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Immobilier : pas de chauffage, pas de vente

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Le vendeur d’une habitation doit s’assurer que le système de chauffage est bien en état de fonctionner.

S’agissant d’un logement, le système de chauffage dont il doit être pourvu est un accessoire indispensable sans lequel il ne peut être vendu, déclare la Cour de cassation.

Gaz, électricité, chauffage : nouvelles obligations pour les propriétaires
Tant que les éléments indispensables à l’utilisation du bien vendu ne sont pas en état d’être utilisés, expliquent les juges, le vendeur n’est pas libéré de ses obligations car il est censé n’avoir pas livré ce qu’il a vendu. À moins bien sûr qu’un accord avec l’acheteur l’en dispense.

Dans l’affaire, un couple avait acheté une maison en plein hiver et avait constaté en s’installant que plusieurs radiateurs avaient éclaté à cause du gel. Les gelées se sont produites avant la signature de la vente, observaient les juges, et les réparations sont donc à la charge du vendeur, qui était propriétaire à ce moment-là.

20.000 euros de réparation

Il ne s’agit pas, précise la Cour, d’un vice caché que le vendeur pourrait avoir ignoré et dont il ne serait alors pas responsable, selon la clause généralement insérée par les notaires dans les actes de vente. Il s’agit d’un défaut de délivrance de l’objet vendu.

L’affaire aura coûté plus de 20.000 euros de réparation à ce vendeur.

Le chauffage fait partie des éléments obligatoires pour qu’un logement soit déclaré «décent», selon un décret de 2002.

«Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement», dit ce décret, principalement destiné cependant aux relations entre propriétaires et locataires.

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Prêt viager hypothécaire : la solution de secours, Actualité/Fiche Pratique Quotidien

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Bien souvent, des seniors se retrouvent avec des revenus insuffisants pour faire face à un coup dur, voire à leurs dépenses courantes. Le prêt viager hypothécaire peut alors constituer une solution de secours intéressante.

Principe
Le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir un capital ou des versements périodiques auprès d’un établissement de crédit, une garantie étant alors prise sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur.

La dette sera remboursée sur la valeur de l’immeuble après le décès de l’emprunteur (la dette exigible ne peut excéder la valeur de l’immeuble au jour du décès).

Pour qui ?
Le prêt viager hypothécaire ne s’adresse donc qu’aux propriétaires, pour leurs besoins personnels. Il ne peut porter sur un bien professionnel.

En théorie, il est accessible à tout âge mais dans la pratique, il n’est proposé qu’aux seniors.

Avantages
L’emprunteur reste propriétaire jusqu’à son décès et peut ainsi améliorer son niveau de vie sans se défaire de son bien immobilier (notamment sa résidence principale).

Il est également possible de procéder à des remboursements périodiques ou de rembourser par anticipation (et d’éviter la vente du bien à terme) en cas de rentrée d’argent.

Inconvénients
S’il peut dépanner des propriétaires, le prêt viager hypothécaire est loin d’être une solution idéale en tous points. Il va en premier lieu réduire le patrimoine transmis aux héritiers.

Par ailleurs, dans la pratique, le capital obtenu ne correspondant souvent qu’à une petite partie de la valeur du bien. De fait, il s’agit d’un crédit à la consommation au taux élevé. De surcroît, pour éviter d’être perdant, le prêteur se couvre en faisant en sorte que le montant à rembourser à terme ne corresponde qu’à une fraction de la valeur prévue du bien (par exemple 80%).

Il faut enfin compter sur des frais élevés : frais de dossier, frais de garantie, frais d’expertise du bien…

Caractéristiques
Le montant obtenu se situe en général entre 20% et 80% de la valeur du bien. Pour le déterminer, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte : la valeur du bien, sa revalorisation annuelle, le taux du prêt, l’espérance de vie de l’emprunteur et le poids du solde à terme par rapport à la valeur du bien.

EXEMPLE
Un homme ayant 15 ans d’espérance de vie dispose d’un bien immobilier de 200.000 euros. Il envisage un prêt hypothécaire au taux de 6,5% (frais compris). Le prêteur souhaite qu’au terme théorique (au bout de 15 ans), le montant à rembourser ne dépasse pas 80% de la valeur du bien. Si l’on prend comme hypothèse une revalorisation de la valeur du bien de 1% par an, l’emprunteur pourra recevoir immédiatement un capital de 72.226 euros (36% de la valeur de son bien).

