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Immobilier : vers une hausse des frais de notaire – Le Parisien

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Pour permettre de financer les prestations sociales versées par les départements, le gouvernement serait partisan d’augmenter les frais de notaire.
Edouard Philippe vient de proposer aux départements de relever, de 4,5 % jusqu’à 4,7 % en 2019, les frais de notaire payés par les acheteurs d’un bien immobilier.

Depuis 2014, ces droits de mutation sont plafonnés à 4,5 % du prix d’achat du bien. Versés en grande partie aux départements, ils représentent une véritable manne financière. En 2017, ils ont rapporté 11,5 milliards d’euros.

Un coup de pouce bienvenu
Cette augmentation proposée aux présidents des départements, pourrait générer jusqu’à 500 millions d’euros supplémentaires dans leurs caisses.

Cependant, cette perspective reste, selon Les Echos, conditionnée à un accord plus global entre les départements et le gouvernement sur la réforme du financement des aides sociales.

Actuellement, il manque environ 600 millions d’euros entre d’un côté ce que les départements dépensent pour verser le RSA, les aides aux handicapés et les aides aux personnes âgées, et de l’autre les compensations de l’Etat.

Pour le moment, les départements ont rejeté le « chèque » de 250 millions d’euros proposé par le gouvernement pour financer les aides sociales.

Un mauvais signe pour le marché immobilier
Si cette mesure était adoptée, elle irait à l’encontre de la promesse d’Emmanuel Macron de ne pas augmenter les impôts. Mais surtout, un rapport sur la fiscalité locale du préfet Dominique Bur et du député LREM Alain Richard, remis le 9 mai au gouvernement, souligne que l’augmentation des droits de mutation pourrait avoir un impact négatif sur le marché immobilier.

D’autant que les experts tablent déjà sur « un léger tassement » pour 2018-2019. Selon une étude du Crédit Agricole, le marché immobilier a signé en 2017 une année record avec 968 000 ventes immobilières enregistrées sur un an.

Pour expliquer ce ralentissement, trois arguments sont mis en avant : une légère remontée des taux de crédit en 2018 et 2019, une hausse de 3 % des prix dans l’ancien ou encore la réforme du prêt à taux zéro (PTZ). Les conditions d’obtention du PTZ sont désormais soumises à un plafond fixé selon le lieu d’habitation et la composition du foyer. Pour être éligible au prêt à taux zéro en 2018, un célibataire désirant acheter à Paris ou dans sa proche banlieue ne doit pas avoir un revenu imposable net supérieur à 37 000 euros par an.

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Immobilier : propriétaires, comment fixer votre loyer ? – Le Parisien

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Encadrement des loyers, première location ou relocation, etc. Nos conseils pour éviter les impairs en fixant le loyer de votre bien.
Vous venez d’acheter un bien immobilier pour le louer. Quelles sont les règles de base à connaître en matière de fixation de loyer ?

Première location : la règle de la liberté. Si ce logement n’a jamais été loué, vous êtes libre de déterminer vous-même le loyer souhaité partout en France. La même liberté tarifaire s’applique notamment si l’appartement était vacant depuis 18 mois. Seule limite : un plafond maximal est fixé dans certaines zones « tendues ».

D’abord, évaluez ! « Pour bien évaluer la qualité de son bien, il faut regarder trois critères, conseille Hadrien Colmant, le directeur d’Inovefa expertise. Le premier est la localisation : centre-ville ou périphérie, transports et services à proximité, etc. Ensuite, la qualité du logement (neuf, ancien…). Troisième critère : vérifiez que la superficie correspond aux types de biens recherchés. »

Ensuite, comparez. « Si vous fixez votre loyer trop haut, votre locataire partira vite et vous y perdrez », met en garde Fabien Court, le directeur de l’agence Era Immobilier Convention. Pour trouver le juste prix, le propriétaire doit se renseigner sur ce qui se pratique autour de lui. Une technique éprouvée est de sélectionner des biens sur des sites comme seloger.com ou leboncoin.fr, et de vérifier, une semaine plus tard, s’ils ont trouvé preneur ou pas. Autre méthode : interroger les agences immobilières du quartier. « Plus la surface est importante, plus les locataires regardent les tarifs. A 50 € près, ils peuvent refuser de prendre un bien s’ils le trouvent trop cher », poursuit Fabien Court. Enfin, vous pouvez regarder les Observatoires de loyers dans les grandes villes.

