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Quels sont les points à vérifier lorsqu’on achète un logement sur plan ?

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Acheter un logement sur plan revient à signer un contrat en VEFA. Il est important de savoir ce qui est légal, obligatoire ou interdit, afin de vous assurer que vous achetez un bien immobilier en bonne et due forme.

Vérifiez le contenu du contrat de réservation du logement
Les versements prévus dans le contrat de réservation
Lorsque vous achetez un logement sur plan, vous êtes amené(e) à signer un contrat de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Mais ce contrat est lui-même précédé d’un contrat de réservation, dans lequel le promoteur vous réserve le logement que vous souhaitez acheter. Ce contrat fixe un prix prévisionnel, qui peut être majoré de 5 % lors de la signature du contrat définitif. Il peut également inclure une clause de révision qui ne peut excéder 70 % de la variation de l’indice national du bâtiment entre la date de signature du contrat de réservation et celle du contrat définitif. Le promoteur demande généralement le versement d’un dépôt de garantie qui doit s’élever à maximum 5 % du prix prévu dans le contrat de réservation si le contrat définitif doit être signé dans l’année, et 2 % si la vente est signée dans les 2 ans. Vérifiez que la somme soit versée sur un compte spécial à votre nom dans une banque ou chez un notaire.
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Certaines mentions doivent apparaître dans le contrat de réservation
Le contrat de réservation doit contenir certaines mentions obligatoires, telles que la date de livraison des travaux, le descriptif du logement, sa surface, la qualité de la construction, la localisation exacte du bien, le prix, etc. Sachez qu’un contrat de réservation peut être considéré comme nul s’il ne vous informe pas notamment de la surface habitable approximative, du nombre de pièces, du prix prévisionnel et des modalités de révision du prix, des conditions légales concernant le dépôt de garantie, de la date de signature du contrat définitif, etc. De même, le contrat de réservation doit contenir une condition suspensive légale d’obtention du prêt : ainsi, vous avez la garantie que la vente sera annulée si vous n’obtenez pas votre prêt, et que vous récupérerez le dépôt de garantie.
Vous devez connaître les conditions de rétractation
Légalement, vous bénéficiez d’un délai de 10 jours après la signature du contrat de réservation pour vous rétracter, et cela doit être mentionné dans le contrat. Le promoteur doit vous envoyer un exemplaire du contrat par courrier recommandé avec accusé de réception, et vous avez la possibilité de vous rétracter dans les délais impartis en envoyant un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, vous récupérez alors intégralement le dépôt de garantie.
Conseil SeLogerNeuf
Mettez à profit le délai de rétractation pour tout vérifier : vous pouvez même faire appel à un avocat qui vous aidera à décrypter entièrement le contrat de réservation. 
Vérifiez le contenu du contrat de vente définitif
Le contrat de vente doit être signé chez un notaire
A partir du moment où vous avez signé le contrat définitif, le promoteur ne peut plus en changer le contenu sans votre accord. Ce contrat doit être signé chez un notaire et doit également contenir un descriptif du logement, le prix, les modalités de paiement, la date de livraison, la garantie d’achèvement et de remboursement auquel le promoteur doit avoir souscrit. Le contrat comporte également des annexes avec de nombreuses indications obligatoires (le plan, les surfaces, le plan-masse, le cahier des charges, etc).
Le paiement du prix de vente est encadré
Le paiement du prix de vente est systématiquement échelonné au gré de l’avancement des travaux. Ainsi, vous devez avoir payé 2 à 5 % du prix au début de la construction, 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement des travaux, et les 5 %, qui restent, sont versés lors de la remise des clés, si vous n’avez pas émis des réserves. Vérifiez donc que le contrat comporte bien ces modalités légales.
Bon à savoir
La loi prévoit également des pénalités en cas de retard de paiement, mais ces pénalités ne doivent pas dépasser 10 % du prix de vente. 
Vérifiez les modalités de livraison et les garanties souscrites par le promoteur
La date de livraison du logement est fixe
Généralement, la date de livraison est en réalité une période, comme par exemple premier trimestre 2018. Le contrat prévoit généralement que le promoteur n’est pas responsable des dépassements des délais dus à des intempéries, à la faillite d’un sous-traitant, ou en cas de travaux supplémentaires que vous lui auriez demandés.
Vérifiez les modalités de livraison
Vous devez être convoqué(e) par lettre recommandée pour réceptionner les travaux, et vous devez également réaliser une visite avec le promoteur. Soyez très attentif(ve) lors de cette visite, afin de relever d’éventuels défauts de construction ou de conformité sur le procès-verbal de livraison. Si vous n’avez relevé aucun défaut, le promoteur est alors en droit d’exiger le paiement du solde du prix. En revanche, si vous avez relevé des défauts, vous devez les mentionner sur le procès-verbal, et vous pouvez consigner le solde sur un compte spécial à la Caisse des dépôts et consignations.
Vérifiez que le promoteur ait souscrit à certaines garanties
Après la réception des travaux, il est encore possible de demander des réparations au promoteur si vous constatez des défauts de construction, des vices de construction, des malfaçons, etc. Mais pour avoir l’assurance d’être couvert, vous devez vous assurer que le promoteur a souscrit à certaines garanties légales : la garantie d’achèvement qui vous assure de la construction complète de l’immeuble et la garantie de remboursement qui vous assure le remboursement des sommes versées au titre du prix de vente.

