L’effondrement des trois immeubles vétustes à Marseille a non seulement relancé le débat autour de l’habitat insalubre mais aussi de l’urgence de réaliser des travaux pour certains bâtiments.
• Que dit la loi?
Depuis le 1er janvier 2017, la loi Alur impose à toutes les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012, de disposer d’un fonds de travaux. Certaines peuvent obtenir des dérogations: les immeubles neufs de moins de cinq ans ou encore les copropriétés de moins de dix lots si celle-ci est votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. C’est au syndic d’inscrire la création de ce fonds de travaux à l’ordre du jour de l’Assemblée et d’ouvrir et gérer un compte bancaire séparé de celui destiné aux charges courantes et dédié exclusivement à ce fonds de prévoyance.
• À quoi sert ce fonds?
Cette provision, qui ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel de la copropriété, sert à anticiper le coût d’éventuels travaux. Le fonds est alimenté par les cotisations versées annuellement par les copropriétaires sur la base de leurs tantièmes de charges générales. Son montant faisant l’objet d’un vote à la majorité absolue (50% + une voix de tous les copropriétaires, absents compris) des copropriétaires, il peut donc être supérieur à ces 5%. Lorsque ce montant dépasse celui du budget prévisionnel, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la suspension des cotisations et le lancement d’un plan pluriannuel de travaux, comme le prévoit la loi. Si ce plan est refusé, les copropriétaires n’auront donc plus à payer de cotisations.
• Quels travaux sont concernés?
Cette réserve financière sert exclusivement à financer les travaux prévus par arrêté préfectoral, décidés en assemblée générale ou encore ordonnés en urgence par le syndic – sans l’aval de l’assemblée générale – pour la sauvegarde d’un immeuble. Dans ce dernier cas, le fonds pourra être débloqué pour financer des travaux (amélioration, conservation ou entretien de l’immeuble) qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel.
• Les syndics ne créant pas de fonds sont-ils sanctionnés?
La réponse est non. La loi ne prévoit aucune sanction pour les syndics refusant de créer un fonds de travaux ou le constituant à un taux inférieur au minimum légal. Seul un copropriétaire absent le jour de l’assemblée générale ou opposant peut saisir la justice pour s’opposer au refus de créer ce fonds. Pour cela, il doit penser à le faire inscrire à l’ordre du jour.
• En cas de cession d’un lot, les cotisations sont-elles remboursées?
Là encore, la réponse est non. La loi prévoit que «les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat». Concrètement, des cotisations versées par un copropriétaire vendeur pourraient financer des travaux réalisés après son départ. L’acheteur et le vendeur peuvent se mettre d’accord pour répercuter le montant des cotisations que ce dernier a versées sur le prix de vente.
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