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Le baromètre de l’immobilier : le boom de la colocation

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Dans le "Grand rendez-vous de l’immobilier", David Benbassat, directeur général du site d’annonces immobilières Bien’ici met un coup de projecteur sur une tendance qui gagne le marché de la location..
Le phénomène de la colocation fait de plus en plus d’adeptes chez les locataires comme chez les bailleurs/investisseurs. En tête du classement des villes les plus convoitées pour la colocation, on retrouve Nantes, Paris et Lyon. Premier constat, la colocation n’est pas qu’une affaire d’étudiants. Les salariés sont désormais aussi nombreux que les étudiants – avec une répartition 45% / 45% , les 10 derniers pourcents étant composés par les retraités (1%) et les « autres » locataires, avec de plus en plus de famille mono-parentales ! Ils sont en effet de plus en plus nombreux à vouloir échapper à la solitude, réduire leurs dépenses de location et bénéficier d’aménagements pratiques et d’espaces plus grands.

Avec des loyers qui augmentent dans les grandes villes, la colocation s’impose comme LA solution la plus économique pour se loger confortablement. La preuve par l’exemple, le loyer moyen pour un studio en France est de 500 euros, (560 euros en résidence étudiante), 400 euros pour une chambre chez l’habitant, alors que pour la colocation, il faut débourser 430 euros pour une chambre et des espaces partagés.2

En réalité, beaucoup de bailleurs font déjà de la colocation. Avec La loi ALUR de 2014, Il y a colocation dès lors qu’il y a deux locataires, et que ceux-ci soient amis, pacsés ou mariés. Une colocation peut se faire dans un logement vide ou meublé, dans le respect des critères de décence et d’équipement minimum. Vous avez ensuite le choix de rédiger un bail commun ou individuel avec chaque locataire.

Dans un bail commun, les colocataires sont liés par une clause de solidarité. Jusqu’à 6 mois après le départ d’un locataire ou dès le remplacement de celui-ci, le loyer doit être payé en intégralité. Dans un bail individuel, les locataires ne sont pas solidaires les uns des autres et vous devrez distinguer les pièces à usage privé et commun, et définir le loyer en conséquence. Dans tous les cas, chaque colocataire peut bénéficier d’aides au logement (type APL) et également demander un garant.

La colocation est une bonne opportunité pour les investisseurs de louer les grandes surfaces qui peinent parfois à attirer les familles avec enfants. L’opération est intéressante également sur le plan financier. Un exemple à Lille dans une colocation XXL pouvant accueillir 11 colocataires. Louée à une seule famille, cette maison de 245 m² rapporterait environ 3150€. En colocation, le bailleur espère gagner 6600€…3

Si locataire et bailleur trouvent leur avantage dans la colocation, pour que le marché se développe encore, les professionnels ont des efforts à faire pour se positionner sur ce marché porteur !. On voit de nombreux sites spécialisés émerger mais la difficulté réside dans le fait d’identifier ces logements accessibles à la colocation. Aujourd’hui, il est difficile de les trouver simplement parce que les logiciels de diffusion professionnels ne sont pas encore adaptés à ce nouveau marché.

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Baisse de la taxe foncière, des frais de notaires… ces pistes pour encourager les bailleurs à baisser leurs loyers

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Alors que le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre met une énième fois en évidence les graves difficultés qu’ont des millions de Français à se loger, Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, milite pour de nouvelles incitations fiscales pour les propriétaires en échange de location à loyers modétés.
Un de plus, le 24e. Un quart de siècle que la Fondation Abbé Pierre diagnostique le mal logement dans notre pays, dans la fidélité à l’homme de l’appel du 1er février 1954. Dans la continuité, mais avec aujourd’hui, au-delà de la capacité à s’indigner de l’injustice, la volonté de regarder de près la réalité du logement en France et d’élargir le regard des plus pauvres à tous ceux pour qui le logement est un problème et non une chance. 

Les chiffres présentés par Christophe Robert vendredi à l’Arche de la fraternité, nouveau nom de l’Arche de la Défense dans le quartier d’affaires de la capitale, font froid dans le dos : 4 millions de mal logés et 12 millions en situation de fragilité. On pourrait penser que la FAP force le trait histoire de marquer les esprits. Non, lisez le rapport d’une précision chirurgicale et vous serez convaincu que le mal logement, certes avec un nuancier de gravité, atteint une large proportion de nos compatriotes. D’ailleurs, le constat ne conclut ni que tout va mal ni que rien ne s’améliore. Il dénonce ce qu’il y a à dénoncer.