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Décès du locataire : quelles obligations pour la famille ?

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Décès du locataire : quelles obligations pour la famille ?
Par Blandine Horner le 8 Décembre 2017

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Lorsqu’un locataire décède, la famille dispose de droits et d’obligations vis-à-vis du bail d’habitation. Que doivent faire les héritiers ? Que se passe-t-il pour les personnes qui vivent dans le même logement ?

Si le locataire défunt vivait seul, le bail est résilié en cas de décès
La famille doit prévenir le propriétaire
Lorsqu’un locataire décède, le bail est résilié automatiquement à son décès, et aucun membre de la famille ne peut prétendre occuper le logement à la place du locataire décédé. La famille n’a donc pas besoin d’effectuer la moindre démarche ou de respecter le moindre préavis, mais il est impératif de prévenir le propriétaire. Les héritiers sont donc en charge d’avertir le propriétaire en lui téléphonant par exemple le plus rapidement possible, et en envoyant un acte de décès par la suite. Notez que c’est alors bien la date du décès qui est retenue comme date de fin du bail.
La famille doit libérer le logement
Si aucun préavis n’a besoin d’être respecté par la famille, le logement ne peut toutefois pas être libéré immédiatement, puisqu’il faut que celui-ci soit vidé au préalable. Les héritiers doivent donc pouvoir retirer les affaires du locataire défunt, et cela ne peut pas toujours se faire en quelques jours. Généralement, les héritiers disposent d’un mois ou deux pour libérer les lieux et rendre les clés au propriétaire, ce qui leur laisse le temps de tout trier et tout déménager. Pour autant, aucun texte n’a prévu de délai légal, les héritiers doivent donc discuter avec le propriétaire afin de s’accorder sur le délai et fixer une date d’état des lieux que les héritiers signeront à la place du défunt en toute légalité.
La famille doit payer les sommes restant dues au propriétaire
Bien que le bail soit résilié le jour du décès du locataire, le logement reste occupé après le décès puisqu’il n’est pas encore vidé. Le temps que les héritiers prennent pour trier et déménager les affaires du défunt fait l’objet d’une indemnité au propriétaire qui correspond au montant du loyer. Ils devront donc payer cette indemnité au propriétaire, de même que les loyers et les charges que le défunt n’avait pas payés le cas échéant, ainsi que les éventuelles dégradations constatées durant l’état des lieux.
Bon à savoir
Si aucun notaire n’intervient, ce sont les héritiers qui règlent les comptes avec le propriétaire bailleur. Généralement, l’un des héritiers est mandaté pour effectuer les démarches, signer les documents, réaliser l’état des lieux et régler le solde. En présence d’un notaire, c’est par son intermédiaire que le solde sera réglé.
Si le défunt ne vivait pas seul dans le logement, le bail est transféré
Le conjoint ou le partenaire bénéficie d’un droit de maintien
Si le locataire décédé vivait avec son conjoint marié ou pacsé, le conjoint est alors automatiquement cotitulaire du bail d’habitation et bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux. Si le propriétaire n’était pas au courant de la situation marital du défunt, le conjoint survivant n’a alors qu’à l’informer du décès du locataire principal, et le bail se poursuit avec le conjoint survivant. Notez que cette règle ne s’applique qu’à la résidence principale et non à la résidence secondaire.
Différentes personnes peuvent bénéficier du transfert du bail d’habitation
C’est l’article 14 de la loi de 1989 qui régit le transfert de bail et qui dispose que les personnes suivantes, qui vivaient avec le locataire défunt au moment du décès, peuvent en bénéficier :
Les descendants (enfants ou petits-enfants) qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès.
Le conjoint ou le partenaire lié par un PACS.
Les ascendants (parents, grands-parents), le concubin ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès.
Ces personnes doivent adresser un courrier au propriétaire afin de l’informer du décès du locataire et lui demander d’effectuer le transfert de bail. La loi n’impose pas de délai ou de formalisme pour rédiger ce courrier, mais il est recommandé de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception et de joindre un justificatif de lien existant avec le locataire décédé.
Bon à savoir
Le transfert de bail ne donne pas obligatoirement lieu à la signature d’un nouveau contrat, c’est le contrat en cours qui se poursuit simplement avec une autre personne mais dans les mêmes termes et conditions.