A son décès, ses héritiers devront rembourser 185.753 euros, soit 80% de la valeur estimée du bien à cette date (232.193 euros après revalorisation). Si l’emprunteur vit finalement 20 ans, la dette sera en théorie de 254.500 euros. Mais si le bien ne vaut que 244.000 euros (revalorisation de 1% par an), le montant à rembourser sera limité à 244.000 euros.

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Du nouveau pour le projet parisien des tours jumelles les plus hautes d’Europe !, Actualité/Actu Immobilier

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Enfin du nouveau sur le méga-projet immobilier des tours jumelles Hermitage Plaza, dans le quartier parisien de La Défense. Le promoteur franco-russe Hermitage, dirigé par l’homme d’affaires Emin Iskenderov, fera un point complet sur ce projet le 13 mars prochain au salon MIPIM de Cannes. Hermitage promet notamment d’aborder le modèle de financement choisi, sachant que le coût de construction avait été estimé à 2,8 milliards d’euros.

Prêt pour les JO de Paris ?
Après des années de recours judiciaires qui ont retardé les échéances et un permis de construire qui ne semble pas encore totalement purgé, Hermitage avance désormais l’objectif de livrer les tours pour l’ouverture des Jeux Olympiques 2024 à Paris, c’est-à-dire fin juillet 2024. Cela laisse donc un peu plus de 6 ans de délai mais les travaux de démolition des bâtiments existants devant laisser la place à ces tours les plus hautes d’Europe n’ont pas encore commencé et la construction devrait prendre près de 5 ans. Il resterait encore à régulariser le permis de construire suite à de nouveau recours et à au non-respect de la règle de 20% de logements sociaux.

320 mètres
Hautes de 320 mètres sur 85 étages pour la première et 86 étages pour la seconde, les tours Hermitage Plaza seront quasiment à la même hauteur que la Tour Eiffel qui culmine à 324 mètres avec son antenne. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard puisque Hermitage a tenu à ne pas déposséder Gustave Eiffel de son record. Les tours Hermitage Plaza domineront cependant de plusieurs têtes les édifices les plus hauts de la Défense comme la Tour First qui paraîtra presque petite demain avec ses 231 mètres ou la future tour The Link qui s’élèvera à 244 mètres. Elles seront même les plus hautes d’Europe, avec 16 mètres de plus que la tour The Shard à Londres, qui détient actuellement ce titre.

Mixité d’usages inédite
Dessinés par l’architecte britannique Sir Norman Foster, ces deux gratte-ciel offriront une mixité d’usages inédite à Paris en associant des appartements haut de gamme et des espaces de bureaux, sans oublier un hôtel de luxe de cinq étoiles, un restaurant et un bar panoramiques, le premier centre de thalasso panoramique en France, des boutiques de luxe et des équipements culturels, dont un auditorium et une galerie d’art. Les tours s’élèveront sur la commune de Courbevoie, en bordure de Seine et à quelques minutes du centre de Paris.

Nouveau quartier
Le promoteur franco-russe travaille étroitement avec les collectivités locales puisque le quartier sera entièrement réaménagé avec un grand espace public au pied des tours bordé de magasins, cafés et restaurants. Cet aménagement demande aussi la couverture d’un axe routier en front de Seine pour laisser place à une promenade piétonne.

Appartements haut de gamme
Hermitage s’est associé dès le début du projet à Bouygues pour la construction. Pour rentabiliser un tel investissement, les logements vendus ne seront pas à la portée de tout le monde, surtout ceux qui offriront une vue panoramique sur Paris. Il s’agira d’appartements de grand luxe avec possibilité de room service 5 étoiles et un accès à deux étages consacrés au centre de thalasso avec ses spas et ses piscines. Ces acquéreurs fortunés pourront d’ailleurs trouver un quartier entièrement transformé avec par un exemple un distributeur Lamborghini qui vient d’ouvrir ses portes à proximité immédiate.

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Immobilier : peut-on interdire à son voisin de construire un vis-à-vis gênant ?

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Les conseils de Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour.
Le couple F. apprend que son voisin veut transformer le toit de son garage en terrasse. Peuvent-ils s’opposer au projet, alors qu’un étroit chemin vicinal sépare leurs propriétés ?

La réponse de l’avocat
Sans doute pas, et ce même si la vue directe ainsi créée se situe à moins de 1,90 mètre de la limite séparative des propriétés. Cette distance au-dessous de laquelle, selon le Code civil, tout édifice doit être détruit, ne s’impose en effet que si les terrains sont contigus, comme l’a rappelé la Cour de cassation à des propriétaires se plaignant que leurs voisins aient édifié un balcon avec vue sur leur parcelle (3e chambre civile, arrêt n° 15-26.240 du 23 novembre 2017).

