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Attention à la hauteur du mur qui vous sépare de votre voisin !

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La hauteur d’un mur de clôture est réglementée. S’il est trop haut et prive votre voisin de lumière, la justice peut vous demander de le raccourcir comme le montre la jurisprudence.

La hauteur du mur de clôture du jardin est réglementée par le plan local d’urbanisme et dépasser le maximum peut être considéré comme un trouble anormal de voisinage. La Cour de cassation l’a jugé en considérant qu’un voisin pouvait se plaindre d’un mur trop haut s’il crée une sensation d’enfermement ou masque son soleil.

Il n’est pas possible, ajoute-t-elle, de remblayer le terrain de sa propriété pour le surélever et considérer alors que le mur respecte la hauteur maximale. Cette hauteur se mesure à partir du niveau d’origine du terrain. La justice précise que la ligne zéro à prendre en considération pour déterminer la hauteur du mur est le niveau du point le plus haut du terrain.
Le propriétaire d’un mur trop haut a été condamné à l’araser et à indemniser son voisin pour cette nuisance. Quant à la surélévation du terrain, son enlèvement avec remise au niveau initial peut aussi être ordonné lorsqu’il crée ou même accroît la vue directe sur la parcelle du voisin. Comme la hauteur, l’emplacement autorisé des murs de clôture est fixé par le plan local d’urbanisme.

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6 astuces pour faire baisser le coût de votre crédit immobilier

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Même si le niveau des taux d’intérêt est bas pour les crédits immobiliers, ce n’est pas une raison pour ne pas tenter de le faire baisser encore un peu plus ! Pour optimiser vos chances d’obtenir un taux avantageux, SeLoger vous accompagne dans votre démarche.

1. Montrez à votre banquier que vous savez épargner
Outre vos revenus, c’est votre capacité d’épargne qui sera scrutée par les banques que vous solliciterez pour votre prêt immobilier et aux yeux d’un banquier, mieux vaut passer pour une « fourmi » que pour une « cigale ». Si vous pouvez justifier de versements effectués régulièrement depuis votre compte courant vers un placement d’épargne, le banquier sera plus enclin à faire un effort sur le taux de votre crédit.
2. Constituez-vous un apport personnel pour décrocher un meilleur taux
Bien qu’il ne soit pas à proprement parler obligatoire, un apport contribuera à rassurer les banques que vous contacterez et accessoirement vous aidera à décrocher une ristourne sur le taux qui vous sera proposé. Comptez environ 10 % du prix d’achat du bien immobilier (hors frais de notaire) que vous convoitez.
Avez-vous le droit au PTZ ?
C’est la première fois que vous achetez ? Calculez le montant de votre prêt à taux zéro.
3. Mettez de l’ordre dans vos comptes
Avant de vous accorder votre prêt immobilier, une banque épluchera vos comptes sur les six derniers mois. Des crédits-conso en suspens ou des découverts à répétition éveilleront alors la méfiance du banquier… Au contraire, mettre en avant des finances bien gérées pourra vous aider à décrocher une réduction sur votre taux d’intérêt.
4. Négociez les frais annexes de votre crédit immobilier
Un prêt immobilier, c’est bien sûr un capital que vous empruntez et un taux d’intérêt qui vient s’y ajouter, mais ce sont aussi des frais annexes. Frais de dossier, assurances, garanties (hypothèque, caution) et autres pénalités pour remboursement anticipé sont autant de frais dont vous devrez vous acquitter et qui alourdiront la facture… En faisant baisser ces frais annexes, vous réduirez d’autant le coût global de votre crédit immobilier. Tentez, par exemple, de négocier le montant des pénalités pour remboursement anticipé ou essayez d’obtenir de la banque qu’elle vous fasse cadeau des frais de dossier.
Bon à savoir
Un courtier peut vous faire gagner jusqu’à 0,5 % sur le taux de crédit !
5. Faites jouer la solidarité familiale
Si vous avez la chance que vos parents ou d’autres membres de votre famille se proposent de vous financer votre achat immobilier, vous pourrez profiter d’un taux défiant toute concurrence. Mais attention, il vous faudra alors établir une reconnaissance de dette, voire un contrat de prêt entre vous et la personne qui vous prêtera l’argent. Sans oublier non plus de déclarer ce prêt au Fisc.
6. Envisagez plusieurs scénarios
Parce que le coût d’un crédit immobilier varie selon certains critères tels que le taux d’intérêt, la durée d’endettement, le montant de l’apport personnel ou encore les frais d’assurance et de dossier, il peut être intéressant de faire vos calculs en envisageant différents scénarios. Pour vous y aider, BforBank met à votre disposition un simulateur en ligne à la fois intuitif et efficace.
Bon à savoir
Quelle que soit la durée du prêt, les taux des crédits immobilierss sont tous inférieurs à 2 %.