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Le logement que vous allez louer nécessite des travaux, pouvez-vous les facturer au locataire ?

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Le propriétaire d’un logement doit délivrer au locataire un logement décent et en bon état. Le locataire n’a donc pas à supporter des travaux de mise en conformité avec les critères de décence. 

Un locataire ne peut prendre à sa charge des travaux de mise en conformité
Lors de l’entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire doit lui délivrer un logement décent. Si le logement ne répond pas aux critères du logement décent énumérés dans le décret du 30 janvier 2002, le propriétaire engage sa responsabilité et pourrait être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire en réparation du préjudice subi, sous réserve de l’appréciation des juges. La Cour de cassation s’est prononcée sur la question : un bail d’habitation ne peut en aucun cas prévoir que le locataire prendra à sa charge les travaux de mise en conformité avec les critères de décence, ainsi que les travaux de mise aux normes. Cette clause serait contraire aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui est d’ordre public. La cour d’appel de Paris a également considéré ce type de clause comme nulle.
Mais des exceptions peuvent exister
Propriétaire et locataire peuvent toutefois, convenir dans le bail, que le locataire exécutera ou fera exécuter certains travaux, dès lors qu’ils ne concernent pas la décence du logement. Il faudra mentionner dans cette clause les modalités de dédommagement du locataire (diminution du loyer pendant quelques mois par exemple).

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Comment diviser votre maison en plusieurs logements pour les louer ?

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Vous souhaitez rentabiliser votre maison en la divisant en plusieurs appartements. Avant de vous lancer dans votre projet, prenez connaissance du cadre légal, des vérifications à effectuer et des étapes à suivre.

Comment vérifiez que vous pouvez bien diviser votre maison ?
Avant de vous lancer dans la division de votre maison en plusieurs logements, vous allez devoir effectuer certaines vérifications indispensables.
Votre maison ne doit pas faire l’objet d’un arrêté de péril
Un bien immobilier fait l’objet d’un arrêté de péril lorsque sa solidité est remise en cause et présente un danger pour les habitants. Si tel est le cas, sachez que la mairie est autorisée à engager une procédure de péril et peut vous imposer certaines mesures pour remédier à ce problème. Cela signifie qu’en cas de réception d’un arrêté de péril, il est impossible de prévoir la division de votre maison tant que vous n’aurez pas réalisé des travaux permettant d’assurer la sécurité des habitants.
Les logements doivent présenter des équipements suffisants
Il est fortement recommandé de vous renseigner auprès de votre mairie afin de connaître les contraintes et les obligations relatives à l’accès à la fourniture de courant, l’évacuation des eaux, l’alimentation en eau potable, et autre. Si votre maison ne présente pas un certain nombre d’équipements obligatoires, vous serez dans l’obligation de les installer sous peine de vous voir refuser la division en appartements.
Bon à savoir
Avant d’entamer la division de votre maison en plusieurs logements, faites appel à un architecte ou un expert en bâtiment qui pourra vous faire un diagnostic et vous conseiller sur les équipements à prévoir ou à modifier.
Prenez connaissance des règles de surface et de volumes
Il est préférable de faire appel à un géomètre qui va vous aider à calculer les surfaces et les volumes des logements que vous souhaitez obtenir. En effet, la loi vous oblige à diviser votre maison de telle sorte que les logements obtenus présentent une surface supérieure à 14 m², et un volumen habitable supérieur à 33 m³, ce qui n’est parfois pas si simple à calculer seul, sans l’équipement et le savoir-faire d’un professionnel.
Quelles sont les autorisations pour diviser votre maison ?
En théorie, si vous prévoyez de diviser votre maison en plusieurs appartements, vous échappez à toute démarche et autorisation, dans une certaine mesure. Mais, certains travaux nécessitent malgré tout que vous réalisiez des démarches administratives.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
Avant de débuter la division de votre maison, il est impératif de consulter le PLU (plan local d’urbanisme), qui rassemble toutes les règles et les contraintes relatives notamment à l’orientation et la destination des logements, l’usage des sols dans la commune, mais également les surfaces habitables. Ainsi, si la division de votre maison en plusieurs logements vous amène à modifier la surface en créant des m² supplémentaires, vous devez réaliser :
Si la surface créée est supérieure à 20 m² ou que les travaux qui entraînent une superficie de l’ensemble de la construction supérieure à 170 m², vous devez demander un permis de construire .
Si la création de surface est comprise entre 5 et 20 m², sauf si la création de surface engendre une superficie de l’ensemble de la construction de plus de 170 m², vous devez obtenir une déclaration préalable de travaux .

