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Devant une rentrée d’argent imprévue, nombreux sont les emprunteurs immobiliers qui envisagent le remboursement anticipé de tout ou partie de leur emprunt, partant du principe que “qui paie ses dettes s’enrichit”. Découvrez tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans cette opération.
Quand envisager le remboursement anticipé de son prêt immobilier ?
Cela va de soi que vous devez disposer des fonds nécessaires, sauf bien entendu si le remboursement anticipé est consécutif à un rachat de crédit. Mais cela ne doit pas être envisagé à n’importe quel moment. En effet, dans certains cas, l’opération n’est pas toujours financièrement intéressante :

si votre contrat de prêt comporte des pénalités,
s’il n’est pas loin de son terme et qu’il reste donc peu d’intérêts à rembourser dans chaque mensualité,
s’il avait été conclu à un taux intéressant à l’époque et que vous aviez déjà une délégation d’assurance – donc un tarif d’assurance très compétitif.
La vérification s’impose dans tous les cas et vous trouverez plus loin les méthodes de calcul à utiliser pour vérifier l’intérêt du remboursement anticipé.

Attention : de nombreux contrats de prêt excluent la possibilité de remboursement sans pénalité lorsqu’il s’agit d’une opération de rachat de crédits.

Comment procéder pour obtenir un remboursement anticipé ?

Vous devez vous reporter aux conditions de votre contrat de prêt pour vérifier s’il comporte ou non des frais ou pénalités pour remboursement anticipé et dans quelles conditions le remboursement est permis (certains prêts l’interdisent pendant 10 ans).

Ensuite, adressez-vous à votre banque pour lui signifier votre intention (prévoyez au moins un mois de délai avant la date à laquelle vous souhaitez effectuer le remboursement).

L’idéal étant de faire coïncider le remboursement avec le paiement de l’échéance mensuelle, de façon à éviter la perception d’intérêts intercalaires.

Bon à savoir : votre banque ne peut pas refuser si le montant remboursé représente 10 % au moins du capital emprunté.

Votre conseiller va peut-être tenter de vous dissuader en prétextant le coût de l’opération ou un intérêt douteux pour vous. Tenez bon et demandez-lui d’effectuer une simulation (surtout en cas de remboursement partiel). Cela vous permettra de juger par vous-même du bien-fondé de l’opération et de vous conforter ou non dans votre décision. Assurez-vous que cette simulation soit gratuite.

Pénalités en cas de remboursement anticipé
Il n’y a qu’un seul inconvénient au remboursement anticipé : les pénalités de remboursement anticipé. Pour savoir si vous allez en avoir vous devez étudier de près les conditions du remboursement anticipé. Pour les prêts à taux fixe “modulable” ou à taux variable, généralement le contrat prévoit la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité. En général, les contrats de prêt à taux fixe en prévoient (sauf si vous avez négocié leur suppression à la signature), puisque ce sont des frais ou indemnités destinés à compenser partiellement le manque à gagner subi par la banque lors de l’opération.

Si vous êtes soumis à ces pénalités, sachez qu’elles sont généralement calculées sur le montant initialement emprunté. Elles sont plafonnées par la loi (articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation). Sera retenue la formule la plus favorable à l’emprunteur parmi les deux méthodes de calcul suivantes :

soit 3 % du capital restant dû ;
soit l’équivalent de 6 mois d’intérêt en prenant en compte la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors assurance.
Bon à savoir : les prêts conclus à partir du 29 juin 1999 (article L.312-21 Code de la consommation) ne sont pas soumis à indemnité si le remboursement anticipé est consécutif à la vente du logement de l’emprunteur en cas de changement de lieu de travail, de décès ou de cessation forcée d’activité du bénéficiaire du prêt ou de son conjoint.