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Vous êtes locataire, pouvez-vous échanger votre logement avec celui de votre voisin ?

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Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, il est possible, dans certains cas, pour deux locataires, d’échanger leurs logements.

Echanger son logement avec un voisin, une idée à creuser
Vous êtes locataire, et suite à la naissance d’un enfant, votre logement vous apparait trop petit. Sachez qu’il vous est possible de procéder avec votre voisin, à l’échange de vos logements respectifs. Différentes conditions doivent être respectées, à savoir :
Les deux locataires doivent occuper des logements différents qui appartiennent à un même propriétaire.
Les logements doivent être situés dans un même ensemble immobilier.
Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant. 
Vous avez 3 enfants ? Le propriétaire ne peut s’opposer à l’échange !
Cet échange est de droit lorsque l’une des deux familles concernées a au moins trois enfants et que l’échange a pour conséquence d’augmenter la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse. Dans ce cas, le propriétaire bailleur ne peut pas s’opposer à l’échange.

Référence juridique
Article 9 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

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Comment savoir si votre prochain bien immobilier sera compatible ADSL ou fibre ?

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L’accès à un Internet rapide peut influer sur l’achat d’un bien immobilier. Bonne nouvelle, il est très facile de savoir si votre prochain logement sera raccordé au très haut débit par ADSL ou par fibre !

Pour connaître l’éligibilité à l’Internet haut débit, faites des tests
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier qui dispose d’un très bon accès à Internet, sachez que de nombreux sites testent l’éligibilité d’un lieu à l’Internet à haut débit. Cette démarche peut être effectuée en pleine prospection, car il n’est pas indispensable de se trouver dans les locaux pour lancer une vérification. Ariase, Degrouptest ou les sites des opérateurs le font gracieusement et la procédure est simple. Vous inscrivez l’adresse du logement pour obtenir dans la minute le débit optimal. Le site vous informe ensuite de la compatibilité du lieu au haut débit par fibre optique ou câble. Si le logement n’est pas éligible, vous trouvez plus bas sur la page les offres ADSL ainsi qu’un encadré technique avec le débit maximum et la longueur de ligne. Cette dernière information est importante, car si vous souhaitez accéder au VDSL (un ADSL amélioré pouvant atteindre les 50 mégabits par seconde), il faut une longueur inférieure à 1000 mètres.   

Bon à savoir
Vos possibilités d’accès à Internet ne sont pas gravées dans le marbre. Les sites peuvent vous tenir informés d’un changement d’éligibilité. N’hésitez pas à vous inscrire pour passer à un Internet plus rapide dès que possible. 

