Parmi les dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier, la location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à l’achat et de se décharger des soucis de gestion. Mais il faut se montrer sélectif. Nos conseils.
Pour ceux qui veulent le beurre, l’argent du beurre et la crémière ou le crémier qui vont avec, investir dans une résidence services ou de tourisme semble la solution idéale. Vous bénéficiez du système fiscal favorable de la location meublée, d’une réduction d’impôt à l’achat et vous ne vous occupez pas de la gestion de votre bien. Mais justement, cette gestion peut poser problème !
Une diminution d’impôt et des loyers peu taxés
Si, en vue d’une location meublée, vous investissez dans un logement neuf, ou de plus de quinze ans mais faisant l’objet de lourds travaux de rénovation, vous bénéficierez de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Elle est égale à 11 % d’un plafond d’achat de 300 000 euros. Soit un total de diminution d’impôt de 33 000 euros lissée sur neuf ans.
En contrepartie, vous devrez louer votre bien meublé pendant la même période. Vos loyers, quant à eux, sont soumis au régime favorable des loueurs non professionnels. Vous bénéficiez ainsi du système micro-BIC, un abattement forfaitaire avant taxation de 50 %. Pour y avoir droit, vos loyers annuels meublés ne doivent pas excéder 32 900 euros. Si vos charges sont supérieures à ce pourcentage de 50 %, notamment en raison d’un emprunt, vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de les déduire en totalité, mais le déficit éventuel ne sera imputable que sur des bénéfices de même nature.
Des investisseurs et des biens de typologie diverse
Tout va dépendre du type de bien acheté. Si vous optez pour une résidence de tourisme classée, vous aurez le droit d’occuper vous-même votre appartement sur une période prédéterminée. Le reste de l’année, le bien sera exploité par une société de gestion qui vous versera un loyer. Ces logements à la montagne, à la mer ou à campagne sont donc destinés à ceux qui souhaitent avoir une résidence secondaire qu’ils occuperont entre quinze jours et un mois dans l’année et qui leur rapportera un revenu le reste du temps sans avoir à gérer sa location.
Pour les autres biens procurant l’avantage Censi-Bouvard (établissements médico-sociaux, résidences services pour personnes âgées, résidences étudiants…), il s’agit uniquement de réaliser un investissement locatif rentable. L’investisseur se préoccupera donc du coefficient d’occupation, du sérieux du gestionnaire et de la qualité des prestations proposées, trois critères essentiels pour vous assurer un revenu locatif régulier.
Des programmes pour toutes les bourses
C’est un investissement accessible. On peut acquérir en province, dans les grandes villes universitaires, des logements étudiants, en général de petits studios, pour moins de 100 000 euros. Pour une belle chambre-studio dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), il faut compter au moins 130 000 euros et parfois dépasser 200 000 euros. Quant aux résidences de tourisme classées, on trouve de petits logements pour 100 000 euros, mais pour un appartement correct à la montagne, il faut compter au moins 200 000 à 250 000 euros, voire beaucoup plus. En effet, pour trouver des vacanciers prêts à payer un loyer élevé, les prestations doivent être à la hauteur.
Une gestion déléguée sans souci… pendant un temps
Pour un particulier qui n’a pas le temps de s’investir dans la gestion de ses biens, la résidence services est idéale. L’entreprise exploitante meuble, entretient et loue le bien et vous verse un loyer. Si le gestionnaire est de qualité, il n’y a donc aucun souci à se faire.
Mais lors du renouvellement du contrat liant propriétaires et exploitant, souvent à l’expiration des neuf ans d’engagement de location des acheteurs, il peut y avoir de sérieuses déconvenues. Il est de plus en plus fréquent dans les résidences de tourisme que l’exploitant impose aux propriétaires à la fois des travaux et une baisse des loyers. C’est notamment le cas au Center Parcs du lac d’Ailette, dans l’Aisne, où les copropriétaires se voient exiger 15 000 euros de travaux pour des cottages de 75 mètres carrés, avec une baisse de loyers de 15 à 18 %.
