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Ce nouveau diagnostic calcule la luminosité de votre logement

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«Quelle est l’exposition?» C’est une des nombreuses questions qu’un potentiel acheteur pose lorsqu’il est intéressé par un logement. Le vendeur ou l’agent immobilier répond: «sud, nord-ouest ou encore sud-ouest». Vous savez dès lors si le bien sera baigné de lumière et approximativement à quel moment de la journée. Sachez désormais que vous pourrez aussi connaître la luminosité et l’ensoleillement des logements que vous visitez. Depuis la fin de l’été 2017, plus de 5000 logements en France (dont un tiers en région parisienne) ont bénéficié d’une mesure précise de ce critère, dont 2000 gérés par Foncia.

L’administrateur de biens immobiliers propose gratuitement à ses clients un certificat de luminosité qui vient s’ajouter à la longue liste de diagnostics immobiliers (électricité, gaz, termites, amiante, superficie «loi Carrez», risques naturels, performance énergétique, plomb). «La luminosité et l’ensoleillement sont parmi les critères le plus souvent cités par les Français lors de la recherche d’un logement», affirme Jordan Frarier, directeur transaction du groupe Foncia.

Comme son nom l’indique, ce diagnostic permet de calculer la luminosité naturelle d’un logement mais aussi l’ensoleillement selon les mois et les saisons, «pour des jours sans nuage», précise Foncia (voir notre image ci-dessous). La différence? «La luminosité vous informe sur le nombre d’heures pendant lesquelles vous pouvez lire un livre sans avoir besoin d’utiliser la lumière artificielle, explique Clément Henry, cofondateur de Solen, l’entreprise qui a conçu ce certificat. L’ensoleillement calcule le nombre d’heures pendant lesquelles les rayons du soleil pénètrent dans une pièce.» Le niveau de luminosité tient compte de la surface vitrée, de la taille de la pièce, de l’orientation, de la présence ou pas de vis-à-vis ou encore des photos réalisées par un photographe professionnel que Foncia transmet à Solen.

Une fois ces calculs réalisés, Foncia présente les résultats, à l’instar du diagnostic de performance énergétique, sur une échelle de A (luminosité maximale) à G (logement sombre) (voir le certificat ci-dessous). Vous pouvez les comparer à la moyenne de la ville. «Cet indice permet des constats parfois surprenants. On se rend ainsi compte qu’un logement orienté nord ou un rez-de-chaussée peut pourtant disposer d’un indice de luminosité très convenable», explique Clément Henry. Une manière sans doute de rassurer (un peu) les propriétaires qui peinent à vendre leur rez-de-chaussée sur cour.

Se pose une question: ce diagnostic a-t-il un impact sur le délai voire le prix de vente? «Nous avons constaté un impact sur la phase de recherche qui se raccourcit. Le certificat rassure les acquéreurs qui peuvent ainsi choisir leur logement idéal et, ce quelle que soit la météo ou la saison», répond Jordan Frarier. Reste à savoir si le gouvernement rendra à terme ce diagnostic de luminosité obligatoire.

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Être exproprié contre une indemnité de 1 euro, c’est légal

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Acheter une maison à 1 euro, comme le propose la ville de Roubaix en ce moment, cela peut paraître alléchant. Mais récupérer 1 euro d’indemnisation après avoir été exproprié de son bien immobilier, c’est nettement moins tentant. C’est pourtant une éventualité que vient d’admettre la Cour de cassation dans un arrêt récent, du 15 mars. Une situation qui peut arriver lorsqu’un terrain supporte des constructions en mauvais état et que la valeur du terrain est inférieure au coût des travaux nécessaires pour le débarrasser.

Le propriétaire exproprié, dans cette affaire bretonne, soutenait qu’il était inconcevable d’être dépossédé d’un bien immobilier pour une somme symbolique. Celle-ci est évidemment sans rapport avec la valeur du bien, disait-il. Mais il n’a pas été entendu. La Cour européenne des droits de l’homme exige pourtant que l’indemnité d’expropriation soit «en rapport» avec la valeur du bien.