Pour les juges, l’intervalle minimal n’avait pas à s’appliquer, les propriétés étant séparées par une bande de terrain. Peu importe que celle-ci, un temps reconnue propriété du couple, soit d’un usage commun, et que ses dimensions, de 5 mètres de long sur 1,8 mètre de large, soient réduites.

Le couple F., au terrain lui aussi non contigu, ne pourra donc ni s’opposer au projet de son voisin, ni obtenir, en contrepartie de la servitude de vue, la compensation financière qu’il est d’ordinaire possible de négocier.

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Du changement dans le mode de calcul de la taxe foncière ? – Fiscalité

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Si le gouvernement a promis de ne pas créer de nouveaux impôts durant le quinquennat, il se réserve le droit d’en faire évoluer des anciens. Et cela pourrait être le cas de la taxe foncière.

Le gouvernement va très bientôt se lancer dans le grand chantier de la réforme de la fiscalité locale conséquence de la suppression d’ici à 2020 de la taxe d’habitation. Et l’une des pistes qui commence à être évoquée est la réforme de la taxe foncière. C’est en tout cas ce qu’a expliqué le ministre de l’Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin, devant la commission des finances du Sénat et que rapporte La Gazette des Communes.

Et comme évolution, le ministre réfléchit à prendre en compte les revenus dans le calcul de la taxe foncière. En effet, pour Gérald Darmanin, cet impôt est aujourd’hui injuste car « c’est le même impôt quels que soient les revenus du foyer ». Donc pour lui, « on pourrait considérer que cet impôt local fondé sur l’habitat ou sur le foncier serait fondé sur le revenu ». Au Figaro, des parlementaires précisent: « Nous étudions beaucoup d’hypothèses. Le sujet, ardu, est loin d’être tranché ».

Révision des valeurs locatives ?
les élus, eux, réclament une révision des valeurs locatives, sur laquelle est assise la taxe foncière. Des valeurs qui n’ont pas évolué depuis 1970. Mais le ministre n’est pas pour. « Une réforme simple à dire mais pas simple à faire », estime-t-il.

Gérald Darmanin rappelle que la réforme des valeurs locatives des locaux commerciaux, engagée en 2017, « (ne) sera (effectivement) mise en place (qu’) au bout de 17 ans ».

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La maison de Messi n’empêchera pas l’extension de l’aéroport de Barcelone

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Après les accusations, les rapides excuses. La semaine dernière, le président de Vueling, une compagnie aérienne à bas coût espagnole, affirme que l’attaquant du FC Barcelone empêche l’extension de l’aéroport de la ville. La propriété de «la Pulga» (la puce en espagnole, son surnom), basée à Castelldefels, est située à une dizaine de kilomètres du site aérien (voir le tweet ci-dessous).

Or, cette zone fait l’objet d’une réglementation limitant le nombre d’avions pouvant la survoler chaque jour, en raison de «contraintes environnementales», selon La Vanguardia , un journal espagnol d’information généraliste. Le président de Vueling, qui juge la construction d’un nouveau terminal indispensable pour le développement de l’aéroport et – forcément – de ses activités, est persuadé que le footballeur argentin est à l’origine de cette réglementation. «Les avions n’ont pas le droit de survoler la maison de Messi, c’est le seul endroit au monde où une telle chose existe», déplore Javier Sanchez-Prieto.

Ce week-end, la compagnie aérienne a publié un communiqué où elle dédouane Lionel Messi. «Vueling regrette le malentendu provoqué mercredi. Nous n’avons jamais eu l’intention d’impliquer le joueur dans aucune controverse et nous pouvons attester qu’il n’a jamais émis de déclaration concernant l’aéroport ou son fonctionnement», a-t-elle déclaré.

La star argentine est-elle intervenue ou pas pour obliger la société à présenter ses excuses? La question est ouverte. Quoi qu’il en soit, Lionel Messi n’est pas homme à se laisser déranger aussi facilement. L’international albiceleste aurait racheté la maison de ses voisins parce qu’ils étaient trop bruyants. L’anecdote a été racontée, il y a un an, par l’un de ses coéquipiers du FC Barcelone. «Ses voisins étaient un peu bruyants, du coup Leo a dû acheter leur maison pour être tranquille», explique Ivan Rakitic au média croate Novilist. Preuve que sur le terrain comme en dehors, Lionel Messi a souvent le dernier mot.

