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Créer une SCI 100% en ligne et en payant moins cher ? C’est maintenant possible

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Legalstart.fr, plateforme spécialisée dans l’accompagnement des professionnels et particuliers pour les démarches administratives, vient de lancer cette nouvelle solution.
Elle se présente comme unique sur le marché. Legalstart.fr, plateforme d’accompagnement aux entreprises et aux particuliers, propose depuis le 21 janvier un tout nouveau service de création de Société civile immobilière (SCI). Sa particularité ? Être “100% en ligne” et “10 fois moins cher” que les solutions traditionnelles. Une nouvelle option qui devrait rapidement trouver son public. Car les SCI, ces structures juridiques qui permettent notamment de gérer plus facilement un bien immobilier et d’en tirer des avantages fiscaux ou des déductions de charges, ont le vent en poupe : +18% en 2017.

Première promesse pour le particulier : lui faire gagner du temps. “Les démarches administratives sont complexes et chronophages”, explique Ben Khenkine, directeur marketing de Legalstart.fr. Avec cette démarche 100% digitale, il suffit à l’internaute de répondre à un questionnaire pendant quelques minutes, de scanner puis de stocker les pièces justificatives sur le site de l’entreprise – déclaration de non condamnation, pièce d’identité, justificatif de siège social entre autres. Les statuts de l’entreprise sont ainsi automatiquement générés, et Legalstart.fr se charge du reste des formalités comme l’attestation de dépôt des fonds auprès de ses partenaires bancaires, et l’envoi par mail et courrier de l’extrait Kbis, le document attestant de l’existence de l’entreprise. “Avec ce service, en deux ou trois jours, la SCI est créée, contrairement à la méthode traditionnelle qui peut mettre plusieurs semaines à aboutir”, précise Ben Khenkine.

Côté tarifs, Legalstart.fr propose deux formules : une à 149 euros ou une seconde à 249 euros. Elles comprennent les frais de Legalstart.fr ainsi que la création des statuts de l’entreprise. Des services similaires auprès d’un avocat coûtent entre 500 et 2.500 euros assure Legalstart.fr. Soit jusqu’à 10 fois plus donc. A cette somme s’ajoutent dans tous les cas des frais additionnels obligatoires (frais d’annonces légales et les frais de greffe, portant la facture totale entre 350 et 500 euros si vous optez pour le service Legalstart.fr. “Ce petits prix ne s’obtiennent pas au détriment de la qualité de nos services prévient Ben Khenkine, car nous avons également à disposition des experts qui répondent à toutes les questions des particuliers.”

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Immobilier : quelle envolée des prix dans les capitales de chaque région ?

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En 2018, les ventes et les prix se sont emballés dans de nombreuses grandes villes. Panorama du marché en ce début d’année.
Une année record ! Près de 965.000 ventes de logements anciens ont été enregistrées en 2018, en hausse de 0,3% sur un an, d’après la Fédération nationale des agents immobiliers. Des chiffres hors normes qui confirment ceux dévoilés il y a quelques semaines par le réseau Century 21.

Ce niveau de ventes exceptionnel s’explique évidemment par les conditions d’emprunt, non moins exceptionnelles, dont bénéficient depuis deux ans déjà les acheteurs. Invité du “Grand jury de l’immobilier”, Capital – Radio Immo, Philippe Taboret, directeur général du courtier Cafpi, expliquait, il y a encore quelques jours, que les particuliers allaient pouvoir continuer à emprunter à moins de 2% toutes durées confondues sur les six premiers mois de l’année 2019.

Cette envolée des ventes a mécaniquement une incidence sur les prix. Après une hausse moyenne de 4,2% en 2017, les étiquettes des logements anciens ont de nouveau affiché une hausse, de 2,7%, à 2.620 euros le mètre carré. Cette inflation se répercute peu ou prou sur l’ensemble des capitales régionales, comme le montre la carte ci-dessous. A Nantes, les prix ont ainsi flambé de 6,7%, plus qu’à Paris (+5,9%). Et ne parlons pas du marché bordelais, dopé par la nouvelle ligne TGV… où les étiquettes ont valsé de 8,8% en un an !