La France entière devrait être en très haut débit en 2022
Le gouvernement s’est fixé pour objectif un Internet très haut débit pour l’ensemble du territoire, outremer compris, d’ici à 2022. Pour être plus précis, le plancher est fixé à 30 Mbit/s (Megabits par seconde) soit environ 3,8 Mo/s (mégaoctet par seconde). Pour information, la fibre plafonne à 1000 Mbits/s, soit environ 125 Mo/s. Le minimum est à peine suffisant pour que toute la famille s’adonne simultanément à plusieurs loisirs numériques, mais ça reste un taux très correct pour profiter avec mesure de tout ce que propose Internet : YouTube en haute définition, jeu, streaming audio et bien sûr un accès rapide à tous vos sites favoris. 

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Seniors, retrouvez du pouvoir d’achat grâce à votre résidence principale

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Viager, vente à terme, démembrement de propriété, prêt viager hypothécaire… voici quatre manières pour les retraités de gagner en confort de vie.

Chaque année, les milliers de Français qui partent à la retraite voient leurs revenus chuter de 20 à 30 %, voire plus. Comment compenser alors la différence avec le niveau de vie que l’on avait en période d’activité professionnelle? Une minorité de retraités continue de travailler pour s’assurer un appoint. D’autres ont pu cotiser à des dispositifs complémentaires ou bénéficient de revenus fonciers. Mais il est un actif souvent oublié dans le patrimoine, qui peut permettre de regagner du pouvoir d’achat en disposant à la fois d’un capital et de revenus supplémentaires: sa résidence principale. Plusieurs solutions existent pour en retirer des liquidités, que l’on peut réemployer à son gré, pour soi-même ou pour aider ses enfants par exemple. La plus connue est le viager, bien que le volume de transactions reste encore confidentiel, entre 3000 et 8000 sur 800.000 ventes par an dans l’ancien. D’autres solutions existent et tendent à se développer: le prêt viager hypothécaire, la vente à terme ou le démembrement de propriété. Tour d’horizon.
Vendre en viager

«Ah oui, comme dans le film!» «Celui qui a acheté celui de Jeanne Calment a fait une mauvaise affaire.» «Mais les enfants se retrouvent déshérités, non?» «Quand même, c’est bizarre de spéculer sur la mort de quelqu’un…» Le viager fait l’objet de nombreuses idées reçues. «Ceux qui pensent ainsi ne connaissent pas le viager, regrette Fabrice Abraham, directeur général du réseau d’agences immobilières Guy Hoquet L’Immobilier. En pratique, il s’agit avant tout d’une histoire humaine entre un acquéreur et un vendeur. Car s’ils ne s’entendent pas, la vente ne se fait tout simplement pas. Il faut qu’il y ait une rencontre et un dialogue qui se construi

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Travaux de rénovation : les aides qui peuvent réduire votre facture

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Comment mener un projet d’écorénovation sans se ruiner ? En jonglant avec les dispositifs fiscaux.

Fidèles à leur tempérament, les Français tombent dans la contradiction sur la question de la rénovation énergétique. Ils affichent une sensibilité croissante à la « valeur verte » de leur résidence, actuelle ou future : 82% d’entre eux jugent important d’habiter dans un logement écoresponsable et 88% estiment que la performance énergétique doit jouer sur le prix du bien, selon un sondage Guy Hoquet–OpinionWay de mars 2016. Et pourtant ils rechignent à franchir le pas.

Selon un bilan de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) publié en juin 2016, seulement 10% des 3,5 millions de rénovations achevées fin 2014 intégraient une préoccupation énergétique. « Le temps des politiques n’est pas le temps de la rénovation énergétique, qui est un chantier de longue haleine. C’est également une question de culture », déplorait alors Gilles Aymoz, chef du service bâtiment de l’agence. Résultat, le pari de normaliser 500.000 logements par an d’ici 2017 (dont 380.000 privés et 120.000 sociaux), objectif fixé par François Hollande en 2012, n’est pas gagné.