En état de délabrement très avancé
Pour arriver à ce résultat d’une valeur nulle, le juge applique une méthode d’évaluation appelée méthode «de récupération foncière». Elle consiste, en partant du prix de vente espéré à la fin du projet, à déduire le coût des travaux et opérations diverses, pour donner au terrain la valeur restante. Il faut préciser que les biens en question «étaient dans un , ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis», comme le rappelle la Cour. En l’espèce, en partant du prix connu du terrain nu à bâtir, la commune qui expropriait a déduit le coût des travaux de démolition et a constaté qu’ils étaient supérieurs. Elle en a déduit, à juste titre, selon les juges, que le terrain encombré ne valait rien et n’a accordé qu’un euro symbolique.

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Viens chez moi, j’habite dans une usine !

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Volumes, ambiance et architectures atypiques, luminosité… la vogue des transformations de locaux industriels et commerciaux en habitations ne date pas d’hier. Mais le phénomène a tendance à s’accélérer avec la désindustrialisation qui frappe le pays à mesure que les centres-villes ont tendance à s’embourgeoiser. Ajoutons à cela une envie grandissante de conserver un patrimoine rare et voilà une offre particulièrement variée de lieux qui auraient été voués à la démolition à d’autres époques.

Les villes industrielles, l’Est parisien en tête talonné par Lille et Roubaix, offrent depuis des années déjà une multitude de lofts évoquant un glorieux passé révolu. Mais à côté de ces ateliers et surfaces redécoupés qui représentent toujours le gros de l’offre (voir notre diaporama), on trouve de plus en plus de propositions originales. C’est ainsi que le réseau Patrice Besse, plutôt connu pour ses châteaux, demeures et autres édifices religieux, propose lui aussi quelques biens «industriels». Il propose notamment à la vente (pour 300.000 euros) une ancienne blanchisserie du château du XIXe siècle, dans la région de Tours. Une usine avant l’heure. On y retrouve de grandes ouvertures, une ancienne chaudière et des cuves en bois. Pour compléter le tout, l’ancien lavoir de la blanchisserie avec sa structure ajourée à colombage fait aujourd’hui parfaitement office de kiosque dans le jardin.

Une usine de pipe pour 179.000 euros
Autre époque, toujours chez Patrice Besse, avec un surprenant ensemble immobilier des années 30, à vendre dans le Lot (tarif affiché: 350.000 euros). Il s’agit cette fois d’un pan de l’histoire textile de la région avec un vaste atelier de couture, une salle de vente, des salles d’exposition et la maison d’habitation qui va avec. Dépaysement garanti!

Pour les vrais aventuriers de l’immobilier, les propositions les plus audacieuses ne manquent pas. À condition de ne manquer ni d’idées d’aménagement, ni de moyens. Ainsi, le réseau spécialisé Ateliers lofts & associés propose pour moins de 180.000 euros une ancienne usine de pipes implantée à Saint-Claude (Jura) sur 1250 m². Avec des plateaux ouverts disposant chacun d’une trentaine de fenêtres, bain de lumière garanti. Plus fou encore: une ancienne usine à grains de 4700 m² située à Mont-de-Marsan et mise en vente pour 985.000 euros. Des volumes incroyables mais il faudra un tour de force architectural pour en tirer quelque chose à la manière de cette incroyable transformation d’un silo à grains en musée, menée en Afrique du Sud.

Et pour ceux qui préfèrent opter pour un bien industriel habitable de suite, ils pourront notamment se tourner vers le réseau Espaces atypiques. «En 2017, les anciens lieux industriels et commerciaux représentaient un tiers des biens vendus par Espaces Atypiques», confie Julien Haussy, fondateur de l’enseigne. Anciennes brasseries, ateliers d’artistes, usines, garages automobiles… de quoi donner libre cours à la plupart des envies de personnalisation. Dans notre diaporama, découvrez notamment des lofts proposés par ce réseau à Montreuil ou à Roubaix.

