Un nouveau dispositif, issu des lois Alur et Macron, va permettre aux grandes villes de lancer des programmes immobiliers bien en-dessous des prix du marché. Décryptage.
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Les échéances électorales n’ont pas refroidi les ardeurs des acheteurs ! Depuis le début de l’année, les ventes immobilières vont toujours bon train, même s’il n’est pas toujours facile pour les particuliers déjà propriétaires de savoir quelle est la solution la plus efficace pour acheter avant d’avoir revendu. Nos conseils.
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Quelques semaines après Fortuneo, BforBank lance à son tour son offre de prêt immobilier. Toutes les banques en ligne offrent désormais ce service à leurs clients. Le point sur les principales offres du marché.
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Les Français sont attachés à l’immobilier et leur taux d’épargne est important (15 % en 2016). C’est donc tout naturellement qu’ils cherchent à se constituer un capital pierre en bénéficiant de taux d’intérêts très bas pour effectuer leur achat à crédit et profiter d’un effet de levier. Oui, mais sous quelle forme vaut-il mieux investir en immobilier ?
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Les résultats d’une expérimentation pour la révision des valeurs locatives viennent d’être dévoilés en catimini par Bercy. Ce rapport explosif permettra au futur chef de l’Etat de décider de lancer (ou non) la grande réforme des impôts locaux.
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Depuis le 1er mai, un décret autorise les villes de plus de 200.000 habitants à mettre en place un numéro d’enregistrement dans le but de mieux contrôler l’activité des loueurs saisonniers. Emmanuel Marill, patron d’Airbnb France revient sur cette nouvelle réglementation et plus généralement sur le développement de son activité dans l’Hexagone.
Capital : Hormis Paris, quelles autres agglomérations pourraient être amenées à imposer un numéro d’enregistrement aux loueurs ?
Emmanuel Marill : Rappelons d’abord que ce numéro d’enregistrement vise à mieux contrôler l’activité des personnes qui louent leur résidences principales plus de 120 jours par an. En effet, la loi impose à ces “gros loueurs”, souvent des professionnels, d’obtenir une autorisation de changement d’usage auprès des communes ce qui peut entraîner, dans certains cas, des contreparties comme la contribution au financement d’une surface de logement équivalente à celle qui est louée en saisonnier… Outre la mairie de Paris, des villes comme Lyon, Strasbourg, Nice, Marseille ou même Bordeaux pourraient être tentées de mettre en place cet enregistrement. Toutefois, nous leur proposons un outil bien plus simple, sans aucun coût pour ces collectivités, et surtout plus efficace, qui consiste tout bonnement à bloquer les comptes des loueurs dès lors que le seuil de 120 jours est atteint. A l’étranger, Londres et Amsterdam ont déjà adopté un tel système. Nous sommes actuellement en discussion avec plusieurs villes françaises pour le mettre en place. Soulignons tout de même qu’une infime minorité de personnes louent plus de 120 jours par an : en France, la moyenne de location est de seulement 26 nuitées par hébergement et par an, à Paris de 33.
Capital : Alors que la réglementation se durcit pour les loueurs saisonniers, certains pourraient être tentés de stopper toute activité…
Emmanuel Marill : Nous mettons tout en place pour les épauler et leur simplifier la vie. Tout d’abord, nous avons commencé à collecter pour eux la taxe de séjour dans près de 50 agglomérations (Bordeaux, Toulouse, Nice…). Cette collecte doit être étendue d’ici la fin de l’année aux 14.000 communes soumises à cet impôt. Afin que chacun soit en règle avec la législation, nous adressons systématiquement des rappels législatifs dès lors qu’ils sont en passe d’approcher les fameux 120 jours de location. Et chacun reçoit tous les ans un rappel fiscal afin d’éviter toute erreur ou oubli dans les déclarations d’impôts.
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Capital : Quels sont les principaux spots d’activité Airbnb en dehors de Paris ?
Emmanuel Marill : On recense actuellement 65.000 hébergements Airbnb à Paris, mais 80% de l’offre de logements est répartie dans 19.000 villes et villages en dehors de la capitale. On comptabilise ainsi 10.000 annonces à Lyon, 9.000 à Nice ou encore 6.000 à Bordeaux… Plus généralement, près de la moitié de l’offre se concentre dans les zones traditionnelles de vacances : rien qu’en montagne, nous comptons ainsi près de 25.000 offres de logements. Malgré ce déploiement, beaucoup de zones péri-urbaines et rurales restent encore faiblement couvertes par rapport à la demande des voyageurs. Nous manquons, par exemple, de logements en Occitanie entre Toulouse et Narbonne, en Nouvelle Aquitaine et notamment au Pays-basque, ou encore à la campagne près de Paris…
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Que vous fassiez votre déclaration de revenus encore sur papier ou en ligne, si vous avez investi dans un bien immobilier que vous louez, vous devez déclarer les loyers que vous percevez. La manière de procéder change selon que vous louez votre appartement ou votre maison vide, meublée ou qu’il s’agit d’une location saisonnière. Le Figaro immobilier vous propose dans les semaines qui viennent de faire le point sur ce que demande le fisc dans ces différents cas. Premier épisode avec la location vide.