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Quelle est la réglementation pour aménager des combles dans sa maison ?

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Vous cherchez à gagner quelques métres carrés dans votre maison et vous envisagez d’aménager vos combles. Avant de vous lancer dans les travaux, découvrez la réglementation en vigueur.

Les règles à connaître pour l’aménagement des combles
Avant de vous lancer dans l’aménagement de vos combles, vous devez étudier le plan local d’urbanisme (PLU) de votre municipalité, afin de vous assurer que ce projet vous est autorisé. En effet, il s’agit d’une augmentation de la surface habitable de votre maison, et cela peut également entraîner une obligation de demander un permis de construire ou de déposer une déclaration de travaux selon la nature de ces derniers. Mais n’oubliez pas non plus de prendre en compte le droit de recours de vos voisins. Ils bénéficient de 2 mois après l’affichage du permis de construire ou de la déclaration de travaux pour contester votre projet, sous réserve que cela entraîne un préjudice : il peut s’agir d’une fenêtre qui offre une vue sur leur maison, par exemple. Si vous faites partie d’une copropriété, vous devez informer le syndic de votre projet.
Référence juridique
Cass. Civ 3, 26.10.2017, G 16-15.665 qui dispose que le bricoleur non professionnel est responsable des dommages et malfaçons qu’il aurait commis en réalisant lui-même des travaux, au même titre que les professionnels du bâtiment.
Vous êtes responsable des travaux que vous réalisez dans vos combles
Si vous comptez réaliser vous-même les travaux d’aménagement de vos combles, sans l’intervention d’un professionnel, sachez que vous vous exposez à des sanctions en cas de défaut, durant 10 ans, si vous revendez votre logement. Les juges de la Cour de Cassation ont estimé que le bricoleur qui aménage lui-même ses combles est responsable des défauts engendrés, et que ces défauts sont couverts par la garantie décennale, au même titre que des travaux réalisés par un professionnel. La Cour a rappelé que cette garantie décennale, due par tout entrepreneur de travaux, est également due par le bricoleur non professionnel qui aménage ses combles car « tout constructeur d’un ouvrage », selon la loi, est responsable pendant 10 ans des dommages et des malfaçons qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à l’usage. 

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Construction : les voisins ont 5 ans pour demander la démolition de votre ouvrage

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Toute nouvelle construction peut être contestée par les voisins. Même la démolition d’un ouvrage pour en reconstruire un autre à l’identique, donne droit aux voisins d’en demander la démolition durant le délai de prescription de 5 ans.