Plafonnement dans les zones tendues. « Depuis la loi Alur de 2014, les loyers sont plafonnés par décret dans 1 150 communes de France situées dans des zones dites « tendues » : ce sont des zones de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il y a un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande », décrypte Julia Leroux, juriste à l’UFC-Que choisir. Le plafonnement des loyers est fixé par la loi. « N’hésitez pas à consulter l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le Logement) qui vous dira notamment si vous êtes en zone tendue ou non ».

A noter : le projet de loi Elan « Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », en discussion au Parlement, prévoit d’encadrer les loyers dans les zones où la demande locative n’est pas suffisamment alimentée, sur décision préfectorale. Il est, par ailleurs, prévu d’expérimenter pendant 5 ans des sanctions pour les bailleurs qui ne respecteraient pas l’encadrement (remboursement du trop-perçu, amende, etc.).

En cas de relocation, des hausses de loyers limitées. En théorie, entre deux locataires, vous n’avez pas le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) qui est fixé par l’Insee tous les trimestres et correspond à peu près à l’inflation. « Une fois le bail signé, il n’y a pas de réévaluation possible, mais vous pouvez là encore vous caler sur l’IRL chaque année », souligne Fabien Court. Seule exception depuis la loi Alur : « La hausse peut être plus importante si vous avez réalisé des travaux qui améliorent significativement la qualité du logement », précise Hadrien Colmant.

Dispositif Pinel : des loyers encadrés. Lancé en 2015, conçu pour booster la construction de logements neufs au moins jusqu’à fin 2021, ce dispositif d’investissement locatif ne vous autorise pas à fixer votre loyer comme vous l’entendez : en échange d’avantages fiscaux, vous vous engagez à respecter un loyer, déterminé chaque année par décret, et dont le montant dépendra du caractère plus ou moins « tendu » de la zone dans laquelle vous aurez investi.

N’oubliez pas les diagnostics. Si vous ne passez pas par une agence immobilière, sachez que vous devrez fournir un certain nombre de diagnostics et autres documents impératifs à votre futur locataire : déclaration de superficie, diagnostic plomb et amiante, diagnostic de performance énergétique (DPE), gaz à effet de serre sans oublier, depuis peu, certificat de conformité de vos installations électriques et de gaz.

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Quel contrat de travail choisir pour investir dans l’immobilier ? | lepetitjournal.com

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Le terme générique d’expatrié ne recouvre pas de réalité juridique et derrière lui se cache des statuts divers liés au type de contrat de travail. Tous ces contrats ne se valent pas et certains sont nettement au désavantage de l’expatrié, notamment au regard de sa capacité à obtenir un crédit immobilier en France.

Le niveau de protection sociale de l’employé découle du contrat de travail, ce qui inclut les droits à la retraite et la fiscalité. Autant d’éléments susceptibles d’impacter la capacité d’endettement et même tout simplement la capacité ou non d’obtenir un crédit immobilier en France. Avant de sauter de joie devant l’opportunité d’une expérience professionnelle à l’étranger, il faut donc se pencher sérieusement sur la question et ne pas hésiter à négocier avec son employeur, le cas échéant.

Les contrats locaux : le régime classique
L’employé est soumis au régime du pays d’accueil, que ce soit en matière de retraite, de protection sociale ou de taxation. D’une législation nationale à une autre, ce sont les montagnes russes, y compris au sein de l’Union européenne. Pour la banque qui va devoir décider ou non de votre capacité à vous endetter, ce contrat implique un risque plus élevé, des mesures administratives supplémentaires, et donc un crédit à un taux plus élevé, si toutefois elle consent à l’accorder.

Bref, le contrat local est à éviter pour celui qui a l’ambition d’investir dans l’immobilier en France à crédit, à moins bien sûr de décrocher un contrat mirobolant (par exemple de cadre dans une entreprise pharmaceutique suisse ou allemande). Vigilance : un salarié d’une entreprise française peut tout à fait être mise en expatriation par son employeur sous contrat local.