De très nombreuses aides ont dont été mises en place afin d’inciter les Français à sauter le pas et à intégrer systématiquement la dimension écologique à leurs travaux de rénovation. Ainsi, le taux de TVA réduit à 5,5% ne s’applique qu’à des chantiers qui ont pour visée l’amélioration énergétique. Mais il existe bien d’autres aides, nationales ou locales (par exemple, le taux de TVA réduit est encore plus faible pour les travaux de rénovation énergétique en Guadeloupe, en Martinique et à LaRéunion, à 2,10% seulement).

Dernier dispositif en date, le « coup de pouce économies d’énergie », lancé en février dernier pour une durée d’un an. Le principe : accorder des primes aux foyers les plus modestes (environ un Français sur deux est éligible), afin de leur permettre de réaliser des travaux d’amélioration du chauffage. Les primes vont de 50 euros pour l’achat et l’installation d’un radiateur électrique à régulation électronique à fonctions avancées (programmable) à 1.300 euros pour le remplacement d’une chaudière individuelle par une chaudière neuve biomasse de classe 5.

Le dispositif prévoit également le versement de 100 euros pour l’installation d’un thermostat ou programmateur centralisé pour radiateurs électriques. Intéressant, cette aide est cumulable avec certaines autres… mais pas avec toutes ! Aussi, avant de vous lancer, il est important de savoir de quelles aides vous pourrez bénéficier et, surtout, d’identifier celles que vous avez le droit de cumuler…

Le cite 2017

Principe : Dispositif fiscal, le Cite (crédit d’impôt pour la transition énergétique) permet de déduire de l’impôt sur le revenu 30% des dépenses éligibles (les équipements et matériaux soumis à des critères de performances et la main-d’œuvre pour les travaux d’isolation des parois opaques). Le dispositif va être légèrement modifié par le projet de loi de finances 2018. A compter du 1er janvier prochain, le taux appliqué pour l’installation de portes et de fenêtres double vitrage tombera à 15% et à partir du 28 mars 2018, l’avantage fiscal disparaîtra pour ce type d’installations. Notez aussi que dès l’an prochain, les chaudières géothermiques entreront dans le dispositif au contraire des chaudières à fioul qui en seront exclues. Le montant du crédit d’impôt est calculé sur le prix TTC, après déduction des aides et subventions obtenues par ailleurs (de l’Anah – Agence nationale de l’habitat –, des collectivités territoriales…).

Il ne doit pas excéder le plafond pluriannuel de 8.000 euros pour un célibataire et de 16.000 euros pour un couple soumis à imposition commune, plus 400 euros par personne à charge. Attention, les conditions d’octroi sont régulièrement modifiées au gré des lois de finances. D’ailleurs, Emmanuel Macron a promis de « transformer le Cite en prime immédiatement perceptible au moment des travaux et non l’année suivante [afin d’aider tous les Français à isoler leur logement]. Ainsi, ceux qui engagent des travaux ne seront pas soutenus par l’Etat un an après leur décision, mais dès le moment où ils commencent leurs travaux » (extrait de l’objectif 5 de son programme).

Bénéficiaires : Les propriétaires occupants, les locataires et les occupants à titre gratuit. Comme tout crédit d’impôt, le Cite s’adresse aux individus et aux foyers imposables et non imposables. En cas de non-imposition, le remboursement par le fisc est total.
Logement concerné : La résidence principale (maison ou appartement) achevée depuis plus de deux ans.
Conditions : Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose doit être qualifié RGE (reconnu garant de l’environnement).

La TVA réduite à 5,5%

Principe : Les travaux éligibles au Cite et les « travaux indissociablement liés » (travaux annexes indispensables comme le déplacement de radiateurs) bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5%. Idem pour les abonnements relatifs aux livraisons d’énergie calorique distribuée par réseau (principalement le gaz et l’électricité) et la fourniture de chaleur distribuée par réseau produite à 50% au moins par des énergies renouvelables ou de récupération (biomasse, géothermie, déchets…). A noter : le taux de TVA appliqué aux autres travaux de rénovation ou d’ordre esthétique oscille entre 10 et 20%.