Quand faut-il déclarer ses loyers?Cette année, il vous faut remplir votre déclaration avant le 17 mai sur papier. Vous bénéficiez d’un délai supplémentaire sur Internet si vous n’êtes pas résident en France ou si vous habitez dans les départements 01 à 19 (23 mai). Et même jusqu’au 30 mai dans les départements 20 à 49 ou au 6 juin si votre résidence principale se situe dans les départements 50 à 976.
» Locations Airbnb: comment déclarer vos revenus?
Comment déclarer ses revenus locatifs?L’administration fiscale fait une distinction entre les revenus issus d’une location vide et d’une location meublée. Dans une location vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Et il existe deux manières de déclarer ces revenus fonciers. Tout dépend du montant que vous avez encaissé dans l’année.
Que faire si vos loyers n’excèdent pas 15.000 euros?Vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers et vous encaissez des loyers modestes. L’administration fiscale a mis en place un régime spécifique pour vous. Vous pouvez en effet utiliser le régime du micro-foncier. Il est plus simple que le régime standard des revenus fonciers. Et dans ce cas, pas besoin de remplir une déclaration 2044 spécifique. Vous pouvez déclarer vos loyers dans la déclaration 2042 qui prévoit une case (cadre 4 case BE). La barre est fixée à 15.000 euros de loyers hors charges, ce qui représente 1250 euros de loyers par mois. Les propriétaires d’un seul bien immobilier mis en location entrent donc souvent dans cette catégorie.
Vous ne paierez pas l’impôt sur la totalité des loyers perçus, mais seulement sur 70% de ceux-ci. Les 30% restants peuvent donc vous servir à payer les charges qui sont associées à toute propriété immobilière. Les 15.000 euros sont donc bien des loyers bruts. Et il est possible de déclarer les loyers d’une location Pinel, Duflot, Scellier dans ce cadre. Attention, ne faites pas vous-mêmes la déduction, inscrivez le montant total de vos loyers bruts et le fisc enlèvera 30%
Alors, bonne affaire ou pas ce régime du micro-foncier? Tout dépend en fait de votre situation. Son avantage est sa simplicité, puisque vous n’avez pas à justifier des charges que vous avez supportées pour l’appartement que vous louez. Son inconvénient? Dans certains cas, si vous avez fait des travaux importants par exemple, vous avez dû faire face à plus de charges que les 30% prévus par le fisc. Dans ce cas-là, rien ne vous empêche de déclarer vos loyers en dehors du régime du micro-foncier, comme si vous encaissiez des loyers plus importants. Mais attention, il n’est pas possible de changer de régime entre micro-foncier et régime revenus fonciers classique chaque année. Si vous choisissez d’être imposé dans le régime classique alors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros par an, vous devez le faire pour trois ans.
Que faire si vos loyers dépassent 15.000 euros?Si vos revenus locatifs sont plus conséquents et dépassent 15.000 euros par an, soit 1250 euros par mois, vous n’avez pas le choix. Vous devez déclarer ces loyers comme des revenus fonciers. Bonne nouvelle, vous pouvez alors déduire les charges réelles que cette propriété vous a occasionnées. Ainsi, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière, les travaux, les charges de copropriété pourront être soustraits à vos loyers.
Et si mes charges dépassent mes loyers?Dans certains cas, en cas de travaux importants réalisés pour rénover un appartement par exemple, les frais supportés par le propriétaire peuvent être plus élevés que les loyers encaissés. Le cas est prévu par le fisc, qui permet alors au propriétaire de se servir de ce déficit foncier. Ce déficit ne s’impute pas sur le revenu global mais reste déductible sur les revenus fonciers des dix années suivantes, limitant in fine l’impôt sur le revenu du contribuable. Il existe tout de même une limite à cette largesse du fisc: il est possible d’imputer 10.700 euros par an sur votre revenu global.
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Si vous souhaitez acheter un logement neuf à taux réduit, sachez que vous pouvez vous pencher sur les logements construits en zone ANRU et dans les Quartiers Prioritaires, mais vous devrez aussi remplir certaines conditions personnelles.
Bénéficiez d’une TVA à taux réduit en achetant en zone ANRU
Pour bénéficier d’une TVA à 5,5 %, vous pouvez acheter un logement neuf en zone dite ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Il s’agit concrètement de quartiers qui font l’objet d’une convention de rénovation urbaine ayant pour but de faciliter l’accès à la propriété des ménages. Cette convention s’adresse aux ménages aux revenus modestes et qui remplissent certaines conditions. La TVA qui leur sera appliquée sera de 5,5 % au lieu de 20 %. On compte actuellement 500 zones géographiques identifiées par l’ANRU dans lesquelles la TVA à 5,5 % est appliquée, et ces zones sont déterminées en fonction des besoins de revitalisation de certains quartiers.
