE).
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