Bénéficiaires : Les propriétaires occupants ou bailleurs (y compris en copropriété), les syndicats de copropriétaires, les locataires et les occupants à titre gratuit, les sociétés civiles immobilières.
Logement concerné : La résidence principale ou secondaire (maison ou appartement) achevée depuis plus de deux ans.
Conditions : Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose applique lui-même la réduction de TVA sur la facture et doit être qualifié RGE. Il faut également remplir une attestation.

L’éco-PTZ

Principe : Disponible jusqu’au 31décembre 2018, cette variante du PTZ (prêt à taux zéro), prêt accessible sans condition de ressources, permet de financer l’écorénovation d’un logement sans avancer de trésorerie ni verser d’intérêts. Elle peut aussi couvrir les frais liés à la maîtrise d’œuvre (l’intervention d’un architecte, par exemple) et à l’étude thermique, les frais éventuels d’assurance de dommages ouvrage et les « travaux indissociablement liés » à l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Son montant est soumis à la réalisation d’un « bouquet de travaux » ou à l’atteinte d’une « performance énergétique globale » minimale calculée par un bureau d’études thermiques. Ainsi, 20.000 euros sur dix ans pour deux travaux, et 30.000 euros sur quinze ans pour trois travaux ou plus, ou si l’option « performance énergétique globale » est privilégiée. Depuis le 1er juillet 2016, un éco-PTZ « complémentaire » de 30.000 euros peut être souscrit sous conditions.

Bénéficiaires : Les propriétaires occupants ou bailleurs, y compris en copropriété, une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés et dont au moins un des associés est une personne physique.
Logement concerné : La résidence principale (que le logement soit individuel ou collectif ) construite avant le 1er janvier 1990, ou entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 pour l’option « performance énergétique globale ».
Conditions : Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose doit être reconnu garant de l’environnement (qualifié RGE).

Les CEE

Principe : Faire payer par ceux qui polluent les améliorations vertes de votre maison. Sur le papier, le fonctionnement est simple : vous faites des travaux qui améliorent le bilan carbone de votre maison et vous gagnez des « bons points verts » (les certificats d’économies d’énergie, également appelés CEE ou C2E), que vous revendez ensuite à des fournisseurs d’énergie (EDF, Total, Engie…) ou à des distributeurs de carburant (Leclerc, Auchan, Carrefour…).

En pratique, c’est toutefois plus compliqué, et s’y retrouver parmi la multitude d’intervenants est parfois difficile pour les particuliers. En effet, conformément à la loi d’orientation sur l’énergie du 13 juillet 2005, les fournisseurs d’énergie et les distributeurs de carburant ont l’obligation d’inciter les ménages et les entreprises à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, sous peine de pénalités financières. Pour ce faire, ces « obligés » sont tenus d’acheter au commanditaire des travaux des certificats d’économie d’énergie générés par lesdits travaux.

Appelée aussi « prime énergie », cette ristourne totalise parfois plusieurs centaines d’euros. Elle s’obtient auprès des revendeurs d’énergie (sur présentation des devis) après négociation des CEE par le demandeur lui-même. Celui-ci peut également en confier la monétisation à l’artisan sollicité ou à un site spécialisé (qui prélève alors une commission). Les travaux éligibles relèvent principalement de l’installation de systèmes de chauffage performants et de l’isolation des combles et des murs.

Attention, les CEE respectent des objectifs triennaux (la prochaine période commence en 2018). Du coup, pour aider les particuliers à s’y retrouver (et parce que c’est un business plutôt rentable), des courtiers se sont lancés sur ce créneau. … Monexpert-renovation-energie.fr, Primesenergie.fr, ceenergie.com, Calculeo.fr… Internet compte une multitude d’acteurs spécialisés dans l’achat – aux particuliers et aux professionnels – et la revente – aux obligés – de CEE. Pour sortir du lot, chaque intermédiaire propose une offre plurielle qui mêle conseils, mise en relation avec des professionnels agréés et accompagnement en sus du reversement de la prime (après montage et validation du dossier).