Les solutions que la Fondation souffle au gouvernement sont, elles discutables, pour certaines. Pour la plupart, elles sont peu contestables : l’assèchement des aides au motif qu’elles coûtent un "pognon de dingue" – pour reprendre l’expression du chef de l’État à propos des minima sociaux – a été décidé sans considération suffisante de ses conséquences pour les familles et les individus modestes. L’argent retiré aux HLM va inéluctablement conduire à réduire la production de logements sociaux, qui pourrait passer de 120.000 unités à la moitié dans les trois ans. D’autres propositions, pour compréhensible que soit le raccourci, partent du principe que l’argent donné aux riches ou aux aisés devrait plutôt être redistribué aux plus nécessiteux. Le rétablissement de l’ISF, en revanche, ou une hausse des droits de mutation pour les biens de luxe ne règlerait rien : on ne peut nier que la France perdrait de l’attractivité aux yeux des plus fortunés, dont la plupart sont aussi des créateurs de richesse parce qu’ils sont entrepreneurs. 

La moindre vertu du très médiatisé rapport de la Fondation Abbé Pierre n’est pas d’inscrire la question douloureuse du logement des plus vulnérables dans le grand débat qui s’est ouvert, en dépassant le prisme sectoriel. Oui, c’est une nouvelle approche sociale qu’il faut, dans laquelle la résorption du phénomène des sans abri, le "sans abrisme", néologisme froid, constitue une condition de l’équilibre de la démocratie. 

Au-delà des allocations budgétaires, que la Fondation demande légitimement, que faire ? Mobiliser les investisseurs privés pour qu’ils abondent l’offre locative sociale et très sociale. Derrière ce statut du bailleur que réclament de concert la Fondation Abbé Pierre, la FNAIM et l’UNIS, que l’auteur de ces lignes a bâti en 2008 avec le concours éclairé de Michel Taly, ancien directeur emblématique du service de la législation fiscale de Bercy, il ya cette équation entre dividende social et contrepartie fiscale. Oui, il faut conditionner la faculté de faire valoir les charges d’exploitation du logement et donc de redresser son rendement au niveau de loyer pratiqué. Une occasion de reconsidérer d’ailleurs la situation de ce contributeur à la richesse économique et sociale du pays, à qui tous les gouvernements successifs ont l’impression de faire des cadeaux : la contraction programmée de la construction HLM sous l’effet de la réforme qui prive les organismes de moyens financiers va entraîner un déficit de logements accessibles dans les trois ans qui viennent. 
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Le dispositif Denormandie, faisant suite au moins médiatisé dispositif Cosse, répond partiellement à ce besoin de mobilisation du parc locatif privé. Ce sont encore des niches, quand un système de droit commun, concernant les logements sans travaux, est désormais nécessaire. À rebours de la proposition de taxer les plus riches, on peut plutôt ainsi leur donner envie d’acheter de l’immobilier pour loger les plus pauvres. On peut même imaginer une réduction des droits de mutation à titre onéreux pour ceux qui s’engagent à louer abordable pendant une durée longue, 9 ans par exemple. Pourquoi pas même un allègement de taxe foncière, avec à la clé la prise en compte de ces logements dans le quota de logements sociaux obligatoire de la loi SRU, actualisée par la loi ALUR. Ce serait autrement plus logique de prendre en considération le logement social de fait que de maintenir pendant dix ans après leur cession les logements HLM vendus en accession dans le décompte, comme le dénonce justement la Fondation Abbé Pierre. 

Enfin, une proposition fait défaut dans la liste du rapport de la FAP : on ne parle plus des investisseurs institutionnels. Quelques-uns sont revenus timidement vers le locatif résidentiel il y a quelques années. Qu’en est-il ? Il est impératif de les inciter à réinvestir massivement dans nos grandes villes, par tous moyens utiles, par des avantages spécifiques, mais aussi en conditionnant le statut de SIIC (société d’investissement immobilier côté), fiscalement heureux, à cet effort civique. 

Il est urgent que la politique accomplisse deux progrès : flécher l’épargne privée et la capacité d’investissement des ménages, notamment les plus aisés, vers le logement à loyer modéré, et réconcilier de cette manière les deux France qui recommencent à mal vivre ensemble, celle des bien logés et celle des mal logés.

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Immobilier à la montagne : le prix du mètre carré dans les stations et les villes des Pyrénées et des Alpes

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Vous rêvez d’acheter un bien immobilier à la montagne ? Si votre budget est serré, direction les Pyrénées où le prix moyen du mètre carré se situe autour de 1 300 euros dans les stations les plus abordables et ne dépasse pas 3 000 euros dans les plus chères. Alors que dans les stations des Alpes, le prix moyen du mètre carré démarre aux alentours de 3 000 euros et peut dépasser 10 000 euros. Tour d’horizon des prix dans les stations des Alpes et des Pyrénées – ainsi que dans les villes à proximité des massifs – à partir des données collectées par le site d’annonces immobilières SeLoger, et retraitées pour Capital.
La neige ! Voilà la grande responsable des différences de prix du mètre carré entre les stations des Pyrénées (où la neige peut faire défaut pendant une partie de la saison de ski) et les stations des Alpes (où elle est quasiment garantie de Noël à Avril).
En vérité, il faudrait parler de "grands écarts de prix" entre les Pyrénées et les Alpes. Le grand écart de prix existe aussi dans les Alpes, entre d’un côté les stations familiales et de l’autre les stations huppées.
Pour des prix nettement plus doux qu’en station, il faut se rabattre sur les villes à proximité des massifs. C’est vrai surtout dans les Alpes, sensiblement moins dans les Pyrénées.