Dans le cadre d’une mise à disposition internationale, l’employé est « prêté » à une société du même groupe se trouvant à l’étranger. Son poste fait l’objet d’un nouveau contrat de travail établi entre les deux sociétés. Le contrat initial est suspendu le temps de la mission, pendant laquelle s’applique le nouveau contrat de travail de droit local.

Pratique :

● Le site de l’Union européenne propose des liens vers les autorités nationales compétentes en matière d’emploi dans chaque pays de l’Union (en anglais)

●  Renseignez-vous auprès des services consulaires de la France

● Enfin, le site de la Maison des Français de l’Etranger (MFE) regorge d’informations dans sa rubrique "Le contrat de travail international".

Le contrat français, le plus sûr
Aux yeux d’un banquier, un contrat de travail français sera quasiment toujours plus rassurant, car les garanties de remboursement du prêt sont meilleures du fait de sa proximité, mais bien plus encore du fait de la législation française qui s’applique aux deux parties.

En expatriation – Un salarié d’une entreprise française est expatrié à l’étranger pour une durée indéterminée par son employeur mais avec un contrat de travail soumis au droit français. Pas de problème majeur pour les banques, si ce n’est les petites tracasseries liées à la résidence à l’étranger qui peut compliquer le dossier.  

En travailleur détaché – Un salarié d’une entreprise française est envoyé à l’étranger en détachement pour une durée déterminée, de quelques mois à quelques années généralement. Le salarié reste au régime français de sécurité sociale. Ce type de contrat est fréquent dans le cadre d’une mobilité intra-entreprise ou lorsqu’une entreprise est prestataire de service pour des clients étrangers. Dans le cas du détachement, une lettre de mission permet à l’employé de montrer patte blanche à l’administration, ou un avenant à son contrat de travail. Même dans le cas du détachement, le salarié reste pleinement intégré à son entreprise et conserve son contrat de travail d’origine. Par conséquent, il continue à être soumis au régime fiscal français et les banques n’ont pas de raison de faire de difficulté à octroyer un crédit immobilier par rapport à un résident classique.
 
Entrepreneurs, vous ne partez pas gagnants…
Enfin, le chef d’entreprise qui réside et opère à l’étranger a bien peu de chances de s’attirer les grâces d’une banque dans son pays d’origine pour financer un projet d’investissement immobilier. C’est vrai à tous les coups pour le petit auto-entrepreneur, mais également pour le chef d’entreprise qui profite d’un statut économique et social enviable.

Finalement, peu importe les mots « expatrié », « travailleur détaché », « contrat local »… Ce qui compte vraiment, c’est ce que stipule très précisément votre contrat de travail, car c’est le document qui va intéresser au plus haut point le banquier que vous solliciterez peut-être à l’avenir pour un investissement immobilier.

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Bailleurs, avez-vous pensé à régulariser les charges locatives ?

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Le propriétaire d’un logement peut récupérer, en plus du loyer, une partie des charges qu’il règle chaque année pour le bien qu’il loue. S’il ne respecte pas ses obligations, le locataire peut demander des comptes à la justice.

Le bailleur peut récupérer, en plus du loyer, une partie des charges qu’il règle chaque année pour le logement qu’il donne en location. Ce sont les «charges récupérables» ou «charges locatives». Elles doivent être payées par le locataire, comme convenu dans le bail signé, généralement, sous forme de provisions mensuelles. Le bailleur doit alors procéder à une régularisation annuelle auprès de son locataire. Attention, s’il ne respecte pas ses obligations, le locataire peut le mettre en demeure de s’exécuter, voire demander des comptes devant la justice.

Quelles sont les charges que le bailleur peut récupérer?

Le locataire est en droit d’obtenir du bailleur la justification des charges qu’il paye, aussi bien pour les provisions que pour les régularisations. À défaut, il est en droit de lui demander le remboursement des sommes indûment payées.

Il existe trois grandes catégories de «charges récupérables»:

●  Celles qui sont dues en contrepartie «des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée» ;

●  Celles qui concernent «des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée» ;

●  Celles qui correspondent à des impositions de services dont le locataire profite directement (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989).

