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C’est ma maison. Prêt à taux zéro : reconduit mais recentré en 2018

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Reconduit par la loi de finances pour 2018, le prêt à taux zéro sera recentré et concentré sur certaines zones du territoire. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, rappelle en quoi consiste ce PTZ. 

C’est un crédit gratuit accordé aux ménages qui font l’acquisition ou se lancent dans la construction de leur première résidence principale. C’est une aide très importante puisque le PTZ peut atteindre 138.000 euros. Evidemment, puisque c’est un prêt, il faut le rembourser mais les conditions de remboursement sont également très avantageuses. Il concerne les logements neufs et les logements anciens sous condition de travaux. Il contribue vraiment à booster le marché immobilier.

Si ça marche, pourquoi le restreindre ?

Le PTZ fonctionne bien, il permet de soutenir le secteur de la construction mais il coûte cher à l’Etat. Ensuite, il doit permettre la construction de nouveaux logements là où on en manque mais, selon certains, il est surtout utilisé dans des zones où la pénurie ne se fait pas sentir. Et puis, il est aussi accusé de participer à la hausse des prix : les constructeurs et les promoteurs valoriseraient leurs prix pour prendre en compte ce coup de pouce de l’Etat au pouvoir d’achat des ménages. Du coup, les gouvernements successifs ouvrent ou resserrent le robinet du PTZ, hésitant entre soutenir les entreprises de construction et les ménages ou alléger le budget de l’Etat.

En 2018, le PTZ fera donc « ceinture »

Oui, on appelle ça un recentrage. En 2018, le PTZ peut financer 40% d’un logement neuf dans les secteurs tendus. Sur le reste du territoire, le PTZ dans le neuf ne finance plus que 20% du projet. Dans l’ancien, le PTZ est supprimé dans les zones tendues et maintenu dans les zones rurales, afin notamment de revitaliser les centres-bourgs. Je rappelle que dans l’ancien, le PTZ est subordonné à la réalisation de gros travaux qui représentent au moins 25 % de l’opération.

Comment peut-on en bénéficier de ce prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro est distribué par les banques qui ont passé une convention avec l’Etat, pratiquement toutes en réalité. Il faut donc le solliciter en même temps que le prêt principal. Il est soumis à des conditions de ressources mais beaucoup de ménages peuvent y prétendre. Un exemple : en région parisienne, un couple peut l’obtenir si ses revenus mensuels ne dépassent pas environ 6.600 euros.         

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Le locataire n’a pas à payer pour une peinture défraîchie à son départ

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Une jurisprudence récente rappelle qu’un propriétaire ne peut réclamer au locataire le paiement de frais de peinture à sa sortie si les murs sont simplement jaunis du fait du vieillissement de la couleur.

S’il faut repeindre l’appartement au départ du locataire, il ne s’agit pas d’une dépense qui pourrait être mise à la charge de celui-ci. Le locataire, rappelle la Cour de cassation, n’est tenu de prendre en charge que les réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues durant la location. Ces dégradations peuvent être dues aux détériorations causées par l’occupant des lieux mais aussi à l’usure. Ainsi, c’est à lui de maintenir en état de fonctionnement les robinets ou les serrures. Cependant, ceci ne s’applique pas à l’usure de la peinture. Son jaunissement, uniquement dû à l’usage normal, ne peut pas justifier qu’une peinture neuve soit mise à sa charge et déduite de son dépôt de garantie.

Le décret du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives (voir ici le texte intégral) n’impose au locataire que les «menus raccords de peintures et tapisseries». Il ne l’oblige pas à rendre un appartement avec une peinture neuve, même si celle-ci était neuve lorsqu’il a pris possession du logement. La Cour de cassation a annulé un jugement qui avait comparé l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, pour en déduire que la peinture vieillie devait être remise à neuf aux frais du locataire. C’est au propriétaire, s’il estime la peinture abîmée, de prouver que le dégât n’est pas dû au seul usage mais à une utilisation anormale ou illicite du local.