Pour les stations* comme pour les villes à proximité des massifs**, les prix des Pyrénées font pâle figure comparés aux prix des Alpes. Ainsi, le mètre carré vaut, en moyenne, 5 216 euros dans les stations des Alpes, soit 2,75 fois plus que le mètre carré dans les stations des Pyrénées (1 894 euros). Et dans les villes à proximité des massifs, le mètre carré est, en moyenne, 2,2 fois plus cher dans les Alpes que dans les Pyrénées, soit 3 587 euros contre 1 612 euros.

On notera aussi que, en descendant dans les vallées, le prix moyen du mètre carré fond bien davantage dans les Alpes que dans les Pyrénées. Il chute ainsi de 31% dans les Alpes (de 5 216 euros à 3 587 euros) alors qu’il ne baisse que de 15% dans les Pyrénées (de 1 894 euros à 1 612 euros).
>> Pyrénées : les 3 stations/domaines où le prix du mètre carré est le plus élevé en décembre 2018

Si le sommet le plus élevé des Pyrénées françaises dépasse 3 000 mètres (Le Vignemale, 3 298 mètres), le prix moyen du mètre carré, lui, ne franchit la barre des 3 000 euros dans aucune station. Il s’en approche tout juste dans deux stations : Les Angles, 2 925 euros/m2 et Cauterets, 2 864 euros/m2. Ensuite, c’est la dégringolade. La troisième station la plus chère, Luz-Ardiden, affiche un prix moyen du mètre carré de 1 638 euros, soit une facture réduite de près de 50%. Les deux stations en queue de classement ? Domaine du Tourmalet (1 448 euros/m2) et Ax 3 domaines (1 297 euros/m2).
Si on met de côté Les Angles et Cauterets, les prix en station dans les Pyrénées sont comparables aux prix dans les trois principales villes à proximité des massifs : Pau (1 877 euros/m2), Tarbes (1 388 euros/m2) et Lourdes (1 233 euros/m2).

>> Alpes : les 3 domaines où le prix du mètre carré est le plus élevé en décembre 201

Dans les Alpes, aucun sommet ne dépasse les 5 000 mètres mais le prix moyen du mètre carré, lui, casse aisément la barre des 5 000 euros dans plusieurs domaines. La palme du domaine le plus cher revient à Tignes-Val d’Isère avec 9 474 euros/m2. A Evasion Mont-Blanc, sur la deuxième marche du podium, la facture recule tout de même de 35%, à 6 088 euros/m2, et aux Portes du Soleil, de 42%, à 5 474 euros/m2. Le domaine le plus abordable des Alpes ? Paradiski, avec un prix moyen du mètre de 3 141 euros, soit le 1/3 de Tignes-Val d’isère. C’est tout de tout de même encore au dessus du prix moyen de la station la plus cotée des Pyrénées (Les Angles, 2 925 euros/m2).
Dans un même domaine, le prix moyen du mètre carré peut aussi varier très fortement d’une station à l’autre. C’est ainsi qu’il s’affole dans les stations de luxe : 9 335 euros à Megève (domaine Evasion Mont-Blanc), 11 059 euros à Courchevel (domaine des 3 vallées) et 13 416 euros à Val d’Isère (domaine Tignes-Val d’Isère).
En comparaison, le prix moyen du mètre carré est bien plus doux dans les villes à proximité des massifs, excepté Chamonix (7 808 euros/m2) et, dans une moindre mesure, Annecy (5 018 euros/m2). A Aix-les-Bains, avec 3 513 euros/m2, on revient dans les prix du domaine le moins cher (Paradiski). Et on est bien en dessous, à Grenoble (2 482 euros/m2), Gap (2 231/m2) et Albertville (1 995 euros/m2), les 3 villes les moins chères des Alpes.

* Domaines/Stations des Pyrénées retenus pour l’enquête – Domaine du Tourmalet (stations Barèges, Campan et Bagnères-de-Bigorre), Saint-Lary-Soulan, domaine de Peyragudes (stations Germ et Gouaux-De-Larboust), Cauterets, Piau-Engaly, Luz-Ardiden, Ax-3-Domaines, Les Angles, domaine de Font-Romeu (stations Font-Romeu, Bolquère).

** Villes à proximité des stations des Pyrénées retenues pour l’enquête – Pau, Tarbes, Lourdes.

* Domaines des Alpes retenus pour l’enquête (liste des stations emblématiques) – Les Trois Vallées (Courchevel, Val Thorens, Méribel, Orelle), Portes du Soleil (Morzine, Avoriaz), Paradiski (La Plagne, Les Arcs), Evasion Mont-Blanc (Megève), Grand Massif (Flaine, Samoëns), Tignes-Val d’Isère.