Elles sont plus amplement détaillées par un décret n° 87-713 du 26 août 1987: il s’agit notamment de l’eau froide, de l’eau chaude et du chauffage collectif, de l’entretien des parties communes, des ascenseurs, de l’élimination des rejets, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, d’une partie de la rémunération des gardiens et concierges, etc. (le bailleur ne peut pas récupérer sur son locataire des charges qui ne sont pas mentionnées dans ces deux textes, à quelques exceptions près). En copropriété, les comptes établis par le syndic les font généralement ressortir clairement, ce qui facilite la tâche des propriétaires.

Quand le bailleur doit-il procéder à la régularisation?
Hormis pour la colocation ou un bail meublé – pour lesquels un forfait de charges non régularisable peut être prévu dans le contrat -, le propriétaire doit faire chaque année, à la date prévue dans le bail, la balance entre les provisions que son locataire a versées et les charges récupérables réellement dues, sur la base des comptes définitifs (notamment ceux établis par le syndic en copropriété). Il en résulte soit un solde en sa faveur (dans ce cas, il le fera payer au locataire et ajustera à la hausse les provisions à venir), soit en faveur du locataire (dans ce cas, il devra le déduire des sommes que doit lui verser son locataire et ajuster les provisions à venir à la baisse).

Un mois avant cette régularisation, il doit adresser un décompte au locataire distinguant les différents postes de charges (ascenseur, entretien, ordures ménagères…). Les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture, indication de la quantité consommée et du prix unitaire de chacune des catégories de charges – eau, électricité, gaz – etc.) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l’envoi du décompte s’il souhaite les consulter (généralement auprès du syndic).

Si le bailleur n’a pas régularisé les charges, il peut réclamer le solde qui lui serait dû pendant trois ans à compter de la date où la régularisation aurait dû être faite. Mais le locataire pourra exiger dans ce cas la mensualisation de ce solde (art. 23 de la loi de 1989), voire réclamer des dommages et intérêts si le rattrapage lui cause un préjudice important (cass.civ 3e du 15.12.16, n° 15-22844).

Dans quel délai le locataire peut demander la régularisation?
Le locataire a aussi trois ans pour faire valoir ses droits. Mais le point de départ de ce délai, lorsque le locataire réclame le remboursement de charges indues, est la date de régularisation des charges par le bailleur. Par conséquent, tant que le bailleur ne régularise pas les charges, le délai de prescription ne court pas contre le locataire: ce dernier peut donc exiger de lui qu’il régularise les charges des années passées et qu’il en justifie le montant depuis l’origine. Il doit d’abord adresser au bailleur ou à l’agence qui gère le bien une lettre de mise en demeure en recommandé avec avis de réception.

Faute d’obtenir satisfaction, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et en dernier recours porter sa demande devant le tribunal d’instance du lieu de situation du bien loué, avec ou sans l’aide d’un avocat.

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Crédit immobilier : les avantages du rachat en ligne – Boursorama

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Depuis une dizaine d’années, les banques en ligne se sont installées dans le paysage économique français. Elles proposent une large gamme de services, y compris des emprunts immobiliers et des rachats de crédits. Petit tour d’horizon.

Les emprunts tiennent une place importante dans la vie des Français. Fin 2017, près de la moitié des ménages français (47,8%) détenait un crédit ou plus. Dans ce contexte, les banques en ligne peuvent tirer leur épingle du jeu. Environ un Français sur cinq (22%) possédait un compte bancaire en ligne fin 2016, explique le-prêt-immobilier.com.

10 ans d’existence des banques en ligne
Prix du service, facilité d’utilisation et réactivité… En 10 ans d’existence, les banques en ligne rivalisent désormais avec les banques traditionnelles. Leurs offres ne se résument pas à une messagerie en ligne pour contacter son conseiller, une plateforme pour les virements et une application associée. Ces établissements proposent aussi des offres de crédit immobilier.

Ces produits restent très semblables à ceux des banques classiques. Notez cependant que la numérisation du service limite l’accès à certains dispositifs. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) n’est pas toujours disponible. C’est aussi le cas des prêts pour des achats de terrains ou de logement en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Autant de détails à vérifier !

Rapidité et simplicité du rachat en ligne
Qui dit emprunt immobilier dit aussi rachat de crédit. Cette opération doit réduire le taux d’endettement des ménages. L’organisme qui procède au rachat de crédit réduit les mensualités, tout en rallongeant la durée du remboursement. Pour rappel, c’est devenu une pratique courante dans le secteur du crédit à la consommation.

