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Exonération de taxe d’habitation : pourquoi pas pour tout le monde ?

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Le projet d’exonération partielle de la taxe d’habitation à partir de l’an prochain continue de diviser la classe politique et les élus locaux. La semaine dernière, la commission des finances du Sénat a adopté un amendement de suppression de la réforme de la taxe d’habitation.

Pour l’auteur de l’amendement, Albéric de Montgolfier, rapporteur général du budget et membre du groupe Les Républicains, cette mesure «ne mettra absolument pas fin aux injustices résultant de la vétusté des valeurs locatives». Selon lui, ces injustices «subsisteront pour les 20% de Français qui continueront à payer la taxe d’habitation et qui acquittent déjà chaque année plus de 80% du produit de l’impôt sur le revenu».

Recours devant le Conseil constitutionnel

Albéric de Montgolfier estime aussi, comme de nombreux maires, que cette réforme «affaiblira le lien entre le citoyen et le financement des services publics locaux». D’après le sénateur, une fois la taxe d’habitation supprimée pour environ 80% de ceux qui la payent aujourd’hui, 7.300 communes se retrouveraient avec moins de cinq contribuables supportant cet impôt, «ce qui soulève une question au regard du respect du principe d’égalité devant l’impôt qu’il reviendra au Conseil constitutionnel de trancher». D’après le quotidien «Le Parisien», des sénateurs LR envisagent d’ailleurs de saisir le Conseil constitutionnel pour discrimination fiscale.

Une suppression pour tous

Sur le fond, la commission des finances du Sénat n’est pas contre la suppression de la taxe d’habitation mais elle propose qu’elle soit supprimée pour tous les Français. Un avis partagé par de nombreux élus locaux mais qui pose bien sûr des problèmes budgétaires. En attendant, l’examen du projet de loi de finances 2018 dans lequel figure le projet actuel du gouvernement sur la taxe d’habitation, reviendra à partir de ce jeudi 23 novembre devant le Sénat après avoir passé la première étape de l’Assemblée nationale.

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Emprunt immobilier : avez-vous pensé à l’option « transfert de prêt » ?

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Taux d’emprunt, coût de l’assurance, frais de dossier… Lors de la signature d’un prêt immobilier, les clients pensent généralement à bien négocier ces critères déterminants. Ils sont en revanche moins nombreux à se soucier de l’option « transfert de prêt ». Or, celle-ci peut à terme se révéler intéressante… surtout lorsque les taux sont sur la pente ascendante.

Principe

Quand un propriétaire décide de vendre un bien pour en acheter un autre, la pratique habituelle consiste à solder le prêt en cours (attaché à ce bien) et à souscrire si besoin un autre prêt pour le nouveau bien acquis.

L’option « transfert de prêt » simplifie les démarches puisqu’elle permet à l’emprunteur de conserver son prêt initial lorsqu’il achète un nouveau bien immobilier.

Avantages

Les avantages liés à cette option sont nombreux.

Le maintien du prêt en cours évite à l’emprunteur de devoir payer des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant ou 6 mois d’intérêts). Seuls des frais de dossier sont à régler lors du transfert.

Si le contrat initial bénéficie d’une caution, cette dernière peut être aussi transférée.

Enfin, avec l’option « transfert de prêt », le client peut surtout conserver les conditions négociées à l’origine. De quoi réaliser de belles économies si dans l’intervalle les taux sont remontés.

Bien entendu en cas de baisse des taux, l’option « transfert de prêt » laisse à l’emprunteur la possibilité de solder son prêt pour en souscrire un nouveau à un taux plus avantageux.

Exemple

Un couple achète un bien et emprunte pour cela 150.000 euros sur 25 ans à 2% plus 0,28% d’assurance. Sa mensualité est de 670,78 euros.

Dix ans plus tard, ce couple souhaite déménager. Il a besoin d’emprunter 150.000 euros pour acheter un nouveau bien et estime pouvoir rembourser ce complément en 15 ans. Mais entre-temps les taux sont remontés, à 4% sur cette échéance.