** Villes à proximité des stations des Alpes retenues pour l’enquête – Aix-les-Bains, Albertville, Annecy, Bourg-Saint-Maurice, Briançon, Chambéry, Chamonix, Gap, Grenoble.

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Prix immobilier : la France coupée en deux ! | Actualités

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Prix immobilier : la France coupée en deux !

C’est peu dire que la fracture immobilière s’élargit tant les écarts se creusent entre les grandes villes françaises où il coûte de plus en plus cher de se loger et certaines régions où les prix des logements dévissent… Analyse.

La France des métropoles et ses prix immobiliers quasi inabordables…
Qui peut encore devenir propriétaire à Paris ? Dans la capitale, les prix dans l’ancien ont franchi la barre des 10 000 €/m² et ils ne semblent pas près de redescendre… Même constat à Bordeaux où l’explosion de la demande en immobilier a conduit à une hausse brutale des prix immobiliers non seulement dans le centre-ville bordelais mais aussi, par ricochet, dans les communes avoisinantes. Cette flambée du prix des logements dans les centres-villes résulte de la concentration des emplois en zone urbaine. En clair, les Français cherchent à se loger là où ils peuvent trouver du travail. Comme le veut la loi de l’offre et de la demande, plus nous sommes nombreux à nous rapprocher des grandes métropoles, plus la demande en logements y augmente et plus les prix des biens immobiliers montent, jusqu’à parfois atteindre un véritable point de rupture et ne plus être en cohérence avec le pouvoir d’achat immobilier des habitants des grandes villes…

La France des petites villes où les prix immobiliers dégringolent
Plus que jamais, le marché immobilier français est à deux vitesses et la spirale des inégalités s’accélère ! Car entre d’un côté, les métropoles au sein desquelles habiter s’apparente désormais à un luxe que rares sont ceux à pouvoir s’offrir et de l’autre, certains territoires où les prix des logements sont en chute libre, le divorce semble bel et bien consommé… La diagonale des faibles densités qui s’étend de la Meuse aux Landes paye ainsi un lourd tribut à cette dichotomie qui oppose, immobilièrement s’entend, métropoles et petites villes de province.

Comment expliquer le fossé entre ces «deux » France ? 
Comment expliquer que le fossé séparant la région parisienne, pour ne citer qu’elle et certaines régions ne cesse de se creuser ? À l’attractivité économique croissante des métropoles font mécaniquement écho une baisse d’activité, un recul de la demande et un glissement (voire un véritable effondrement !) des prix immobiliers dans certaines villes de province. Métropolisation de l’économie française oblige, force est de constater que les grandes villes siphonnent littéralement la province d’une partie de ses habitants, déclenchant par la même occasion un exode rural et contribuant à précipiter la chute du prix de l’immobilier dans ces régions que désertent peu à peu leurs gentilés…

L’urbanisation de l’économie favorise les métropoles françaises
Mais la perte d’attractivité ainsi que les écarts de prix entre les « espaces les plus convoités et les zones rurales » n’a pas pour seule origine l’urbanisation de notre économie. « Elle reflète aussi les inégalités qui se constatent dans la diffusion des équipements collectifs (transports, équipements médicaux, culturels et administratifs) et l’accès aux services publics » (Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger). Ajoutez à cela la suppression de certaines aides publiques qui favorisaient l’accession à la propriété et vous comprendrez aisément pourquoi de plus en plus de villages se vident de leurs commerces et de leurs habitants et cela en dépit des efforts des maires pour conserver des services dans leurs communes et en retarder la désertification…

Bon à savoir
Le prix de l’immobilier en France est de 3 304€/m².

Le prix de l’immobilier augmente… mais de moins en moins vite
Les données compilées par le baromètre LPI-SeLoger mettent en évidence le fait que même si les prix des logements continuent de monter, leur rythme de progression tend à décroître. Entre l’été 2017 et aujourd’hui, la hausse a ainsi freiné sans discontinuer, troquant un gain de 4,5 % contre un enchérissement de 3,5 %… Et si les prix des appartements anciens ont résisté plus longtemps à cette pesanteur que ceux des maisons, ils affichent désormais des scores de progression comparables.

Des prix au m² en baisse à Amiens, Brest et Toulon
À l’image de ce qui se passe à l’échelle du pays, dans la plupart des grandes agglomérations françaises, c’est à un ralentissement de la hausse des prix que l’on assiste. C’est le cas à Paris mais aussi à Bordeaux où le marché immobilier revient peu à peu à la normale après avoir été en surrégime deux années durant ou encore à Limoges dont la récente embellie du prix des logements tendait à combler un retard de croissance immobilière. Mais l’on ne peut s’empêcher de voir dans ce tassement des prix immobiliers la conséquence de l’inadéquation entre les prix des biens immobiliers dans les grandes agglomérations et le pouvoir d’achat de la population. À Paris ou à Bordeaux, le prix de l’immobilier aurait-il finalement atteint son « plafond de verre » ? Enfin, dans 50 % des grandes villes françaises, la tendance est baissière. Sur l’année, les prix des logements reculent – parfois lourdement – à Amiens, à Brest, à Toulon, à Grenoble ou encore au Havre…

Bon à savoir
Rennes est l’une des rares villes de plus de 100 000 habitants à afficher une hausse annuelle à deux chiffres (+ 11,7 %) du prix de son immobilier ancien.