« Contre toute attente, bien que tout le monde y ait droit, nous aidons majoritairement des familles aux revenus modestes qui souhaitent isoler les combles, les murs ou le plancher de leur maison pour un budget compris entre 3.000 et 4.000 euros. Et la demande va croissant : le nombre de projets soumis durant les quatre premiers mois de 2017 équivaut au total de l’an passé », remarque Matthieu Paillot, directeur général de Monexpertrenovation-energie.fr. Les CEE, un bon plan méconnu il y a encore un an, pourraient devenir victimes de leur succès. N’attendez plus ! Important : il faut bien comparer les offres des différents opérateurs pour maximiser les versements et, surtout, procéder à la demande avant la signature du devis et la réalisation des travaux.

Bénéficiaires : Tous les ménages (propriétaires ou locataires), les professionnels et les collectivités territoriales. Si tout le monde peut bénéficier de ce dispositif, l’aide est limitée pour un ménage ordinaire. Logements concernés : Les résidences principales et secondaires achevées depuis plus de deux ans au début des travaux.
Conditions : Les travaux doivent être réalisés par un professionnel qualifié RGE.

Les prêts bonifiés

Principe : Le dispositif des CEE oblige les fournisseurs d’énergie à verser des primes et à proposer des diagnostics, voire des prêts dits « bonifiés ». Puisque « l’isolation est la première étape d’un chantier de rénovation », EDF permet ainsi d’emprunter jusqu’à 75.000 euros sur 144 mois (sans frais de dossier ni garantie hypothécaire) grâce au Prêt travaux isolation au TAEG fixe compris entre 0,95% et 3,45%.

Toutefois, si vous souhaitez remplacer votre système de chauffage par un système plus performant, vous devrez choisir notamment entre valoriser votre action par un prêt à taux bonifié, une prime, un diagnostic ou un autre dispositif proposé par votre fournisseur d’énergie. En revanche, vous pourrez bénéficier à nouveau d’un CEE pour d’autres travaux dans votre logement (par exemple, l’isolation du toit, des fenêtres, etc.).

Bénéficiaires : Les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation.
Logement concerné : Une résidence principale ou secondaire construite depuis plus de deux ans. Conditions : Le souscripteur doit passer par les partenaires de l’entreprise. Engie, associée à BNP Paribas, soumet des offres plus ou moins similaires .

Le programme Habiter mieux

Principe : L’Anah finance et accompagne l’écorénovation des foyers modestes. A condition que les travaux (isolation des murs, des combles ou des fenêtres, amélioration du système de chauffage ou de production d’eau chaude) entraînent la réduction d’au moins 25% de la consommation énergétique du logement. L’Anah couvre 35% du montant total hors taxes des travaux (dans la limite de 7.000 euros) et verse 10% de ce montant en prime dite Habiter mieux (dans la limite de 1.600 euros). Pour les « ressources très modestes », la prise en charge est de 50% (dans la limite de 10.000 euros) tandis que la prime Habiter mieux reste de 10% (dans la limite de 2.000 euros cependant).

Bénéficiaires : Les propriétaires éligibles sur la base de leurs revenus, les propriétaires bailleurs, les syndicats de copropriété.
Logement concerné : Toute habitation de plus de quinze ans à la date d’acceptation de la demande d’aide.
Conditions : Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE. Le demandeur ne doit pas avoir bénéficié d’un PTZ pour l’accession à la propriété depuis cinq ans.