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Bientôt un nouveau marché de plein vent à Toulouse – actu.fr

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Un marché de plein vent  va voir le jour place de la Cité de L’Hers, à Toulouse. 

Suggéré à la mairie de Toulouse par le comité de quartier de la Cité de l’Hers, ce projet a été travaillé en concertation avec Jean-Jacques Bolzan, adjoint au maire de Toulouse en charge du commerce et le maire de quartier Jean-Baptiste de Scoraille. Il fera, du reste, l’objet d’une délibération lors du conseil municipal de Toulouse, le 30 mars 2018. 

12 producteurs locaux chaque mercredi
D’ici l’été 2018, ce marché viendra animer la place de la Cité de l’Hers, récemment rénovée par la mairie de Toulouse, et déjà parsemée de commerces sédentaires.

Ce marché dédié à l’alimentation réunira une douzaine de producteurs chaque mercredi après-midi de 16h à 20h. 

Le 8e marché créé depuis 2014
Le marché de la Place de la Cité de l’Hers s’ajoutera aux 7 marchés de plein vent créés depuis 2014 : place Emile-Male, place du Salin, place des Pradettes, Saint-Martin du Touch, quartier Saint-Michel, place Dupuy et place Saint-Pierre.

« Lieux de rencontres et de convivialité appréciés des habitants, les marchés de proximité jouent un rôle important pour consolider le lien social », estime l’élu au commerce Jean-Jacques Bolzan.

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Taxe foncière : Matignon exclut une modulation selon les revenus, Actualité/Actu Immobilier

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l n’y aura pas de modulation de la taxe foncière en fonction des revenus. Ce matin, le Premier ministre a exclu cette possibilité. Invité de RMC et BFMTV, Edouard Philippe a indiqué que cette piste n’était « pas sur la table ».

L’idée avait été avancée en début de mois par Gerald Darmanin. Devant les sénateurs, le ministre de l’Action et des Comptes publics avait jugé la taxe foncière « injuste », car sans rapport avec les revenus. Il avait également avoué qu’une taxe foncière proportionnelle aux revenus serait plus facile à mettre en place qu’une réforme des valeurs locatives. Mais Matignon a tranché.

Quelle réforme de la fiscalité locale ?
Si ce démenti a de quoi rassurer de nombreux propriétaires, il est en tout cas loin de régler la question de fonds concernant la fiscalité locale. De fait, dans la perspective de l’abandon de la taxe d’habitation en 2020, la fiscalité devra être remise à plat, notamment pour garantir des ressources suffisantes aux collectivités.

Le gouvernement va-t-il se lancer dans le chantier de la révision des valeurs locatives (avec des gagnants et de perdants) ? Décidera-t-il d’allouer une partie d’un impôt national aux collectivités ? Une chose est sûre, alors que la taxe d’habitation a rapporté quelque 22 milliards d’euros en 2016, les collectivités voudront des compensations. Et du fait de la promesse de Bercy de ne pas créer de nouvel impôt, les marges de manœuvre seront réduites. Pour l’heure, Matignon ne donne aucun indice. « On va prendre le temps, rien n’est arbitré », a déclaré Edouard Philippe.

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Cette SCPI qui vous rémunère à coup de plus-values immobilières

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La SCPI Pierre 48 se distingue des autres car elle ne verse pas de dividendes, mais privilégie la valorisation de son patrimoine en achetant des immeubles à prix décotés et en les revendant au prix du marché. Une stratégie qui a fait ses preuves.
Le dividende est en général la norme dans le petit monde des SCPI. Ce dividende qui représente une quote-part des loyers est versé traditionnellement tous les trimestres, voire tous les mois comme la SCPI Corum. Alors, quand une SCPI annonce qu’elle privilégie la valorisation de son patrimoine et la valeur de sa part au détriment du dividende, cela détonne.

