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Combien coûtent les services d’un courtier immobilier ?

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Le courtier immobilier est mandaté pour vous proposer la meilleure offre de crédit du marché, compte tenu de vos besoins. Il n’est rémunéré que si sa proposition débouche sur la signature d’une offre de prêt, et ses honoraires s’élèvent généralement à 1 % du montant emprunté.

Le principe de la rémunération du courtier immobilier
Le système de rémunération est le même pour tous les courtiers et il s’agit d’un système gagnant/gagnant, puisque le courtier chargé de trouver pour votre compte la meilleure offre de crédit immobilier, ne percevra sa rémunération que si vous retenez la solution qu’il vous propose. Il ne peut en aucun cas vous demander une avance, ou encore le versement d’un acompte censé vous être restitué plus tard. Si le courtier vous propose un prêt qui ne vous correspond pas ou si vous estimez qu’il n’a pas respecté ses engagements, vous ne lui devez rien.
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Bon à savoir
Sachez qu’il est tout à fait possible de négocier le montant des honoraires avec le courtier immobilier.
Vous signez un mandat avec le courtier immobilier
Au moment où vous acceptez les services du courtier, vous devez signer un mandat. Il s’agit d’un document obligatoire puisque c’est par ce document que le courtier va devenir votre mandataire, et vous devenez vous-même le mandant. La signature de ce document autorise le courtier à effectuer les études, démarches et négociations en votre nom auprès des différents établissements de crédit, afin de vous proposer l’offre de prêt la plus adaptée à vos besoins, et la plus intéressante financièrement. C’est également dans le contrat que la question de la rémunération du courtier est scellée : le montant de ses honoraires doit être mentionné en € ou en %, et il doit être clairement indiqué.

Bon à savoir
Trouver le meilleur taux pour votre projet immobilier.
Les honoraires du courtier s’élèvent en moyenne à 1 500 €
Le courtier doit vous indiquer clairement ses honoraires, qui peuvent être de deux sortes :
Soit il s’agit d’honoraires forfaitaires, auquel cas vous devrez lui régler en moyenne entre 950 et 1 500 € selon les courtiers. Le montant sera fixe et vous le connaitrez à l’avance en cas de signature du prêt par son intermédiaire.
Il peut également s’agir d’honoraires fixés selon un pourcentage du montant emprunté. Généralement, les courtiers retiennent 1 % du montant emprunté.

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Diagnostic Immobilier : qu’est-ce-que l’ESRIS ?

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L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est devenu l’état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS). Basé sur les informations transmises par le préfet du département, il doit être annexé au bail ou à la promesse de vente (ou au compromis de vente) ou à défaut, à l’acte de vente lors de la signature chez le notaire. Si vous achetez ou si vous prenez en location un bien immobilier, vous devez donc être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions auxquels ce bien est exposé. Attention sa validité est courte : l’ESRIS doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou à défaut à l’acte de vente) ou du bail.

LES BIENS IMMOBILIERS CONCERNÉS
L’obligation de fournir un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

– périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation par le préfet,
– zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne,
– périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques,
– plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet,
– zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5),
– secteur d’information sur les sols.
La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département.

QUEL TYPE DE DOCUMENT ?
L’ESRIS doit être réalisé directement par le vendeur ou le bailleur par le biais d’un formulaire spécifique établi en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral. Vendeurs et bailleurs peuvent demander l’aide d’un professionnel (par exemple, un agent immobilier) qui intervient dans la vente ou la location. Attention : le vendeur ou le bailleur doit conserver une copie de l’ESRIS daté et signé par l’acquéreur ou le locataire pour être en mesure de prouver qu’il leur a bien été remis. Si l’acquéreur découvre que le bien est situé dans une zone à risques et qu’il n’en a pas été informé, il pourra intenter une action en diminution du prix de vente devant le Tribunal de grande instance.

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Grand Paris Express: 568 millions d’euros de contrats attribués

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Deux groupements d’entreprises du BTP, Eiffage et Razel-Bec d’un côté, et NGE et Salini Impregilo de l’autre, ont annoncé vendredi avoir remporté des contrats d’une valeur totale de 568 millions d’euros pour réaliser des parties de l’extension de la ligne 14 dans le cadre du Grand Paris Express.