Conséquences du remboursement anticipé d’un prêt immobilier
Le remboursement anticipé de votre emprunt peut avoir pour effet de réduire considérablement le coût global de l’opération d’emprunt. En effet, le remboursement total ou partiel du capital aura des conséquences sur deux composantes du coût d’un emprunt :

La masse des intérêts sera réduite par le remboursement d’une partie du capital.
Le coût des mensualités de l’assurance emprunteur sera diminué.
A noter : n’oubliez pas de signaler le remboursement partiel à votre assureur pour voir votre cotisation baisser, ou de justifier du remboursement total pour mettre fin au contrat.

Conséquences du remboursement total

En ce qui concerne le remboursement total, vous économiserez une masse d’intérêts et de cotisations d’assurance emprunteur plus ou moins élevée selon l’époque à laquelle aura lieu le rachat.

Bon à savoir : qu’il soit total ou partiel, le remboursement anticipé réduit votre taux d’endettement et peut ainsi vous permettre un nouvel emprunt.

Conséquences du remboursement partiel

Le remboursement partiel modifie les conditions de remboursement du crédit en cours. Il entraînera obligatoirement l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement. Généralement, le montant des futures échéances du prêt ne change pas et c’est la durée restante des remboursements qui sera diminuée. Mais l’emprunteur a la faculté d’aller jusqu’à la fin du crédit initialement prévue et de choisir de voir diminuer le montant des prochaines échéances en conséquence. Il doit en formuler la demande à la banque en même temps qu’il demande le remboursement anticipé.

Le remboursement partiel entraînera donc l’une des deux situations suivantes (au choix de l’emprunteur) :

Soit le montant des mensualités restant constant, la durée de remboursement sera raccourcie par rapport à celle initialement prévue au contrat de prêt.
Soit le montant des mensualités sera réduit en fonction du capital restant dû et de la masse d’intérêts correspondante.
Attention : si le contrat de prêt immobilier prévoit des frais de remboursement anticipé, une simulation permettra de s’assurer que les gains découlant de l’opération seront supérieurs aux frais.

Calcul de l‘économie réalisée lors d’un remboursement anticipé
Que l’opération soit assortie ou non de frais de remboursement anticipé, il est indispensable de calculer l’économie qu’elle vous fera réaliser. En premier lieu, il vous faudra calculer le montant de l’indemnité ou pénalité de remboursement anticipé (IRA ou PRA dans le jargon des banquiers), puis le gain d’intérêts et de prime d’assurance emprunteur résultant du remboursement anticipé.

Calculer l’IRA

Reportez-vous au tableau d’amortissement pour déterminer le capital restant dû après le paiement de la dernière échéance mensuelle. Multipliez ce capital par 3 %. Cela vous donnera le montant maximum de votre IRA (soit un montant A). Puis, toujours en vous reportant au tableau d’amortissement, repérer et additionner le montant mensuel des intérêts des 6 mensualités suivantes (soit un montant B). Le montant de l’IRA due à la banque correspondra au plus faible des 2 montants (A ou B).

Bon à savoir : pour calculer vos IRA, vous pouvez évaluer votre capital restant dû et le montant de vos intérêts mois par mois en simulant votre tableau d’amortissement. Vous trouverez sur Internet divers simulateurs qui vous simplifieront le calcul.

Calculer l’économie sur les intérêts

Il vous suffira de comparer la masse d’intérêts restant à payer jusqu’à la fin de l’emprunt (représenté par le total des intérêts découlant des mensualités restant dues selon le tableau d’amortissement initial) et de le comparer au total des intérêts découlant du nouveau tableau d’amortissement figurant dans la simulation. La différence entre les deux représentant votre gain sur les intérêts.

Calcul de l’économie réalisée sur les primes d’assurance

Elle se calcule en ajoutant les primes d’assurances mensuelles afférentes au nombre de mensualités qui auront été supprimées suite au remboursement.

Exemple : votre prêt sera raccourci de 17 mois et vous payez 41,66 euros TTC par mois. Le gain sera de : 17 X 41,66 € = 708,22 €.

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