Et aussi

Les subventions des collectivités locales et autres aides particulières. Les régions, départements, intercommunalités et communes sont libres d’accorder des aides de formes variables, en complément des dispositifs nationaux (Cite, éco-PTZ et programme Habiter mieux de l’Anah). Participation au financement d’un diagnostic ou d’un audit énergétique, prêts bonifiés, allègements d’impôts, à l’instar de l’exonération partielle ou totale de la taxe foncière en cas de recours au Cite : toutes les solutions sont listées sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement). Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2017, l’Etat « accompagne les ménages à revenus modestes pour payer leurs factures d’énergie » par l’envoi d’un chèque énergie au montant indexé sur les ressources.

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Crédit immobilier: ce que votre banque peut vous imposer et ce que vous pouvez refuser

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À partir de janvier 2018, un emprunteur ne sera plus obligé de domicilier ses revenus pendant toute la durée de son crédit dans l’établissement qui lui a accordé un prêt. Tout ce qu’il faut savoir quand on emprunte.

La pierre séduit plus que jamais les Français. Le nombre de ventes immobilières recensées par les notaires de France a atteint ces derniers mois des niveaux inédits. La faiblesse des taux d’intérêt, qui ne sont que légèrement remontés depuis leur plus bas atteint en décembre 2016, constitue en effet une aubaine pour les emprunteurs… et pour les banques, qui glanent ainsi de nouveaux clients. Mais face à tel afflux de demandes, certaines sélectionnent de plus en plus sévèrement les profils des emprunteurs, ou conditionnent désormais l’octroi d’un bon taux à la souscription de produits annexes. Objectif: rentabiliser des prêts immobiliers sur lesquels leurs marges sont réduites à la portion congrue. «Les banques sont particulièrement attentives ces derniers mois à capter une clientèle avec laquelle elles peuvent construire une relation de long terme», constate Sandrine Allonier, directrice des relations banques du courtier Vousfinancer.

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Immobilier locatif : rentabilisez votre opération dans une résidence de service

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Placer son argent dans une résidence de services pour seniors, étudiants ou personnes dépendantes présentent un certain nombre d’avantages.

Par rapport à un investissement classique en loi Pinel, les avantages dont vous bénéficiez avec le neuf en meublé sont de deux ordres : d’abord, un gain d’impôts qui peut être plus important (grâce au dispositif d’amortissement), ensuite, pas de souci de gestion… Mais là aussi, il va falloir être vigilant pour réussir votre opération. Il s’agit d’acheter un bien dans une résidence de services gérée par un exploitant spécialisé et qui sera loué à une clientèle précise (étudiants, seniors…). Comme c’est l’exploitant qui s’occupe de tout, c’est de lui que va dépendre en partie l’avenir de votre placement. A cet aléa s’en ajoutent d’autres, comme la hausse des impayés de loyers et la baisse du taux d’occupation des résidences. Peut-être, au bout de quelques années, faudra-t-il alors baisser les loyers afin de les rendre plus attractifs, ce qui réduira le rendement de l’investissement.

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Plomberie, électricité… Combien coûte la rénovation de votre logement

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Selon le type de bien et l’ampleur des travaux, une multitude de paramètres sont à considérer avant de se lancer.

Pour le psychiatre français Alberto Eiguer, “le logement est considéré comme une troisième peau, après la peau biologique et le vêtement” (1). D’où l’importance de procéder régulièrement à des “travaux de rénovation”, expression qui couvre un large spectre de prestations avec des priorités différentes selon les générations.

En témoignent les résultats de l’enquête Yougov pour PAP : “Pour les plus jeunes, l’esthétique et la personnalisation du logement arrivent en tête des préoccupations (49% des 18-24 ans) ; les 25-34 ans déjà installés sont surtout demandeurs de solutions connectées (volets et éclairage automatiques, contrôle à distance…) et, dès qu’ils ont des enfants, ce sont les projets d’extension ou de réaménagement qui sont cités le plus volontiers (47% des 35-44 ans) ; quant aux seniors, ils privilégient les travaux de rénovation énergétique (61%) avant le maintien à domicile (47%).”