La RATP a attribué un contrat de 365 millions d’euros pour la construction d’un tunnel de 4 km à Thiais, Rungis, Chevilly-Larue et l’Haÿ-les-Roses, ainsi que du génie civil des nouvelles gares de Chevilly, M.I.N. Porte de Thiais et Pont de Rungis à un groupement composé de Razel-Bec (groupe Fayat), Eiffage Génie Civil, Sefi-Intrafor, Eiffage Fondations et I.C.O.P.

Ce chantier d’une durée de 54 mois mobilisera 420 personnes, ont précisé les entreprises dans un communiqué.

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Immobilier : ce nouvel impôt qui pourrait remplacer la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires

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Les mairies de Paris et de Bordeaux militent pour la création d’un nouvel impôt pour remplacer la surtaxe sur les résidences secondaires, qui doit disparaître avec la taxe d’habitation. Le rapporteur de la Commission des finances à l’Assemblée soutient l’idée.

N’en déplaise aux propriétaires disposant d’un pied-à-terre en bord de mer ou à la montagne, si la taxe d’habitation est censée disparaître à compter de 2020, la “surtaxe d’habitation” qui pèse sur les résidences secondaires pourrait, quant à elle, être maintenue. En théorie, ce super impôt, qui permet aux communes situées en zones touristiques d’augmenter la fiscalité sur les résidences secondaires laissées vides – en majorant les taux d’imposition de 5 à 60% -, doit pourtant être supprimé en même temps que la taxe d’habitation, sur laquelle il est adossé…

Mais c’est sans compter l’acharnement des maires de Paris et de Bordeaux, Anne Hidalgo et Alain Juppé, qui se sont accordés pour sauver cet impôt. Il faut dire que cette taxe représente une vraie manne financière… D’après les chiffres communiqués par le cabinet d’Anne Hidalgo, la surtaxe d’habitation a rapporté l’an passé pas moins de 63,8 millions d’euros à Paris !

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Hôtel, complexe industriel, commerce…ces projets immobiliers spectaculaires récompensés au Mipim 2018 de Cannes

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La grande messe de l’immobilier international vient de fermer ses portes à Cannes. Découvrez 11 projets récompensés cette année.

C’était l’événement de l’année dans l’immobilier. Commerciaux, promoteurs, investisseurs et entreprises se sont réunis cette semaine au Palais des Festivals de Cannes pour la 28ème édition du marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim). Jeudi soir, un grand jury a désigné les plus belles réalisations de l’année : 44 projets, pour la plupart achevés, concouraient pour être primés. 11 d’entre eux ont été récompensés dans différentes catégories allant du meilleur complexe industriel, hôtelier ou résidentiel. L’Europe a obtenu huit récompenses, dont trois pour l’Italie et une pour la France. Découvrez les en images dans notre diaporama.

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Location : comment augmenter le loyer après des travaux ?

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Les propriétaires bailleurs consciencieux se lancent parfois dans de gros travaux dans les biens qu’ils proposent à la location : mise aux normes des installations de gaz et d’électricité, installation de fenêtres avec du double vitrage, rénovation de la salle de bains… sachant qu’il ne s’agit pas simplement de rendre le logement décent. Faire des travaux est un bon moyen d’entretenir et de valoriser son patrimoine immobilier, mais aussi de s’assurer d’un bon niveau de loyer, et donc d’une meilleure rentabilité pour leur investissement locatif. Les sommes ainsi investies peuvent permettre d’augmenter le loyer au-delà de la seule réévaluation possible dans le cadre de l’IRL (indice de référence des loyers). Attention ; des travaux réalisés dans les parties communes peuvent aussi être pris en compte, à hauteur des tantièmes du logement.

LA MAJORATION EN COURS DE BAIL
Ensuite, il faut prendre en compte deux cas de figure : en cours de bail, le loyer peut être majoré si le propriétaire et le locataire ont convenu ensemble de travaux d’amélioration que le propriétaire fait exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit déterminer le montant de la majoration applicable après l’achèvement des travaux. Dans les zones tendues, en cas de réalisation de travaux et sous réserve que le loyer soit sous-évalué, le montant des travaux devra être au moins égal à la dernière année de loyer. Lorsqu’il s’agit d’une nouvelle location, le montant des travaux doit être au moins égal à 6 mois de loyer. Dans les deux cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

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Immobilier locatif : encore de bons rendements dans l’ancien à condition de faire le tri

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Investir dans l’ancien pour louer nécessite d’être particulièrement vigilant. Voici les quelques données générales à connaître avant de se lancer.