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Assurance emprunteur : voici comment dégoter un contrat moins cher

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Sacrée nouvelle pour tous les détenteurs de crédits immobiliers. Le Conseil constitutionnel vient d’autoriser tous les particuliers à changer chaque année de contrat d’assurance lié à leur prêt. A la clé de belles économies. Voici comment faire jouer la concurrence.

Quel timing pour changer de contrat d’assurance ?

Lors de la première année de votre crédit, c’est la loi Hamon (du 26 juillet 2014) qui s’applique : il vous est donc possible de changer de contrat d’assurance décès-invalidité à tout moment, sans avoir à respecter de préavis.

Si vous n’avez pas entrepris ces démarches au cours des 12 premiers mois, rassurez-vous car la décision du Conseil constitutionnel vous autorise donc désormais à faire jouer la concurrence chaque année, quelle que soit la date de souscription de votre contrat de prêt. Seule nuance : vous devrez, cette fois, respecter un préavis de deux mois avant la “date d’échéance” de votre contrat d’assurance.

Attention, cette date d’échéance n’est pas forcément liée à la date d’anniversaire de contrat de prêt. “Elle peut correspondre selon les contrats groupe à la date de signature des offres ou à la date de déblocage des fonds. Elle est normalement précisée dans les conditions général du prêt, voire spécifiée par courrier de l’assureur. A défaut demandez-la à votre banque”, Cécile Roquelaure, directrice des études au sein du courtier Empruntis.

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Comment faire jouer la concurrence ?

Pour être recevable, votre nouvelle assurance doit offrir le même niveau de garanties que le contrat mutualiste proposé par votre banque. Inutile de perdre du temps à éplucher vous-même les contrats pour les comparer, les assurances s’en chargeront à votre place.

Commencez par contacter l’assureur qui vous couvre pour votre habitation ou votre auto. Il vous fera une première offre.

N’hésitez pas ensuite à faire appel à un courtier en immobilier : il existe plusieurs enseignes reconnues sur le marché (Empruntis, Meilleurtaux…), qui là encore seront en mesure de présenter leurs meilleurs contrats, avec des garanties équivalentes à celles proposées par votre banque.

Les courtiers ne facturant pas de frais pour ce type d’opérations, vous n’aurez donc qu’à retenir la meilleure des deux offres. Une fois le nouveau contrat sélectionné et signé, votre assureur (ou le courtier) l’adressera à votre banque par lettre recommandée, en signifiant votre demande de résiliation. Cette résiliation prendra effet dans un délai de 15 jours à un mois si vous êtes dans la première année de votre contrat, et avec le respect du délai de préavis de deux mois les années suivantes.

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A compter de la réception de votre lettre recommandée, la banque aura, dans tous les cas, 10 jours ouvrés pour vous donner une réponse. Tout refus devra être explicitement motivé. Depuis la publication de critères de comparaison précis entre les différents contrats par le Comité consultatif du secteur financier, ces refus sont toutefois extrêmement rares.

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Bitcoin : les choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier

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Alors que certaines transactions immobilières commencent à se régler en bitcoins, des questions se posent sur l’usage de la crypto-monnaie. Comment gérer son instabilité, décrocher un prêt ou déclarer d’éventuelles plus-values ? Explications.

L’embrasement du bitcoin, monnaie virtuelle dont le cours s’est envolé ces derniers mois, a atteint le marché immobilier des États-Unis, en particulier en Floride, en permettant aux investisseurs étrangers d’esquiver le contrôle des changes dans leur pays et des sanctions économiques. Fin 2017, le bitcoin a ainsi été utilisé pour payer quelque 75 propriétés sur le sol américain – notamment dans le sud de la Floride et en Californie —, selon la société immobilière Redfin.

