Depuis sa parution en 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est venue apporter son lot de nouveautés dans la gestion des copropriétés et leurs obligations. Voici les trois dispositions qui rentreront en vigueur en 2017.
1. L’immatriculation au registre national des copropriétés
Inscrit dans la loi Alur et ouvert en novembre 2016, le Registre national des copropriétés est l’un des nouveaux outils de lutte contre l’insalubrité des logements. Ce fichier a vocation à établir « un annuaire des copropriétés » en fournissant au grand public des statistiques et la carte d’identité de toutes les copropriétés de France. Les nouvelles copropriétés, quelle que soit leur taille, doivent être inscrites par les notaires au registre à compter du 1er janvier 2017.Pour le parc existant, l’obligation d’inscription s’échelonne sur trois années en fonction de la taille des copropriétés. Les syndics ont jusqu’au 31 décembre 2016 pour immatriculer les copropriétés existantes comptant plus de 200 lots principaux, jusqu’au 31 décembre 2017 si elles comptent entre 50 et 199 lots, et jusqu’au 31 décembre 2018 pour toutes les autres. La procédure, entièrement dématérialisée, s’effectue en ligne sur registre-coproprietes.gouv.fr. Cette obligation d’immatriculation va de pair avec la création d’une fiche synthétique de copropriété contenant « les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti », dont les modalités viennent d’être précisées dans un décret paru au Journal officiel du 23 décembre.
A noter : le courtier en syndic Syneval a récemment relevé des pratiques de tarification abusives chez certains syndics ayant déjà procédé à l’immatriculation de copropriétés. Pour cette prestation demandant en moyenne une demi-heure, des montants absurdes de factures atteignant parfois plusieurs milliers d’euros ont pu être observés. L’Association des responsables de copropriété (Arc) appelle donc les conseils syndicaux à la vigilance et leur recommande d’exiger que le coût de l’inscription soit facturé au temps passé pour réaliser ce qui s’apparente à une simple formalité administrative.
2. Le diagnostic technique global
Autre nouveauté 2017, la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) doit être proposée à l’ordre du jour de toutes les AG de copropriétés de logements en 2017. La décision d’engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doivent être prises à la majorité simple. Dans certains cas, sa réalisation est même obligatoire : réservé jusqu’à présent aux immeubles construits il y a plus de quinze ans et nouvellement mis en copropriété, le DTG est désormais imposé aux ouvrages de plus de dix ans nouvellement mis en copropriété ainsi qu’aux immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité, sur demande de l’administration.Le diagnostic doit comporter une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements, un état de la situation de la copropriété au regard de ses obligations légales et règlementaires, une analyse des améliorations possibles concernant la gestion de l’immeuble, un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique, une évaluation simple du coût et de la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur les dix prochaines années. Les conditions de sa réalisation – et notamment la question de la compétence des prestataires – sont définies dans un décret paru au Journal officiel du 30 décembre. Les DTG devront être réalisés par des entreprises de diagnostics qualifiées, indépendantes des fournisseurs d’énergie et des sociétés intervenantes dans l’entretien-maintenance des immeubles concernés par ces diagnostics.
3. Le fonds de travaux
Pour les copropriétés de plus de cinq ans, un nouveau fonds de travaux de la copropriété pour faire face aux futurs chantiers de gros oeuvre (rénovation énergétique, ravalement…) devra être abondé par les propriétaires. Alimentée par une cotisation obligatoire annuelle, cette réserve de trésorerie est destinée au financement des travaux prescrits légalement ainsi qu’à ceux votés en assemblée générale. Elle peut aussi être utilisée en cas d’urgence pour des chantiers nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel décidé en assemblée générale.Des exemptions existent : si un diagnostic technique global de l’immeuble a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de ce fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic (a priori 3 ans). Quant la copropriété compte moins de dix lots principaux, le syndicat peut aussi décider de s’en passer : la décision doit toutefois être prise en assemblée générale à l’unanimité.
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