Sans option de transfert, ce couple doit solder son ancien prêt (avec 988 euros de pénalités) puis emprunter 150.000 euros sur 15 ans à 4%. D’où une nouvelle échéance de 1.109,53 euros en comptant une assurance un peu plus onéreuse du fait de l’âge (0,38%).

Le coût de ce prêt sera de 49.715 euros auquel il faudra ajouter les 988 euros de pénalités.

Si ce couple fait jouer l’option de transfert, il peut en revanche continuer son prêt en cours pendant les 15 ans restants (pour un capital restant dû de 98.800 euros) et il lui suffit d’emprunter les 51.200 euros manquants au taux de 4% sur 15 ans (pour une mensualité de 394,93 euros).

Le couple se retrouve donc avec une mensualité plus légère (1.065,71 euros au total). De surcroît, le coût cumulé des crédits sur les 15 ans à venir se limitera à 41.827 euros (21.940 euros pour l’ancien prêt et 19.887 euros pour le nouveau prêt).

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Bonus/malus sur les logements : une nouvelle usine à gaz ?

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Après l’automobile, l’immobilier ? Le gouvernement vient en effet de confirmer qu’il réfléchissait à « une modulation des taxes foncières ou des droits de mutation en fonction du diagnostic de performance énergétique des logements ».

Vouloir pénaliser les propriétaires les moins « verts » et favoriser les comportements vertueux est un objectif louable. Mais dans la pratique, une telle mesure ne serait pas facile à mettre en place.

Une base de référence contestée

Tout système de bonus-malus doit se baser sur une notation de référence. En matière d’automobile, c’est par exemple le niveau d’émission de CO2 qui fait foi. Pour les logements, l’idée serait de se référer au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Mais une telle solution serait-elle juste ? Récemment, l’UFC-Que Choisir a évoqué des pratiques pour le moins fantaisistes en la matière. Un test mené par l’association a montré qu’un même bien pouvait obtenir 3 étiquettes différentes selon le professionnel retenu.

Pour être incontestable, une fiscalité basée sur le DPE nécessiterait donc au préalable d’avoir des DPE fiables.

Un coût difficile à évaluer

Sauf à vouloir au passage augmenter les recettes fiscales, une grille de bonus-malus doit théoriquement être mise en place à budget constant. Autrement dit, le surcoût induit par le malus doit s’équilibrer avec l’économie générée par le bonus (du point de vue des contribuables). Or, l’exemple de l’automobile a montré qu’il était très difficile d’établir en amont un barème neutre (c’est-à-dire d’anticiper l’évolution des comportements). Les premières années, le bonus-malus automobile a été largement déficitaire.

Un barème trop souple risquerait d’avoir un coût pour l’Etat. Un barème trop rigide pourrait à l’inverse alourdir la fiscalité des propriétaires et ne manquerait pas de provoquer leur grogne.

Une lisibilité réduite

Les Français ont aujourd’hui beaucoup de mal comprendre comment est calculée leur taxe foncière. La faute à des valeurs locatives complètement déconnectées de la réalité du marché. Ajouter une variable supplémentaire ne ferait qu’accroître ce manque de lisibilité.

Quant à une éventuelle modulation des droits de mutation à titre onéreux (abusivement appelés « frais de notaires »), elle serait aussi source de confusion. Rappelons que ces frais sont payés par l’acquéreur. Le contribuable pénalisé par un mauvais DPE ne serait donc pas le fautif (le vendeur) mais l’acquéreur.

Inévitablement, ce serait un paramètre à prendre en compte dans la négociation. Outre le prix de vente, le candidat à l’acquisition devrait tenir compte des frais d’acquisition, qui ne seraient pas les mêmes pour tous les biens visités.

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Les bonnes raisons pour changer d’assurance emprunteur

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Changer d’assurance emprunteur, c’est avant tout une histoire d’économie tarifaire entre un contrat proposé par la banque prêteuse et une délégation d’assurance, souvent deux fois moins chère. D’autres motifs, liés par exemple à un changement de situation personnelle ou professionnelle, peuvent aussi permettre de réaliser de belles économies.