«Bitcoin accepté»: cette précision se multiplie dans le descriptif des annonces de vente de logements à Miami et ses alentours. Un vendeur a même été plus loin en n’acceptant que cette crypto-devise pour son appartement proposé à 500.000 dollars. Il y a quelques semaines déjà, un promoteur proposait de vendre une centaine d’appartements à Dubaï, payables en bitcoin.
Des prêts refusés aux investisseurs en bitcoins

Mais si le bitcoin commence à être connu du grand public, puisque la starlette Nabilla elle-même en vante les mérites, ce mode de paiement n’en conserve pas moins de sacrés inconvénients. Et en premier lieu, son extrême volatilité. La crypto-monnaie a commencé l’année 2017 autour de 1.000 dollars et a frôlé les 20.000 dollars en fin d’année, après une flambée erratique à l’approche des fêtes. Elle cotait vendredi autour de 15.000 dollars. Son utilisation dans les transactions immobilières n’en est qu’à ses balbutiements et les acteurs du secteur se montrent sceptiques à cause de cette instabilité.
«Je serais épaté si, dans un an, nous constatons qu’il y a des centaines d’opérations immobilières en bitcoin», a commenté Jay Parker, patron pour la Floride du courtier en immobilier Douglas Elliman. Par ailleurs, à en croire le tabloïd britannique The Sun, des investisseurs britanniques ayant recours au bitcoin se verraient refuser purement et simplement le droit à un prêt complémentaire au motif que le risque de blanchiment d’argent est trop fort.
CSG et impôts sur le revenu

Et en France, l’administration fiscale n’a pas tardé à rappeler que l’utilisation du bitcoin restait soumise à une imposition. Bercy, qui met en garde contre toute tentative de fraude souligne que les plus-values réalisées sur le bitcoin doivent être déclarées et taxées. Les gains engrangés grâce aux 1.469 cryptomonnaies actuellement recensées ne sont pas considérés comme des revenus mobiliers, à l’inverse par exemple des plus-values sur les actions. Ils ne sont donc pas soumis à la fameuse «flat tax» de 30%, en vigueur depuis le 1er janvier.

Ces gains, en revanche, sont soumis à la Contribution sociale généralisée (CSG), actuellement de 17,2%. Ils sont en outre soumis à l’impôt sur le revenu (IR), dont le taux peut aller jusqu’à 45%, dans le cas des contribuables les plus aisés. Deux cas de figure, concernant l’IR, sont prévus. Si l’activité est occasionnelle, le détenteur de bitcoins est soumis au régime fiscal des bénéfices non-commerciaux (BNC). Si elle est habituelle, il est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). «Dans les deux cas, la facture peut être salée», avec «un taux d’imposition de l’ordre de 60%», souligne Éric Delannoy, président du cabinet Tenzing, qui rappelle que les règles appliquées sont «des règles par défaut», qui permettent de «soumettre les gains à une fiscalité très élevée».

À l’étranger, les transactions en bitcoin peuvent toutefois être un dérivatif pour les étrangers incapables d’investir aux Etats-Unis de manière classique, a relevé Charles Evans, économiste spécialisé dans le bitcoin à l’université Barry en Floride. L’évolution du secteur immobilier «semble être tirée par des investisseurs internationaux qui contournent des contrôles bancaires et monétaires inefficaces chez eux et par des amateurs de monnaies virtuelles aux États-Unis», explique-t-il.

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Assurance-emprunteur : les perdants et les gagnants du big bang

