Encadrement des loyers, première location ou relocation, etc. Nos conseils pour éviter les impairs en fixant le loyer de votre bien.
Vous venez d’acheter un bien immobilier pour le louer. Quelles sont les règles de base à connaître en matière de fixation de loyer ?
Première location : la règle de la liberté. Si ce logement n’a jamais été loué, vous êtes libre de déterminer vous-même le loyer souhaité partout en France. La même liberté tarifaire s’applique notamment si l’appartement était vacant depuis 18 mois. Seule limite : un plafond maximal est fixé dans certaines zones « tendues ».
D’abord, évaluez ! « Pour bien évaluer la qualité de son bien, il faut regarder trois critères, conseille Hadrien Colmant, le directeur d’Inovefa expertise. Le premier est la localisation : centre-ville ou périphérie, transports et services à proximité, etc. Ensuite, la qualité du logement (neuf, ancien…). Troisième critère : vérifiez que la superficie correspond aux types de biens recherchés. »
Ensuite, comparez. « Si vous fixez votre loyer trop haut, votre locataire partira vite et vous y perdrez », met en garde Fabien Court, le directeur de l’agence Era Immobilier Convention. Pour trouver le juste prix, le propriétaire doit se renseigner sur ce qui se pratique autour de lui. Une technique éprouvée est de sélectionner des biens sur des sites comme seloger.com ou leboncoin.fr, et de vérifier, une semaine plus tard, s’ils ont trouvé preneur ou pas. Autre méthode : interroger les agences immobilières du quartier. « Plus la surface est importante, plus les locataires regardent les tarifs. A 50 € près, ils peuvent refuser de prendre un bien s’ils le trouvent trop cher », poursuit Fabien Court. Enfin, vous pouvez regarder les Observatoires de loyers dans les grandes villes.
Plafonnement dans les zones tendues. « Depuis la loi Alur de 2014, les loyers sont plafonnés par décret dans 1 150 communes de France situées dans des zones dites « tendues » : ce sont des zones de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il y a un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande », décrypte Julia Leroux, juriste à l’UFC-Que choisir. Le plafonnement des loyers est fixé par la loi. « N’hésitez pas à consulter l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le Logement) qui vous dira notamment si vous êtes en zone tendue ou non ».
A noter : le projet de loi Elan « Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », en discussion au Parlement, prévoit d’encadrer les loyers dans les zones où la demande locative n’est pas suffisamment alimentée, sur décision préfectorale. Il est, par ailleurs, prévu d’expérimenter pendant 5 ans des sanctions pour les bailleurs qui ne respecteraient pas l’encadrement (remboursement du trop-perçu, amende, etc.).
En cas de relocation, des hausses de loyers limitées. En théorie, entre deux locataires, vous n’avez pas le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) qui est fixé par l’Insee tous les trimestres et correspond à peu près à l’inflation. « Une fois le bail signé, il n’y a pas de réévaluation possible, mais vous pouvez là encore vous caler sur l’IRL chaque année », souligne Fabien Court. Seule exception depuis la loi Alur : « La hausse peut être plus importante si vous avez réalisé des travaux qui améliorent significativement la qualité du logement », précise Hadrien Colmant.
Dispositif Pinel : des loyers encadrés. Lancé en 2015, conçu pour booster la construction de logements neufs au moins jusqu’à fin 2021, ce dispositif d’investissement locatif ne vous autorise pas à fixer votre loyer comme vous l’entendez : en échange d’avantages fiscaux, vous vous engagez à respecter un loyer, déterminé chaque année par décret, et dont le montant dépendra du caractère plus ou moins « tendu » de la zone dans laquelle vous aurez investi.
N’oubliez pas les diagnostics. Si vous ne passez pas par une agence immobilière, sachez que vous devrez fournir un certain nombre de diagnostics et autres documents impératifs à votre futur locataire : déclaration de superficie, diagnostic plomb et amiante, diagnostic de performance énergétique (DPE), gaz à effet de serre sans oublier, depuis peu, certificat de conformité de vos installations électriques et de gaz.
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