Au global, les prix des logements sont très peu négociés…
De la même façon qu’un fossé sépare certaines agglomérations, où les prix immobiliers sont devenus quasi prohibitifs, de territoires au sein desquels la valeur de l’immobilier ne cesse de dégringoler, pour ce qui est des marges de négociation qui y sont pratiquées, la France est une nouvelle fois scindée en deux ! D’un côté, dans les territoires (Rhône-Alpes, Alsace) où la demande, exsangue et affaiblie, pousse les vendeurs à fixer un prix de vente peu élevé, les marges sont réduites à la portion congrue. De l’autre, dans les territoires témoignant d’une certaine activité immobilière, les vendeurs acceptent généralement de revoir leur prix de vente à la baisse et les marges restent, par conséquent, élevées. C’est le cas en Haute-Normandie ou encore en Poitou-Charentes.

Les marges de négociation en France
Tous logements confondus : 4 %.
Pour une maison : 4,7 % du prix de vente.   
Pour un appartement : 3,4 %.
Une activité immobilière poussive en ce début d’année 2019
Plombé par le moral des ménages qui s’est encore détérioré, par une crainte croissante des Français de voir leur pouvoir d’achat immobilier reculer et par le prélèvement à la source dont la mise en place a eu pour effet de freiner les velléités d’achat de bon nombre d’acquéreurs potentiels, le marché immobilier hexagonal souffre. Sur l’année qui vient de s’achever, il accuse ainsi un recul de 5,8 % et si les banques n’avaient pas considérablement assoupli leurs conditions de crédit, notamment en « réduisant leurs exigences en termes d’apports personnels », la baisse aurait été plus importante encore. Le nombre de ventes devrait à nouveau reculer de 5 % en 2019.

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Marchés immobiliers européens : l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni plébiscités par les investisseurs pour 2019

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fessionnels sont pleinement conscients des défis et risques inhérents à un marché en fin de cycle et peu enclins à les tenter », analyse Olaf Janssen, head of real estate research d’Union Investment.  « Pour la filière immobilière en général, c’est peut- être un signe positif qui révèle une gestion consciencieuse de la prise de risque. »

Après plusieurs années fastes, les investisseurs se font plus prudents sur le front de l’immobilier européen, à l’image du ralentissement économique observé dans les principales économies européennes.

Malgré tout, certaines zones continuent de sembler attractives aux investisseurs. Lorsqu’on leur pose la question « quels pays européens offrent les meilleures conditions globales pour investir en 2019 dans toutes les catégories d’actifs immobiliers ? », ils citent en premier lieu l’Allemagne à 31%, puis viennent ensuite la France et le Royaume-Uni à hauteur de 13%. L’Espagne, les Pays-Bas, la Suède et l’Autriche font aussi partie des pays cités comme présentant des conditions favorables à l’investissement en 2019. A noter que ce sondage a été effectué avant les derniers développements concernant le Brexit qui augmentent sensiblement l’incertitude sur le marché britannique.

Olaf Janssen complète l’analyse qu’il fait de la nouvelle perception du risque et des opportunités sur les marchés immobiliers européens : « L’enquête a révélé l’intention des investisseurs de se concentrer en priorité sur leur marché domestique. Parallèlement, la position de force de l’Allemagne par rapport aux autres marchés immobiliers européens apparaît clairement. Un investisseur professionnel sur trois en France et un sur cinq au Royaume-Uni citent l’Allemagne comme étant leur marché privilégié pour 2019. »

De façon cohérente avec cette analyse d’Union Investment, on ne peut que constater en France le focus de plus en plus marqué des gérants de SCPI sur le marché immobilier allemand.

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Habitat insalubre: des propositions concrètes pour endiguer un fléau

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Après l’effondrement des immeubles de Marseille et l’appel de la Fondation Abbé Pierre au lancement d’un plan contre l’habitat indigne, les initiatives se multiplient pour apporter des solutions plus efficaces à un mal endémique.
L’effondrement des immeubles de Marseille le 5 novembre dernier a eu l’effet d’un véritable électrochoc sur l’opinion publique. Désormais, toutes les parties prenantes du logement se doivent de participer au débat pour formuler les propositions qui permettrait d’en finir avec cette situation. En début de mois, la Fondation Abbé Pierre réclamait au gouvernement la fixation d’objectifs précis pour permettre de réaliser 60.000 rénovations par an, plus de quatre fois ce qui se fait actuellement. Désormais, chacun y va de sa proposition, reste à dégager ce qui fera véritablement avancer le sujet.