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Le Conseil constitutionnel a validé la possibilité ouverte aux consommateurs de changer chaque année de contrat d’assurance-emprunteur.
La donne va bel et bien changer sur le marché de l’assurance-emprunteur. Dans une décision rendue vendredi, le Conseil constitutionnel a validé la possibilité pour tous les consommateurs de changer chaque année leur contrat d’assurance-emprunteur.
Déjà valable pour les offres de prêt émises depuis le 22 février 2017, cette mesure s’appliquera également bien, à compter du 1er janvier 2018, à tous les crédits immobiliers en cours, comme l’avait prévu l’amendement « Bourquin ». La Fédération bancaire française (FBF) contestait la rétroactivité de cette mesure sur le stock de contrats. Suite à sa saisine, le Conseil d’Etat avait soulevé l’an dernier  une question prioritaire de constitutionnalité .
 « En appliquant ce droit de résiliation aux contrats en cours, [le législateur] a voulu, compte tenu de la longue durée de ces contrats, que cette réforme puisse profiter au grand nombre des emprunteurs ayant déjà conclu un contrat d’assurance collectif [les contrats « groupe » vendus par les banques en même temps que le crédit, NDLR]. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général », a justifié le Conseil constitutionnel dans un communiqué. 
– 1 – Que change la décision du conseil constitutionnel ?
Elle marque l’aboutissement d’une lente libéralisation de ce marché. Celle-ci avait commencé avec la loi Lagarde de 2010, permettant à l’emprunteur de prendre l’assurance de son choix au moment de la souscription du crédit immobilier à condition de présenter des garanties équivalentes à celui du contrat « groupe ». La loi Hamon de 2014 avait introduit la possibilité de changer de contrat d’assurance dans l’année suivant la signature de l’offre de prêt.
La décision du Conseil constitutionnel ouvre en grand un marché pesant 6,5 milliards d’euros de cotisations en 2016, très convoité car très rentable. Celui-ci est encore dominé de la tête et des épaules par les banques face aux assureurs dits « alternatifs ».  En 2016, leurs contrats « groupe » représentaient 85% des cotisations totales , selon les données de la Fédération française de l’assurance. 
– 2 – Qui va en profiter ?
Les assureurs, les mutuelles, les institutions de prévoyance, les courtiers ainsi que des  fintech spécialisées en assurance-emprunteur se frottent les mains. « Nous sommes en configuration pour commencer à démarcher nos sociétaires dès lundi. Ce sera une vraie bataille commerciale », explique Thierry Derez, le PDG de Covéa (GMF, MAAF, MMA). « Ce qui nous semble essentiel,  c’est d’accompagner le client dans la procédure de changement et de le décharger de toutes les tâches administratives », souligne Sylvain Coriat, membre du comité exécutif d’Allianz France.  
 Les concurrents des bancassureurs » vont pouvoir attaquer le stock d’assurés ayant pris un contrat «  groupe », en leur faisant miroiter  de substantielles économies . « Sur la base des tarifications actuelles, nous sommes capables en moyenne de faire économiser 600 euros par an en moyenne sur le coût de l’assurance », avance Pascal Demurger, le directeur général de la Maif, qui ne donne pas d’objectifs commerciaux.
La cible des 30-45 ans – un bon risque – aiguise évidemment toutes les convoitises. « Mais la grande majorité des emprunteurs, et pas seulement les bons risques, ont intérêt à changer d’assurance », affirme Sylvain Coriat, indiquant qu’Allianz France (600.000 contrats en portefeuille) espère doubler sa part de marché d’ici quatre, cinq ans. 
– 3 – Comment vont réagir les banques ?
La compétition s’annonce acharnée, car les banques ne vont pas se laisser prendre des affaires sans réagir. L’enjeu est en effet crucial pour elles. Alors qu’elles vendent aujourd’hui le crédit immobilier à des taux très bas, elles se rattrappent sur l’assurance-emprunteur, qui leur procure des commissions rondelettes.
« Les banques françaises restent attachées au principe de mutualisation qui offre un accès au crédit le plus large possible », a réagi la FBF, qui « prend acte » de la décision du Conseil constitutionnel. Beaucoup d’entre elles utilisent déjà toutefois des mécanismes de dérogation tarifaire dans leurs contrats groupe, pour être plus attractives auprès des jeunes. « Nous allons faire des ristournes ou proposer des couvertures gratuites », indique un bancassureur.  Certaines vont aussi répliquer avec leurs propres offres alternatives ou passer à une tarification sur le capital restant dû pour se caler sur les contrats alternatifs.
« Nous allons être attentifs à ce que la subsitution puisse s’effectuer sans mauvaise volonté ni pratiques dolosives des banques. Le cas échéant, nous sommes prêts à accompagner nos clients dans des démarches contentieuses », prévient Sylvain Coriat.
Changement, mode d’emploi
Pendant les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt, il est possible de changer de contrat à tout moment, à garanties équivalentes. 
Tous les contrats peuvent en outre désormais faire l’objet d’une résiliation annuelle à chaque date anniversaire. L’assuré devra envoyer sa demande de résiliation au moins deux mois avant la date d’échéance. 
Le nouveau contrat devra offrir des garanties équivalentes à celles du contrat en cours.

