Après trois années de croissance, les ventes de logements anciens et neufs devraient baisser en 2018. C’est en effet l’hypothèse privilégiée par Olivier Eluere dans la lettre Perspectives du groupe Crédit Agricole qui vient d’être publiée.
Des taux d’intérêt bas attractifs. Les prochaines années pourraient donc voir un cycle haussier se terminer. La reprise avait débuté en 2015. Les ventes de logements dans l’ancien avaient bondi de 15,2% cette année-là avant de poursuivre leur ascension en 2016 avec une progression de 6%, soit 845.000 logements vendus. Et en 2017, cette tendance s’est encore amplifiée avec une croissance de 12,7% au premier semestre. Pas moins de 935.000 transactions devraient être comptabilisées cette année, un record historique. La croissance du marché s’explique par des taux de crédit très bas depuis plusieurs années qui ont augmenté le pouvoir d’achat des acquéreurs. Car les taux sont passés de 3,8% en 2012 à 1,9% en 2016. Et leur lente remontée depuis décembre 2016 a incité les ménages à anticiper leur projet immobilier afin de profiter de conditions optimales d’où un volume de ventes encore très élevé.
Crédits plus chers. Mais les conditions de financement pourraient être moins favorables aux acheteurs. Les taux des OAT dix ans, les obligations d’Etat qui servent de référence au calcul des crédits à taux fixe, devraient remonter un peu en 2018 en raison de la croissance plus marquée de l’économie européenne. Le taux des crédits immobiliers devrait donc augmenter également, une hausse qui, selon Olivier Eluere, devrait rester modérée car les banques ne devraient pas répercuter intégralement cette augmentation en raison de la concurrence acharnée qu’elles se livrent. La capacité d’achat des ménages s’en trouvera tout de même légèrement dégradée, un mouvement amplifié par la hausse du prix des logements qui a atteint 2,4% sur un an au premier trimestre 2017 et 3,4% au deuxième trimestre 2017. « De quoi rendre les acheteurs plus hésitants et attentistes », analyse Olivier Eluere qui prévoit pour 2018-2019 un repli des ventes de l’ordre de 5% par an dans l’ancien.
Le neuf soutenu par le gouvernement. Depuis 2016, les ventes de logements neufs ont elles aussi connu une courbe ascendante avec pas moins de 127.000 transactions, soit une hausse de 19% par rapport à 2015. Le plan de relance du gouvernement avec le renforcement du PTZ et le dispositif Pinel a pleinement joué son rôle dans un environnement financier favorable avec la baisse des taux des crédits. L’augmentation du montant du PTZ (sans intérêts) pouvant atteindre 40% du financement du bien contre 18 à 26% auparavant a incité plus d’une famille à quitter sa location pour accéder à la propriété. A la clé une progression de 20% des ventes qui ont représenté 47% du marché. La loi Pinel, successeur du dispositif Duflot, permettant aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt atteignant au maximum 21% du prix du logement plafonné, a porté elle aussi le marché. L’investissement locatif a été à l’origine de 53% des ventes.
Le Pinel recentré. Mais le nouveau plan logement qui sera présenté au Parlement début 2018 changera les règles du jeu. Si la loi Pinel a été reconduite pour les quatre prochaines années, elle sera en revanche recentrée sur les marchés les plus tendus, les zones B2 et C en étant exclues. Cette refonte du dispositif se traduira par une diminution de 6.000 à 10.000 ventes investisseurs, soit une baisse des transactions de l’ordre de 5 à 7% pour les promoteurs.
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