Dans le cas d’un crédit immobilier en ligne, le numérique offre un sérieux avantage. Toutes les pièces justificatives sont déjà enregistrées, ce qui facilite et accélère la procédure. Inutile de se déplacer en agence ou de rencontrer un courtier, tout se passe sur internet. Par contre, prenez garde à ne pas confondre rachat de crédit et renégociation de prêt.

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Acheter un bien immobilier aux enchères : mode d’emploi

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Tout comme il est possible d’acquérir une œuvre d’art par le biais d’une vente aux enchères, il est possible d’acheter un logement. Mais dans cet univers parfois méconnu, il faut distinguer plusieurs types de ventes :

Les ventes judiciaires : Il s’agit des ventes qui ont lieu au tribunal de grande instance. 90 % d’entre elles font suite à des saisies administratives, judiciaires ou des divorces. Elles ont impérativement lieu en présence d’un avocat.
Les ventes notariales : Ce sont les ventes aux enchères classiques. Les biens en vente sont généralement annoncés à l’avance ce qui permet aux futurs acheteurs de venir visiter le logement et d’amorcer une procédure pour réunir les fonds nécessaires. Car attention, pas de condition suspensive dans ce genre de cas. L’acheteur doit être certain d’obtenir un prêt ou de disposer de la somme nécessaire. Ces ventes sont ouvertes à tous à condition de déposer un chèque de consignation de 10 à 20 % de la mise à prix du bien.
Les ventes notariales interactives : Plus récentes, ces ventes sont idéales pour les acquéreurs qui souhaitent acheter à distance, les expatriés ou toutes personnes ne voulant pas se déplacer. Tout se fait en ligne et les futurs acheteurs peuvent faire une offre en amont, assortie d’une condition suspensive. Après inscription, les futurs enchérisseurs reçoivent un agrément électronique. Tout est sécurisé et le cahier des charges disponible en ligne permet d’effectuer l’achat en toute transparence.
Les ventes domaniales : Ces ventes ouvertes à tous ont lieu dans les hôtels des impôts ou en préfecture. Il s’agit de la mise en vente par l’Etat de bâtiments tels casernes, gares ou terrains. Ces ventes ne sont pas soumises aux frais de notaire.
Acheter un logement aux enchères : avantages et inconvénients
Si vous souhaitez faire l’acquisition d’un logement par l’intermédiaire d’une vente aux enchères, cela peut occasionner des frais supplémentaires liés à l’organisation de la vente lorsque celle-ci est jugée particulière (vente interactive par exemple). Ces frais sont de l’ordre de 20 000 € pour un bien à 200 000 €.

Qui plus est, il est important de savoir que le vendeur reste propriétaire du bien tant que celui-ci n’a pas été vendu, petite précision qui a son importance, notamment dans le cas où la vente viendrait à être annulée.

30 %, c’est en moyenne, la décote des biens vendus dans le cadre de ventes aux enchères. De quoi réaliser de bonnes affaires !

Cela étant, les économies réalisées lors de ce type de ventes sont souvent plus avantageuses que les frais annexes. Qui plus est, cela permet à l’acheteur d’éviter de nombreuses visites, des échanges avec les agences immobilières, le recours à un courtier ou une négociation tendue pour tenter de faire baisser le prix.

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Des agences immobilières dans le viseur de la Commission nationale des sanctions – Fiscalité

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Quatre-vingt-sept sanctions ont été infligées l’an dernier à des professionnels n’ayant pas respecté leurs obligations en matière de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme, selon le rapport annuel de la Commission nationale des sanctions (CNS).

D’après ce rapport, remis au ministre de l’Économie et des Finances Bruno le Maire, 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité ont été prononcées, ainsi que 39 sanctions pécuniaires, allant de 1.000 à 30.000 euros. Les entreprises concernées appartenaient en majorité au secteur des agences immobilières (76%), mais aussi à celui de la domiciliation (20%) et des jeux et paris (4%), a précisé Bercy dans un communiqué.