C’est la particularité de la SCPI Pierre 48, gérée par Paref Gestion. Cette société s’est spécialisée dans l’acquisition des logements soumis à la loi de 1948 (qui impose des loyers très bas au locataire initial) ou dans un état vétuste. Du coup, ces appartements sont acquis avec une décote pouvant atteindre 45% car il faut attendre le départ (déménagement, décès) du locataire qui bénéficiait de cette loi, pour que le bien n’y soit plus soumis et que sa valeur vénale s’ajuste au prix du marché une fois remis aux normes. Un vrai savoir-faire pour un groupe qui concentre ses opérations sur la capitale (75% du patrimoine) et l’Ile-de-France (23%).

La SCPI base donc son modèle économique sur la valorisation de son patrimoine et non sur les loyers. Avec le temps, le groupe a diversifié son mode d’acquisitions en privilégiant des nues propriétés viagères ou des nues propriétés de démembrement. Là encore ce type d’opérations lui permet d’acheter des biens avec une forte décote car elle ne paye pas l’usufruit. Il faut attendre la fin du viager ou de la période de démembrement pour qu’elle en bénéficie enfin et envisage la revente du bien, sans décote. A titre d’exemple, elle vient d’acquérir un triplex de 190 mètres carrés sur l’Ile Saint-Louis à Paris pour 1,2 million d’euros, avec une décote de 50%. Cet investissement devrait générer, selon la société, un taux de rendement interne de capitalisation de plus de 7% par an.

Pour l’investisseur particulier qui n’est pas à la recherche de compléments de revenu, la SCPI Pierre 48 permet de miser sur une revalorisation régulière à long terme de l’immobilier parisien. D’ailleurs, le prix de la part progresse régulièrement. Jusqu’au 31 mars, la part est accessible pour 1.313 euros mais elle augmentera de 14 euros (soit une hausse de 1,06%) au 1er avril et augmentera d’autant tous les trimestres jusqu’à nouvel avis de la société. Ainsi, dans un an, la part devrait atteindre en théorie 1.369 euros, soit une progression de 4,26%, une performance proche des rendements servis par les SCPI en général, et qui vient conforter le rendement passé de cette SCPI (3,91% par an sur dix ans).

A noter enfin que si la société ne garantit pas la revente de ses parts, les cessions sont compensées par les souscriptions nouvelles et si cela ne suffit pas, le vendeur ne se retrouve pas bloqué pour autant. Il peut vendre ses parts au besoin au fonds de remboursement mais à seulement 1.040 euros la part actuellement (contre 1.182,36 euros dans le premier cas). Comme pour tout achat dans une SCPI, mieux vaut donc investir à long terme car il faudra quelques années pour compenser les frais d’entrées.

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Voici les détails de l’encadrement des loyers version Macron

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On n’attendait pas le gouvernement sur ce terrain là. Le projet de loi sur le logement (Elan) qui sera présenté au printemps remet en selle cette mesure chère à l’ancienne majorité, qui avait été annulée par la justice en fin d’année.
Ça pour une surprise ! Quelques mois seulement après l’annulation de l’encadrement des loyers par les tribunaux de Lille et de Paris, le gouvernement réintroduit cette mesure – ô combien clivante – au sein de son projet de loi logement qui sera présenté début avril. Pour les observateurs avisés de la vie politique, ce come-back est d’autant plus étonnant qu’il est piloté par Emmanuel Macron qui n’a jamais été le plus grand défenseur de cette mesure chère à Cécile Duflot.

D’après l’entourage du ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard, le texte de loi prévoit d’expérimenter l’encadrement pour les 5 années à venir au sein des 28 agglomérations soumises à la taxe sur les logements vacants. Dans ces agglomérations, les intercommunalités auront obligation de mettre en place des observatoires de loyers. Charge ensuite aux maires qui le souhaitent d’encadrer leurs loyers, au sein de chaque interco.