Toute nouvelle construction peut être contestée par les voisins
Vous pouvez être amené à réaliser une construction nouvelle sur votre terrain. Il peut s’agir d’une nouvelle maison que vous avez fait construire à la place d’une ancienne qui aurait été rasée, d’un garage, d’une véranda, d’une pergola, d’un mur ou d’une fenêtre quelconque. Quelle que soit cette construction, elle peut parfois entraîner des désagréments pour l’un ou l’autre des voisins, qui sont alors en droit de la contester. Ces désagréments peuvent être de différentes sortes, car les travaux en eux-mêmes entraînent des nuisances, mais la nouvelle construction peut priver les voisins de leur confort visuel, ou dévaloriser leur propre bien immobilier, etc. Ils peuvent donc agir sur ces bases et demander à la justice que la construction soit démolie.
Bon à savoir
En saisissant le juge civil, les voisins peuvent obtenir des dommages et intérêts, voire la démolition de la construction.
L’obtention d’un permis de construire n’empêche pas de contester votre ouvrage
Sachez que toutes les nouvelles constructions ne nécessitent pas forcément l’obtention d’un permis de construire, puisque celui-ci n’est requis que dans les cas suivants :
Lorsque la construction est de plus de 40 m² ou lorsque la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur du bâtiment crée une surface d’habitation de plus de 40 m² de surface plancher. Notez qu’en l’absence de PLU ou si les travaux entraînent une surface totale de la construction de plus de 150 m², ce seuil est de 20 m².
Lorsque les travaux entraînent un changement de destination du bâtiment.
En cas de modification des structures porteuses.
En cas de modification du volume de l’habitation lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur.
Lorsque la construction nouvelle ne nécessite pas de permis de construire, les voisins qui la contestent doivent démontrer que l’ouvrage porte atteinte à leurs droits. Lorsqu’un permis de construire a été obtenu, il s’agira alors de démontrer que celui-ci est illégal : les délais n’ont pas été respectés, le dossier était incomplet, la construction ne respecte pas le PLU, etc.

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Votre voisin entrepose des épaves de voitures sur son terrain, que faire ?

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Votre voisin stocke des épaves de voitures sur son terrain et cela vous incommode. Sachez que le maire de votre commune peut intervenir, dans le cadre de ses pouvoirs de police.

Gêné par des épaves de voitures ? Faites intervenir le maire sur le terrain
Il n’existe pas de définition juridique de l’épave. Cependant, quelques réponses ministérielles permettent d’en définir les contours. L’épave se distingue du véhicule par le fait qu’elle est privée de tous les éléments lui permettant de circuler par ses moyens propres, qu’elle n’est pas identifiable et qu’elle est insusceptible de toute réparation. L’épave ainsi définie constitue un bien meuble abandonné et donc un déchet défini juridiquement dans le code de l’environnement. Si les véhicules hors d’usage sont considérés comme des déchets, le maire se doit d’agir dans le cadre de ses pouvoirs de police.
Une nécessité de procéder à l’élimination des épaves
Le maire devra mettre en demeure le propriétaire détenteur de ces carcasses de voitures de faire procéder à leur élimination dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours, sauf urgence. Si le détenteur de l’épave n’agit pas dans le délai imparti, plusieurs solutions s’offrent au maire :
Soit il l’oblige à consigner entre les mains d’un comptable public une somme correspondant au montant des mesures prescrites, laquelle est restituée au fur et à mesure de l’exécution de ces mesures.
Soit il fait procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites.
Soit il ordonne le versement d’une astreinte journalière au plus égale à 1 500 € courant à compter d’une date fixée par la décision jusqu’à ce qu’il ait été satisfait aux mesures prescrites par la mise en demeure.

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Devez-vous obtenir une autorisation pour creuser une tranchée sur la voirie ?

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Vous réalisez des travaux chez vous mais vous avez besoin de faire passer des réseaux sous le trottoir d’une voie du domaine public de la commune. Vous devez demander une autorisation en mairie.

Faire une tranchée sur la voirie oui mais avec une autorisation
Si les travaux, que vous envisagez, nécessitent de creuser une tranchée sur la voie publique devant votre habitation, vous devez impérativement demander une autorisation à la mairie de votre commune. Il s’agit d’une permission de voirie délivrée par le maire. S’il s’agit d’une route départementale, vous devrez effectuer une demande au président du conseil départemental.
Bon à savoir
Si le trottoir a été construit ou rénové depuis moins de trois ans, le maire pourra refuser la permission sans avoir à la motiver.
Quel document pour effectuer une demande de travaux sur la voirie ?
Cette demande est à déposer en mairie. Vous pouvez utiliser un document de type CERFA afin de remplir cette formalité (CERFA n° 14023*01). Vous devrez y renseigner votre nom, prénom et adresse, la localisation du trottoir concerné, la nature des travaux, la date d’intervention, ainsi qu’un plan de situation et de localisation.