Dans d’autres villes, en revanche, les augmentations ont été plus mesurées (+ 0,7% à Rouen et Lille). Et seule Ajaccio, en Corse, affiche une baisse des prix en 2018.

Dans ce contexte, que faut-il attendre de 2019 ? “Etant donné encore une fois les niveaux d’activité record, il est possible qu’un plafond ait été atteint et que les ventes et les prix commencent à se replier”, concède Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim.

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Quelle surface peut-on louer pour 500 € par mois ? | Actualités Location

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Pour un loyer de 500 € par mois, vous pouvez louer un logement d’une surface qui va du simple à plus du triple ! Tout dépend de la région où se trouve le bien immobilier.

Pas plus de 20 m² à Paris mais jusqu’à 75 m² dans le Cantal !
« Dis-moi où tu habites, je te dirai quelle superficie tu pourras louer pour 500 €… ». Voici comment aurait aussi pu s’intituler notre article tant les loyers (et, partant, les surfaces !) varient selon la localisation du logement loué. Au risque d’enfoncer une porte ouverte, c’est bien évidemment à Paris – où les prix au m² sont les plus élevés (environ 33 € par m² loué) – que les logements affichent la plus petite superficie… Jugez plutôt, l’enquête, que SeLoger a conduite, indique que dans la capitale, un loyer de 500 € ne permet de s’offrir que de 15 à 20 m² ! Claustrophobes s’abstenir ! Le constat est identique dans la plupart des communes de la petite couronne ainsi que dans les zones les plus touristiques de la côte d’Azur où la moitié d’un SMIC ne permettra que rarement de louer plus de 30 m². En revanche, les amateurs de grands espaces auront tout intérêt à mettre le cap sur des départements comme le Cantal, l’Indre, la Nièvre ou encore la Haute-Garonne. Et pour cause, l’analyse des données que nous avons recueillies montre qu’à Aurillac, à Issoudun, aux environs de Nevers ou de Muret, 500 € de loyer mensuel permettront d’accéder à des biens d’une plus grande superficie : jusqu’à 75 m² !

Bon à savoir
En 2018, le montant (net) du Smic mensuel (après déduction de la CSG et de la CRDS) est de 1 149,07 €.
À Paris, certains loyers s’élèvent à 33 € du m².
À loyers élevés, salaires élevés…
L’étude réalisée par SeLoger et LIEPP/Sciences Po fait également ressortir le fait que si les loyers à Paris sont les plus élevés du pays, les revenus des locataires parisiens sont bien souvent à l’avenant. En clair, les Parisiens disposant, le plus souvent, de revenus importants, ils sont capables de supporter le niveau stratosphérique qu’ont atteint les loyers dans la capitale. Ajoutons à cela que dans la Ville Lumière, les locataires ont également intégré le fait que les m² étant devenus une denrée rare (et donc chère !), ils devront, la plupart du temps, se contenter de biens de (très !) faible superficie. Bref, si pour vous, avoir un jardin fait partie de vos critères prioritaires, vous risquez d’avoir du mal à trouver votre bonheur à Paris…

Revenu médian: INSEE; Dispositif Fichier localisé social et fiscal. Estimations loyers: Chapelle G and Eyméoud J.B, Can Big Data increase our knowledge of local rental markets ?, Sciences Po mimeo. 

À loyers raisonnables, salaires bas…
Si les revenus des locataires tendent à être plus importants que la moyenne dans les villes où les loyers sont élevés, force est de constater que l’inverse est vrai. L’enquête menée par SeLoger montre ainsi que dans le – très huppé – VIe arrondissement de Paris (Odéon, Saint-Germain-des-Prés), les loyers dépassent les 30 € du m² mais que les revenus annuels des ménages sont, quant à eux, supérieurs à 40 000 €. En revanche, du côté de Marseille, un niveau moyen des loyers bas (aux alentours de 10 €/m²) fait écho à la faiblesse des revenus médians par ménage, ceux-ci se situant aux environs de 15 000 € annuels.