D’après le ministère, 49 personnes physiques ou morales ont par ailleurs été sanctionnées — un chiffre inférieur au nombre de sanctions, certaines personnes ayant été ciblées à plusieurs reprises. Cela porte à 128 le nombre de personnes sanctionnées depuis la mise en place en octobre 2014 de la CNS, créée pour punir les professionnels accusés de créer des conditions favorables au blanchiment d’argent ou au financement du terrorisme, volontairement ou non. « L’année 2018 permettra à la commission de poursuivre la montée en puissance de son activité », celle-ci ayant été étendue à de nouvelles professions, comme les antiquaires, les marchands d’oeuvres d’art et les agents sportifs, souligne Bercy.

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Voici l’aéroport le plus cool au monde

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Prendre l’avion serait moins stressant si Roissy-Charles-de-Gaulle avait aussi une piscine, un spa et des jardins comme le Changi Airport de Singapour, élu « meilleur aéroport du monde ».

La honte de la France. Lumières d’hôpital et décoration sans âme, halls d’embarquement riquiquis et bruyants où s’entassent les passagers, attentes interminables… Le parcours qui va de l’entrée à l’aéroport jusqu’à l’embarquement peut rapidement devenir un chemin de croix. Au classement qualitatif des grands aéroports internationaux, Orly et Roissy-Charles-de-Gaulle sont des mauvais élèves, arrivant bons derniers (29e et 30e place selon l’enquête de UFC-Que Choisir). Pourtant, nulle fatalité ici, ils feraient mieux de copier sur le premier de la classe : le Changi Airport de Singapour.

Arrivée en douceur. La ville-État a mis les petits plats dans les grands pour accueillir les voyageurs : moquette insonorisante, spa, piscine installée sur le toit du terminal, jardin aux papillons dans le terminal, cinéma gratuit ouvert 24h/24, appareils de massage des pieds en libre-service… N’en jetez plus. En cas d’escale supérieure à deux heures, les passagers se voient proposer un tour gratuit de Singapour dans un mini-bus spécialement dédié. Sympa, non ?

Mais ce n’est pas fini : une annexe, prévue pour 2019, intégrera une jungle luxuriante, des sentiers de marche, deux labyrinthes (l’un en haies végétales, l’autre en miroirs), un immense filet-trampoline suspendu en hauteur, sans oublier une cascade circulaire de 40 mètres de haut et illuminée la nuit. Bref, le Changi Airport est en train de devenir une destination en soi. Si tous les grands aéroports étaient comme celui-ci, il faudrait compter une journée de voyage supplémentaire rien que pour les visiter.

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Impôt sur la fortune immobilière: Attention à la nue-propriété – Boursorama

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Lorsque le démembrement d’un bien immobilier résulte de l’application de la loi, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’impôt sur la fortune immobilière fonctionne selon le même principe que l’ISF, à quelques exceptions près… L’IFI comporte une nouvelle règle qui implique que dans certains cas, les nus-propriétaires devront payer une partie de l’impôt sur la fortune.
LE CHOIX DU CONJOINT SURVIVANT PEUT AVOIR UN IMPACT SUR L’IFI

Avec l’ISF, lorsqu’un bien immobilier faisait l’objet d’un démembrement de propriété, le principe était simple : l’usufruitier payait l’ISF sur la valeur du bien en pleine propriété et le nu-propriétaire n’était pas redevable de l’ISF.

Avec l’impôt sur la fortune immobilière, lorsque le démembrement de propriété du bien résulte de l’application de la loi, l’impôt sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier sera redevable de l’IFI sur la base de la valeur de l’usufruit du bien, et le nu-propriétaire sur la base de la valeur de la nue-propriété.

A noter : la valeur de l’usufruit et la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruitier est âgé de 75 ans, la valeur de l’usufruit est égale à 30% de la valeur du bien en pleine propriété et la valeur de la nue-propriété est égale à 70% de la valeur du bien en pleine-propriété.

LES CAS OÙ L’USUFRUIT RÉSULTE DE L’APPLICATION DE LA LOI

Depuis le 1er juillet 2002, au décès de l’un des époux, le conjoint survivant peut choisir de conserver l’usufruit sur la totalité du patrimoine du défunt, les enfants héritent alors de la nue-propriété (pour cela, il faut que les enfants soient communs).