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Vente ou mise en location d’un logement : avez-vous pensé aux diagnostics immobiliers ?

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Lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier ou le mettre en location, il est impératif de constituer un dossier de diagnostic technique (DDT). Attention, certains diagnostics sont obligatoires, d’autres non.

Les diagnostics immobiliers obligatoires
Le DPE est valable 10 ans
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) vise à évaluer la quantité d’énergie consommée par un logement, qui dépend notamment de ses qualités d’isolation thermique. Une fois réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic est valable pour une durée de 10 ans.
Le diagnostic Loi Carrez, en absence de travaux, il est valable à vie
Concernant le métrage de la superficie, la loi Carrez s’applique lors de la vente d’un appartement pour en déterminer la surface habitable. En cas de vente de maison ou de location, c’est la loi Boutin qui s’applique. Ces deux métrages éliminent notamment toute surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ainsi que la surface prise par les cloisons intérieures, les cages d’escalier, les balcons ou terrasses, les caves et les places de garage. En l’absence de travaux, avant toute location ou mise en vente, il n’est pas nécessaire de mesurer de nouveau le métrage de la superficie du logement si cette donnée est déjà connue.

Bon à savoir
La publication du résultat du DPE est obligatoire sur les annonces immobilières, aussi bien en vitrine d’agence que sur Internet
Les diagnostics de sécurité
Le diagnostic plomb a une durée de vie illimitée 
Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) vise à détecter la présence de plomb, généralement dans les peintures du logement, pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Sa durée de validité est illimitée si le Crep établit l’absence de revêtement contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1mg/cm².
Le diagnostic amiante est valable à vie
L’état d’amiante vise à détecter la présence d’amiante dans les matériaux de construction des biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sa durée de vie est illimitée si le diagnostic indique une absence d’amiante.
Le diagnostic gaz et électricité est valable 3 ans
L’état de l’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité s’appliquent aux logements disposant d’une alimentation en gaz et/ou en électricité de plus de 15 ans. Leur but est d’évaluer la conformité des installations et leur absence de vétusté. Ces deux diagnostics sont valides 3 ans après leur réalisation.

Les diagnostics immobiliers spécifiques
Le diagnostic ESRIS doit être réalisé 6 mois avant la vente ou la location
Depuis le 1er janvier 2018, l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) n’existe plus. Il est remplacé par l’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS). Il s’applique notamment aux logements situés en zone inondable, en zone sismique ou proches d’une antenne de réseau téléphonique ainsi que la pollution des sols. Ce diagnostic consiste simplement à remplir un formulaire dans lequel sont listés les risques auxquels le logement est éventuellement soumis. Il doit être systématiquement réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou du bail.
Le diagnostic assainissement non collectif doit dater de moins de 3 ans
L’état de l’installation d’assainissement non collectif permet de certifier la conformité de l’installation d’assainissement des logements non raccordés aux égouts. Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans avant la signature d’une promesse de vente.
Le diagnostic termites valable 6 mois
L’état relatif à la présence de termites s’applique aux biens construits dans des zones déclarées comme étant infestées par des termites. Ce diagnostic permet de signaler la présence ou l’absence de termites dans le logement. Il est réalisé par un professionnel et a une durée de validité de 6 mois.
Bon à savoir
Si le métrage de la superficie du logement et l’ERNMT peuvent être directement effectués par le propriétaire, il est conseillé de passer par les services d’un professionnel pour se prémunir de tout risque juridique après la signature d’une promesse de vente ou d’un bail.

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Investissement : 7 conseils pour optimiser votre rendement locatif

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Même après l’achat du bien que vous mettez en location, il est possible d’améliorer sa rentabilité et de réaliser des économies. Découvrez 7 astuces qui vous permettront de maximiser vos recettes.

