Un immobilier moins cher et bien placé
L’immobilier « ancien » fait référence aux biens construits entre 1880 et 1950. Ces immeubles sont le plus souvent placés en centre-ville, à proximité des commerces et des transports. Ils sont donc très prisés des locataires, et de locataires généralement plus fortunés. Vous n’aurez donc aucun mal à les louer et n’aurez que rarement à subir de vacance de votre bien. Par ailleurs, ces biens anciens ont des prix au mètre carré moins élevés que les biens neufs. Ils sont en effet décotés car ils nécessitent souvent des travaux de rénovation et de remise aux normes qui découragent certains investisseurs. La meilleure affaire est pourtant de choisir un bien ancien à rénover. Même avec d’importants travaux à réaliser, vous ferez toujours une plus-value plus importante qu’en achetant un bien neuf.
Des aides fiscales pour les travaux
De plus, les travaux que vous ferez dans votre appartement vous permettront de bénéficier de différents avantages fiscaux. Vous pourrez en effet les déduire de vos revenus locatifs en déclarant vos biens au régime réel avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous pourrez aussi déduire vos intérêts d’emprunt, les frais d’agence, le mobilier. Vous réduirez ainsi vos revenus locatifs imposables. Vous pouvez aussi bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) si vous réalisez des travaux dont le montant représente 25% du coût total. Autre avantage, le Cite (crédit d’impôt pour la transition énergétique), permet de financer le remplacement de portes et fenêtres. A partir de 2019, il prendra la forme d’une prime versée à la fin des travaux. Le dispositif Cosse ancien vous permettra de profiter d’une exonération partielle (de 15 à 70%) sur les revenus locatifs si vous proposez votre bien à un loyer inférieur au marché. Enfin vous pourrez aussi profiter du dispositif Pinel si votre bien nécessite une réhabilitation.
Des rendements plus élevés que dans le neuf
Selon les chiffres délivrés par la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), l’investissement immobilier dans l’ancien offre, en divisant le loyer annuel par le coût de revient, des rendements de 3,5% à Paris, de 4,5% en petite couronne et de 6 à 7% en province. Par comparaison, un logement neuf en périphérie de grande ville ne rapportera que 4%. Par ailleurs, les charges sont généralement moins élevées dans l’ancien. Tout d’abord car le chauffage y est rarement collectif et reste donc à la charge du locataire et parce que ce type d’immeuble possède rarement un ascenseur, ce qui allège encore la note.
Trucs et astuces
Il reste important toutefois de soigner vos travaux de rénovation. Si un appartement ancien a du charme, il doit cependant rester fonctionnel et sécurisé. La cuisine par exemple doit être moderne et votre installation électrique parfaitement aux normes.
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