Dans le luxe comme pour le reste du marché, 2018 a été une belle année immobilière. Pour l’année qui s’ouvre, voici les villes et secteurs qui montent et les nouvelles façons de procéder des acheteurs et vendeurs de ce milieu feutré.
Tous les professionnels de l’immobilier sont d’accord: 2018 a été une très belle année après un millésime 2017 exceptionnel et sur le créneau du luxe, elle a été meilleure encore. Volumes de vente en forte hausse, prix moyens qui grimpent… «l’immobilier de luxe français a joué pleinement son rôle de valeur refuge», selon Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco lors de la présentation du bilan annuel de son enseigne. Pas d’optimisme béat pour autant car le réseau note désormais un recul sensible du budget moyen envisagé par ses clients, passant de 1,55 à 1,33 million d’euros. Un recul de 15% que Laurent Demeure interprète possiblement comme la fin de l’anticipation de la hausse des prix par les acheteurs.L’année qui s’ouvre est marquée par de nombreuses incertitudes, notamment sur le type de Brexit vers lequel on se dirige mais aussi sur de possibles évolutions de la fiscalité immobilière en lien avec l’ouverture du Grand débat national. Au milieu de ses doutes, l’enseigne a cependant fait quelques paris sur les grandes tendances 2019.
1) Et si le cœur du luxe parisien basculait rive droite?
Indétrônable rive gauche? Pas si sûr. Si le 6e arrondissement de la capitale reste fermement le plus cher de la capitale (à 13.010 €/m² selon les chiffres des notaires), le 7e est déjà sorti du trio de tête , devancé par les 4e et 1er arrondissements (12.340 €/m² contre 12.750 €/m² et 12660 €/m²). Un «cœur historique» de Paris qui deviendrait l’un des quartiers les plus attractifs de la capitale, selon Laurent Demeure rappelant que les prix du 1er ont bondi de 25% en 5 ans et que c’est dans ce secteur que l’animation locale et la santé des commerces est la plus forte. «Plus Paris devient une mégalopole mondiale et plus, paradoxalement, on y recherche une vie de village», souligne-t-il. Et ce village serait mieux incarné par la rive droite. Pari à suivre.
2) Les non-résidents sont de retour
Le mouvement amorcé en 2018 devrait se poursuivre. Il concerne principalement des Français qui ne veulent pas avoir leur résidence principale dans l’Hexagone pour des raisons fiscales (l’IFI toucherait alors leurs autres propriétés à l’étranger) mais s’intéressent à la pierre française. Ils sont principalement installés aux États-Unis, en Belgique, Luxembourg ou Suisse et avaient quitté le pays après l’élection de François Hollande. Leur budget? De 2 à 4 millions d’euros pour un pied-à-terre voire 5 à 30 millions pour un investissement.
Du côté des étrangers, les Américains s’intéressent à nouveau à Paris alors que Londres baisse et que les perspectives de New York sont mauvaises. La clientèle du Moyen-Orient, qui était très présente à Londres, se penche, elle aussi, sur Paris. Des étrangers qui ne seraient, pour l’instant, pas vraiment échaudés par le phénomène des «gilets jaunes».
3) Un impact limité du Brexit
À en croire Laurent Demeure, le Brexit ne serait finalement qu’à l’origine d’un flux d’arrivants «constant et modéré». Tout en reconnaissant qu’il n’y a pas eu d’arrivées massives d’équipes dirigeantes en provenance de Londres, l’enseigne table sur des arrivées plus importantes cette année. Surtout dans la mesure où l’on risque de se diriger vers un Brexit dur mais, à l’inverse, le climat social français inquiète les banques anglo-saxonnes. La clientèle issue du Brexit s’intéresserait pour l’instant surtout à des appartements familiaux situés sur la rive gauche ou dans le nord du 16e arrondissement pour des budgets compris entre 1,8 et 4 millions d’euros.
4) New York à la peine, Londres à l’arrêt, interrogations sur Genève
Avec la livraison progressive des appartements du nouveau quartier Hudson Yards, plus de 20.000 nouveaux appartements neufs se retrouveront sur le marché new-yorkais cette année. Au rythme actuel des ventes, il faudrait plus de 6 ans rien que pour écouler ce nouvel arrivage. Coldwell Banker rappelle qu’il fallait déjà 447 jours en moyenne pour vendre un bien à plus de 4 millions de dollars dans la «Grosse Pomme» en 2018.
De son côté, la capitale britannique est à l’arrêt. Entre incertitudes sur le Brexit et hausse de la fiscalité, les transactions devraient tomber à un point bas. Dans ces circonstances, l’enseigne mise sur un outsider étonnant: Genève. La cité suisse pourrait en effet apparaître comme une alternative post-Brexit à Paris si la Confédération helvétique signe un accord, actuellement sur la table, avec l’Union européenne. Parmi les nouveaux atouts de Genève: une future liaison ferroviaire avec la frontière et des projet de transformation de la plus importante zone industrielle de la ville en quartier mixte.
5) Des acheteurs qui veulent en savoir plus
Si les achats de luxe à plusieurs millions d’euros peuvent toujours répondre à un irrépressible coup de cœur, les acheteurs ont globalement une approche de plus en plus professionnelle de leur acquisition. «Ces acheteurs veulent un historique transparent du bien, ils épluchent les procès-verbaux d’assemblée générale et réclament de connaître le prix auquel le vendeur avait acheté le logement, explique Laurent Demeure. En face, bon nombre de vendeurs français ont encore l’habitude de ne communiquer que le minimum d’informations.»
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