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Crédits immobiliers : vous pourrez bien changer d’assurance tous les ans

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C’est officiel: le secteur de l’assurance-emprunteur (8,8 milliards d’euros de chiffre d’affaires) sera bel et bien ouvert à une concurrence élargie, notamment des assureurs, selon une décision du Conseil constitutionnel. Autrement dit, les 6 millions de foyers déja détenteurs d’un crédit immobilier – et ceux qui souhaitent en souscrire un – pourront continuer, comme ils en ont la possibilité depuis le 1er janvier 2018, à changer d’assurance tous les ans pour leur prêt. Les compagnies d’assurance saluent «un progrès majeur pour les consommateurs». «Nous serons attentifs aux conditions d’application de la loi afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de leurs besoins».

• Qu’est-ce qu’une assurance-emprunteur?
Comme son nom l’indique, il s’agit d’une assurance qui n’est pas obligatoire mais que les banques imposent systématiquement pour valider un emprunt immobilier. Pourquoi? Parce qu’elle les protège contre d’éventuels impayés dans le cas d’un décès, d’un accident ou d’un licenciement. Ainsi, l’assurance-crédit s’engage à rembourser le capital restant dû à l’organisme prêteur.

• L’emprunteur a-t-il le choix?
En théorie oui. Il a le choix entre l’assurance de sa banque ou celle d’un concurrent (la «délégation d’assurance»). Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Sapin II, les emprunteurs pouvaient résilier leur contrat d’assurance-emprunteur à tout moment mais uniquement durant la première année. Depuis le 1er janvier 2018, il est possible de le résilier chaque année sans frais et sans justification.
• Quelles différences entre ces deux types d’assurance?
L’assurance de groupe, que vous propose votre banque, est souvent plus chère qu’une assurance individuelle offerte par un concurrent. Ouvrir le secteur de l’assurance-emprunteur à la concurrence permettrait aux emprunteurs de réaliser entre 500 et 700 euros d’économies par an (entre 41 et 58 euros par mois), selon Martial Bourquin, le sénateur socialiste à l’origine de cette mesure.

• Quelles économies puis-je espérer réaliser?
L’ouverture du marché de l’assurance-emprunteur devrait apporter plus de concurrence dans le secteur et faire baisser les tarifs. Mais cela ne signifie pas que tous les emprunteurs ont intérêt à renégocier leur assurance. Si votre santé s’est améliorée, si vous avez arrêté de fumer ou si vous avez cessé de pratiquer des activités à risques, vous pouvez réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies.

C’est ainsi qu’un célibataire de 30 ans, non-fumeur, empruntant 120.000 euros sur 20 ans à 1,6%, pourra économiser plus de 4000 euros (sur l’ensemble du prêt) en choisissant une assurance individuelle, selon le courtier Meilleurtaux. Un montant qui grimpe à 8400 euros dans le cas d’un couple de 38 ans, non-fumeur, se faisant prêter 200.000 euros sur 20 ans, à 1,2%.
Attention aux taux de crédit!

Un couple de 50 ans, non-fumeur empruntant 200.000 euros sur 15 ans à 1,1%, peut espérer une baisse du coût de son contrat d’assurance d’à peine 3000 euros. Mais même un fumeur peut espérer économiser autour de 8000 euros s’il est âgé de moins de 40 ans.
Un bémol: la décision du Conseil constitutionnel pourrait inciter les banques à remonter leur taux de crédit. «À moyen terme, elle va peser sur la rentabilité des banques. En effet, les emprunteurs concernés sont essentiellement ceux qui ont souscrit un crédit récemment, donc à des taux très bas, et sur lesquels les marges des banques pourraient devenir négatives a posteriori une fois l’assurance résiliée», explique Jérôme Robin, président du courtier VousFinancer. Une hausse graduelle, à la place d’une stabilité, des taux serait donc à prévoir.