Une étude du courtier en assurances La Centrale de Financement rappelle toutes les bonnes raisons qu’un emprunteur peut trouver à résilier son contrat d’assurance.

Changement de statut professionnel :
Un salarié,  non cadre au moment de la souscription de l’assurance, pourra réaliser une économie de 25 à 50% une fois devenu cadre.

Changement de situation professionnelle :
Un assuré ayant souscrit sa délégation en déclarant un métier à risques (ouvrier couvreur) peut voir son tarif réduit de 25 à 50% s’il est devenu employé sédentaire.

La même réduction peut être appliquée pour un commercial parcourant plus de 25.000 km par an en voiture, devenu par la suite sédentaire.

Fumeurs-Non fumeurs :
Pour l’assuré qui arrête de fumer, le gain de la suppression de la majoration « fumeur » ira de 30 à 50%. Cela peut même concerner un assuré qui ne fume plus que la cigarette électronique…

Risques aggravés de santé :
Pour l’assuré dont la situation médicale s’est stabilisée ou améliorée, la résiliation de l’ancien contrat et la souscription d’une délégation peuvent permettre  de réduire ou de supprimer les exclusions de garanties avec une économie comprise entre 10 et 300%

La Centrale de Financement rappelle bien sûr qu’à l’inverse, il ne faut pas changer d’assurance en cas de détérioration de sa situation médicale ou de la survenance d’une pathologie depuis la date de souscription du contrat d’origine.

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Annulation de l’encadrement des loyers à Paris : jugement du 28 novembre 2017

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Suite au recours introduit par l’UNIS avec les autres syndicats de l’immobilier en août 2015, le Tribunal administratif de Paris, par un jugement en date du 28 novembre 2017, annule les trois arrêtés du Préfet de la région d’Ile-de-France fixant les loyers de référence dans la commune de Paris : l’arrêté du 25 juin 2015, celui du 22 juin 2016, ainsi que celui du 21 juin 2017.

Annulation de l’encadrement des loyers à Paris : jugement du 28 novembre 2017, source : Fotolia

Pour les nouveaux baux : désormais, seul le décret de blocage s’applique.
Dans les hypothèses exclues du champ d’application du décret de blocage, le loyer peut être fixé librement (article 2 et 4-3° du décret de blocage n°2017-1198 du 27/07/2017) : Il s’agit d’une part, des logements faisant l’objet d’une première location ; d’autre part des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ; et enfin des logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration équivalent à 1 an de loyer depuis moins de 6 mois .

Pour les baux en cours : le loyer ne peut pas être modifié, sans accord des parties.
Pour le passé, les bailleurs ayant subi un préjudice du fait du manque à gagner et de la perte de chance liée au blocage pourraient envisager une action individuelle en responsabilité de l’Etat. Mais, l’Etat dispose d’un délai de 2 mois pour interjeter appel de ce jugement. La Cour Administrative d’Appel pourrait décider de moduler les effets de l’annulation, à compter de son arrêt, ce qui rendrait vain un recours en indemnisation.

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Feuille de route rénovation énergétique : une concertation sur quatre axes

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COUP D’ENVOI. Le Gouvernement a présenté, le 24 novembre 2017, sa feuille de route pour la rénovation énergétique des bâtiments. Une concertation a été lancée, axée sur quatre grands thèmes. L’Etat investira 12 milliards d’euros sur l’ensemble du quinquennat.

Le Gouvernement, par la voix des ministres Nicolas Hulot (Transition écologique) et Jacques Mézard (Cohésion des territoires) vient de présenter les grands axes de son projet de plan de rénovation énergétique des bâtiments. Une concertation ouverte à tous sera lancée sur le site du ministère. Elle aura lieu jusqu’à fin janvier 2018. L’objectif général est de rénover l’ensemble du parc de bâtiments au niveau BBC d’ici 2050, en atteignant un rythme de 500.000 rénovations par an. Les passoires thermiques doivent être supprimées d’ici 2025.
 
Les mesures sont organisées autour de quatre axes (voir ci-dessous, en encadré, les 13 actions établies à travers ces quatre thèmes). Batiactu vous propose un tour d’horizon des principales pistes envisagées.
 