Alors que l’an passé les prix des logements anciens sont remontés en flèche dans de nombreuses grandes villes, les candidats à l’investissement vont-ils pouvoir souffler ? « On a observé depuis fin 2017 un léger ralentissement des volumes et des hausses de prix », assure Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents. A Paris, l’annulation plafonnement des loyers (temportaire car il pourrait faire son retour dans le futur projet de la logement) devrait re donner des marges de manœuvre aux propriétaires, même si la règle limitant à l’indice IRL (0,90% fin 2017) la hausse de loyer possible entre deux locataires reste, elle, en vigueur.

Toujours est-il qu’au prix d’achat du bien, élevé, il est désormais conseillé d’adjoindre un sérieux budget travaux. Présenté fin novembre, le plan de rénovation énergétique prévoit en effet de réduire la carotte (les crédits d’impôt), tout en utilisant le bâton. C’est ainsi que les « passoires thermiques » pourraient écoper d’un malus, via une taxe foncière ou des droits de mutation renforcés. Ces travaux auront quand même des avantages : alors que, selon l’observatoire Clameur, seuls 14% des bailleurs acceptent de s’y coller entre deux occupants, ils vous permettront de vite trouver un locataire. Rappelons enfin que ces dépenses sont déductibles des loyers, voire du revenu global.

Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts.

Risque : de moyen à élevé.

Durée : 10 ans minimum.

Fiscalité. Si le total de vos revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000 euros par an, vous relevez du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux . Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (aussi accessible sur option, irrévocable pendant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux taxes sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes. Les plus-values sont taxées à 19% après un abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale après vingt-deux ans. Elles supportent aussi les 17,2% de taxes sociales, après un second abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération au bout de trente ans. Le patrimoine immobilier est soumis, dès 2018, au nouvel IFI, avec un seuil d’entrée et un barème identiques à ceux de son prédécesseur, l’ISF.

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Immobilier : les bons plans des ventes aux enchères

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Transaction à la bougie des notaires, cession au chronomètre dans les tribunaux de grande instance ou via des sites Internet dédiés : en matière d’enchères immobilières, les filières de vente ne manquent pas. Mode d’emploi pour l’emporter, sans pour autant se ruiner.

L’économie possible

D’au moins 5%, et parfois jusqu’à 50% : voilà le rabais qu’il est possible d’obtenir, sur la valeur de marché du logement, en plaçant intelligemment son enchère. Et ce, en tenant compte des frais inhérents à ce type de vente, qu’il s’agisse des commissions d’avocat – qui vous représentera obligatoirement dans le cas d’une adjudication judiciaire (comptez de 3.000 à 5.000 euros, en plus des frais de publicité et de contrôle technique du bien) –, ou des honoraires prélevés par les notaires lors de leurs ventes à la bougie ou au chronomètre (comptez de 2 à 4% du prix final). Même si, à en croire notre tableau ci-dessous, les meilleures affaires sont à chercher du côté des grandes surfaces, moins prisées que les petites, et des emplacements un peu excentrés. C’est ainsi que cet acheteur a emporté sa maison de 100 mètres carrés au Pradet (Var) à 75% du prix de marché, quand cet autre, qui visait un petit studio parisien, l’a probablement surpayé de 27% !

Privilégiez aussi les ventes judiciaires : comme elles ne concernent que des logements saisis, les mises à prix, le plus souvent égales à la dette à rembourser, s’y font parfois de 50 à 70% au-dessous de la valeur de marché. Inutile de se priver, car l’avocat missionné (liste disponible sur Licitor.com ou Encheres-publiques.com) ne se paie qu’en cas de succès. Autre atout : avec ces ventes, inutile de passer devant notaire, et donc de payer ses émoluments (les droits de mutation, eux, restent dus à l’Etat). Enfin, qu’il s’agisse d’adjudication judiciaire ou notariale, ne vous réjouissez pas trop vite de l’avoir emporté. Une surenchère reste en effet possible, dans les dix jours suivant la vente, à condition qu’elle dépasse d’au moins 10% la vôtre.

Avec les enchères immobilières, de 5 à 50% d’économie sur le prix du marché

Le piège à éviter

Gare aux trop belles affaires ! Ainsi, les logements vendus au tribunal de grande instance sont parfois occupés par leur propriétaire mauvais payeur. Il vous reviendra alors d’assumer les démarches d’expulsion, qui prennent souvent plus d’un an. « Certains biens peuvent aussi être très dégradés », avertit Alain-Léopold Stibbe, avocat spécialisé à Paris. Comme les visites n’ont lieu que durant une seule et même journée, chiffrer le coût réel de leur rénovation n’aura rien d’évident.