Le 5 mars, le Sénat examinera une proposition de loi du sénateur des Bouches-du-Rhône Bruno Gilles (Les Républicains). Ce candidat déclaré à la mairie de Marseille en 2020 décline trois axes d’action. Le premier «consiste à renforcer les capacités de contrôle et d’intervention» des collectivités territoriales «en matière de logements insalubres ou dangereux». Il prévoit notamment, dans les zones d’habitat dégradé, de soumettre à autorisation préalable «toutes les opérations tendant à diviser un logement en plusieurs logements». Il vise également à «simplifier» l’expropriation en raison de l’insalubrité ou de la dangerosité des immeubles et il durcit les conditions de délivrance du «permis de louer». Un deuxième axe consiste à «accélérer les réponses aux situations d’insalubrité et de dangerosité des immeubles». La durée maximale d’habitation d’un immeuble déclaré «irrémédiablement insalubre» serait ainsi ramenée d’un an à trois mois. Un dernier chapitre prévoit de «renforcer l’efficacité des sanctions contre les marchands de sommeil».

Majorité simple ou absolue?
De son côté, le groupe immobilier Nexity qui gère 720.000 lots d’habitation en copropriétés estime qu’il est de son rôle de s’engager sur la question, au vu de ses ambitions «d’utilité sociale». Par l’intermédiaire de son directeur général délégué, Frédéric Verdavaine, le groupe estime que le syndic peut et doit jouer un rôle central dans cette lutte. «Un recensement est en cours par nos équipes pour dresser une cartographie des copropriétés à risque, souligne Frédéric Verdavaine. Nous devrions avoir une vision globale dans un mois.» C’est notamment le délicat accès aux parties privatives qui explique que cet état des lieux n’est pas encore disponible.

Pour faire progresser ce dossier, Nexity estime qu’il faudrait également simplifier la mobilisation des financements de travaux avec une vision plus globale des objectifs à atteindre plutôt qu’une foule d’aides morcelées. Le promoteur et gestionnaire immobilier attire enfin l’attention sur ce qu’il estime être un recul de la loi Élan en matière de gouvernance des copropriétés. Alors que l’absentéisme est une plaie des assemblées générales de copropriété, le fait de devoir adopter les décisions à la majorité absolue plutôt qu’à la majorité simple apportera lourdeur et lenteur supplémentaires.

Produire plus de logements sociaux
Mais puisque la question du logement insalubre est aussi liée au manque de production de logements sociaux, certains bailleurs sociaux mettent en avant leurs efforts en la matière. C’est le cas notamment du premier d’entre eux, CDC Habitat (groupe Caisse des Dépôts), qui vient de se réorganiser pour pouvoir produire plus de logements. Depuis le 1er janvier les 13 Entreprises sociales pour l’habitat du groupe ont ainsi fusionné en une société unique CDC Habitat social. Et l’entreprise doit rapprocher ses activités de logement social et intermédiaire tout en créant six directions interrégionales qui vont piloter l’action au niveau territorial.

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Immobilier : prenez garde à ne pas louer un logement saisi

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Il est préférable de bien se renseigner sur la situation d’un bien avant de signer le bail de location. Si le logement fait déjà l’objet d’une procédure de saisie, le locataire risque l’expulsion.

Signer un bail de location alors que le logement fait l’objet d’une procédure de saisie peut mener à l’expulsion. En effet, si le bien vient à être vendu aux enchères, le nouveau propriétaire ne sera pas tenu de respecter le bail et pourra faire expulser le locataire, rappelle la Cour de cassation*.

Le bail peut être ignoré par le nouveau propriétaire
La date fatidique est celle du premier acte d’une procédure de saisie. La « signification » , c’est-à-dire la notification par huissier au propriétaire d’un commandement de payer qui « vaut saisie » .

À partir de ce jour, le bien, étant juridiquement saisi mais pas encore vendu, est indisponible pour son propriétaire, expliquent les juges. Si la procédure de saisie aboutit à une vente au tribunal, le bien doit être vendu dans l’état où il était au jour de la saisie, libre ou occupé. En conséquence, le bail qui aurait été signé depuis cette date pourrait être ignoré par les tiers, qu’il s’agisse du créancier ou du futur propriétaire.

Consulter le service de la publicité foncière
Le locataire se trouverait alors dans une situation difficile, susceptible d’être prié de quitter les lieux s’il ne peut pas prouver, par des quittances, des virements, des attestations d’assurance ou des factures diverses qu’il a bien emménagé avant la saisie.

Pour connaître la situation de l’immeuble, le commandement de payer est publié au service de la publicité foncière.

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Logement social : les dealers risqueront bientôt la résiliation automatique du bail

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Le Sénat a rétabli cette semaine des mesures qui avaient été censurées par le Conseil constitutionnel pour des raisons de forme. Elles durcissent notamment les sanctions contre l’occupation abusive des parties communes et les dealers dans les quartiers HLM. Le texte prévoit par exemple une résiliation automatique du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue ou pour troubles de voisinage.