Combien d’édiles seront tentés par le nouveau blocage des loyers à la sauce Macron ? Difficile de faire des projections ce stade. Une chose est sûre, Paris et Lille vont saisir cette opportunité pour relancer leur encadrement déchu. Ce, d’autant que le nouveau dispositif a été ficelé pour contourner les récentes décisions de justice. Dans les affaires de Lille et de Paris, les tribunaux avaient en effet invalidé les dispositifs au motif que les encadrements mis en place par Anne Hidalgo et Martine Aubry ne pouvaient pas se cantonner à ces seules villes, mais couvrir l’ensemble de leurs agglomérations, comme le prévoyait la loi Alur. Or cette fois, le mécanisme est inversé : chaque maire peut décider d’encadrer ces loyers sur la base d’un observatoire commun établi en amont par l’agglo.

Le projet de loi du gouvernement doit être débattu à partir de fin mai au Parlement, afin de pouvoir être définitivement voté en octobre.

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Propriétaires, notre comparatif des assurances contre les loyers impayés

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Comment décrypter les contrats ? Quelles sont les garanties à privilégier ? On fait le point.
Trop de propriétaires-bailleurs font l’impasse sur les assurances loyers impayés. A tort. Car ces garanties qui vous couvrent contre les éventuelles défaillances de votre locataire bordent votre investissement… sans forcément plomber sa rentabilité, dès lors que vous choisissez un contrat adapté à vos besoins.

Sachez d’abord qu’il existe une solution d’assurance gratuite. Mise en place dans le cadre de la loi Alur, la garantie Visale – contraction de Visa pour le logement et l’emploi – est financée par Action Logement (ex-1% Logement). Dès lors que vous louez à un locataire de moins de 30 ans ou plus âgé mais entrant dans un nouvel emploi, et que vous respectez des plafonds de loyer – 1.500 euros à Paris, 1.300 euros ailleurs en France -, cette assurance prendra en charge vos impayés de loyers durant les trois premières années du bail.

Vous n’entrez pas dans les clous ? Intéressez-vous aux assurances privées. A condition de faire le tri, certains contrats offrent d’excellents rapports prix-garanties. Pour y voir plus clair, nous avons passé au peigne fin 8 des principaux contrats du marché à l’aide du comparateur MeilleureAssurance, filiale de Meilleurtaux.

Premier élément à prendre en compte : si certains contrats couvrent jusqu’à 30 mois d’impayés, d’autres fixent un plafond global d’indemnisation, de 70.000 à 90.000 euros. Ces derniers seront à conseiller aux propriétaires de petites ou moyennes surfaces ne pratiquant pas des loyers trop élevés. En se basant, par exemple, sur le plafond d’indemnisation de 70.000 euros, ils pourront ainsi couvrir leurs loyers sur toute la durée du bail – soit 36 mois – dans la limite de 1.944 euros par mois. Au passage, vérifiez que l’indemnisation n’intègre pas de franchise. Dans certains contrats, celle-ci va jusqu’à 2 mois, soit autant de loyers qui ne vous seront pas remboursés en cas d’accident de paiement.

La couverture contre les impayés de loyers ne fait pas tout. Il convient aussi de s’assurer que le contrat présente une bonne garantie “détériorations immobilières.” Certaines assurances couvrent les dégâts causés par le locataire jusqu’à 10.000 euros, le tout sans forcément renchérir le coût du contrat. En intégrant cette option, le contrat proposé par Insured reste ainsi de loin le plus compétitif de notre comparatif. Les offres de PGA Assurances ou d’Interassurances sont également bien positionnées, comme le montre notre tableau ci-dessous.

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Notez enfin que certaines garanties annexes semblent beaucoup moins indispensables : protection juridique (permettant de prendre en charge les frais de justice découlant d’un litige) ; indemnisation de frais de contentieux (liés à une procédure d’expulsion) ; couverture des loyers en cas de décès d’un locataire le temps de relouer le logement; vacance locative… Les propriétaires les moins frileux pourront faire l’impasse. D’autres options paraissent même quasi-inutiles : “copropriétaires non occupant” ou “charges communes” qui couvrent en cas d’incident dans les parties communes…

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Locations Airbnb : Berlin se montre plus souple avec les propriétaires

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À contre-courant de Paris qui veut baisser le nombre de nuitées autorisées pour les locations Airbnb, Berlin se montre plus souple. La ville, qui avait jusqu’ici la réglementation la plus dure, autorise notamment les particuliers à louer leur résidence principale sans limitation de durée, à condition qu’ils aient obtenu l’accord des autorités. Le texte, adopté jeudi, sera effectif le 1er mai.