Avec l’IFI, si le conjoint survivant choisit conserver l’usufruit sur la totalité du patrimoine, alors il ne déclarera désormais à l’IFI que la valeur de l’usufruit des biens immobiliers concernés et les enfants, nus-propriétaires, devront déclarer à l’IFI la valeur de la nue-propriété de ces mêmes biens.

LORSQUE L’USUFRUIT NE RÉSULTE PAS DE L’APPLICATION DE LA LOI

En revanche, si le conjoint survivant hérite de l’usufruit du fait d’une donation au dernier vivant ou d’une disposition testamentaire, alors il supportera seul l’impôt sur la fortune immobilière.

LES CONSÉQUENCES

Cette nouvelle règle s’applique à tous les démembrements, quelle que soit la date de leur constitution.

Il faudra donc dorénavant en tenir compte pour la déclaration de votre patrimoine immobilier à l’IFI.

Par ailleurs, le choix du conjoint survivant aura désormais un impact sur l’impôt sur la fortune immobilière, que ce soit pour lui-même ou pour ses enfants. Un nouveau paramètre à intégrer pour bien préparer la transmission de son patrimoine.

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Big bang sur la taxe foncière : les logements qui pourraient la voir exploser… et ceux où ça pourrait baisser

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Le gouvernement envisage de réformer les valeurs locatives qui servent de base à cet impôt payé par les propriétaires. Le nouveau calcul ne s’appliquerait qu’aux nouveaux occupants… mais pourrait bien pénaliser certaines ventes en cas de flambée de la taxe.
C’est LA réforme à laquelle aucun gouvernement n’avait jusqu’ici osé s’attaquer. Dans un récent entretien au Parisien, le ministre des Comptes publics, Gérald Darmanin, a annoncé que l’exécutif envisageait de réviser les valeurs locatives servant de base au calcul de la taxe foncière. De fait, ces valeurs n’ont pas été réévaluées depuis les années 70. Les biens construits avant cette période sont aujourd’hui totalement déconnectées des prix actuels du marché. Ainsi, d’anciens appartements haussmanniens qui ont été retapés depuis ces années-là peuvent être aujourd’hui sous-évalués, quand des appartements des années 70 considérés comme neufs à l’époque mais aujourd’hui défraîchis, pourront être surévalués.

De facto, la remise à plat des valeurs locatives ne sera donc pas indolore. Loin de là. Certains logements verront leurs taxes foncière baisser… et d’autres augmenter. Pour tenter d’adoucir la réforme, Gérald Darmanin a évoqué l’idée d’appliquer le nouveau barème uniquement lorsqu’un logement change de propriétaire. Le hic, c’est qu’une telle mesure risque de plomber les ventes des logements dont les valeurs locatives seront amenées à augmenter.

Le risque est d’autant plus palpable que certains logements seront lourdement impactés, comme le montre une expérimentation menée par Bercy dans cinq départements représentatifs aussi bien ruraux (Orne, Charente-Maritime) qu’urbains (Paris, Val-de-Marne, Nord). Selon le rapport de cette expérimentation que Capital a consulté, 57,9% des logements du parc privé pourraient ainsi voir leur taxe augmenter en cas de réforme. En moyenne, les maisons verraient leur base d’imposition s’accroître de 184,9%, contre +124,9% pour les appartements.

Dans le détail, l’expérimentation de Bercy a, par ailleurs, permis de dresser des listes de “perdants” et de “gagnants”, que nous publions ci-dessous. Parmi les principaux constats : les appartements de petites surfaces pourraient subir de fortes réévaluations, en raison notamment de la flambée des loyers des studios et autres deux-pièces en centre-ville. Attention, ces typologies de logements ne rendent toutefois compte que de moyennes. La surface des logements n’est évidemment pas la seule variable qui fera bouger les bases. Localement, les valeurs locatives des logements – appartements ou maisons – pourront aussi être amenées à évoluer à la baisse ou la hausse, selon que les quartiers où ils sont situés se sont dépréciés ou valorisés depuis les années 70. Il faudra aussi retenir, au cas par cas, les travaux qui ont permis (ou non) d’améliorer la qualité de chaque logement. Conclusion : les effets réels de la réforme ne pourront être connus qu’au moment de sa mise en oeuvre. Mais ces premiers résultats donnent déjà une indication de ce qui attend chaque propriétaire.

Sourced through Scoop.it from: www.capital.fr

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