Pour 500 € de loyer par mois, vous aurez…
SURFACE MOYENNE VILLE
29 m² Nice (06)
39,5 m² Bordeaux (33)
49,7 m² Perpignan (66)
59,9 m² Auch (32)
69 m² Tulle (19)

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Les travaux de copropriété représentent un surcoût de 35 % des charges  

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Lorsqu’on achète un appartement, on ne pense pas toujours aux frais générés par les travaux d’entretien et de rénovation des parties communes. Pour 100 € de charges, il faut ajouter environ 35 € pour le budget des travaux en copropriété.

En 10 ans, les charges de fonctionnement des copropriétés ont progressé de près de 40 %, soit 4 fois plus que l’inflation sur la même période. Lorsque ces dépenses n’ont pas été prises en compte lors de l’achat du logement, les acquéreurs, notamment les primo-accédants, peuvent rapidement rencontrer des difficultés de paiement, estime l’ARC (Association des responsables de copropriétés).

D’autant qu’à ces frais, il faut ajouter le prix des charges pour entretenir des parties communes et les indispensables travaux de rénovation énergétique. D’après les calculs de l’ARC, pour 100 € de charges courantes de 100 €, il faut compter en plus une dépense de 35 € pour l’entretien de l’immeuble et les opérations de rénovation.

Bien calculer le prix d’achat et le coût de revient du logement
Faute d’avoir conscience de cette réalité avant l’achat, « de nombreux copropriétaires refusent ensuite de voter les travaux collectifs, pourtant indispensables », souligne l’ARC. Compte tenu de cet état de fait, le nombre de copropriétés qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs est de plus en plus important. Les ménages doivent être informés sur le prix de revient réel de leur logement avant l’achat, quitte à dissuader ceux qui ne disposeraient pas d’un budget suffisant et à encourager les autres à mettre de côté pour financer les travaux et les charges obligatoires.

Pour éviter les impayés, il est essentiel d’être plus clair et transparent sur le réel coût de revient du logement qui, au-delà du prix d’achat initial et du coût du crédit, doit inclure « les honoraires du notaire, les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots et, éventuellement, le coût du crédit », rappelle l’ARC.

Jusqu’à 120 % de plus que le prix initial
Pour mettre en évidence l’impact financier, l’ARC a calculé le prix de revient sur 10 ans d’un logement en copropriété dans les 20 plus grandes villes françaises. Si on intègre les honoraires du notaire, les charges courantes et de travaux sur dix ans et le montant du crédit, l’écart entre le prix initial et le coût de revient peut atteindre 120 %. C’est le cas à Saint-Etienne, où compte tenu des faibles prix de l’immobilier (941 euros le m²), le prix d’un logement de 66 m² qui, à l’achat, est de 62 200 € revient en réalité à 136 805,17 €.

À l’opposé, on retrouve Paris, où le prix d’un 62,6 m² fixé à 585 497 euros lors de l’acquisition se transforme en 707 494,95 € lorsqu’on intègre tous les coûts annexes, soit près de 21 %.

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L’éco-Prêt à taux zéro financera des travaux jusqu’en 2021 

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Pour aider les ménages à rénover leurs logements, la loi de finances pour 2019 proroge l’éco-PTZ pour 3 années supplémentaires. Le texte simplifie également l’accès au dispositif pour les particuliers et les copropriétés en supprimant l’exigence d’un bouquet de travaux et en rendant éligibles les logements achevés depuis plus de 2 ans.

L’éco-PTZ est un prêt à taux zéro permettant de financer jusqu’à 30 000 € de travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien. Arrivant à échéance fin 2018, le dispositif a été prorogé de 3 ans, soit jusqu’à fin 2021 par la loi de finances pour 2019.

L’éco-PTZ est accordé dès la première rénovation énergétique
À la différence du Cite (Crédit d’impôt pour la transition énergétique), l’éco-PTZ a été légèrement modifié en 2019 afin d’être rendu plus accessible. Alors qu’auparavant, il n’était ouvert qu’aux foyers qui effectuaient de faire un « bouquet de travaux », le dispositif sera accordé pour les offres de prêt émises à partir du 1er mars 2019, aux propriétaires qui n’entreprennent qu’une seule action comme l’isolation de la totalité de la toiture, des murs ou des ouvertures ou encore l’installation d’un dispositif fonctionnant avec une énergie renouvelable pour fournir l’eau chaude sanitaire.