Améliorer la connaissance du bâtiment pour mieux cibler les efforts
 
Les pouvoirs publics entendent améliorer les dispositifs de suivi de la rénovation, tels que la base des diagnostics de performance énergétique (DPE) et l’Observatoire permanent de l’amélioration énergétique du logement (Open). L’objectif est de mettre sur pied, avec l’Ademe, un véritable observatoire national de la rénovation énergétique et de « piloter l’action à l’aide d’un tableau de bord régulièrement mis à jour et publier les résultats du plan rénovation ».
 
Créer une marque commune de la rénovation énergétique
 
L’Etat souhaite créer une bannière commune pour la rénovation énergétique, qui sera mise en avant dans la communication publique, mais qui pourrait également être employée par les entreprises et les collectivités.
 
Davantage de contrôles pour les professionnels RGE
 
Un instance partenariale sera missionnée pour réformer le label RGE, dans un sens de clarification, sans augmenter son coût pour les entreprises. Il s’agira également de renforcer les contrôles des travaux réalisés par des professionnels RGE. A partir de 2018, l’Anah fera appel à des entreprises labellisées dans le cadre du programme « Habiter mieux », et cela deviendra une obligation en 2019.

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Plus-values immobilières : le surplus de CSG ne s’appliquera qu’en 2018

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Les contribuables ayant cédé un bien immobilier en 2017 risquent-ils un surplus de taxation en 2018 ? L’article 7 du projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) prévoit en effet une application du surplus de CSG (+1,7 point) aux revenus du patrimoine encaissés en 2017.

Les sénateurs Jean-Marie Morisset et Philippe Mouiller s’en sont émus récemment et ont proposé un amendement pour rectifier le tir, prenant clairement en exemple le cas des plus-values immobilières.

Pourtant, même si l’Assemblée nationale est revenue à la rédaction initiale du texte, les vendeurs de biens immobiliers n’ont visiblement rien à craindre.

Une analyse erronée

L’alinéa qui suggère d’appliquer le surplus de CSG aux revenus de 2017 concerne les revenus du patrimoine, visés par l’article L 136-6 du code de la sécurité sociale. Or, les plus-values immobilières n’en font pas partie.

Un examen minutieux des textes montre que ces dernières sont des revenus de placement recensés par un autre article du code de la sécurité sociale, l’article L 136-7. Et la version initiale du PLFSS prévoit bien que pour cette catégorie de revenus, le surplus de CSG ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2018, date à laquelle les prélèvements sociaux passeront à 17,2%.

Autrement dit, les personnes ayant vendu un bien immobilier en 2017 n’auront pas de complément de CSG à régler en 2018. Dans l’exposé des motifs de l’amendement présenté au Sénat, une erreur d’interprétation a été commise en mettant en avant l’exemple des plus-values immobilières. Une erreur que nous avons nous-mêmes relayée dans un article paru hier.

Nous prenons bien évidemment notre part de responsabilité dans cette mauvaise analyse et prions nos lecteurs de bien vouloir excuser la publication de cette information erronée.

La rédaction de L’Argent & Vous tient à remercier Jean-François Filliatre, directeur éditorial de Marchés Gagnants, pour l’aide apportée sur ce dossier.

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L’annulation de l’encadrement des loyers à Paris : La FNAIM reste prudente

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Aujourd’hui, le tribunal administratif de Paris a suivi la décision rendue à Lille le 17 octobre dernier en annulant l’encadrement des loyers en vigueur dans la capitale depuis le 1er aout 2015. La décision indique à son tour que le dispositif aurait dû concerner l’ensemble de l’agglomération parisienne et non la seule capitale.

L’annulation de l’encadrement des loyers à Paris : La FNAIM reste prudente, source : FNAIM

La décision bien que prévisible suscite chez la FNAIM un sentiment de victoire. Pourtant, selon Jean-François Buet, Président de la FNAIM, la vigilance est de rigueur car « le gouvernement se hâte déjà de faire appel de l’annulation de l’encadrement des loyers à Paris ».