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Ce majestueux château toulousain cherche preneur aux enchères

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Dans les années 1540, le château de Saint-Elix-le-Château (Haute-Garonne) avait été bâti à la demande de Pierre Potier de la Terrasse, notaire de François Ier. Près de cinq siècles plus tard, c’est au tour d’un prestataire de services pour les notaires beaucoup plus contemporains, la société Immonot, de se charger de sa vente. Cette bâtisse d’époque Renaissance, classée monument historique, est la propriété de l’homme d’affaires Claude Cambou depuis les années 1980. À l’époque, il avait racheté les lieux à l’état de ruines avant de le rénover intégralement.

Une première tentative de vente avait été effectuée, sans succès, en 2014 pour la coquette somme de 15 millions d’euros. Pas facile de trouver le bon candidat à l’achat d’un aussi vaste château qui peu vite se révéler un gouffre financier. Cette somptueuse demeure déploie pas moins de 1350 m² habitables avec ses 25 pièces dont 14 chambres réparties sur trois niveaux. Et pour ceux qui se sentiraient à l’étroit entre les très belles caves voûtées et les vastes combles où l’on peut observer la magnifique charpente, le potentiel global est de 2000 m². Le tout agrémenté de près de 30.000 m² de terrain. Cerise sur le gâteau, le château n’est situé qu’à quelques kilomètres au sud de Toulouse et est directement accessible par l’autoroute A64.

Journées portes ouvertes les 10 et 11 mars
Fixée au vendredi 20 avril, la transaction se fera sous la forme d’une mise aux enchères notariale interactive, accessible sur un site internet d’Immonot dénommé «36h Immo» (durée de la mise aux enchères). Ce type de mise en vente se développe, notamment pour des biens atypiques, dont il est difficile de déterminer le juste prix, susceptible d’attirer les acheteurs et de satisfaire les vendeurs. Pour attirer le chaland, la mise à prix démarre cette fois-ci à 1,7 million d’euros et des journées portes ouvertes sont organisées les 10 et 11 mars par un office notarial de Cahors qui s’occupe de la vente. Ensuite, des visites guidées sur rendez-vous seront toujours possibles pour les acheteurs préférant garder l’anonymat. Dans ce type de vente, seuls les acquéreurs dûment identifiés et enregistrés peuvent participer aux enchères et le vendeur est toujours libre de refuser la vente, si le prix obtenu lui semble trop faible. Fin du suspens: le 21 avril (au plus tôt).

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Nice : Estrosi veut créer une nouvelle taxe pour les propriétaires

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Christian Estrosi, maire LR de Nice, a annoncé ce lundi la création d’une nouvelle taxe foncière pour les propriétaires de la métropole Nice Côte d’Azur qu’il préside. Une part métropolitaine de la taxe foncière devrait s’ajouter aux parts communale et départementale déjà prélevées.

Cette taxe sur le foncier bâti, qui doit être soumise au vote lors du prochain conseil métropolitain d’ici la fin du mois, doit rapporter 63 millions d’euros par an, selon les documents fournis par l’équipe de Christian Estrosi que Le Figaro Immobilier a pu consulter. Elle doit financer un ambitieux plan d’investissements (embellissement des villes et villages, innovation, développement durable, mobilité) qui passera de 114 millions d’euros en 2017 à 140 millions d’euros par an sur la période 2018-2020. La mesure, qui concerne 329.000 personnes (particuliers comme professionnels), coûtera entre 3 et 29 euros par mois (selon les communes) à chaque propriétaire.

Comme le craignait l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers), cette mesure est le signe que les collectivités, privées des recettes de la taxe d’habitation supprimée d’ici 2020, vont chercher à la compenser par une hausse de la taxe foncière. À noter toutefois que Nice est la deuxième ville, après Saint-Étienne, à avoir le moins augmenté la taxe sur le foncier bâti entre 2011 et 2016 (+6,51%), selon la dernière étude de l’Observatoire UNPI. Mieux: entre 2016 et 2017, la mairie l’a laissée inchangée.