De nombreux changements applicables en juillet 2019
Pour les offres de prêt émises à partir du 1er juillet 2019, l’éco-PTZ sera étendu à tous les logements de plus de deux ans, alors qu’actuellement, il ne concerne que les travaux réalisés dans les habitations construites avant 1990 pour la métropole et avant mai 2010 en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion).

Par ailleurs, afin d’aligner le régime de l’éco-PTZ sur celui du Cite, la durée d’emprunt sera uniformisée à quinze ans, indépendamment du nombre d’actions financées, « ce qui permettra aux ménages d’emprunter sur une durée plus longue », explique le gouvernement.

La liste des travaux ouvrant droit au dispositif est complétée par des travaux d’isolation des planchers bas.

Le cumul « entre un premier éco-PTZ et un éco-PTZ complémentaire sera possible pendant 5 ans, et non plus 3 ans.

Plus accessible aux Copropriétés
La loi de finances pour 2019 facilite également l’accès à l’éco-PTZ pour les copropriétaires, en supprimant le seuil de 75 % des quotes-parts afférentes à des lots affectés à l’usage d’habitation et en autorisant le cumul entre un premier éco-PTZ attribué à un syndicat de copropriétaires (éco-PTZ copropriété) et un éco-PTZ complémentaire attribué soit à ce même syndicat de copropriétaires soit à un copropriétaire.

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Est-il possible de clôturer un droit de passage ?  

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‘‘Puis-je installer une clôture le long d’un droit de passage afin que le voisin ne circule pas sur une autre partie de ma propriété ?‚‚Chantal P. Oui, si elle n’entrave pas le passage. L’existence d’…

‘‘Puis-je installer une clôture le long d’un droit de passage afin que le voisin ne circule pas sur une autre partie de ma propriété ?‚‚Chantal P.

Oui, si elle n’entrave pas le passage. L’existence d’une servitude de passage permet à une personne de traverser un terrain qui ne lui appartient pas. Lorsqu’elle est établie par un acte notarié, la servitude est précisément délimitée. L’étendue et les conditions du passage (les juristes parlent « d’assiette du passage  ») dépendent des besoins du bénéficiaire. Sa largeur et son usage (passage à pied, pour engins motorisés, etc.) sont fixés par l’acte. Le propriétaire du terrain sur lequel s’effectue le passage ne doit rien faire pour diminuer son usage ou le rendre moins commode (1). Mais, de son côté, le bénéficiaire du passage doit user de la servitude telle qu’elle est aménagée, sans aggraver la situation du propriétaire(2). Ainsi, lorsque la servitude se limite au seul passage de véhicules, le bénéficiaire n’a pas le droit d’y stationner (3). Vous pouvez donc rappeler à votre voisin qu’il doit utiliser le passage conformément à son titre. Puis, dans les limites évoquées ci-dessus, vous avez la possibilité deposer des repères ou tout type de clôture le long du passage afin que le voisin ne « déborde  » pas sur votre propriété. Si vous décidez de clore entièrement le passage avec un portail, par exemple, demandez son accord. Les tribunaux considèrent parfois que cela entrave ses droits. •

(1) Art. 701 du code civil. (2) Art. 702 du code civil. (3) Cass. civ. 3e du 24.11.09, n° 08-17097.

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Copropriété : qui paie l’isolation des combles ? 

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‘‘Un copropriétaire a acheté les combles. Il souhaite isoler la toiture. Qui doit prendre en charge ces travaux ?‚‚Michel F. C’est le copropriétaire qui entend effectuer des travaux sur les parties co…

‘‘Un copropriétaire a acheté les combles. Il souhaite isoler la toiture. Qui doit prendre en charge ces travaux ?‚‚Michel F.

C’est le copropriétaire qui entend effectuer des travaux sur les parties communes de l’immeuble qui doit les financer. L’assemblée générale de copropriété donne cette autorisation à la majorité de l’article 25. Le projet doit donc recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Les travaux affectant la toiture, partie intégrante du gros œuvre, ne font pas exception (1).•

(1) Cass. civ. 3e du 15.1.03, n° 01-10337.