À cette incertitude s’ajoute le fait que « les loyers effectivement soumis au dispositif d’encadrement ont déjà pu causer des dégâts non négligeables sur le marché immobilier. On parlera par exemple de la fuite des investisseurs vers d’autres régions ou encore du déséquilibre territorial que cela aura pu causer » ajoute Jean-François Buet.

Il est alors important de rappeler que l’encadrement des loyers est une mauvaise réponse à un véritable problème qui est celui de trouver un logement en région parisienne. « La contrainte administrative ne permettra pas d’augmenter l’offre des logements ».

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Résidences étudiantes : la réduction d’impôt Censi-Bouvard sauvée in extremis en 2018

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Bonne nouvelle pour les investisseurs. Un amendement adopté en première lecture de la loi de finances à l’Assemblée reconduit pour 2018 le dispositif locatif Censi-Bouvard accordé aux particuliers qui investissent dans les résidences étudiantes et autres résidences médicalisées (Ephad). La première version du texte faisait redouter une disparition de cette niche fiscale.

Pour rappel, le Censi-Bouvard permet, en plus d’une exonération de TVA de 20%, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition dans la limite de 300.000 euros.

Les particuliers qui investissent dans des résidences de services ne seront pas pour autant tenus d’opter pour cette mesure. En effet, ceux qui le souhaitent pourront toujours continuer à bénéficier des avantages fiscaux de loueurs en meublés non professionnels. Cette solution, qui permet d’amortir les murs et les meubles sur plusieurs années, est toutefois plus complexe à appréhender pour le grand public. D’où l’intérêt de la reconduction du dispositif Censi-Bouvard.

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Les logements mal isolés bientôt taxés ?

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Le ministre de la Transition écologique confirme que la réflexion est bien sur la table.

Après les incitations fiscales, place aux sanctions ? Le gouvernement réfléchit à un dispositif de bonus-malus sur les logements en fonction de leurs performances énergétiques, a annoncé Nicolas Hulot dans un entretien aux Echos, à la veille de la publication de la feuille de route de l’Etat en la matière. »Nous réfléchissons (…) à une modulation des taxes foncières ou des droits de mutation en fonction du diagnostic de performance énergétique des logements », a affirmé le ministre de la Transition écologique.

« Sur le plan juridique, c’est tout à fait possible, à condition de ne pas porter atteinte au droit de propriété. Une mission a été lancée pour explorer les différentes options possibles », a souligné M. Hulot dans cet entretien conjoint avec son collègue chargé de la Cohésion des territoires Jacques Mézard, dont le portefeuille inclut le logement.

La feuille de route du gouvernement en matière de rénovation énergétique des bâtiments, qui sera présentée dans le détail vendredi matin, prévoit selon Nicolas Hulot d’investir « entre 10 et 12 milliards d’euros au cours du quinquennat », notamment via le crédit d’impôt transition énergétique.

Parmi les nouvelles annonces : Nicolas Hulot a notamment évoqué la rénovation d’ici à 2022 d' »un quart » du parc des bâtiments publics, des écoles aux mairies en passant par les hôpitaux. « 1,8 milliard d’euros seront également investis dans la rénovation des bâtiments publics, appartenant à l’Etat et 3 milliards d’euros pour ceux des collectivités locales ».

Dans cet entretien, le ministre s’est également fixé l’objectif de rénover « 500.000 logements par an (dont 100.000 logements sociaux) en concentrant les efforts sur 150.000 passoires thermiques ».

Côté aides, « les propriétaires privés bénéficieront des subventions de l’agence nationale de l’habitat (Anah) ainsi que du crédit d’impôt transition énergétique, CITE, qui sera transformé en prime en 2019 », a confirmé le ministre de l’Ecologie. « Les Français ont souvent du mal à savoir les aides auxquelles ils ont droit, et les travaux éligibles. Nous accompagnerons le déploiement de guichets uniques sur le territoire où chacun pourra trouver toutes les informations et avoir accès à tous les dispositifs », a indiqué de son côté le ministre Mézard.

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