Une bonne estimation du coût exige une vision d’ensemble et de la rigueur pour ne rien omettre : taille et état du bien, type de matériaux, main d’oeuvre, tout compte. “Le coût des travaux au mètre carré est plus élevé pour un studio que pour un quatre pièces ; quant au prix d’un interrupteur électrique ou d’une peinture, il varie du simple au quintuple selon la marque et le niveau de finition”, prévient David Bon, fondateur d’Architecteo.com, site référent dans l’accompagnement et la mise en relation entre particuliers et professionnels de la rénovation.

Aussi conseille-t-il de solliciter “au moins trois entreprises générales, regroupant tous les corps de métier, pour espérer obtenir deux devis assez proches” et choisir le bon prestataire au bon prix. On conseille également, par prudence, de toujours prévoir “une rallonge de 10% en budget et en temps” pour gérer les impondérables. La précaution d’usage vaut pour l’adepte du DIY (Do It Yourself), un pari risqué car “chaque métier est aujourd’hui très spécialisé, notamment dans les secteurs de l’électrique et du chauffage”. Gare aussi au respect des normes, au prix de la location d’outils, aux accidents…

Les conditions de prêt varient selon l’établissement (banque ou organisme de crédit). Ainsi, pour l’emprunt de 10.000 euros sur 36 mois, La Banque postale pratique un TAEG (taux annuel effectif global) fixe de 2,49% dans le cadre de la formule Prêt personnel travaux, soit un montant total dû de 10.383 euros. Chiffres qui, chez Cofidis, montent à 6,47% et à 11.013 euros. Faites jouer la concurrence et pensez à recourir aux aides à la rénovation énergétique en fonction de votre projet.

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Double salles de bain, duplex, parking… de combien valorisent-ils votre logement ?

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Nos simulations le montrent : certains éléments de confort ont un impact significatif sur les prix des logements.

Avis aux acheteurs et aux vendeurs ! Une étude inédite réalisée par le spécialiste de la data immobilière MeilleursAgents pour Capital chiffre l’impact de critères de confort clés sur la valeur d’un logement.

Pour réaliser cette étude, nous nous sommes basés sur deux biens types – c’est-à-dire les plus courants – à Paris et dans 10 des plus grandes villes de France (*). A savoir, un appartement situé dans un immeuble construit entre 1850 et 1913, doté d’une salle de bain et sans parking à Paris. Et le même logement agrémenté d’un parking en province. En partant de chacune de ces deux références, nous avons ensuite mesuré la variation des prix en faisant évoluer l’époque de construction, le nombre de salle d’eau et en ajoutant certains éléments de confort (cave, balcon, configuration en duplex…). Ces résultats ont été obtenus en passant au crible des centaines de milliers de références sur deux ans.

Premier constat : l’époque de construction est le critère qui influe le plus sur la valeur d’un bien. Ainsi les immeubles construits dans les années 50 et 70 restent systématiquement moins cotés que leurs pendants des années 1850-1913 (immeubles haussmanniens, en pierre de taille) mieux isolés et mieux insonorisés. A noter que ces décotes s’estompent, puis s’inversent, dès les années 80 à Paris et les années 90 en province, du fait de l’émergence progressive de nouvelles constructions aux qualités sonores et énergétiques en constante amélioration. D’une manière générale, les années d’entre-deux-guerres résistent aussi assez bien, en raison d’une architecture solide et parfois très recherchée (Art déco…)

Autre fait notable : si l’absence de salle d’eau fait systématiquement chuter le prix d’un bien, la présence de deux salles de bain fait, de façon plus surprenante, grimper sa cote !

Question confort, il est aussi intéressant de noter que la configuration d’un appartement en duplex est un élément important de valorisation.

Evidemment, ces facteurs ne sont pas les seuls à influer sur la cote d’un logement. On le sait, la proximité des transports en commun ou des commerces a aussi un impact significatif. Il n’empêche, ces éléments donnent là une tendance.

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