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Qui paie l’entretien d’une haie mitoyenne ?  

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‘‘Avec mon voisin nous avons planté une haie mitoyenne. Puis-je le contraindre à participer à son entretien ?‚‚Bernard A. Oui. Sauf dispositions contraires, une clôture séparant deux propriétés est mi…

‘‘Avec mon voisin nous avons planté une haie mitoyenne. Puis-je le contraindre à participer à son entretien ?‚‚Bernard A.

Oui. Sauf dispositions contraires, une clôture séparant deux propriétés est mitoyenne. Cela signifie qu’en l’absence de titre ou document indiquant la propriété privative de la haie, les voisins doivent se partager son entretien (1). Dans un premier temps, vous pouvez lui rappeler cette obligation par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Si le désaccord persiste, vous devez saisir le conciliateur de justice, avant d’avoir recours au tribunal d’instance (si le montant du litige est inférieur à 4 000 € (2)). La liste des conciliateurs et le formulaire de saisine sont disponibles sur conciliateurs.fr. Notez toutefois que, pour se soustraire à cette obligation d’entretien, votre voisin peut renoncer à la mitoyenneté. Dans ce cas, vous devenez seul propriétaire de la haie et du sol sur lequel elle est implantée. Donc, de son entretien. •

(1) Art. 667 du code civil. (2) Loi n° 2016-1547 du 18.11.16, art. 4.

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Quels délais pour obtenir un certificat de conformité des travaux ? 

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‘‘Puis-je demander un certificat de conformité des travaux après l’expiration du délai de contestation de la mairie ?‚‚Michel B. Non, mais vous pouvez demander une attestation d’absence de contestatio…

‘‘Puis-je demander un certificat de conformité des travaux après l’expiration du délai de contestation de la mairie ?‚‚Michel B.

Non, mais vous pouvez demander une attestation d’absence de contestation de conformité. À l’achèvement du chantier, une déclaration attestant la fin des travaux et leur conformité à l’autorisation délivrée (permis de construire ou déclaration préalable) est déposée. À réception de cette déclaration, la mairie a 3 mois pour contester la conformité des travaux. Un délai porté à 5 mois si les travaux concernent un bâtiment inscrit au titre des monuments historiques, ou situé dans un site patrimonial remarquable (1). « Il appartient à la mairie de s’opposer à la conformité des travaux dans le délai prévu. À défaut, ces derniers sont réputés conformes et l’autorité compétente ne peut plus les contester (2) », indique Me Larrouy-Castera, avocat spécialisé en droit de l’urbanisme à Toulouse. Le maire n’aura donc plus la possibilité de mettre en avant une non-conformité qui n’a pas été relevée, pour s’opposer à de nouveaux travaux, par exemple (3). Vous pouvez alors réclamer une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. Elle doit vous être délivrée sous 15 jours. En cas de silence ou de refus de la mairie, la demande peut être adressée au préfet (4). •

(1) Art. R. 462-6 du code de l’urbanisme (CU). (2) Art. L. 462-2 du CU. (3) CE du 26.11.18, n° 411991. (4) Art. R. 462-10 du CU.

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Déplacement de lots de parkings privatifs en copropriété : majorité requise ?  

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‘‘L’assemblée générale de copropriété a voté à la majorité simple le déplacement de lots de parkings privatifs. Est-ce légal ? ‚‚Bernard D.

Non, il faut l’unanimité. Lorsque les places de parking sont définies comme des parties privatives par le règlement de copropriété, elles constituent, au même titre qu’un appartement, la propriété de leur titulaire. Ainsi, l’emplacement de parking, qui constitue un lot privatif à usage exclusif du copropriétaire, ne peut pas être déplacé sans l’accord de ce dernier (1). Il est par conséquent nécessaire d’obtenir l’unanimité des voix du syndicat pour modifier l’emplacement d’un parking privatif. •

(1) CA de Montpellier du 19.11.08, n° 08/04992.

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