L’Etat veut durcir les sanctions contre les fauteurs de troubles dans les quartiers HLM. Le Sénat a ainsi adopté en première lecture, dans la nuit du mardi 22 au mercredi 23 janvier, avec le soutien du gouvernement, une proposition de loi LR.

Elle prévoit un accès permanent des forces de l’ordre aux parties communes des bâtiments du parc social, une aggravation des sanctions en cas d’occupation abusive de ces parties communes, et une résiliation automatique du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue ou pour troubles de voisinage.

« Un signal » envoyé aux « habitants des quartiers »
Le texte reprend des mesures de la loi Elan sur le logement qui avaient été censurées par le Conseil constitutionnel pour des raisons de forme. Il rétablit ainsi deux articles qui avaient été considérés comme des « cavaliers législatifs » , c’est-à-dire sans lien, même indirect, avec le projet de loi initial.

L’auteure de la proposition de loi, Sophie Primas, présidente de la commission des Affaires économiques, a défendu « un signal » envoyé aux « habitants des quartiers » qui « sont souvent des familles modestes » et qui « ne supportent plus les petites incivilités quotidiennes ».

Un accès facilité aux boîtes aux lettres
En séance publique, les sénateurs ont adopté d’autres dispositions qui avaient elles aussi été censurées. Elles visent à permettre aux huissiers de justice d’accéder aux boîtes aux lettres dans les immeubles d’habitation. Idem pour les agents assermentés des services municipaux et départementaux du logement et les agents de l’Insee pour le recensement.

L’ex-ministre du Logement Jacques Mézard (RDSE, à majorité radicale) a remercié Sophie Primas « de ramener au galop un cavalier législatif à la maison ». Pour être définitivement adoptée, la proposition de loi doit encore être votée par l’Assemblée nationale.

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Loi Malraux

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Le dispositif de défiscalisation loi Malraux a été institué le 4 août 1962 puis a fait l’objet de révisions en 1995, en 2009 et en 2017. L’objectif de ce dispositif est de protéger le patrimoine historique et architectural de la France. Ainsi, les propriétaires d’immeubles anciens situés dans un secteur protégé ont la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Malraux sur les travaux de restauration importants qu’ils effectuent.
Investir en loi Malraux
Tout propriétaire d’un immeuble situé dans un quartier historique qui décide de restaurer complètement son bien, pour le mettre en location à usage d’habitation pendant 9 ans, peut bénéficier d’une réduction d’impôt en vertu de la loi Malraux.

Immeubles éligibles

Peuvent bénéficier du dispositif de la loi Malraux les propriétaires d’immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), c’est-à-dire :

couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, situés dans des quartiers anciens dégradés (QAD) ou encore dans des quartiers conventionnés “nouveau programme national de renouvellement urbain” (NPNRU) ;
dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
dont la restauration a été déclarée d’utilité publique ;
dans des quartiers à habitat dégradé.
A noter : un arrêté du 19 janvier 2018 dresse la liste des quartiers à habitat dégradé éligible au dispositif loi Malraux.

Conditions de rénovation et de mise en location

Pour obtenir l’application de l’avantage fiscal octroyé par la loi Malraux, le propriétaire d’un immeuble éligible doit cumulativement :

procéder à la rénovation complète de l’immeuble ;
demander et obtenir l’autorisation du Préfet pour la réalisation des travaux, après avis de l’architecte des bâtiments de France ;
mettre l’immeuble en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Le propriétaire doit rédiger un engagement écrit de louer et l’adresser à l’administration fiscale ;
louer l’immeuble pour un usage d’habitation à titre de résidence principale.
A noter : le propriétaire de l’immeuble éligible à la loi Malraux ne peut pas louer à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant.

Montant de l’avantage fiscal du dispositif loi Malraux
Le montant de la réduction d’impôt octroyée au titre de la loi Malraux est calculé sur la base des dépenses de restauration éligibles engagées par le contribuable.

Dépenses éligibles

Sont pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal :

les travaux de démolition, de restauration de toitures ou de murs extérieurs, de réaffectation à l’habitation, imposés par l’autorité publique ;
les travaux de réparations tels que les travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs ou encore les travaux de réaffectation à l’habitation d’un immeuble initialement destiné à l’habitation et qui avait perdu cet usage ;
les travaux d’amélioration de l’habitat ;
les travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes dans le but de les rendre habitables ;
les primes d’assurance ;
les travaux de mise en conformité ;
les frais de gestion ;
les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.
Taux de la réduction d’impôt loi Malraux

Le montant de la réduction d’impôt est égal aux montants des dépenses éligibles multipliés par un taux de réduction d’impôt égal à :

30 % du total des dépenses pour les immeubles situés dans PSMV, AD ou dans des quartiers conventionnés.
22 % du total des dépenses pour les immeubles situés en PVAP.
Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction d’impôt loi Malraux sont retenues dans la limite de 400.000 euros sur 4 ans. Si le montant des dépenses est inférieur, le contribuable peut imputer les travaux sur 1, 2, 3 ou 4 ans. Il bénéficie alors de la totalité de la réduction d’impôt.