• Faut-il s’attendre à de nombreuses renégociations?
Pas nécessairement. Certes, plus des deux tiers des Français ayant un projet immobilier, affirment qu’ils n’hésiteront pas à faire jouer la concurrence, selon un sondage CSA pour le courtier Empruntis. Mais rien ne nous dit qu’ils s’exécuteront. Tout d’abord, les gains ne sont pas aussi importants que pour la renégociation de taux d’emprunt. «En moyenne, les gains tournent autour de 5 à 6000 euros contre plusieurs dizaines de milliers d’euros pour les renégociations de taux», précise Maël Bernier, de Meilleurtaux. com. Ensuite, parce que si les emprunteurs sont très attentifs au taux du crédit immobilier, ils négligent souvent le taux d’assurance qui peut pourtant représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit, selon le courtier immobilier Cafpi.

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Un simulateur pour calculer votre taxe d’habitation 2018

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Impots.gouv.fr met en ligne un simulateur pour calculer votre taxe d’habitation 2018, afin de savoir si vous êtes éligible à la réforme de la taxe d’habitation, qui entrera en vigueur à l’automne 2018.

Pour savoir si vous allez bénéficier de la réduction de la taxe d’habitation dont 80% des ménages en bénéficieront, vous devez renseigner votre revenu fiscal de référence (vous le trouverez sur la page de garde de votre dernier avis d’impôt sur les revenus de l’année précédente) le nombre de part(s) et en option, le montant de votre taxe d’habitation.

Après avoir renseigné ces trois données, il vous suffit d’appuyer sur «calculer» et vous obtiendrez directement la réponse.

Le simulateur est à retrouver sur ce lien : https://www.impots.gouv.fr/portail/node/11605

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56 % des locataires souhaitent devenir propriétaires en 2018 !

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Même si les prix sont à la hausse dans de nombreuses métropoles, les Français se tournent toujours vers la pierre pour investir. 40 % des ménages souhaitent réaliser un projet immobilier au cours de l’année.

Accession à la propriété : un souhait partagé par plus de la moitié des locataires
Selon un sondage réalisé conjointement par le courtier Empruntis et l’institut CSA, les ménages français ont le moral et estiment toujours la pierre comme une valeur sûre pour investir. 40 % des Français envisagent de réaliser au moins un projet immobilier en 2018, que ce soit une accession à la propriété, un changement de logement ou encore un investissement locatif. « Le logement est toujours au cœur des préoccupations des Français. En 2018, l’immobilier représente donc un projet pour près d’un français sur deux », précise Cécile Roquelaure, Directrice de la communication et des études du courtier en crédit immobilier. L’accession à la propriété est particulièrement recherchée par les locataires : 56 % d’entre eux souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale au cours de l’année, soit 10 points de plus qu’en 2017.

La pierre séduit aussi les jeunes
57 % des jeunes de moins de 35 ans souhaitent investir dans l’immobilier.

17 % des Français souhaitent réaliser un investissement locatif
Toujours d’après cette enquête, 17 % des Français désirent investir dans un bien immobilier pour le mettre en location en 2018, contre seulement 7 % en 2017. Par ailleurs, nous pouvons constater que les écarts se creusent entre les Franciliens et les Provinciaux : 17 % des Franciliens souhaitent réaliser un investissement locatif, contre 12 % des Provinciaux, preuve que les prix pratiqués en Ile-de-France sont un frein pour devenir propriétaire de sa résidence principale. D’autre part, les 25-34 ans semblent se détacher du souhait de devenir propriétaires : « Il faut dire qu’ils sont nombreux à vivre dans les grandes agglomérations […] où les prix de l’immobilier sont plus élevés », affirme Cécile Roquelaure. En revanche, les jeunes se tournent de plus en plus vers l’investissement locatif. Ainsi, les moins de 35 ans représentent 17 % des Français à vouloir investir dans un bien immobilier pour le mettre en location.

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Immobilier : pouvoir d’achat en baisse dans de nombreuses villes françaises

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Malgré des taux d’intérêt toujours très bas, le pouvoir d’achat des acquéreurs recule dans la plupart des grandes villes. En cause des prix qui augmentent jusqu’à 12,1%.Selon le dernier rapport des Notaires de France avec près de 980.000 transactions, l’année 2017 s’annonce comme un très bon millésime. Si les transactions ont été dopées par des taux d’intérêt très bas, d’après Meilleurtaux.com le pouvoir des acquéreurs a baissé.

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