C’est d’autant plus dommageable que dans le cadre d’une vente aux enchères, l’acheteur ne bénéficie d’aucune des garanties en général associées à une transaction immobilière. Vous ne disposerez donc pas d’un délai de rétractation (contre dix jours dans le cas d’une vente traditionnelle), ni de la garantie des vices cachés, pas plus que de la clause suspensive en cas de non-obtention du prêt. Si votre banquier ne vous suit pas dans les soixante jours après la vente, vous perdrez les 10% de dépôt, versés sous forme de chèque de banque ou de caution bancaire. Et le bien pourra être remis en vente. A vous de compenser le manque à gagner, caution déduite.

Sur le Web

Si la plupart des ventes sont annoncées sur Internet, pas d’autre choix, le jour J, que d’enchérir sur place. Sauf à recourir à des sites tels qu’Agorastore.fr et Immonot.com qui, à l’inverse, proposent des affaires exclusivement en ligne, pour des ventes sur une durée d’un à plusieurs jours. Idéal pour dénicher des logements originaux, comme une école ou une perception, cédées par des collectivités. Avantage de ces sites : à l’issue de l’enchère, vous signerez un compromis de vente traditionnel, et bénéficierez donc des dix jours de réflexion. Inconvénient : le propriétaire a lui la possibilité de choisir son acheteur, même moins offrant, comme de… ne pas vendre ! Un conseil, imitez les plus avertis, en attendant le dernier moment pour vous dévoiler face aux concurrents (on compte environ cinq enchérisseurs par vente chez Immonot).

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Crédit, frais de notaire… à combien s’élèvent les frais d’acquisition dans l’immobilier neuf ? | Actualités

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Vous souhaitez acquérir un logement neuf ? Avant de vous lancer dans ce beau projet, pensez à établir un budget précis pour éviter les mauvaises surprises. Frais de notaire, taxe foncière… découvrez les dépenses à ne pas négliger.

En achetant dans le neuf, comptez des frais de notaire réduits
Lors d’un investissement ou d’un achat dans l’immobilier neuf, passer par la case notaire est obligatoire pour sécuriser l’acte authentique de vente. Des frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire » s’ajoutent donc au prix d’achat du bien immobilier. Leur montant n’est pas négociable et l’acheteur ne les règle pas directement, c’est le notaire qui, le jour de la signature de l’acte définitif de vente, les retient sur le montant de la transaction. Ces frais sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat, des frais d’hypothèque et de publicité foncière. La part revenant au notaire est donc la moins importante, contrairement à ce que le nom de ces frais pourrait laisser croire. De plus, s’ils sont redoutés par de nombreux investisseurs, ces frais sont cependant deux fois moins élevés dans l’immobilier neuf (entre 2 et 3 %) que dans l’ancien (8 % environ). 
Quid des frais d’agence ?
Si l’acheteur passe par une agence immobilière pour acquérir son logement neuf, il devra lui verser une commission (ou honoraires d’agence).
Qu’en est-il de la taxe foncière et de la taxe d’habitation ?
Une fois l’acte authentique d’acquisition signé, les nouveaux propriétaires doivent normalement s’acquitter de la taxe foncière. Néanmoins, dans le neuf, ils peuvent bénéficier d’une exonération pendant deux ans (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères), à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction. Pour en bénéficier dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), l’acheteur doit déposer au centre des finances publiques une déclaration dans les 3 mois qui suivent l’achèvement de la construction. Seul bémol, cette exonération n’est pas applicable dans toutes les communes. Ainsi, certaines villes ou intercommunalités peuvent, sur délibération, maintenir leur part et donc rendre l’exonération seulement partielle. De son côté, la taxe d’habitation est obligatoire et doit être payée par le ménage qui vit dans le logement. Ce sera donc au locataire de s’en acquitter dans le cadre d’un investissement locatif.
Chiffres clés
Les logements neufs désignent les biens construits il y a moins de 5 ans et qui n’ont jamais été occupés.
Assurance, emprunteur, frais de dossier… des dépenses à ne pas négliger
Si les taux de crédit sont historiquement bas (moins de 2 % sur toutes les durées) et qu’ils devraient le rester pendant un moment, certains frais liés à leur souscription ne sont pas à négliger. C’est le cas de l’assurance emprunteur qui protège l’acheteur en cas d’accident (invalidité, perte d’emploi, etc.). Facultative, elle est souvent imposée par l’organisme prêteur. À noter que pour les meilleurs profils d’emprunteurs, la prime peut varier du simple au double : 0,4 à 0,5 % pour un contrat « groupe », 0,1 à 0,2 % pour un contrat via une délégation d’assurance. De plus, la baisse des taux de crédit accroit le poids de l’assurance dans le coût total de l’emprunt (jusqu’à 25 %). Autre dépense à ne pas négliger, les frais de dossier, qui s’élèvent en général à 1 % du capital emprunté. Enfin, la garantie (hypothèque, cautionnement, etc.) réclamée par l’établissement prêteur pour se protéger contre une éventuelle défaillance de l’emprunteur, est comprise entre 1 000 et 3 000 €.
L’assurance emprunteur en 3 points clés