Penchez-vous aussi vers les quartiers prioritaires pour votre logement neuf
Enfin, il est possible de bénéficier d’une TVA à taux réduit si vous achetez un logement neuf dans un quartier prioritaire. Ces QPV, (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville), sont des zones qui bénéficient d’un programme de renouvellement urbain et de cohésion sociale. Ils sont déterminés par des contrat signés entre les collectivités locales et l’Etat, et permettent de bénéficier de la TVA à 5,5 %, à condition de remplir certains critères. On compte 1 300 QPV sur tout le territoire.
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Lorsqu’un bail d’habitation est conclu pour une résidence principale, le propriétaire bailleur doit communiquer une notice d’information au locataire en l’annexant au bail. Son contenu est déterminé par arrêté.
Une notice d’information doit être annexée au bail de location
Une notice d’information, prévue par la loi ALUR, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement du 29 mai 2015, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice valable pour les locations nues et meublées.
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Malgré une légère hausse des taux, les ménages solvables continuent de bénéficier d’excellentes conditions d’achat
En avril, les taux de crédit immobilier sur 20 ans sont passés en moyenne de 1,75% à 1,85% après être restés stables depuis le début de l’année. Selon les prévisions de MeilleursAgents.com, la hausse des taux graduelle pourrait atteindre 2 à 2,5% au deuxième semestre.« Cette hausse limitée ne casse nullement la dynamique du marché que nous constatons depuis déjà près d’un an. Les ménages solvables voient dans la conjoncture actuelle le moyen d’acheter dans des conditions exceptionnellement favorables. Ils cherchent cependant des biens de qualité et ne sont pas prêts à acquérir n’importe quel produit pour bénéficier d’un taux très bas », souligne Sébastien de Lafond, fondateur de MeilleursAgents.com.
A la différence des acheteurs et à l’approche des élections, présidentielles puis législatives, les vendeurs sont plutôt attentistes. La demande est donc, sinon forte en volume, du moins très motivée alors que l’offre fait plutôt défaut avec des stocks de plus en plus bas. Le mécanisme de la hausse des prix se confirme donc mois après mois.
Que prévoir après les élections ?
Quel sera le prochain Gouvernement ? Quelles seront ses décisions ? Difficile aujourd’hui de répondre à ces questions tant les programmes des deux candidats restent flous en matière d’immobilier souvent vu comme une variable d’ajustement fiscal et tant la composition du parlement influencera la composition du Gouvernement et ses décisions.« Nous ne notons néanmoins pas de mesure propre à emballer le marché ou à le déprimer notablement. Mais quelques éléments doivent nous rendre prudents », indique Sébastien de Lafond.
La concentration de l’ISF sur les biens immobiliers évoquée par Emmanuel Macron se ferait sans augmentation de taux : mais si tel est le cas, il n’est pas fait mention de recette de substitution pour le manque à gagner fiscal, et les propos du candidat ennemi de la « rente immobilière » ne sont pas totalement rassurants. Cette notion de rente immobilière demanderait à être mieux définie.
La perspective d’un référendum sur l’euro proposé par Marine Le Pen et l’éventualité d’un retour à une monnaie nationale, auraient des conséquences que personne ne peut réellement anticiper à ce jour. Mais, compte tenu des niveaux de taux actuels et de l’endettement de l’Etat français, le scénario le plus probable nous paraît être celui d’une très forte hausse des taux d’emprunt, au minimum pendant une période initiale. Cela aurait pour conséquence une chute des prix immobiliers et bien sûr un renchérissement du coût du crédit.
Les prix à Paris, en région parisienne et dans les grandes villes de province
A Paris, les prix ont augmenté de +0,4% en avril ce qui représente une hausse de +3,1% depuis le début de l’année et de +6,2% sur les 12 derniers mois. Les prix dans la capitale retrouvent leurs niveaux record, des records qui devraient être probablement dépassés avant l’été. La hausse est particulièrement sensible sur les petites surfaces (studios et deux pièces) : +0,5% en avril alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) n’augmentent que de +0,3%.En Petite Couronne, l’effet de propagation de la hausse parisienne joue à plein avec +0,3% en avril dans les Hauts-de-Seine et +0,2% dans le Val-de-Marne. Seule la Seine-Saint-Denis affiche une baisse sur un mois de -0,3%. En Grande Couronne, les prix sont plus orientés à la baisse : -0,2% en moyenne.
Dans les grandes villes de province, les prix sont majoritairement en hausse en avril :
Bordeaux +1,5%
Lille +0,8%
Lyon +0,3%
Marseille +0,1%
Nantes +0,2%
Nice +0,2%
Strasbourg +0,6%
Mais les villes de Toulouse (-0,1%) et de Montpellier (-0,6%) voient leurs prix baisser en avril. Sur les neuf villes listées, seule Montpellier a vu ses prix baisser (-0,2%) sur les douze derniers mois. Dans toutes les autres agglomérations, les prix ont augmenté de +1,2% à Lille jusqu’à +11,2% à Bordeaux !
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