Exemple : si le contribuable a réalisé 350.000 euros de travaux sur un immeuble situé dans un PVAP, la réduction d’impôt peut être imputée sur 4 ans, soit (350.000 euros x 22 %) / 4 = 19.250 euros par an.

Si le montant des dépenses est supérieur à 400.000 euros, le contribuable doit effectuer les travaux sur plus de 4 ans pour profiter de la totalité de la réduction d’impôt.

Exemple : si le contribuable réalise 420.000 euros de dépenses sur un immeuble situé dans un PVAP, la réduction d’impôt totale serait de 420.000 euros x 22 % = 92.400 euros. Toutefois, le montant total des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est limité à 400.000 euros sur 4 ans. Il convient donc de réaliser, par exemple, 350.000 euros de travaux jusqu’au 31 décembre de la 4ème année, et 70.000 euros de travaux à compter du 2 janvier de la 5ème année pour bénéficier de la totalité de la réduction d’impôt soit 92.400 euros.

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Immobilier locatif : le régime du meublé est toujours plus rentable

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Dans l’ancien ou le neuf, le régime du meublé est plus rentable.
Dans une optique retraite, la pierre, placement de long terme par excellence, doit occuper une place de choix. Le scénario idéal est celui où vous achetez un logement locatif autour de vos 45 ans, avec un crédit remboursable sur 15 à 17 ans : vous achevez ainsi de payer le bien au moment où vous quittez la vie active, les loyers perçus jouant ensuite les compléments de pension. Entre-temps, comme la loi l’autorise, si vous optez pour le régime fiscal du «réel», vous aurez déduit les intérêts d’emprunt des loyers encaissés, mais également les assurances, les taxes foncières, les frais de gestion et tous les travaux de réfection du bien, réduisant chaque année le montant de votre impôt sur le revenu. Les taux de crédit étant historiquement bas (inférieurs à 1,50% sur 15 ans), c’est le bon moment pour vous lancer !

Les logements anciens sont non seulement moins chers que les biens neufs (d’environ 25%), mais ils offrent des rendements locatifs beaucoup plus élevés, surtout si vous achetez un bien à rénover que vous louez sous le régime du «meublé ». Certes, vous devrez dans ce cas dépenser un peu plus d’argent en équipement de base (table, lit, chaises, armoire, vaisselle, téléviseur, chaîne hi-fi…) et vos locataires changeront plus souvent, ce qui vous demandera davantage de disponibilité qu’en location classique. Mais si vous choisissez votre bien avec soin, vous toucherez des loyers très supérieurs à la norme, de quoi obtenir entre 5 et 7% de rendement l’an. Et puis ce rendement ne sera pas rogné par l’impôt, grâce à la fiscalité dorée du meublé : elle permet d’amortir chaque année de vos loyers imposables le prix des murs (à hauteur de 3,33%) et celui des meubles (à hauteur de 10%), en plus des charges et des frais habituellement déductibles (intérêts du crédit, travaux effectués, assurances…). Et donc d’échapper à la taxation des loyers perçus durant plusieurs années.

Neuf
La réussite de l’opération tient plus à l’emplacement du bien qu’au dispositif fiscal proposé

Le meublé neuf peut également offrir des perspectives de revenus attrayantes. Pour une formule clés en main, visez les résidences de services pour seniors ou étudiants. L’idée : vous achetez un studio ou un deux-pièces que vous louez directement au gestionnaire de la résidence, via un bail de 9 à 11 ans (reconductible). Pas de souci de gestion, la société s’engage à vous verser le loyer prévu, même si le bien est inoccupé. En prime, vous récupérez la TVA à 20% sur le prix d’achat. Le risque, c’est la faillite de l’exploitant, d’où la nécessité d’en choisir un qui soit expérimenté, comme Réside Etudes, Domitys ou Senioriales.

Pour investir, vous avez deux possibilités : profiter de l’avantage fiscal Censi-Bouvard (11% de réduction d’impôts répartie sur 9 ans) ou, c’est souvent plus rentable, du système d’amortissement des murs et du mobilier (lire le tableau ci-dessous). Du côté du non-meublé, sachez que le dispositif Pinel octroie une réduction d’impôts allant de 12 à 21% selon la durée de location choisie (de 6 à 12 ans). En outre, il permet de louer le bien à ses enfants ou à ses parents. Quoi qu’il en soit, si vous cherchez un complément de revenu, ne vous laissez pas étourdir par la carotte fiscale. Un tel investissement ne sera réussi que si vous parvenez à louer votre bien à bon prix. Et en la matière, la règle d’or, c’est d’être ultra sélectif sur son emplacement.

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