1. Pensez à la déclaration au réel pour optimiser votre rendement locatif
Lorsque l’heure de remplir votre déclaration d’impôts arrive, deux solutions s’offrent à vous : vous pouvez opter soit pour la déclaration au micro-foncier avec un abattement forfaitaire sur vos dépenses, ou déclarer au réel. La solution la plus simple reste bien entendu le régime du micro-foncier qui évite des longs calculs, mais cette option n’est pas toujours la plus avantageuse, en particulier les premières années de votre investissement locatif, puisqu’il s’agit de celle qui engendre généralement les plus lourdes dépenses. En effet, pour que le régime du micro-foncier soit le plus avantageux, il faut que les charges liées à votre investissement soient inférieures à 30 % du montant des loyers. Or, lorsque vous cumulez les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation et toutes les charges d’acquisition et de gestion du bien, le montant s’élève généralement à plus de 30 %. La déclaration au réel s’avère alors plus intéressante car elle vous permet de créer un déficit foncier.
Bon à savoir
Si vous n’avez pas consommé la totalité des intérêts d’emprunt sur une année, vous avez la possibilité de les reporter sur les années suivantes sur votre déclaration d’impôts.
2. Renégociez votre prêt immobilier…
Les taux d’intérêt ayant considérablement baissé ces dernières années, il peut être intéressant de prendre rendez-vous avec votre banquier pour renégocier votre prêt immobilier afin de profiter de taux plus faibles. Cela vous permettra ainsi de baisser les mensualités ou de raccourcir la durée du prêt.
3. …et renégociez les assurances !
En tant que propriétaire bailleur, vous cumulez certaines assurances parmi lesquelles l’assurance du prêt, l’assurance habitation non occupant voire l’assurance loyers impayés. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence chaque année, comparez, calculez et demandez une renégociation de vos cotisations dès que vous vous apercevez qu’une offre est plus intéressante ailleurs, ou changez de compagnie d’assurance. Toutes ces économies cumulées vous permettront de voir votre rendement locatif augmenter.
4. Préférez les systèmes individualisés dans le logement
Si vous avez investi dans un logement en copropriété, gare aux charges communes ! Si certaines sont incontournables, d’autres peuvent être modulées et optimisées. C’est le cas pour le chauffage en particulier, puisque vous pouvez réaliser des travaux afin d’équiper le logement d’un système individualisé qui vous permettra d’avoir une meilleure visibilité concernant la consommation de vos locataires, et de réaliser à termes des économies.
5. Faites des travaux de rénovation pour valoriser le bien
Un logement en bon état est un logement qui vous coûte moins cher en réparations courantes et qui vous permet d’augmenter le montant du loyer. Alors n’attendez pas pour réaliser des travaux de rénovation, faites en sorte que le logement soit moderne et confortable, afin de susciter l’intérêt des candidats à la location. Sans compter que vous pourrez déduire le montant des travaux de vos revenus pour créer un déficit foncier.
Conseil SeLoger
Si vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation dans votre logement, sachez que de nombreuses aides sont proposées et peuvent vous permettre de financer presque entièrement vos travaux. C’est le cas notamment du crédit d’impôt.
6. Louez le parking indépendamment du bien
Si vous avez investi par exemple dans le cadre de la loi Pinel avec un plafond de loyers, il peut être intéressant que la location du parking fasse l’objet d’un bail indépendant de celui du logement. En effet, investir en loi Pinel présente des avantages indiscutables, mais durant quelques années, le rendement locatif n’est pas à son maximum car les loyers sont plafonnés en-dessous de ceux du marché. Or, le loyer du parking n’entre pas dans le calcul du plafond du loyer, ce qui signifie que rédiger un bail pour la location du bien et un bail pour la location du parking vous permettra de gonfler un peu vos revenus.
7. Lancez-vous dans la location meublée ou la colocation
Les loyers des locations meublées sont en moyenne 20 % supérieurs à ceux des locations nues, et le rendement de 1 à 2 % plus élevé en louant votre logement en colocation. Ces deux options doivent donc être envisagées, car même si elles présentent plus de contraintes, la demande est forte et la fiscalité est particulièrement avantageuse en ce qui concerne la location meublée, puisqu’en optant pour la déclaration au réel, vous pouvez amortir les murs et les équipements du logement. La colocation, quant à elle, rencontre un succès grandissant, et plus seulement auprès des étudiants, puisque davantage de jeunes actifs se tournent également vers cette option.
Bon à savoir
Vous êtes en droit de revaloriser le montant du loyer en vous basant sur l’indice INSEE, l’IRL. Ce montant est limité, de l’ordre de l’inflation, entre 1 et 2 %, mais cela peut vous permettre de couvrir la hausse des charges qui est du même ordre et de maintenir votre rendement.

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