Propriétaires : les charges de copropriété dont vous devrez vous acquitter
Les propriétaires de logement neuf en copropriété doivent s’acquitter des charges courantes, qui concernent la maintenance des parties communes, et des charges exceptionnelles, qui concernent les travaux plus importants qui ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété.

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Immobilier. Cession sous haute tension pour le Château de la Perrière

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L’exploitant du site et la Ville, propriétaire, ne se parlent plus que par avocats interposés. Le château doit pourtant être cédé à un milliardaire américain, début avril.

Le lundi de Pâques s’annonce frisquet au château de la Perrière. Ce jour-là, si tout se passe comme l’espère Marc Laffineur, le maire (divers droite) d’Avrillé, ce prestigieux site chargé d’histoire, ainsi que son golf, seront officiellement cédés à un milliardaire américain, Zaya Younan. Cet homme d’affaires, amoureux de l’Histoire de France, s’est en effet porté acquéreur de cet ensemble pour 2,3 millions d’euros, en fin d’année dernière.
Mais avant qu’il n’ajoute un nouveau château français à sa coquette collection, il faudra que l’actuel gérant ait quitté les lieux. En l’occurrence, la Société d’exploitation des Garden resorts (SEGR), présente depuis plus de dix ans, avec une dizaine de salariés. Et cette étape est loin d’être actée. « Il est évident qu’on ne sera pas parti dans trois semaines, puisque rien n’est réglé entre la Ville, qui est propriétaire, et nous », assure Hadrien Ormières, président de la SEGR.
« 2,3 millions d’indemnités »

Les relations sont très tendues depuis plusieurs années, pour cause de loyers impayés (plus de 200 000 €), notamment. Fautive, la SEGR ? « Je rappelle que le conseil municipal s’est appuyé sur l’article 25.2 du contrat, qui correspond à une résiliation sans faute, ouvrant droit à une indemnité au profit de l’occupant »,constate Hadrien Ormières. Même s’il a engagé un recours pour contester la légalité de la résiliation, il estime que, quoi qu’il arrive, la Ville lui devra donc de l’argent. « 2 304 177 € », au minimum, annonce-t-il dans un courrier envoyé au maire. Une somme qui correspond – drôle de hasard – au prix du château vendu à Zaya Younan.
« Ce sont des indemnités non fondées, il ne donne aucune explication, balaie Marc Laffineur. Ces lettres transmises à tout le monde pour faire pression sur les élus montrent la façon de travailler de la SEGR. Mais ce n’est pas ça qui va me faire changer d’avis. »
Prochaine étape le 23 mars

Le maire d’Avrillé affiche une confiance d’airain. Pourtant, le recours engagé contre la décision du conseil municipal ouvre potentiellement la voie à des indemnités plus importantes pour la SEGR. Mais ça ne l’inquiète pas non plus. « Il n’y a pas eu de rupture de contrat. Nous avions la possibilité légale de rompre la convention avec un préavis de six mois. Nous pensons qu’il n’y aura aucune indemnité à verser, nos avocats aussi. Nous ne pensons pas non plus que le recours contre la délibération aboutira. Il n’y a pas de problème. »
Hadrien Ormières, de son côté, veut forcer la reprise d’un contact. Il indiquait en début de semaine vouloir saisir un juge des référés afin d’obliger la Ville « à reprendre des relations contractuelles, dans l’attente du jugement ».
Prochaine étape, vendredi 23 mars. Le conseil municipal se réunit pour autoriser le maire à signer le compromis de vente du château. Dix jours plus tard, la SEGR devra faire ses cartons. Un calendrier peu crédible. « Nous sommes en train de préparer la continuité pour le personnel, conclut Marc Laffineur. C’est en bonne voie, et nous ferons tout pour qu’il n’y ait pas de période de transition. »

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