Le règlement antérieur, mis en application à partir de mai 2016, était particulièrement restrictif puisqu’il n’autorisait que la location d’une pièce de son appartement via les portails spécialisés type Airbnb ou Wimdu. Tout contrevenant s’exposait à une amende de 100.000 euros. La Ville avait également fait appel au «sens civique» des habitants, les invitant à se connecter à une page internet de la ville pour dénoncer anonymement tout appartement suspect.

Le nouveau texte adopté jeudi prévoit aussi que les propriétaires ne pourront louer leur résidence secondaire que dans la limite de 90 jours par an, dans la mesure où ils ne disposent pas par ailleurs d’une résidence principale ou d’un autre appartement à Berlin. Alexander Schwarz, le patron d’Airbnb Allemagne, s’est félicité de ces modifications, estimant qu’elles allaient permettre aux «gens normaux de partager leur appartement avec des voyageurs».

Ces modifications interviennent alors que «la Cour administrative de Berlin a confirmé dans plusieurs décisions que la location d’appartement n’avait pas d’impact sur le marché immobilier» de la capitale allemande, a encore estimé Airbnb dans le communiqué. La ville de Berlin, où les prix de l’immobilier ont fortement grimpé ces dernières années (+9,6% en 2016 et +12,7% en 2017), a cherché à encadrer strictement les mises en location en ligne. La mairie estimait qu’elles avaient conduit à retirer du marché locatif des logements qui sont proposés à la place aux touristes, contribuant à doper la hausse des loyers.

Mais les autorités se sont rapidement aperçues que l’interdiction n’était pas efficace et que beaucoup de propriétaires cherchaient à la contourner. Elles ont en outre essuyé un déluge de plaintes devant les tribunaux: en août 2016, quelques mois à peine après l’entrée en vigueur du texte, un tribunal avait ainsi admis une exception pour les propriétaires de pied-à-terre dans la capitale allemande.

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Ils doivent dédommager les voisins à cause de leur jardin en désordre

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Une accumulation de détritus dans le jardin (réfrigérateur, wc, fauteuil…) constitue un «trouble de voisinage visuel» selon la justice même si les objets sont à peine visibles depuis la rue. Dans ce cas, les voisins peuvent obtenir des dommages et intérêts.

Les détritus ou objets divers que l’on entreposerait chez soi, dans son jardin, peuvent constituer un trouble anormal pour les voisins et justifier leur indemnisation.Il n’est pas nécessaire, pour qu’il y ait un trouble anormal, de constater que ces objets sont précisément visibles de la maison voisine, selon la Cour de cassation. Un couple a été condamné sur ce fondement parce qu’il avait entreposé sur sa propriété, en divers endroits, des wc, un fauteuil en skaï, une carcasse de réfrigérateur, une banquette déchirée, une bouteille de gaz ou encore un rouleau de grillage…

Ces objets n’étaient pas particulièrement visibles de la maison mais ont été jugés «visibles par leur proximité». La Cour de cassation a déjà jugé qu’un trouble anormal de voisinage pouvait être visuel et non seulement sonore. En novembre 2015, elle avait par exemple condamné un voisin pour l’édification d’une clôture avec d’anciens objets hétéroclites comme de vieux sommiers métalliques. La laideur objective, «l’installation complètement inesthétique», disaient les juges en 2015, est donc un trouble anormal de voisinage.

D’autres troubles causés par un arbre, de la musique ou une odeur
Le trouble de voisinage visuel n’est pas souvent reconnu. La plupart des affaires jugées en cassation sont des affaires de bruit et il peut même s’agir de musique. Le trouble peut être aussi constitué par un arbre dangereux ou par l’odeur d’une installation.

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