Un gain de 2,5 à 24 euros par mois
Les services de la métropole de Nice indiquent que l’augmentation de 63 millions d’euros de la taxe sur le foncier bâti sera compensée par une baisse de 10 millions d’euros de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (économies de 65 euros par an et par locataire) et la suppression de la taxe d’habitation pour un montant de 69 millions d’euros. Soit un gain de 16 millions d’euros pour les propriétaires. Mais pas forcément une perte de 16 millions pour la métropole. Car le manque à gagner de 69 millions d’euros lié à la suppression de la taxe d’habitation est censé être remboursé à l’euro près par le gouvernement. La métropole réalise donc un gain de 53 millions d’euros. «Au total, l’impact net (de la hausse de la taxe foncière et de la baisse de la taxe sur les ordures ménagères) pour les occupants sera compris entre 2,5 et 24 euros par mois, selon les communes, explique Christian Estrosi».

La mairie a également expliqué que la dette cumulée de la ville de Nice et de la métropole s’élève à 1,9 milliard d’euros fin 2017. Elle devrait baisser à 1,8 milliard d’euros en 2020 à la suite de la signature, au cours du premier semestre, d’un contrat financier avec l’État permettant de s’engager dans une stratégie de désendettement, ajoute la métropole.

Au cours d’un point presse ce lundi, le député LR Éric Ciotti a exprimé sa «plus vive opposition» à cette nouvelle taxe et demandé «solennellement» à Christian Estrosi de «renoncer à cette augmentation qui va lourdement pénaliser nos concitoyens». «La dette cumulée (de Nice) était de 738 millions d’euros en 2008 et elle n’est aujourd’hui pas loin de deux milliards d’euros, a souligné Éric Ciotti. À ce rythme-là, si on continue à emprunter, on ne sera pas très loin des 3 milliards d’euros au moment des municipales. Celui qui réfléchit à une candidature à la mairie de Nice réclame des économies sur les dépenses de fonctionnement de la métropole qui ont, selon lui, augmenté de 45% en dix ans.

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Nouveau coup dur pour le très contesté méga-projet Europacity

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Après le récent abandon du projet d’aéroport de Notre-Dame des Landes, le méga-projet Europacity a du plomb dans l’aile. Saisie par plusieurs associations de défense de l’environnement, la justice vient d’annuler l’arrêté préfectoral du 21 septembre 2016 créant la zone d’aménagement qui devait accueillir ce projet de 3 milliards d’euros.

Dans sa décision, le tribunal administratif de Cercy-Pontoise souligne notamment que les analyses étaient «très insuffisantes» concernant «la question des émissions de CO2 induites par les déplacements de touristes par déplacements terrestres ou aériens, eu égard à la proximité de l’aéroport et dans la perspective de la création d’Europacity» qui entend attirer 31 millions de visiteurs (gratuits et payants) par an. Pour la justice, ces lacunes «ont nuit à l’information complète de la population […] eu égard à l’impact potentiel sur l’environnement du projet litigieux qui se traduit notamment par la suppression de 280 hectares de terres agricoles».

Europacity «prend acte» de cette décision qui «n’impacte pas la volonté des actionnaires de réaliser ce projet d’intrêt national». Les promoteurs avaient déjà intégré depuis fin février qu’Europacity ne pourrait pas ouvrir comme espéré en 2024, quand Paris accueillera les jeux Olympiques. Alors qu’ils ont toujours lié le projet à la présence d’une gare du Grand Paris Express desservant le triangle de Gonesse, le gouvernement a décidé le 22 février d’en reporter la construction de trois ans, à 2027. Pour David Lebon, directeur du développement d’Europacity, ce nouveau calendrier «laisse du temps pour améliorer les choses».

De vaines tentatives de modification du projet
Située près de Roissy, Europacity, filiale immobilière du groupe Auchan et du groupe chinoise Wanda, a proposé d’implanter d’ici 2024 un parc d’activités à vocation touristique et culturelle sur 80 hectares de terres encore agricoles du Val-d’Oise (nord de Paris), autrefois zones de maraîchage destinées à ravitailler Paris. Ce complexe était vu par ses opposants comme une menace pour l’environnement du côté de ses détracteurs tandis que ces défenseurs en faisaient une locomotive économique.

Initialement critiqué comme une «dubaïsation» de l’Ile-de-France, en raison des pistes de ski artificiel inscrites dans le projet et de l’abondance de centres commerciaux évoquant l’émirat de Dubaï, le projet est désormais voué aux gémonies en raison du bétonnage prévu de terres qui furent parmi les plus fertiles d’Europe.

Une pétition proposant un projet alternatif baptisé Carmat, bâti autour d’une économie agricole circulaire, mêlant agro-écologie et recyclage, a suscité la riposte des promoteurs d’Europacity. Mais les efforts des promoteurs pour modifier leur projet n’ont donc été que de vaines tentatives.

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